ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 397/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr. 25815/212/2010, reclamanta SC A.A.G. SRL Tulcea, prin Cabinet Individual de Insolvență A.M., a solicitat instanței ca, în contradictoriu cu pârâta C.A.C., să dispună evacuarea acesteia din apartamentul nr. 52, situat în Constanta, str. Pescarilor, județul Constanta, pe calea ordonanței președințiale. Ulterior, reclamanta și-a precizat obiectul și temeiul juridic al acțiunii, arătând că solicită evacuarea pârâtei pe calea dreptului comun, conform art. 480 C. civ., formulând și cerere de completare a acțiunii. În acest context, a solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei restante aferentă perioadei 1 septembrie 2009 - la zi, câte 150 euro lunar, plus dobânda de referință, și la plata sumei de 15.112,99 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor de întreținere în sumă de 9.290,50 lei și penalități în sumă de 5.831,24 lei.

în condițiile în care pârâta refuză plata acestor sume, reclamanta a solicitat obligarea acesteia la plata daunelor cominatorii de 500 euro pe zi de întârziere. Pe cale de excepție, pârâta a invocat lipsa calității procesuale active a reclamantei și necompetența materială a Judecătoriei Constanța în soluționarea cauzei. Pe cale reconvențională, pârâta C.A.C. a solicitat să se constate că are un drept de creanță reprezentat de contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la imobilul în litigiu, iar până la îndestularea sa cu contravaloarea dreptului de creanță să se instituie un drept de retenție asupra imobilului. Prin precizările formulate la data de 20 ianuarie 2011, Cabinet Individual de Insolvență A.M.

a arătat că își însușește acțiunea dedusă judecății de fostul lichidator judiciar al reclamantei SC A.A.G. SRL. În ceea ce privește cererea reconvențională, reclamanta a arătat că îmbunătățirile pretinse nu au fost efectuate cu acordul scris al acesteia, iar în cauză sunt incidente dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006. Prin sentința civilă nr. 1320 din 24 ianuarie 2011, instanța â admis excepția necompetentei materiale a Judecătoriei Constanta și a declinat competenta soluționării cauzei în favoarea Secției comerciale a Tribunalului Constanța, reținând caracterul comercial al contractului încheiat intre părți.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția comercială, la data de 24 martie 2011, iar prin sentința civilă nr. 6564 din 29 noiembrie 2011 s-a admis în parte acțiunea; s-a dispus evacuarea pârâtei reconveniente, obligarea acesteia la plata chiriei restante pentru perioada 01 septembrie 2009-31 mai 2010 și la plata penalităților de întârziere de 0,15% pe zi, și s-a respins cererea privind obligarea pârâtei reconveniente la plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente. Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 62 din 12 aprilie 2012 a admis apelul declarat de către apelanta reclamantă - SC A.A.G.

SRL; a respins excepția lipsei calității procesuale active; a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul că a admis în parte și cererea de obligare a pârâtei reconveniente la plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 7.633,68 lei reprezentând cheltuieli de întreținere și penalități, și a menținut restul dispozițiilor sentinței, reținând, în esență, următoarele: În privința excepției lipsei calității procesuale active, prima instanță a reținut corect că obligația de plată a cheltuielilor de întreținere revine proprietarului, astfel că intimata nu era direct obligată față de asociația de proprietari. Proprietarul imobilului are dreptul de a solicita chiriașului contravaloarea cheltuielilor de întreținere pentru achitarea acestora asociației de proprietari, cu atât mai mult cu cât a fost chemat în judecată de către asociație pentru plata cheltuielilor de întreținere.

Deși S.T. a încheiat un „angajament de plată" prin care se angaja să plătească suma de 7.633,68 lei, în numele pârâtei, ce reprezenta cheltuieli de întreținere pentru perioada 01 septembrie 2009-01 septembrie 2011, acest angajament nu are nicio valoare juridică. Astfel, acesta nu reprezintă o subrogație consimțită de creditor, întrucât nu este o convenție expresă încheiată de către asociația de proprietari concomitent cu plata sumei (subrogația trebuie să fie concomitentă cu plata) și nu este o cesiune de creanță, întrucât nu este o convenție care să cuprindă și creditorul (o simplă mențiune ulterioară a creditorului nefiind suficientă). în plus, cesiunea produce efecte față de terți (terți în cauză fiind debitoarea C.A.C.

și societatea apelantă) numai din momentul notificării. Cum o astfel de notificare nu a fost făcută, s-a reținut că legal societatea proprietară a apartamentului se poate îndrepta împotriva chiriașului pentru a solicita plata cheltuielilor de întreținere. În ceea ce privește primul motiv de apel, s-a constatat că apartamentul a fost închiriat pentru perioada 01 septembrie 2009 - 31 mai 2010. Prin urmare, pârâta nu poate fi obligată la plata unei sume de bani cu titlul de chirie decât pentru această perioadă, iar după această perioadă, pe durata ocupării fără drept a apartamentului, pârâta poate fi obligată la plata unei sume de bani cu titlul de despăgubire - folos nerealizat - numai la cerere.

În speță, nu a fost făcută o astfel de cerere, reclamanta solicitând doar chiria, potrivit clauzelor contractului, și după expirarea acestuia. Această despăgubire poate fi egală sau nu cu chiria apartamentului pentru aceeași perioadă. Sumele au cauze diferite, astfel că temeiurile juridice avute în vedere sunt diferite, ca și probele ce se administrează. S-a concluzionat, că instanța este datoare să respecte principiul disponibilității, astfel că cererea de plată a chiriei după data expirării contractului este nefondată. Se mai reținut și faptul că pârâta intimată nu a formulat apel în cauză, astfel că nu se pot analiza aspecte referitoare la plata sau nu a chiriei pentru perioada de valabilitate a contractului (această cerere a fost admisă de către instanța de fond și nu a fost atacată).

În ceea ce privește valoarea cheltuielilor de întreținere, s-a reținut că relevante în cauză sunt înscrisurile eliberate de către asociația de proprietari, potrivit cărora apartamentul a fost închiriat la data de 01 septembrie 2009, iar din probele administrate nu rezultă că pârâta a locuit în imobil anterior datei închirierii. În consecință, instanța a avut în vedere cheltuielile dovedite (care cuprind și penalități) începând cu data de 01 septembrie 2009. S-a apreciat, că pârâta a locuit în imobil și ulterior datei expirării contractului de închiriere, astfel că datorează cheltuielile de întreținere până la 01 septembrie 2011 (dată însușită și de către intimată). Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A.A.G.

SRL, prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvență A.M., criticând-o pentru nelegalitate și, indicând art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele; În mod greșit instanța de apel a înțeles faptul ca, în cauză, reclamanta nu a cerut despăgubiri pentru folosul nerealizat, deși, atât în cuprinsul cererii inițiale, cât și ulterior, reclamanta a solicitat acordarea de despăgubiri pentru folosul nerealizat, la nivelul chiriei lunare pe care o datora chiriașa și pentru perioada de după expirarea contractului aferent. Pârâta a locuit în apartament până la data de 14 martie 2012, data predării imobilului, privând astfel SC A.A.G. SRL, de posibilitatea reînchirierii acestuia în scopul obținerii unor sume de bani pentru acoperirea creanțelor creditorilor acestei societăți.

In perioada de la data expirării contractului și până la evacuare, societatea falită, prin lichidator judiciar, avea posibilitatea închirierii apartamentului, astfel că, prin comportamentul abuziv al pârâtei, societatea falită a fost lipsita de posibilitatea maximizării fondurilor ce puteau fi obținute. S-a mai arătat, că lichidatorul judiciar a solicitat obligarea la plata chiriei de la data începerii contractului - 01 septembrie 2009 - până la data evacuării imobilului - 14 martie 2012 și că fostul lichidator judiciar, Ilie Ion, a solicitat daune cominatorii de 500 euro pe zi de întârziere până la data plații efective, conform cererii modificatoare depuse în instanța la data de 15 septembrie 2010. S-a conchis, în ceea ce privește acest aspect, că recurenta este îndreptățită să solicite plata contravalorii chiriei și ulterior datei de 31 mai 2010, cu titlu de despăgubiri pentru lipsa folosinței imobilului, motivat de faptul că, în tot acest timp, pârâta C.A.C.

s-a folosit de bunul SC A.A.G. SRL, în mod abuziv. De asemenea, s-a arătat, că instanța de apel, din eroare, nu a luat în considerare procesul-verbal de predare primire nr. 01 din data de 14 martie 2012, încheiat de SC A.A.G. SRL, cu pârâta, cu ocazia predării primirii acestui imobil, potrivit căruia s-a făcut dovada că pârâta s-a folosit de imobil în tot acest timp, respectiv până la data de 14 martie 2012; că, deși instanța de apel a apreciat că angajamentul de plata încheiat de către T.S. cu asociația de proprietari nu are valoare juridica, aceeași instanța a luat în considerare acest document la calculul cheltuielilor de întreținere datorate de pârâtă, și că lichidatorul judiciar a înaintat instanței de judecată graficul de plați datorate de C.A.C., grafic întocmit de asociația de proprietari pentru perioada de până la 25 martie 2012, acte care nu au fost luate în seama de către instanța de apel și care se anexează prezentului recurs.

În ședința publică din 31 ianuarie 2013, instanța, din oficiu, a invocat motivul de recurs de ordine publică întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. l C. proc. civ., având în vedere dispozițiile art. 282 1 din C. proc. civ., raportat la obiectul cauzei, respectiv acțiune în evacuare în materie comercială. Înalta Curte, examinând cu prioritate motivul de recurs de ordine publică, invocat din oficiu în ședința publică din 31 ianuarie 2013, întemeiat în drept de dispozițiile art. 304 pct. 1 C. proc. civ., constată următoarele: Obiectul acțiunii introductive de instanță 1-a constituit acțiunea în evacuare formulată de reclamanta SC A.A.G. SRL împotriva pârâtei C.A.C., iar Judecătoria Constanța, secția civilă, constatând că acțiunea în evacuare promovată de reclamantă se întemeiază pe un contract comercial, făcând aplicarea art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc.

civ., raportat la art. 4 C. com., a declinat competența soluționării cauzei în favoarea Tribunalului Constanța, secția comercială și de contencios administrativ. Acțiunea promovată de reclamantă fiind o acțiune în evacuare în materie comercială, hotărârea primei instanțe - Tribunalul Constanța, secția a II-a civilă, respectiv sentința civilă nr. 6564 a fost pronunțată la 29 noiembrie 2011, este supusă numai recursului. Astfel, potrivit art. 282 1 alin. (1) C. proc.

civ., așa cum a fost modificat prin Legea nr. 202/2010, în vigoare la data pronunțării sentinței primei instanțe, „Nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță în cererile introduse pe cale principală privind pensii de întreținere, în litigiile al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei inclusiv, indiferent de calitatea părților, profesioniști sau neprofesioniști, asupra acțiunilor posesorii, acțiunilor în evacuare în materie comercială, a celor referitoare la înregistrările în registrele de stare civilă și luarea măsurilor asigurătorii, asupra cererilor pentru repararea prejudiciilor cauzate prin erori judiciare săvârșite în procesele penale și în alte cazuri prevăzute de lege ” . Prin urmare, împotriva hotărârii primei instanțe, părțile aveau deschisă calea de atac a recursului și nu a apelului, așa cum greșit a stabilit Curtea de Apel Constanța, care a soluționat astfel calea de atac în complet nelegal constituit, din doi judecători și nu din trei judecători, încălcând dispozițiile art. 54 alin. (2) din Legea nr. 304/2004.

Față de considerentele expuse, constatând că motivul de ordine publică, invocat de instanță din oficiu, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 1 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere „când instanța nu a fost alcătuită potrivit dispozițiilor legale”, este întemeiat, instanța, în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza Curții de Apel Constanța, pentru soluționarea căii de atac a recursului.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta

SC A.A.G. SRL

, prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvență - A.M. împotriva deciziei nr. 62 din 12 aprilie 2012 a Curții de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, pe care o casează. Trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Constanța, pentru soluționarea căii de atac a recursului. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 ianuarie 2013.