ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3516/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3516/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de
față:
Din examinarea
lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința nr. 2600 din 26 iunie 2007,
Tribunalul Brașov, secția comercială, a admis în parte acțiunea promovată de
reclamanții F.M.G. și F.D.N. în contradictor cu pârâta SC P.C. SRL Miercurea
Ciuc și în parte cererea reconvențională și cererea conexă formulate de pârâtă
și în consecință a constatat rezoluțiunea de plin drept a antecontractului de
vânzare - cumpărare și actelor adiționale la acesta încheiate între părți având
ca obiect imobilul situat în Brașov. Prin aceeași hotărâre s-a instituit în
favoarea pârâtei un drept de retenție asupra imobilului menționat până la
achitarea de către reclamanți a sumei de 150.000 euro și a dispus notarea în
cartea funciară a dreptului de retenție astfel instituit, respingând celelalte
pretenții formulate de părți.
Instanța de fond a
reținut că părțile au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare din 2004
prin care reclamanții s-au obligat să transmită proprietatea imobilului situat
în Brașov, prețul convenit în sarcina pârâtei fiind de 245.000 euro din care
s-a convenit să se achite în avans 25.000 euro până la data de 15 decembrie
2004, urmând ca diferența să fie achitată până la data de 31 ianuarie 2005.
La data de 21
decembrie 2004 și respectiv 12 aprilie 2005 părțile au încheiat acte adiționale
de reeșalonare a diferenței de preț iar la data convenită pentru încheierea
contractului de vânzare - cumpărare: 15 iunie 2006, acesta nu s-a încheiat din
culpa pârâtei care nu a plătit diferența de preț.
În contra sentinței
au declarat apel reclamanții, critica acestora vizând respingerea petitului
privind evacuarea, întrucât contestarea rezoluțiunii trebuia să conducă la
repunerea părților în situația anterioară, în speță nefiind incident art. 1444 C.
civ.
A declarat apel și
pârâta, critica acesteia vizând greșita apreciere a culpei reclamanților care
neintabulând imobilul nu a putut obține creditul pentru achitarea diferenței de
preț și greșita operare a pactului comisoriu de grad IV, deoarece după data
stabilită pentru încheierea contractului, 15 iunie 2005, ambele părți au executat
din obligațiile asumate.
Curtea de Apel
Brașov, secția comercială, prin Decizia nr. 219/Ap din 30 noiembrie 2007 a
admis apelul declarat de pârâtă
și schimbând în tot sentința, a respins acțiunea
promovată de reclamanți, a admis cererea reconvențională și în consecință, i-a
obligat pe reclamanți să încheie cu pârâta contractul de vânzare - cumpărare în
formă autentică pentru imobilul în speță, în caz contrar hotărârea să țină loc
de act apt de intabulare, sub rezerva plății diferenței de preț de 97.000 euro,
la un echivalent de minim 3,66 lei/euro.
S-a dispus înscrierea
deciziei în cartea funciară. Pe cale de consecință, apelul declarat de
reclamanți a fost respins.
Pentru a hotărî
astfel, instanța de apel reținând realitatea antecontractului de vânzare -
cumpărare din 29 noiembrie 2004 și a actelor adiționale din 21 decembrie 2004
și 12 aprilie 2005, a statuat că la data de 15 iunie 2005 stabilită pentru încheierea
contractului de vânzare - cumpărare, reclamanții, deși notificați, nu s-au
prezentat la notariat dar executarea prestației de plată de către pârâtă a
continuat și după această dată, acceptată de reclamanți, situație în care
pactul comisoriu de ultim grad stipulat în ultimul act adițional nu a operat.
S-a mai reținut că la
data de 15 iunie 2005, dată la care urma să opereze pactul comisoriu,
reclamanții nu și-au executat obligația de a prezenta actele necesare
întabulării, motiv pentru care aceștia nu pot invoca rezoluțiunea de drept a
antecontractului, așa încât, antecontractul fiind în vigoare, în baza art. 1073
C. civ., cererea reconvențională a fost admisă în sensul mai sus arătat,
reținându-se și că prin ultimul act adițional, plata diferenței de preț a fost
stabilită la 5 zile de la data încheierii contractului.
În contra deciziei
menționate au declarat recurs reclamanții pentru motivele prevăzute de art. 304
pct. 9 și 10 C. proc. civ.
în a căror dezvoltare invocă criticile care urmează:
- greșita apreciere a
actelor adiționale în stabilirea culpei contractuale, încheierea acestora fiind
determinată de neplata prețului de către pârâtă;
- greșit instanța de
apel a reținut neprezentarea lor la notariat în condițiile notificării, deși la
dosar nu există o atare dovadă;
- instanța a ignorat
buna lor credință constând în încredințarea imobilului pârâtei și greșit nu a
făcut aplicarea pactului comisoriu expres care operează indiferent de culpă,
plățile parțiale de preț fiind obligați să le primească, întrucât erau făcute prin
virament;
- instanța de apel a
apreciat diferențiat probele administrate dând eficiență în mod parțial
probelor în favoarea pârâtei.
Intimata SC P.C. SRL
a depus întâmpinare la dosar prin care a solicitat respingerea recursului ca
nefondat
și menținerea deciziei ca legală arătând că diferența de preț trebuia plătită
dintr-un credit bancar pe care nu l-a obținut pentru că reclamanții nu au
prezentat încheierea de intabulare decât în anul 2006. După data stabilită
pentru încheierea contractului ambele părți și-au executat din obligații :
intabularea construcției în 2006 de către reclamanți și plăți parțiale din preț
de către pârâtă.
Recursul este fondat
pentru considerentele care urmează:
Trebuie mai întâi
observat că motivul de recurs întemeiat pe pct. 10 al art. 304 C. proc. civ. a
fost abrogat prin Legea nr. 219/2005 și, drept urmare acesta nu va fi analizat.
Nu vor fi analizate
nici criticile prin care se antamează temeinicia hotărârii atacate sub aspectul
aprecierii probelor, deoarece, potrivit art. 304 C. proc. civ., partea
introductivă, controlul instanței de recurs se limitează la motivele de
nelegalitate ale hotărârii atacate, limitativ prevăzute de acest text de lege.
Întemeiat este
motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. prin raportare la art.
1020 și 1073 C. civ.
Prin hotărârea
atacată cu recurs, sentința instanței de fond a fost schimbată în tot în sensul
respingerii acțiunii având ca obiect constatarea ca rezolvit de plin drept a
antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat din 29 noiembrie 2004,
conform pactului comisoriu de grad 4 din actul adițional încheiat și
autentificat din 12 aprilie 2005 și admiterii cererii reconvenționale având ca
obiect obligarea reclamanților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare
în speță, în forma autentică.
S-a reținut în mod
corect, că pactul comisoriu convenit prin ultimul act adițional nu a operat
întrucât ulterior datei stabilită pentru încheierea contractului în forma
autentică pârâta a mai efectuat plăți din diferența de preț, acceptate de
reclamanți.
Greșit însă, față de
constatarea de mai sus, s-a reținut culpa reclamanților prin neprezentarea lor
la notariat cu dovada întabulării la încheierea actului de vânzare - cumpărare
câtă vreme pârâta nu a făcut dovada plății diferenței de preț nici chiar la
data pronunțării deciziei atacate, deși astfel cum aceasta susține prin
întâmpinare, reclamanții din anul 2006 și-au intabulat imobilul.
Cum potrivit
prevederii contractuale (alin. (6)), contractul de vânzare - cumpărare se va
încheia concomitent cu achitarea integrală a prețului de înstrăinare a
imobilului, prevedere nemodificată prin actele adiționale, instanța de apel a
făcut, deci o greșită aplicare a prevederilor art. 1073 C. civ. ignorând și
prevederile art. 1313 C. civ. conform cărora vânzătorul are două obligații
principale, de a preda lucrul și de a răspunde de el, îndeplinite de reclamanți
precum și prevederile art. 1361 C. civ. care dispun că principala obligație a
cumpărătorului este de a plăti prețul în ziua și la locul determinat prin
contract, neîndeplinită de către pârâtă.
În atare situație,
instanța de apel trebuia să respingă și cererea reconvențională, iar nu să o
admită în condițiile în care a constatat că pârâta nu și-a executat obligația
de plată a prețului asumată prin antecontractul de vânzare - cumpărare.
Așa fiind, Înalta
Curte va admite recursul, va modifica decizia atacată în sensul admiterii în
parte a apelului și respingerii cererii reconvenționale, primul capăt de cerere
privind neoperarea pactului comisoriu, pe cale de consecință, menținând restul
dispozițiilor deciziei atacate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul
declarat de reclamanții
F.M.G.
și F.D.N. împotriva Deciziei nr. 219 din 30 noiembrie 2007 a Curții de Apel
Brașov, secția comercială.
Modifică decizia
atacată în sensul că admite în parte apelul declarat de pârâta SC P.C. SRL Miercurea
Ciuc și respinge cererea reconvențională formulată de aceasta.
Menține restul
dispozițiilor deciziei cu privire la schimbarea în tot a sentinței nr. 2600 din
26 iunie 2007 a Tribunalului Brașov și a respingerii apelului declarat de
reclamanți.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 25 noiembrie 2008.