CASE OF CACHIA AND OTHERS v. MALTA

SEGUNDA SECȚIUNE CAUZĂ DE CACHIA ȘI ALȚII v. MALTA (Documentul nr. 6335/21) HOTĂRÂREA Strasburg 24 octombrie 2023 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Cachia și alții v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A doua secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Pauliine Koskelo , Președintele Lorraine Schembri Orland, Davor Derenčinović , judecători și Dorothee von Arnim, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 6335/21) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 18 ianuarie 2021 de 12 resortisanți maltezi, a căror detalii relevante sunt enumerate în tabelul adăugat („reclamanții”) și reprezentate de dr. J. Ellis, avocat practicant în Valletta; hotărârea de a anunța cererea către Guvernul Maltez („ Guvernul”), reprezentată de agentul lor, dr Soler, avocat de stat și dr Vella, avocat de la Biroul Avocatului de Stat; observații părților; având deliberat în privat la 3 octombrie 2023, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cererea se referă la proprietatea reclamanților nr. 16-18, The Strand, Sliema, care a fost închiriată din 1976, ca sedii comerciale, și este afectată de restricțiile aplicabile în temeiul Ordinului privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile Malta. Reclamanții dețin proprietatea prin titlu de dominiu util care va expira în 2028. În octombrie 1991, închiriatul inițial a expirat și ulterior chiriașii au păstrat titlul proprietății prin aplicarea legii menționate mai sus. Prin hotărârea din 25 iulie 1995, Consiliul de reglementare a chiriei („RRB”) a stabilit chiria la 15,140 euro (EUR) anual. Începând cu anul 2010, părțile nu sunt de acord cu creșterea aplicabilă a chiriei. În 2015, reclamanții au instituit proceduri de redresare constituționale care se plângeau că suferiu o sarcină disproporționată ca urmare a aplicării legii. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea anuală de închiriere a proprietăților în 2016 era de 139.680 EUR și în 2011 132.750 EUR pe baza unui randament de 4,5 % pe valoarea sale de vânzare. Prin hotărârea din 29 ianuarie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, a acordat reclamanților 100 000 EUR în compensare și a declarat că chiriașii nu mai pot să se bazeze pe legea de a menține titlul proprietății. Prin recursul reclamanților și al statului, prin hotărârea din 20 iulie 2020, Curtea Constituțională a sporit compensația, inclusiv neconformitatea Prejudiciu material, la 250.000 EUR plus 5% dobânzi de la data acestei hotărâri. Curtea Constituțională a pus la îndoială estimările prezentate de mai mulți ani după anii în cauză, au dat rezultate neconsonante cu realitatea și au fost, în orice caz, subiective. , a luat act de următoarele: reducerea interesului public, proprietatea fiind o proprietate comercială; că, deși în temeiul legii reclamanții ar putea solicita creșteri anuale în conformitate cu legislația respectivă contractul inițial, acestea au solicitat doar creșteri în 2010; cheltuieli considerabile au fost efectuate de chiriași în ceea ce privește proprietatea; chiria depusă în instanță; în timp ce reclamanții nu au putut prevedea inflația în prețurile de proprietate de-a lungul anilor; proprietatea fiind comercială și chiria originală nu a fost restricționată prin lege, acestea au putut, totuși, să fi încheiat un contract care să le protejeze mai bine, deoarece au fost conștienți de lege atunci când au intrat în ea; și că reclamanții” Un nou acord de închiriere a fost atins între părți pentru perioada 2020, la 180.000 EUR anual, cu majorări suplimentare până în 2027, data în care închirierea se va încheia în conformitate cu legea. Reclamanții se plângeau că încă erau victime ale încălcării constatate de instanțele interne în funcție de valoarea scăzută a compensației acordate. EVALUAREA TRIBUNALULUI ALEGATĂ ÎNCĂLCAREA ARTICOLULUIUI 1 din Protocolul N 1 T O CONVENȚIE Reclamanții se plângea că încă erau victime ale încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția constatată de instanțele interne. În special, ei au considerat că ar fi trebuit să obțină un premiu care să acopere toate chiria pierdută, fără deducere de 30 % ca de obicei datorită obiectivului legitim urmărit, având în vedere că închirierea a fost în favoarea unei întreprinderi comerciale sănătoase, și nici o reducere de 20 % pe baza faptului că proprietatea nu ar fi putut fi închiriată pe tot parcursul întregului, având în vedere că a fost într-un site primar. Curtea se referă la principiile sale generale referitoare la statutul victimelor și la jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cele din prezent (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12 , §§ 41, 43, 48 și 82, 30 În august 2016, Comisia observă că instanța internă a recunoscut încălcarea și Curtea Constituțională, majorând compensația acordată în primă instanță, a acordat 250.000 EUR în compensație plus dobânzi (care se pare că se bazează pe un calcul matematic greșit). În măsura în care argumentele reclamanților sunt relevante pentru calculul compensației, Curtea consideră că măsura de control al chiriei, deși este aplicată la sediile comerciale, poate fi considerată încă ca fiind în interesul general, deși aceasta din urmă este mai puțin marcată decât în alte cazuri și, prin urmare, o deducere mai mică este justificată în scopul compensației (a se vedea Zammit și Attard Cassar Malta , nr. 1046/12 , § 75, 30 iulie 2015 , și Marshall și alții c. Malta , nr. 79177/16, § 95, 11 februarie 2020). Curtea consideră, de asemenea, că dacă proprietatea nu ar fi fost supusă regimului impugat, nu ar fi fost închiriată neapărat pe parcursul întregii perioade în ciuda locației sale principale. Prin urmare, este acceptabil să se considere că pierderile reale au fost mai mici decât cele pretinse (a se vedea Cauchi c. Malta, nr. 14013/19, § 104, 25 martie 2021). Cu toate acestea, și chiar având în vedere faptul că evaluarea expertului a fost de partea înaltă, proprietatea care are o valoare de închiriere de aproximativ 132.750 EUR în 2016, Curtea consideră că compensația acordată pentru o încălcare care persistă pe parcursul a mai multor ani nu a fost adecvată și că reparația acordată de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamanților, care rețin astfel statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea, mutatis mutandis Portanier v. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019 . Obiecția guvernului în acest sens este, prin urmare, respinsă . 10. Curtea constată că această plângere nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă pe niciun alt motiv. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 11. Principiile generale privind compatibilitatea cu art. 1 din Protocolul nr. 1 al măsurilor de control al chiriei, astfel cum sunt aplicabile în acest caz, au fost rezumate în Zammit și Attard Cassar (citate mai sus, §§ 57-66) și Marshall și alții (citate mai sus, § 39). 12. având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la Examina în detaliu fondurile plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite de instanța internă, reclamanții au suportat o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimelor (a se vedea punctele 8-9 de mai sus), recursul acordat de instanța internă nu a oferit suficiente ajutor reclamanților. 13. În consecință, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEII 14. Reclamanții au solicitat un total de 3 milioane EUR (EUR), și anume 2,860.516 EUR în ceea ce privește prejudiciu material pentru ceea ce au crezut că a fost pierdut chiria pentru perioada 1991-2019 și restul (139.484) EUR în interes și nu Deteriorări pecuniare, nu au făcut reclamații pentru costuri și cheltuieli. 15. Guvernul a susținut că reclamanții și-au formulat în mod necorespunzător cererile. În plus, suma reclamată de solicitanți în prejudiciu material a părut a fi o valoare mediană între valoarea de închiriere stabilită de expert și valoarea de vânzare a diferitelor acțiuni ale proprietății, care nu aveau astfel nicio relevanță, iar suma rămasă a fost total neexplicată. În orice caz, Guvernul a contestat evaluarea expertului deoarece nu a oferit nici o explicație despre modul în care s-au stabilit valorile istorice de închiriere. În cadrul procedurii interne, expertul a depus chiar mărturie că nu a văzut niciun contract de închiriere pentru a susține astfel de cifre, sau pentru a utiliza orice altă documentare, dar mai degrabă se bazează pe experiența sa. De asemenea, ei au considerat că, având în vedere valorile stabilite, era improbabil ca proprietatea să fi fost închiriată pe parcursul întregii perioade, deoarece puține întreprinderi ar fi putut acorda astfel de rate. În plus, puțini ar fi investit într-o astfel de proprietate știind că ar fi trebuit să-l abandoneze în 2028. În cele din urmă, Guvernul a remarcat că valorile obținute pentru proprietatea de astăzi au fost rezultate întreținerii menținute de chiriași, un factor care ar trebui luat în considerare. 16. Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cazuri, astfel cum se prevede în Cauchi (citat mai sus, §§§) 102-07). Remarcand, în special, că atribuirea instanței interne rămâne plătibilă dacă nu este încă plătită, Curtea atribuie, în comun, 100 000 EUR în prejudiciu material și respinge cererea pentru prejudiciu moral care pot fi considerate acoperite de atribuirea internă. că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească reclamanților, în termen de trei luni, 100.000 EUR (1 sută de mii de euro), în comun, în ceea ce privește prejudiciu material; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 24 octombrie 2023, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de judecată. Dorothee von Arnim Pauliine Koskelo Președintele de secretar adjunct APPENDIX Lista reclamanților: Cerere nr. 6335/21 Nu. Numele reclamantului Anul de naștere Naționalitate Locul de reședință Mario CACHIA 1965 Maltez L-Ibra îi permite pe Alfred GRECH 1953 Maltese Mosta Carmen BAJADA 1959 Maltese Sliema Margaret BORG 1945 Maltese Sliema Stephen CACHIA 1964 Maltese Sliema Inez BORG 1919 Maltese Attard Doreen BUSUTTIL 1946 Maltese Sliema Marie Louise BUSUTTIL 1950 Maltese Slieqi Carmen WAREING 1969 Maltese St. Andrews 10. Godwin BORG 1947 Maltese San Gwann 11. Joseph GRECH 1950 Maltese Santa Venera 12. Natalie GRECH 1949 Maltese Sliema Maltese

SECOND SECTION

CASE OF CACHIA AND OTHERS v. MALTA

(Application no. 6335/21)

JUDGMENT

STRASBOURG

24 October 2023

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Cachia and Others v. Malta,

The European Court of Human Rights (Second Section), sitting as a Committee composed of:

Pauliine Koskelo

, President

,

Lorraine Schembri Orland,

Davor Derenčinović

, judges

,

and Dorothee von Arnim,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

6335/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 18 January 2021 by 12 Maltese nationals, the relevant details of whom are listed in the appended table (“the applicants”) and who were represented by Dr J.

Ellis, a lawyer practising in Valletta;

the decision to give notice of the application to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agent, Dr

C.

Soler, State Advocate, and Dr

J.

Vella, Advocate at the Office of the State Advocate;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 3 October 2023,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The application concerns the applicants’ property no. 16-18, The Strand, Sliema which has been rented out since 1976, as commercial premises, and is affected by the restrictions applicable under the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter 69 of the Laws of Malta. The applicants hold the property by title of

utile dominium

which will expire in 2028.

2.

The original lease expired in October 1991 and thereafter the tenants maintained title to the property by operation of the above-mentioned law. By a judgment of 25 July 1995, the Rent Regulation Board (‘RRB’) established the rent at 15,140 euros (EUR) annually. As of 2010 the parties disagreed as to the applicable increments in rent. In 2015 the applicants instituted constitutional redress proceedings complaining that they were suffering a disproportionate burden as a result of the application of the law. According to the court-appointed expert the annual rental value of the property in, for example, 2016 was EUR 139,680 and in 2011 EUR 132,750 on the basis of a 4.5 % yield on its sale value.

3.

By a judgment of 29 January 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1, awarded the applicants EUR 100,000 in compensation and declared that the tenants no longer be able to rely on the law to maintain title to the property.

4.

On appeal by the applicants and the State, by a judgment of 20 July 2020 the Constitutional Court increased the compensation, including non

‑

pecuniary damage, to EUR 250,000 plus 5% interest from the date of that judgment. The Constitutional Court questioned the estimates presented which were made many years after the actual years at issue, gave results not consonant with reality and were in any event subjective.

Inter alia

, it took note of the following: the reduced public interest, the property being a commercial property; that although under the law the applicants could ask for increases on an annual basis as

per

the original contract, they had only asked for increases in 2010; considerable expenses had been made by the tenants regarding the property; the rent deposited in court; while the applicants could not foresee the inflation in property prices over the years, the property being commercial and the original rent not having been restricted by law, they could nonetheless have entered into a contract which protected them better as they were aware of the law when they entered into it; and that the applicants’

utile dominium

was to come to an end at the same time as the contract.

5.

A new lease agreement was reached between the parties for the period of 2020 onwards at EUR 180,000 annually with further increases until 2027, date when the lease will come to an end in accordance with the law.

6.

The applicants complained that they were still victims of the violation found by the domestic courts in view of the low amount of compensation awarded.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of Protocol N

o

.

1 tO THE CONVENTION

7.

The applicants complained that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention found by the domestic courts. In particular, they considered that they should have obtained an award covering all the lost rent, with no 30 % deduction as usual due to the legitimate aim pursued, given that the impugned lease had been in favour of a healthy commercial business, nor a 20 % reduction on the basis that the property might not have been rented out all throughout, given that it was in a prime site.

8

.

The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30

August 2016). It observes that the domestic courts have acknowledged the violation and the Constitutional Court, increasing the compensation granted at first instance, awarded EUR

250,000 in compensation plus interest (which appears to be based on a wrong mathematical calculation).

9

.

In so far as the applicants’ submissions are relevant for the calculation of compensation, the Court considers that the rent control measure, although applied to commercial premises, may still be considered as being in the general interest, although the latter is less marked than in other cases, and thus a lesser deduction is justified for the purposes of compensation (see

Zammit and Attard Cassar

v.

Malta

, no.

1046/12, § 75, 30 July 2015, and

Marshall and Others v.

Malta

, no. 79177/16, § 95, 11 February 2020). The Court also considers that if the property had not been subject to the impugned regime, it would not necessarily have been rented out throughout the entire period despite its prime location. Therefore, it is acceptable to consider that the actual losses were less than those claimed (see

Cauchi v. Malta

, no.

14013/19, § 104, 25 March 2021). Nevertheless, and even considering that the expert’s valuation was on the high side, the property having a rental value of, for example, around EUR 132,750 in 2016, the Court considers that the compensation awarded for a violation persisting over several years was not adequate and that the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicants, who thus retain victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no.

55747/16, § 24, 27

August 2019). The Government’s objection to this effect is therefore dismissed.

10.

The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

11.

The general principles concerning the compatibility with Article 1 of Protocol No. 1 of rent control measures as applicable in the present case have been summarized in

Zammit and Attard Cassar

(cited above, §§

57-66) and

Marshall and Others

(cited above, § 39).

12.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicants were made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the objection on victim status (see paragraphs 8-9 above), the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicants.

13.

There has accordingly been a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

14.

The applicants claimed a total of 3 million euros (EUR), namely EUR

2,860,516 in respect of pecuniary damage for what they believed was lost rent for the period from 1991-2019 and the rest (EUR 139,484) in interest and non

‑

pecuniary damage. They made no claims for costs and expenses.

15.

The Government submitted that the applicants had inappropriately formulated their claims. Moreover, the sum claimed by the applicants in pecuniary damage appeared to be a median value between the rental value established by the expert and the sale value of the various shares of the property, which thus had no relevance, and the remaining sum was totally unexplained. In any event, the Government challenged the expert’s evaluation as it had not offered any explanation as to how the historical rental values had been established. During the domestic proceedings the expert had even testified that he had not seen any contract of lease to substantiate such figures, or use any other documentation, but rather relied on his experience. They also considered that, given the values established, it was unlikely that the property would have been rented out throughout the whole period, as few businesses could have afforded such rates. Moreover, few would have invested in such a property knowing that they would have to vacate it in 2028. Lastly, the Government noted that the values obtained for the property today were a result of the maintenance kept up by the tenants, a factor which should also be taken into consideration.

16.

The Court has made all the considerations applicable in this type of cases, as set out in

Cauchi

(cited above, §§

102-07). Noting in particular that the award of the domestic court remains payable if not yet paid, the Court awards the applicants, jointly, EUR

100,000 in pecuniary damage and rejects their claim for non

‑

pecuniary damage which can be considered covered by the domestic award.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicants, within three months, EUR 100,000 (one hundred thousand euros), jointly, in respect of pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amount at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 24 October 2023, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Dorothee von Arnim

Pauliine Koskelo

Deputy Registrar

President

APPENDIX

List of applicants:

Application no. 6335/21

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

Mario CACHIA

1965

Maltese

L-Ibraġġ

2.

Alfred GRECH

1953

Maltese

Mosta

3.

Carmen BAJADA

1959

Maltese

Sliema

4.

Margaret BORG

1945

Maltese

Sliema

5.

Stephen CACHIA

1964

Maltese

Sliema

6.

Inez BORG

1919

Maltese

Attard

7.

Doreen BUSUTTIL

1946

Maltese

Sliema

8.

Marie Louise BUSUTTIL

1950

Maltese

Swieqi

9.

Carmen WAREING

1969

Maltese

St. Andrews

10.

Godwin BORG

1947

Maltese

San Gwann

11.

Joseph GRECH

1950

Maltese

Santa Venera

12.

Natalie GRECH

1949

Maltese

Sliema