ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3059/2010

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin cererea înregistrată, la data de 21 martie 2007, RA – A.P.P.S., Sucursala pentru A.I.F.I. București a chemat-o în judecată pe pârâta A.V.P.S.C.

București pentru ca prin hotărârea pe care urma să o pronunțe, instanța să dispună evacuarea pârâtei din spațiul ocupat abuziv situat în București, E.Q., motivând că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, având ca obiect închirierea apartamentelor, durata contractului fiind până la data de 30 octombrie 2006. A mai precizat reclamanta că pârâta nu a părăsit spațiul la expirarea contractului, continuând să-l folosească abuziv, astfel că a procedat la notificarea pârâtei prin executorul judecătoresc D.G., așa cum rezultă din notificarea 219 din 5 februarie 2007. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea reclamantei, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, E.Q., pentru lipsa titlului locativ și a respins cererea reclamantei privind cheltuielile de judecată reținând că între părți a fost încheiat contractul de locațiune nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, că art. 11 din contract prevede durata locațiunii de un an începând cu data de 1 noiembrie 2005 și posibilitatea prelungirii acestuia cu acordul ambelor părți, iar conform art. 12 din același contract părțile au convenit asupra încetării contractului de locațiune prin acordul lor de voință, prin denunțarea unilaterală a contractului, la expirarea termenului, ca urmare a rezilierii pentru neexecutare ori ca urmare a pierderii imobilului.

A mai reținut instanța de fond că prin notificarea nr. 219 din 5 februarie 2007 comunicată pârâtei prin B.E.J. D.G., reclamanta a solicitat pârâtei ca în termen de cinci zile de la primirea notificării să elibereze spațiile ocupate și să achite debitul restant în cuantum de 2.199,33 lei, apreciind că în cauză nu se poate discuta de tacita relocațiune deoarece părțile nu au încheiat un act adițional prin care să fie prelungit contractul de locațiune, astfel că acesta a încetat la termenul pentru care a fost încheiat, nefiind nevoie de o prealabilă înștiințare, conform prevederilor art. 1436 C. civ. și art. 12 din contract, împrejurare față de care pârâta nu poate opune reclamantei un titlu locativ astfel că acțiunea a fost admisă și constatând că reclamanta este scutită de la plata taxei judiciare de timbru și că nu a depus dovezi reprezentând cheltuielile efectuate cu procesul, a respins cererea privind cheltuielile de judecată.

Împotriva sentinței mai sus menționată pârâta a declarat apel care a fost respins, ca nefondat, de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 450 din 13 noiembrie 2009. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a apreciat că deși la data de 1 noiembrie 2006 contractul a încetat, pârâta nu a înțeles să părăsească spațiul închiriat sau să solicite reclamantei prelungirea contractului continuând să folosească spațiul fără acordul reclamantei și că în conformitate cu probatoriile dispuse în cauză titlul cu care a fost încasată contravaloarea folosinței apartamentelor este „folosință spațiu fără titlu” astfel că în speță nefiind vorba de tacită relocațiune, nici de prelungirea contractului și că pârâta a fost notificată să părăsească spațiul în termen de cinci zile potrivit art. 19 alin. (4) din contract, aceasta ocupând spațiul fără titlu, corect a fost admisă acțiunea.

Împotriva deciziei instanței de apel pârâta a declarat recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., 1437 C. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și respingerea acțiunii introductive susținând că a solicitat reclamantei prelungirea contractului și niciun moment aceasta nu a precizat că nu mai dorește prelungirea contractului încheiat de părți, având chiar acordul acesteia din data de 10 august 2006, exprimându-și nedumerirea în ceea ce privește hotărârea reclamantei de a o evacua din spațiu din moment ce emite în continuare facturi pentru contravaloarea chiriei și utilități, pe care pârâta le achită, pe de altă parte a susținut că reclamanta nu s-a opus continuării închirierii nici în luna precedentă expirării contractului nici în urma luna următoare și nici în alte câteva luni după expirarea contractului, perioadă în care se perfectau actele de prelungire, astfel că în conformitate cu dispozițiile art. 1437 C. civ., operează tacita relocațiune.

A mai susținut că în conformitate cu art. 13 alin. (2) din contract încetarea contractului de are loc în momentul încheierii procesului verbal de igienizare și întrucât un asemenea proces verbal nu a fost încheiat între părți, contractul de locațiune nu a încetat, ci a operat tacita relocațiune. Un alt motiv de recurs se referă la faptul că urmare scoaterii la vânzare a spațiilor pe care reclamanta le deține în proprietate, pârâta i-a făcut acesteia din urmă o ofertă pentru cumpărarea spațiilor care au făcut obiectul contractului de locațiune nr. 1065 din 2 noiembrie 2005, pentru care nu a primit niciun răspuns și cu toate acestea intimata reclamantă emite în continuare facturi pe care le și încasează, astfel că nu i-a creat reclamantei niciun prejudiciu.

Analizând motivele invocate, Curtea constată că pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit căruia hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Sub acest aspect curtea va analiza aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 1437 C. civ., raportat la art. 11, 12 și 13 din contractul de închiriere. Este adevărat că termenul locațiunii a fost determinat prin articolul 11 din contract și că locațiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără a fi nevoie de însușirea prealabilă, dar tot atât de adevărat este că în materia locațiunii operează reconducțiunea, tacita relocațiune. După expirarea termenului prevăzut de contract respectiv 1 noiembrie 2006, locatarul A.V.P.S.C.

București a rămas în folosința lucrului, fără ca locatorul să-l împiedice astfel că se consideră că locațiunea a fost reînnoită prin tacita relocațiune, cu toate că părțile n-au convenit s-o prelungească (art. 1437 și 1452 C. civ.). Tacita relocațiune putea fi împiedicată numai prin anunțarea înainte de expirarea contractului, a concediului (art. 1438 C. civ.) care înseamnă manifestarea expresă a voinței de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului. Așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, locatorul nu a anunțat concediul înainte de expirarea contractului, concediu care nu ar fi trebuit să respecte un termen de preaviz, astfel că în mod corect pârâta a opus reclamantei tacita relocațiune, contractul astfel reînnoit fiind considerat încheiat fără termen.

Art. 1436 C. civ., prevede că un contract încheiat pe perioadă nedeterminată poate fi denunțat unilateral, cu respectarea termenului de preaviz. Denunțul unilateral este un act unilateral de voință, care produce efecte chiar dacă n-a fost acceptat de partea adversă, care trebuie să suporte desfacerea contractului. În acest context prin notificarea nr. 219 din 5 februarie 2007 comunicată pârâtei prin executor judecătoresc D.G., făcută în scris și comunicată prin executor judecătoresc, reclamanta a denunțat unilateral contractul de închiriere, reînnoit, locatorul exprimându-și voința de a nu mai continua raporturile contractuale și în același timp acordându-i locatarului și un termen de preaviz pe care l-a considerat util și care nu a fost contestat de locatar, așa cum nu a fost contestat în termen legal denunțul făcut prin notificarea de mai sus.

Din momentul denunțării contractului locatarul a utilizat spațiul fără titlu, și corect a fost încasată contravaloarea utilizării acestuia cu titlul de „lipsă de folosință”. Este nefondată susținerea recurentei cum că ar fi fost prelungit contractul prin voința locatorului, întrucât astfel de dovezi nu există depuse la dosarul cauzei, cum este nerelevantă afirmația potrivit căreia recurenta i-ar fi oferit reclamantei posibilitatea de a cumpăra acest spațiu, deoarece oferta nu suplinește voința proprietarului spațiului de a-l închiria sau înstrăina. Cât privește încasarea de către reclamantă a sumelor reprezentând lipsa de folosință, se constată că aceasta a procedat corect facturând contravaloarea folosinței spațiului în condițiile în care pârâta nu deține un titlu, folosind spațiul cu încălcarea dispozițiilor legale în materie.

Cu această suplimentare de motivare se constată astfel că soluția celor două instanțe este corectă, fiind amendate însă considerentele în partea referitoare la existența tacitei relocațiuni. Față de considerentele de mai sus, reținând că soluția instanței de apel este legală și la adăpost de orice critică, potrivit dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Curtea va respinge recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta A.V.P.S.C. București împotriva deciziei comerciale nr. 450 din 13 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 septembrie 2010.