ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3059/2010

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor dosarului,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată, la data

de 21 martie 2007, RA – A.P.P.S., Sucursala pentru A.I.F.I. București a

chemat-o în judecată pe pârâta A.V.P.S.C. București pentru ca prin hotărârea pe

care urma să o pronunțe, instanța să dispună evacuarea pârâtei din spațiul

ocupat abuziv situat în București, E.Q., motivând că între părți a fost

încheiat contractul de închiriere nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, având ca

obiect închirierea apartamentelor, durata contractului fiind până la data de 30

octombrie 2006. A mai precizat reclamanta că pârâta nu a părăsit spațiul la

expirarea contractului, continuând să-l folosească abuziv, astfel că a procedat

la notificarea pârâtei prin executorul judecătoresc D.G., așa cum rezultă din

notificarea 219 din 5 februarie 2007.

Tribunalul București, secția a VI-a

comercială, a admis acțiunea reclamantei, a dispus evacuarea pârâtei din

imobilul situat în București, E.Q., pentru lipsa titlului locativ și a respins

cererea reclamantei privind cheltuielile de judecată reținând că între părți a

fost încheiat contractul de locațiune nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, că art. 11

din contract prevede durata locațiunii de un an începând cu data de 1 noiembrie

2005 și posibilitatea prelungirii acestuia cu acordul ambelor părți, iar

conform art. 12 din același contract părțile au convenit asupra încetării

contractului de locațiune prin acordul lor de voință, prin denunțarea

unilaterală a contractului, la expirarea termenului, ca urmare a rezilierii

pentru neexecutare ori ca urmare a pierderii imobilului. A mai reținut instanța

de fond că prin notificarea nr. 219 din 5 februarie 2007 comunicată pârâtei

prin B.E.J. D.G., reclamanta a solicitat pârâtei ca în termen de cinci zile de

la primirea notificării să elibereze spațiile ocupate și să achite debitul

restant în cuantum de 2.199,33 lei, apreciind că în cauză nu se poate discuta

de tacita relocațiune deoarece părțile nu au încheiat un act adițional prin

care să fie prelungit contractul de locațiune, astfel că acesta a încetat la

termenul pentru care a fost încheiat, nefiind nevoie de o prealabilă

înștiințare, conform prevederilor art. 1436 C. civ. și art. 12 din contract,

împrejurare față de care pârâta nu poate opune reclamantei un titlu locativ

astfel că acțiunea a fost admisă și constatând că reclamanta este scutită de la

plata taxei judiciare de timbru și că nu a depus dovezi reprezentând

cheltuielile efectuate cu procesul, a respins cererea privind cheltuielile de

judecată.

Împotriva sentinței mai sus

menționată pârâta a declarat apel care a fost respins, ca nefondat, de Curtea

de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 450

din 13 noiembrie 2009.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de apel a apreciat că deși la data de 1 noiembrie 2006 contractul a

încetat, pârâta nu a înțeles să părăsească spațiul închiriat sau să solicite

reclamantei prelungirea contractului continuând să folosească spațiul fără

acordul reclamantei și că în conformitate cu probatoriile dispuse în cauză

titlul cu care a fost încasată contravaloarea folosinței apartamentelor este

„folosință spațiu fără titlu” astfel că în speță nefiind vorba de tacită

relocațiune, nici de prelungirea contractului și că pârâta a fost notificată să

părăsească spațiul în termen de cinci zile potrivit art. 19 alin. (4) din

contract, aceasta ocupând spațiul fără titlu, corect a fost admisă acțiunea.

Împotriva deciziei instanței de apel

pârâta a declarat recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

1437 C. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și

respingerea acțiunii introductive susținând că a solicitat reclamantei

prelungirea contractului și niciun moment aceasta nu a precizat că nu mai

dorește prelungirea contractului încheiat de părți, având chiar acordul

acesteia din data de 10 august 2006, exprimându-și nedumerirea în ceea ce

privește hotărârea reclamantei de a o evacua din spațiu din moment ce emite în

continuare facturi pentru contravaloarea chiriei și utilități, pe care pârâta

le achită, pe de altă parte a susținut că reclamanta nu s-a opus continuării

închirierii nici în luna precedentă expirării contractului nici în urma luna

următoare și nici în alte câteva luni după expirarea contractului, perioadă în

care se perfectau actele de prelungire, astfel că în conformitate cu dispozițiile

art. 1437 C. civ., operează tacita relocațiune.

A mai susținut că în conformitate cu

art. 13 alin. (2) din contract încetarea contractului de are loc în momentul

încheierii procesului verbal de igienizare și întrucât un asemenea proces

verbal nu a fost încheiat între părți, contractul de locațiune nu a încetat, ci

a operat tacita relocațiune. Un alt motiv de recurs se referă la faptul că

urmare scoaterii la vânzare a spațiilor pe care reclamanta le deține în

proprietate, pârâta i-a făcut acesteia din urmă o ofertă pentru cumpărarea

spațiilor care au făcut obiectul contractului de locațiune nr. 1065 din 2 noiembrie

2005, pentru care nu a primit niciun răspuns și cu toate acestea intimata

reclamantă emite în continuare facturi pe care le și încasează, astfel că nu

i-a creat reclamantei niciun prejudiciu.

Analizând motivele invocate, Curtea

constată că pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

potrivit căruia hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost

dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Sub acest aspect curtea va

analiza aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 1437 C. civ., raportat la art. 11,

12 și 13 din contractul de închiriere.

Este adevărat că termenul locațiunii

a fost determinat prin articolul 11 din contract și că locațiunea încetează de

drept prin simpla trecere a termenului, fără a fi nevoie de însușirea

prealabilă, dar tot atât de adevărat este că în materia locațiunii operează

reconducțiunea, tacita relocațiune.

După expirarea termenului prevăzut

de contract respectiv 1 noiembrie 2006, locatarul A.V.P.S.C. București a rămas

în folosința lucrului, fără ca locatorul să-l împiedice astfel că se consideră

că locațiunea a fost reînnoită prin tacita relocațiune, cu toate că părțile

n-au convenit s-o prelungească (art. 1437 și 1452 C. civ.).

Tacita relocațiune putea fi

împiedicată numai prin anunțarea înainte de expirarea contractului, a

concediului (art. 1438 C. civ.) care înseamnă manifestarea expresă a voinței de

a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului. Așa cum

rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, locatorul nu a anunțat

concediul înainte de expirarea contractului, concediu care nu ar fi trebuit să

respecte un termen de preaviz, astfel că în mod corect pârâta a opus

reclamantei tacita relocațiune, contractul astfel reînnoit fiind considerat

încheiat fără termen.

Art. 1436 C. civ., prevede că un

contract încheiat pe perioadă nedeterminată poate fi denunțat unilateral, cu

respectarea termenului de preaviz.

Denunțul unilateral este un act

unilateral de voință, care produce efecte chiar dacă n-a fost acceptat de

partea adversă, care trebuie să suporte desfacerea contractului.

În acest context prin notificarea nr.

219 din 5 februarie 2007 comunicată pârâtei prin executor judecătoresc D.G.,

făcută în scris și comunicată prin executor judecătoresc, reclamanta a denunțat

unilateral contractul de închiriere, reînnoit, locatorul exprimându-și voința

de a nu mai continua raporturile contractuale și în același timp acordându-i

locatarului și un termen de preaviz pe care l-a considerat util și care nu a

fost contestat de locatar, așa cum nu a fost contestat în termen legal denunțul

făcut prin notificarea de mai sus.

Din momentul denunțării contractului

locatarul a utilizat spațiul fără titlu, și corect a fost încasată

contravaloarea utilizării acestuia cu titlul de „lipsă de folosință”.

Este nefondată susținerea recurentei

cum că ar fi fost prelungit contractul prin voința locatorului, întrucât astfel

de dovezi nu există depuse la dosarul cauzei, cum este nerelevantă afirmația

potrivit căreia recurenta i-ar fi oferit reclamantei posibilitatea de a cumpăra

acest spațiu, deoarece oferta nu suplinește voința proprietarului spațiului de

a-l închiria sau înstrăina.

Cât privește încasarea de către

reclamantă a sumelor reprezentând lipsa de folosință, se constată că aceasta a

procedat corect facturând contravaloarea folosinței spațiului în condițiile în

care pârâta nu deține un titlu, folosind spațiul cu încălcarea dispozițiilor

legale în materie.

Cu această suplimentare de motivare

se constată astfel că soluția celor două instanțe este corectă, fiind amendate

însă considerentele în partea referitoare la existența tacitei relocațiuni.

Față de considerentele de mai sus,

reținând că soluția instanței de apel este legală și la adăpost de orice

critică, potrivit dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Curtea va respinge

recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta

A.V.P.S.C. București

împotriva deciziei comerciale nr. 450 din 13 noiembrie 2009 a Curții de Apel

București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 30 septembrie 2010.