ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3516/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 2600 din 26 iunie 2007, Tribunalul Brașov, secția comercială, a admis în parte acțiunea promovată de reclamanții F.M.G. și F.D.N. în contradictor cu pârâta SC P.C. SRL Miercurea Ciuc și în parte cererea reconvențională și cererea conexă formulate de pârâtă și în consecință a constatat rezoluțiunea de plin drept a antecontractului de vânzare - cumpărare și actelor adiționale la acesta încheiate între părți având ca obiect imobilul situat în Brașov. Prin aceeași hotărâre s-a instituit în favoarea pârâtei un drept de retenție asupra imobilului menționat până la achitarea de către reclamanți a sumei de 150.000 euro și a dispus notarea în cartea funciară a dreptului de retenție astfel instituit, respingând celelalte pretenții formulate de părți.

Instanța de fond a reținut că părțile au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare din 2004 prin care reclamanții s-au obligat să transmită proprietatea imobilului situat în Brașov, prețul convenit în sarcina pârâtei fiind de 245.000 euro din care s-a convenit să se achite în avans 25.000 euro până la data de 15 decembrie 2004, urmând ca diferența să fie achitată până la data de 31 ianuarie 2005. La data de 21 decembrie 2004 și respectiv 12 aprilie 2005 părțile au încheiat acte adiționale de reeșalonare a diferenței de preț iar la data convenită pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare: 15 iunie 2006, acesta nu s-a încheiat din culpa pârâtei care nu a plătit diferența de preț.

În contra sentinței au declarat apel reclamanții, critica acestora vizând respingerea petitului privind evacuarea, întrucât contestarea rezoluțiunii trebuia să conducă la repunerea părților în situația anterioară, în speță nefiind incident art. 1444 C. civ. A declarat apel și pârâta, critica acesteia vizând greșita apreciere a culpei reclamanților care neintabulând imobilul nu a putut obține creditul pentru achitarea diferenței de preț și greșita operare a pactului comisoriu de grad IV, deoarece după data stabilită pentru încheierea contractului, 15 iunie 2005, ambele părți au executat din obligațiile asumate.

Curtea de Apel Brașov, secția comercială, prin Decizia nr. 219/Ap din 30 noiembrie 2007 a admis apelul declarat de pârâtă și schimbând în tot sentința, a respins acțiunea promovată de reclamanți, a admis cererea reconvențională și în consecință, i-a obligat pe reclamanți să încheie cu pârâta contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru imobilul în speță, în caz contrar hotărârea să țină loc de act apt de intabulare, sub rezerva plății diferenței de preț de 97.000 euro, la un echivalent de minim 3,66 lei/euro. S-a dispus înscrierea deciziei în cartea funciară. Pe cale de consecință, apelul declarat de reclamanți a fost respins.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel reținând realitatea antecontractului de vânzare - cumpărare din 29 noiembrie 2004 și a actelor adiționale din 21 decembrie 2004 și 12 aprilie 2005, a statuat că la data de 15 iunie 2005 stabilită pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, reclamanții, deși notificați, nu s-au prezentat la notariat dar executarea prestației de plată de către pârâtă a continuat și după această dată, acceptată de reclamanți, situație în care pactul comisoriu de ultim grad stipulat în ultimul act adițional nu a operat.

S-a mai reținut că la data de 15 iunie 2005, dată la care urma să opereze pactul comisoriu, reclamanții nu și-au executat obligația de a prezenta actele necesare întabulării, motiv pentru care aceștia nu pot invoca rezoluțiunea de drept a antecontractului, așa încât, antecontractul fiind în vigoare, în baza art. 1073 C. civ., cererea reconvențională a fost admisă în sensul mai sus arătat, reținându-se și că prin ultimul act adițional, plata diferenței de preț a fost stabilită la 5 zile de la data încheierii contractului. În contra deciziei menționate au declarat recurs reclamanții pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.

în a căror dezvoltare invocă criticile care urmează: - greșita apreciere a actelor adiționale în stabilirea culpei contractuale, încheierea acestora fiind determinată de neplata prețului de către pârâtă; - greșit instanța de apel a reținut neprezentarea lor la notariat în condițiile notificării, deși la dosar nu există o atare dovadă; - instanța a ignorat buna lor credință constând în încredințarea imobilului pârâtei și greșit nu a făcut aplicarea pactului comisoriu expres care operează indiferent de culpă, plățile parțiale de preț fiind obligați să le primească, întrucât erau făcute prin virament; - instanța de apel a apreciat diferențiat probele administrate dând eficiență în mod parțial probelor în favoarea pârâtei.

Intimata SC P.C. SRL a depus întâmpinare la dosar prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei ca legală arătând că diferența de preț trebuia plătită dintr-un credit bancar pe care nu l-a obținut pentru că reclamanții nu au prezentat încheierea de intabulare decât în anul 2006. După data stabilită pentru încheierea contractului ambele părți și-au executat din obligații : intabularea construcției în 2006 de către reclamanți și plăți parțiale din preț de către pârâtă. Recursul este fondat pentru considerentele care urmează: 1. Trebuie mai întâi observat că motivul de recurs întemeiat pe pct. 10 al art. 304 C. proc. civ. a fost abrogat prin Legea nr. 219/2005 și, drept urmare acesta nu va fi analizat.

Nu vor fi analizate nici criticile prin care se antamează temeinicia hotărârii atacate sub aspectul aprecierii probelor, deoarece, potrivit art. 304 C. proc. civ., partea introductivă, controlul instanței de recurs se limitează la motivele de nelegalitate ale hotărârii atacate, limitativ prevăzute de acest text de lege. 2. Întemeiat este motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. prin raportare la art. 1020 și 1073 C. civ. Prin hotărârea atacată cu recurs, sentința instanței de fond a fost schimbată în tot în sensul respingerii acțiunii având ca obiect constatarea ca rezolvit de plin drept a antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat din 29 noiembrie 2004, conform pactului comisoriu de grad 4 din actul adițional încheiat și autentificat din 12 aprilie 2005 și admiterii cererii reconvenționale având ca obiect obligarea reclamanților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în speță, în forma autentică.

S-a reținut în mod corect, că pactul comisoriu convenit prin ultimul act adițional nu a operat întrucât ulterior datei stabilită pentru încheierea contractului în forma autentică pârâta a mai efectuat plăți din diferența de preț, acceptate de reclamanți. Greșit însă, față de constatarea de mai sus, s-a reținut culpa reclamanților prin neprezentarea lor la notariat cu dovada întabulării la încheierea actului de vânzare - cumpărare câtă vreme pârâta nu a făcut dovada plății diferenței de preț nici chiar la data pronunțării deciziei atacate, deși astfel cum aceasta susține prin întâmpinare, reclamanții din anul 2006 și-au intabulat imobilul. Cum potrivit prevederii contractuale (alin. (6)), contractul de vânzare - cumpărare se va încheia concomitent cu achitarea integrală a prețului de înstrăinare a imobilului, prevedere nemodificată prin actele adiționale, instanța de apel a făcut, deci o greșită aplicare a prevederilor art. 1073 C. civ.

ignorând și prevederile art. 1313 C. civ. conform cărora vânzătorul are două obligații principale, de a preda lucrul și de a răspunde de el, îndeplinite de reclamanți precum și prevederile art. 1361 C. civ. care dispun că principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul în ziua și la locul determinat prin contract, neîndeplinită de către pârâtă. În atare situație, instanța de apel trebuia să respingă și cererea reconvențională, iar nu să o admită în condițiile în care a constatat că pârâta nu și-a executat obligația de plată a prețului asumată prin antecontractul de vânzare - cumpărare. Așa fiind, Înalta Curte va admite recursul, va modifica decizia atacată în sensul admiterii în parte a apelului și respingerii cererii reconvenționale, primul capăt de cerere privind neoperarea pactului comisoriu, pe cale de consecință, menținând restul dispozițiilor deciziei atacate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții F.M.G. și F.D.N. împotriva Deciziei nr. 219 din 30 noiembrie 2007 a Curții de Apel Brașov, secția comercială. Modifică decizia atacată în sensul că admite în parte apelul declarat de pârâta SC P.C. SRL Miercurea Ciuc și respinge cererea reconvențională formulată de aceasta. Menține restul dispozițiilor deciziei cu privire la schimbarea în tot a sentinței nr. 2600 din 26 iunie 2007 a Tribunalului Brașov și a respingerii apelului declarat de reclamanți. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 noiembrie 2008.