ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3565/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3565/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC A.P. SRL Botiz prin acțiunea
înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial Cluj a solicitat ca prin hotărârea
ce se va pronunța să dispună evacuarea pârâtei SC F. SA din imobilul situat în
Cluj Napoca, imobil compus din 5 încăperi și anexe, în suprafață de 178,85 mp,
terenul în suprafață de 700 mp, înscris în CF și obligarea pârâtei la plata în
favoarea reclamantei a sumei de 19.430 lei/lună până la data eliberării
efective a imobilelor reprezentând prejudiciul produs reclamantei respectiv
folosul nerealizat prin lipsa de folosință al imobilelor obiect al litigiului.
Tribunalul Comercial Cluj
prin sentința comercială nr. 3105 din 5 iulie 2007 a admis în parte acțiunea
reclamantei SC A.P. SRL, a dispus evacuarea pârâtei SC F. SA din imobilul
situat în Cluj-Napoca, cu anexele și terenurile aferente, a respins cererea
reclamantei privind obligarea pârâtei la plata folosului nerealizat în sumă de
19.430 lei/lună datorat până la data eliberării efective a spațiului. S-a luat
act de renunțarea pârâtei la judecata cererii formulate împotriva SC R.O.I.E.
SRL întemeiată pe dispozițiile art. 57 alin. (2) C. proc. civ.
S-a respins cererea de
chemare în garanție formulată de pârâtă împotriva SC R.O.I.E. SRL având ca
obiect obligarea la plata dispozițiilor în cuantum de 600.000 ron. A fost
obligată pârâta să-i achite reclamantei suma de 10,3 ron cu titlu de cheltuieli
de judecată parțiale corespunzător capătului de cerere admis și s-a respins
cererea chematei în garanție de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această
sentință instanța de fond a reținut că între reclamantă în calitate de
cumpărător și chemata în garanție SC R.O.I.E. SRL în calitate de vânzător s-a
încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică în baza căruia
reclamantei i se transmitea dreptul de proprietate asupra imobilului și
temeiului aferent.
Anterior încheierii
contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, între reclamantă și
chemata în garanție s-a încheiat un antecontract ce reprezintă promisiunea
sinalagmatică în baza căruia vânzătorul se obligă să încheie în viitor
contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin același antecontract
cumpărătorul, respectiv reclamanta, își însușea contractul de închiriere din 15
mai 2006 cu mențiunea că preluarea se face în momentul ultimei plăți.
Referitor la acest contract
de încheiere prima instanță a reținut că era încheiat între chemata în garanție
SC R.O.I.E. SRL în calitate de locator și pârâta SC F. SA în calitate de
locatar.
Urmare încheierii
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică reclamanta a devenit
proprietara imobilului, dobândind pe cale de consecință toate atributele
dreptului de proprietate respectiv dreptul de dispoziție și posesie a imobilului,
inclusiv folosința acestuia.
Cererea reclamantei privind
evacuarea pârâtei a fost fondată atâta timp cât pârâta nu deținea un titlu
valabil opozabil reclamantei care să-i permită folosința imobilului și
utilizarea acestuia ca depozit de medicamente.
În ceea ce privește
continuarea locațiunii prima instanță a apreciat că aceasta ar fi trebuit să
fie menționată în mod expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare
întrucât ea nu poate fi considerată o clauză ce se subînțelege, nefiind de
esența contractului de vânzare-cumpărare în baza căruia se transmit toate
atributele dreptului de proprietate, să se asigure folosința bunului în
favoarea unei alte persoane decât proprietarul cumpărător.
Cât privește obligarea
pârâtei la plata sumei de 19.430 lei/lună cu titlu de folos nerealizat de
reclamantă prin lipsa de folosință a imobilelor cumpărate, instanța de fond a
respins-o întrucât această sumă a fost solicitată de reclamantă și calculată ca
fiind în fapt dobânda legală pe care reclamanta ar fi obținut-o în condițiile
în care nu ar fi achiziționat imobilele și prețul plătit chematei în garanție,
în cuantum de 805.000 euro, ar fi fost depus la bancă.
Prin decizia civilă nr. 239/2007
din 31 octombrie 2007 Curtea de Apel Cluj, secția comercială de contencios
administrativ și fiscal, s-a respins apelul reclamantei SC A.P. SRL și au fost
admise apelurile pârâtei SC F. SA și chematei în garanție SC R.O.I.E. SRL în
sensul că a fost respins petitul privind evacuarea și au fost menținute celelalte
dispoziții ale sentinței.
Instanța de control judiciar
analizând probatoriul administrat prin prisma motivelor de apel a reținut că
interpretarea clauzelor contractuale trebuia realizată în sensul în care
acestea să producă efecte și în concordanță cu voința părților, interpretarea
dată de prima instanță nu este în acest sens.
Contractul de închiriere are
dată certă întrucât a fost înscris în registrul comerțului dovedit prin certificatul
constatator emis din 12 octombrie 2007, referitor la SC F. SA confirmă că la
sedii secundare a fost menționat și depozitul de medicamente din Cluj în baza
contractului de închiriere din 15 mai 2006, durata locațiunii fiind de 2 ani și
7 luni începând cu data de 15 mai 2006, fiind întrunite pe cale de consecință
dispozițiile art. 1182 C. civ.
Astfel convenția încheiată
între locatar, promitentul în convenția subsecventă și locator, instanța de
control judiciar apreciază că îndeplinește condițiile instituite de
dispozițiile legale și a admis apelurile pârâtei și chematei în garanție iar
sentința atacată a fost schimbată în parte în sensul că s-a respins petitul
privind evacuarea reținându-se că titlul locativ opus reclamantei este unul apt
să asigure acesteia pașnica folosință chiar și în raporturile cu noul
proprietar.
Cât privește celelalte
dispoziții ale sentinței instanța de apel a apreciat că au fost corect
analizate de instanța de fond și s-au aplicat dispozițiile legale în
consecință.
Împotriva deciziei instanței
de apel a declarat recurs reclamanta SC A.P. SRL întemeiat pe dispozițiile art.
304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
Criticând decizia recurată,
recurenta-reclamantă apreciază că, prin soluția aleasă, instanța de apel a
interpretat greșit actul juridic dedus judecății, respectiv antecontractul de
vânzare-cumpărare și a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al
contractului autentic de vânzare-cumpărare. Astfel, în ceea ce privește
antecontractul de vânzare-cumpărare acesta are ca obiect doar terenul situat în
Cluj-Napoca nu și imobilele din contractul autentic de vânzare-cumpărare precum
și faptul că mențiunea privind preluarea contractului de închiriere din 15 mai
2006 este făcută numai în antecontract nu și în contractul autentic de
vânzare-cumpărare, apreciind în acest sens că soluția instanței de apel de
respingere a petitului de evacuare este nelegală și în contradicție cu probatoriul
administrat în cauză.
Totodată, susține recurenta,
instanța de apel, preluând concluziile instanței de fond, a respins în mod
nejustificat obligarea pârâtei la palta sumei de 19.430 lei/lună cu titlu de
folos nerealizat ca urmare a lipsei de folosință a imobilului din litigiu,
arătând că din punctul de vedere al probațiunilor administrate pentru acest
capăt de cerere, legea nu conține nicio limitare sau îngrădire de vreun fel
invocând dispozițiile art. 1170 C. civ.
Recursul este nefondat.
Cu privire la primul motiv
de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., acesta este
nefondat, instanța de control judiciar dând o corectă interpretare actului
juridic dedus judecății.
În cuprinsul
antecontractului de vânzare-cumpărare sunt indicate numerele topografice ale
imobilului ce face obiectul său, astfel că din confruntarea contractului
autentic cu antecontractul, reiese clar identitatea de obiect, respectiv
identitatea imobilului din litigiu, scopul contractului de vânzare-cumpărare
fiind acela de a exprima voința părților în antecontractul de vânzare-cumpărare
și nu de infirmare a acesteia, fără a se modifica prin convenția de vânzare,
convenția de cesiune.
În ceea ce privește critica
privind evacuarea intimatei SC F. SA Brașov din imobil este de reținut că
aceasta a rămas fără obiect, date fiind precizările la recurs depuse de
recurentă la data de 8 mai 2008 menționând că începând cu data de 15 februarie
2008, conform „Procesului verbal de predare-primire”, încheiat cu această dată,
intimata a eliberat imobilele aflate în litigiu.
Cea de treia critică astfel
cum a fost precizată vizează aspecte de netemeinicie ce țin de administrarea
probelor, astfel că nu va putea forma obiectul examenului de legalitate al
acestei instanțe.
În considerarea celor ce
preced Înalta Curte constatând legalitatea deciziei recurate sub aspectul
criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul
ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat
de reclamanta SC A.P. SRL Botiz împotriva deciziei civile nr. 239/2007 din 31
octombrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială de
contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședința
publică, astăzi 27 noiembrie 2008.