ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3565/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC A.P. SRL Botiz prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial Cluj a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună evacuarea pârâtei SC F. SA din imobilul situat în Cluj Napoca, imobil compus din 5 încăperi și anexe, în suprafață de 178,85 mp, terenul în suprafață de 700 mp, înscris în CF și obligarea pârâtei la plata în favoarea reclamantei a sumei de 19.430 lei/lună până la data eliberării efective a imobilelor reprezentând prejudiciul produs reclamantei respectiv folosul nerealizat prin lipsa de folosință al imobilelor obiect al litigiului. Tribunalul Comercial Cluj prin sentința comercială nr. 3105 din 5 iulie 2007 a admis în parte acțiunea reclamantei SC A.P.

SRL, a dispus evacuarea pârâtei SC F. SA din imobilul situat în Cluj-Napoca, cu anexele și terenurile aferente, a respins cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata folosului nerealizat în sumă de 19.430 lei/lună datorat până la data eliberării efective a spațiului. S-a luat act de renunțarea pârâtei la judecata cererii formulate împotriva SC R.O.I.E. SRL întemeiată pe dispozițiile art. 57 alin. (2) C. proc. civ. S-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă împotriva SC R.O.I.E. SRL având ca obiect obligarea la plata dispozițiilor în cuantum de 600.000 ron. A fost obligată pârâta să-i achite reclamantei suma de 10,3 ron cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale corespunzător capătului de cerere admis și s-a respins cererea chematei în garanție de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că între reclamantă în calitate de cumpărător și chemata în garanție SC R.O.I.E. SRL în calitate de vânzător s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică în baza căruia reclamantei i se transmitea dreptul de proprietate asupra imobilului și temeiului aferent. Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, între reclamantă și chemata în garanție s-a încheiat un antecontract ce reprezintă promisiunea sinalagmatică în baza căruia vânzătorul se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin același antecontract cumpărătorul, respectiv reclamanta, își însușea contractul de închiriere din 15 mai 2006 cu mențiunea că preluarea se face în momentul ultimei plăți.

Referitor la acest contract de încheiere prima instanță a reținut că era încheiat între chemata în garanție SC R.O.I.E. SRL în calitate de locator și pârâta SC F. SA în calitate de locatar. Urmare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică reclamanta a devenit proprietara imobilului, dobândind pe cale de consecință toate atributele dreptului de proprietate respectiv dreptul de dispoziție și posesie a imobilului, inclusiv folosința acestuia. Cererea reclamantei privind evacuarea pârâtei a fost fondată atâta timp cât pârâta nu deținea un titlu valabil opozabil reclamantei care să-i permită folosința imobilului și utilizarea acestuia ca depozit de medicamente.

În ceea ce privește continuarea locațiunii prima instanță a apreciat că aceasta ar fi trebuit să fie menționată în mod expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare întrucât ea nu poate fi considerată o clauză ce se subînțelege, nefiind de esența contractului de vânzare-cumpărare în baza căruia se transmit toate atributele dreptului de proprietate, să se asigure folosința bunului în favoarea unei alte persoane decât proprietarul cumpărător. Cât privește obligarea pârâtei la plata sumei de 19.430 lei/lună cu titlu de folos nerealizat de reclamantă prin lipsa de folosință a imobilelor cumpărate, instanța de fond a respins-o întrucât această sumă a fost solicitată de reclamantă și calculată ca fiind în fapt dobânda legală pe care reclamanta ar fi obținut-o în condițiile în care nu ar fi achiziționat imobilele și prețul plătit chematei în garanție, în cuantum de 805.000 euro, ar fi fost depus la bancă.

Prin decizia civilă nr. 239/2007 din 31 octombrie 2007 Curtea de Apel Cluj, secția comercială de contencios administrativ și fiscal, s-a respins apelul reclamantei SC A.P. SRL și au fost admise apelurile pârâtei SC F. SA și chematei în garanție SC R.O.I.E. SRL în sensul că a fost respins petitul privind evacuarea și au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței. Instanța de control judiciar analizând probatoriul administrat prin prisma motivelor de apel a reținut că interpretarea clauzelor contractuale trebuia realizată în sensul în care acestea să producă efecte și în concordanță cu voința părților, interpretarea dată de prima instanță nu este în acest sens.

Contractul de închiriere are dată certă întrucât a fost înscris în registrul comerțului dovedit prin certificatul constatator emis din 12 octombrie 2007, referitor la SC F. SA confirmă că la sedii secundare a fost menționat și depozitul de medicamente din Cluj în baza contractului de închiriere din 15 mai 2006, durata locațiunii fiind de 2 ani și 7 luni începând cu data de 15 mai 2006, fiind întrunite pe cale de consecință dispozițiile art. 1182 C. civ. Astfel convenția încheiată între locatar, promitentul în convenția subsecventă și locator, instanța de control judiciar apreciază că îndeplinește condițiile instituite de dispozițiile legale și a admis apelurile pârâtei și chematei în garanție iar sentința atacată a fost schimbată în parte în sensul că s-a respins petitul privind evacuarea reținându-se că titlul locativ opus reclamantei este unul apt să asigure acesteia pașnica folosință chiar și în raporturile cu noul proprietar.

Cât privește celelalte dispoziții ale sentinței instanța de apel a apreciat că au fost corect analizate de instanța de fond și s-au aplicat dispozițiile legale în consecință. Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs reclamanta SC A.P. SRL întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Criticând decizia recurată, recurenta-reclamantă apreciază că, prin soluția aleasă, instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare și a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, în ceea ce privește antecontractul de vânzare-cumpărare acesta are ca obiect doar terenul situat în Cluj-Napoca nu și imobilele din contractul autentic de vânzare-cumpărare precum și faptul că mențiunea privind preluarea contractului de închiriere din 15 mai 2006 este făcută numai în antecontract nu și în contractul autentic de vânzare-cumpărare, apreciind în acest sens că soluția instanței de apel de respingere a petitului de evacuare este nelegală și în contradicție cu probatoriul administrat în cauză. Totodată, susține recurenta, instanța de apel, preluând concluziile instanței de fond, a respins în mod nejustificat obligarea pârâtei la palta sumei de 19.430 lei/lună cu titlu de folos nerealizat ca urmare a lipsei de folosință a imobilului din litigiu, arătând că din punctul de vedere al probațiunilor administrate pentru acest capăt de cerere, legea nu conține nicio limitare sau îngrădire de vreun fel invocând dispozițiile art. 1170 C. civ.

Recursul este nefondat. Cu privire la primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., acesta este nefondat, instanța de control judiciar dând o corectă interpretare actului juridic dedus judecății. În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare sunt indicate numerele topografice ale imobilului ce face obiectul său, astfel că din confruntarea contractului autentic cu antecontractul, reiese clar identitatea de obiect, respectiv identitatea imobilului din litigiu, scopul contractului de vânzare-cumpărare fiind acela de a exprima voința părților în antecontractul de vânzare-cumpărare și nu de infirmare a acesteia, fără a se modifica prin convenția de vânzare, convenția de cesiune.

În ceea ce privește critica privind evacuarea intimatei SC F. SA Brașov din imobil este de reținut că aceasta a rămas fără obiect, date fiind precizările la recurs depuse de recurentă la data de 8 mai 2008 menționând că începând cu data de 15 februarie 2008, conform „Procesului verbal de predare-primire”, încheiat cu această dată, intimata a eliberat imobilele aflate în litigiu. Cea de treia critică astfel cum a fost precizată vizează aspecte de netemeinicie ce țin de administrarea probelor, astfel că nu va putea forma obiectul examenului de legalitate al acestei instanțe. În considerarea celor ce preced Înalta Curte constatând legalitatea deciziei recurate sub aspectul criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc.

civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.P. SRL Botiz împotriva deciziei civile nr. 239/2007 din 31 octombrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 27 noiembrie 2008.