ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3438/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 464 din 1 octombrie 2007, a Tribunalul Olt, secția comercială, s-a admis acțiunea promovată de reclamanta SC O.T. SRL Balș în contradictoriu cu pârâta SC I. SRL Balș și s-a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea imobilului „Restaurant Central” din Balș, Județul Olt în suprafață de 618,76 mp și teren aferent în suprafață de 1.188,40 mp, hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare - cumpărare; cererea reconvențională promovată de pârâtă a fost respinsă ca neîntemeiată, prin aceiași hotărâre. În motivarea sentinței s-a reținut că prin înscrisul sub semnătură privată denumit contract de vânzare - cumpărare încheiat la 3 mai 2005 părțile au convenit asupra vânzării - cumpărării bunului imobil cu obligația de a se perfecta ulterior în formă autentică contractul întrucât obiectul vânzării includea și teren.

Înscrisul conținea mențiunea că prețul a fost achitat conform facturii din 30 aprilie 2005 iar cumpărătorul a intrat în posesia imobilului situație recunoscută de pârâtă. Instanța de fond a reținut ca nedovedită susținerea contrară mențiunii din înscris în sensul că prețul nu s-ar fi plătit, reținând că acesta chiar dacă nu este determinat este determinabil, prin trimiterea pe care înscrisul o face la factură. Stabilind că părțile și-au îndeplinit obligațiile principale de plată a prețului și de predare a bunului conform art. 1313, 1361-1362 C. civ. și că acțiunea reclamantei îndeplinește cerințele prevăzute de art. 111 C. proc. civ. instanța a admis cererea în sensul mai sus arătat.

În contra sentinței a declarat apel pârâta,, criticile acesteia cu privire la nepronunțarea asupra a ceea ce s-a cerut, acordând mai mult decât s-a cerut cât privește constatarea ca valabilă a vânzării - cumpărării, promisiunea de vânzare - cumpărare fiind și fără obiect întrucât terenul la care aceasta face referire nu este determinat, au fost admise de instanța de apel, respectiv de Curtea de Apel Craiova, secția comercială, care, prin Decizia nr. 58 din 5 martie 2008, a admis apelul, a schimbat sentința apelată, a respins acțiunea ca neîntemeiată și a admis cererea reconvențională dispunând rezoluțiunea convenției de vânzare - cumpărare încheiată de părți la 3 mai 2005, cu repunerea parților în situația anterioară.

Instanța de apel a reținut că prin înscrisul din 3 mai 2005, părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare, un antecontract prin care s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un imobil cu terenul aferent pentru care este necesară forma autentică „ad validitatem”. În mod greșit însă, instanța de fond a constatat valabilitatea vânzării imobilelor, reținând ca fiind achitat prețul vânzării prin ordine de plată emise anterior față de mențiunea existentă pe acesta „pentru achiziționarea de către apelanta - pârâtă a hotelului și restaurantului „Central” fără să se fi dovedit vreo înțelegere în sensul susținut de reclamantă. În ce privește terenul aferent construcției, instanța de fond s-a substituit voinței părților când a constatat întemeiată vânzarea pentru suprafața de 1.188,40 mp deoarece, susține instanța de apel, convenția de vânzare - cumpărare nu determină acest teren.

Pentru aceste motive acțiunea s-a apreciat ca neîntemeiată. Cu privire la cererea reconvențională instanța de apel a constatat ca fiind îndeplinite condițiile art. 1020 și 1021 C. civ. și drept urmare a admis-o și a dispus rezoluțiunea convenției de vânzare - cumpărare încheiată la 3 mai 2005 iar ca efect al rezoluțiunii a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției. În contra deciziei a declarat recurs reclamanta pentru motivele care urmează: 1. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

constând în interpretarea greșită a clauzelor contractului prin schimbarea naturii actului juridic dedus judecății, calificându-l după promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare deși părțile l-au denumit vânzare - cumpărare, obiectul vânzării constituindu-l două bunuri distincte: construcție și teren, calificarea instanței fiind valabilă numai pentru teren; Părțile și-au îndeplinit obligațiile de plată a prețului și de predare a bunului, instanța de apel reținând greșit că prețul nu a fost plătit, factura din 30 aprilie 2005 fiind o dovadă în acest sens și tot greșit a reținut că terenul nu este determinat el fiind aferent construcției și deci determinabil. 2. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. constând în faptul că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină pentru unele dispoziții iar pentru altele cuprinde motive contradictorii cum sunt cele pentru dovada prețului. Intimata nu a depus întâmpinare la dosar. Recursul este fondat pentru considerentele care urmează: 1. Obiectul cererii de chemare în judecată și al cererii reconvenționale privesc aceeași convenție de vânzare-cumpărare concretizată în înscrisul sub semnătură privată pe care părțile l-au semnat la data de 3 mai 2005, intitulat „contract de vânzare - cumpărare”. Deși este incontestabil acest lucru, instanța de apel califică diferit convenția în speță, apreciind-o ca fiind promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare netranslativă de proprietate, când analizează temeinicia acțiunii promovată de reclamantă și drept contract de vânzare-cumpărare, translativ drept proprietate, când analizează cererea reconvențională, și când, în raport de art. 1020, 1021 C. civ.

dispune rezoluțiunea acesteia și repunerea părților în situația anterioară, în sensul obligării reclamantei la restituirea imobilului respectiv a restaurantului „Central Balș” și a terenului aferent de 1180,40 mp situat în Balș. Motivul rezoluțiunii reținut de instanță constă în neexecutarea obligației de plată a prețului de către cumpărător, respectiv de reclamantă a cărei obligație este reținută ca fiind specifică contractului de vânzare-cumpărare iar nu promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare în raport cu care este analizată numai acțiunea sa. Drept urmare, motivarea deciziei atacate cu recurs este contradictorie, considerentele în respingerea acțiunii și cele în admiterea cererii reconvenționale excluzându-se reciproc, fapt ce echivalează cu o nemotivare care face imposibilă verificarea legalității deciziei atacate, motiv care atrage casarea acesteia și trimiterea pentru rejudecare.

2. În virtutea rolului activ, instanța va pune în discuția părților obiectul acțiunii promovate de reclamantă în sensul dacă calificarea pe care aceasta a dat-o prin acțiune privește numai terenul obiect al convenției pentru a cărui înstrăinare era necesară forma autentică ad validitatem conform legii în vigoare la acea epocă, Legea nr. 54/1998 art. 2 și este necesară și în prezent, conform Legii nr. 247/2005, Titlul X, art. 2 care, spre deosebire de legea veche, prevede posibilitatea confirmării antecontractului de vânzare prin hotărâre judecătorească, sau dacă privește și construcția a cărei înstrăinare se poate face numai prin înscris sub semnătură privată. Drept urmare, instanța de apel dispunând rezoluțiunea vânzării și întoarcerea prestațiilor, greșit a recunoscut, implicit, validitatea acestuia și pentru teren care este determinat prin convenție ca fiind „teren aferent construcției” și pe care instanța îl identifică prin suprafață.

3. Cu ocazia rejudecării instanța de apel va avea în vedere și calificarea pe care pârâta o dă convenției ca fiind de vânzare - cumpărare pentru construcție și faptul că aceasta nu contestă cuantumul prețului convenit ci numai modalitatea de plată a acestuia. Cu privire la acest aspect trebuie observat că, contractul în speță, încheiat la 3 mai 2005 fiind semnat și parafat de ambele părți, mențiunea pe care acesta o conține cu privire la plata integrală a prețului face dovada realității ei până la înscrierea în fals, conform art. 1176 C. civ. Prețul vânzării la care referă contractul ca fiind plătit deși nu a fost determinat prin cuantum el este determinabil prin raportarea la suma înscrisă în factura din 30 aprilie 2005, chiar pârâta, când prin cererea reconvențională solicită rezoluțiunea vânzării, necontestându-i realitatea și cuantumul ci, așa cum deja s-a arătat, numai modalitatea de plată.

Pârâta își reconfirmă această poziție când, prin cererea de lămurire a dispozitivului deciziei atacate (pag. 246 apel), precizează din nou că ea și-a executat obligația de predare a bunului dar că reclamanta cumpărătoare nu și-a executat obligația de plată, cererea în rezoluțiune nefiind, de altfel, întemeiată pe dispozițiile art. 1303 C. civ., privind condițiile prețului ci pe art. 1365 C. civ., privind neplata acestuia. 4. Față de cele ce preced Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia atacată și va trimite cauza la aceeași instanță pentru rejudecare, în raport de prevederile art. 312 alin. (5) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC O.T. SRL Balș împotriva Deciziei comerciale nr. 58 din 5 martie 2008 a Curții de Apel Craiova, secția comercială. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 noiembrie 2008.