ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 137/2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

1.Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a, la data de 07.05.2020, sub nr. de dosar x/3/2020, reclamanta S.C. A S.R.L. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul B, ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună: (i) rezoluțiunea promisiunilor de vânzare - cumpărare nr. 802/19 martie 2019, 803/19 martie 2019 și 868/25 martie 2019, toate autentificate la Biroul Individual Notarial C; (ii) repunerea părților în situația anterioară, cu restituirea către pârât a avansurilor achitate de acesta cu titlu de preț al vânzării, reclamanta fiind astfel eliberată de obligația de a vinde; (iii) radierea notărilor celor trei promisiuni de vânzare-cumpărare înscrise în favoarea pârâtului la Cartea Funciară București, Sector 4; (iv) și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâtul B a solicitat: (i) rezoluțiunea promisiunilor de vânzare-cumpărare nr. 802/19.03.2019, 803/19.03.2019 și 868/25.03.2019 în condițiile clauzei din promisiunile de vânzare-cumpărare privind refuzul nejustificat al promitentei-vânzătoare de a încheia contractele de vânzare la termenul și în condițiile stabilite (prin promisiuni) și plata sumei de 372.000 euro (dublul avansului plătit de promitentul cumpărător) în conformitate cu prevederile clauzei din pag. 5 ale promisiunilor de vânzare-cumpărare; (ii) repunerea părților în situația anterioară; (iii) restituirea sumei de 59.308 lei privind cheltuielile efectuate pentru cele 3 apartamente de către promitentul comparator; (iv) constatarea nerespectării AC 57/68274/16.01.2007 prin schimbarea în mod nelegal a destinației celor 9 spatii comune de ghenă de pe et. 1 - 9 și obligarea reclamantei pârâte la respectarea AC 57/68274/16.01.2007 prin readucerea celor 9 spatii de pe et.1 – 9 la destinația prevăzuta de spatii comune de ghenă; (v) constatarea stabilirii, în mod eronat, a suprafeței utile (raportata la total suprafața) pentru ap. (...) si (...) și obligarea reclamantei pârâte la refacerea atât a planurilor cadastrale pentru ap. (...) si (...) conform realității, cât și de a reface calculul cotei părți indivize pentru toate apartamentele din imobil.

La termenul din data de 18.12.2020, tribunalul a luat act de renunțarea pârâtului reclamant la capătul de cerere reconvențională având ca obiect constatarea stabilirii în mod eronat a suprafeței utile a apartamentelor; a admis excepția lipsei de interes în formularea capătului de cerere reconvențională având ca obiect obligarea reclamantei pârâte la respectarea autorizațiilor de construire.

2.Hotărârea pronunțată în primă instanță.

Prin sentința civilă nr. 765/21.05.2021 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/3/2020, prima instanță a respins ca nefondată cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă S.C. A S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul-reclamant B; a admis în parte cererea reconvențională; a dispus rezoluțiunea promisiunilor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 802/19.03.2019, nr. 803/19.03.2019, nr. 868/19.03.2019; a dispus repunerea părților în situația anterioară; a obligat reclamanta-pârâtă să achite pârâtului reclamant suma de 372.000 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând dublul avansului; a obligat reclamanta pârâtă să achite pârâtului reclamant suma de 1.071 lei, reprezentând spezele încheierii antecontractelor, și suma de 39.983, 59 lei, cu titlu de contravaloare lucrări; a respins în rest cererea reconvențională, ca nefondată; a obligat reclamanta pârâtă la plata către pârâtul reclamant a sumei de 23.425 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru.

3.Hotărârea pronunțată în apel.

Prin decizia nr. 1368A/2023 din 29 octombrie 2023, Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul împotriva sentinței civile nr. 765/21.05.2021 pronunțate de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă în dosarul nr. x/3/2020 formulat de către apelantul pârât-reclamant B.

A admis apelul împotriva sentinței civile nr. 765/21.05.2021 pronunțate de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă în dosarul nr. x/3/2020 formulat de către apelanta reclamantă-pârâtă S.C. A S.R.L. și a schimbat în parte sentința apelată: a admis cererea de chemare în judecată, a dispus radierea celor trei promisiuni de vânzare cumpărare din cărțile funciare ale imobilelor, a obligat reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reclamant suma de 186.000 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând avans, menținând în rest sentința civilă apelată. De asemenea, a obligat apelantul pârât-reclamant să plătească apelantei reclamante-pârâte cheltuieli de judecată în apel în sumă de 12.674,94 lei, reprezentând taxă de timbru și onorarii experți.

4.Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 1368A/2023 din 25 octombrie 2023 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă a declarat recurs pârâtul-reclamant B, indicând temeiurile legale prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 6 C. proc. civ.

În susținerea recursului formulat, pârâtul-reclamant a susținut că instanța de apel a pronunțat rezoluțiunea contractelor întrucât a fost solicitată de ambele părți, fără a analiza aspectele invocate de fiecare în părți în susținerea acesteia, luând în considerare situația existentă până la momentul întâlnirii părților la notariat, 10.04.2020, în contextul în care ulterior acestui moment părțile au continuat raporturile juridice. Întrucât hotărârea instanței de apel nu conține în motivare aspecte ulterioare datei de 10.04.2020, reiese că aceasta nu a analizat temeinic și efectiv materialul probatoriu, motiv pentru care decizia instanței de apel conține numai motive străine de natura cauzei, decizia fiind practic nemotivată, fiind incident motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Recurentul subliniază că în dinamica raporturilor juridice dintre părți există două momente distincte – situația existentă până la 10 aprilie 2020 și situația ulterioară acestui moment, când s-a înfăptuit neexecutarea totală din partea reclamantei-pârâte.

Hotărârea instanței de apel nesocotește cadrul procesual trasat prin cererea reconvențională, care face referire și la perioada ulterioară datei de 10 aprilie 2020, ceea ce cauzează o vătămare a dreptului la un proces echitabil, inclusiv prin lipsa unui rol activ al judecătorului, motive de nelegalitatea ce se circumscriu art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Tot subsecvent acestui motiv de recurs, se arată că instanța de apel nu a motivat înlăturarea argumentelor formulate de recurentul-pârât-reclamant vizând incidența clauzei de refuz S.C. A S.R.L./pag.5 a promisiunii existentă, ulterior datei de 10.04.2020 când are loc refuzul total al executării de către reclamanta-pârâtă, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Mai arată că de vreme ce părțile au acționat ulterior datei de 10 aprilie 2020 în considerarea respectării înțelegerii lor, analiza instanței de apel realizată asupra situației de fapt anterioare nu mai are nicio relevanță. Or, instanța de apel ar fi trebuit să analizeze situația de fapt din intervalul 10.04.2020 – 18.05.2020, cu luarea în considerare a următoarele împrejurări – că societatea reclamantă a inițiat cererea de rezoluțiune la 7 mai 2020, refuzând să își îndeplinească obligația de a vinde, având loc o neexecutare totală, iar la 18 mai 2020 această parte a transmis atât promitentului-cumpărător, cât și notarului, o notificare prin care își exprimă refuzul ferm de a mai încheia vreodată contractele de vânzare.

În continuare, recurentul face vorbire despre obiectivele expertizei vizând lucrările neexecutate de societatea reclamantă, instanța de apel limitându-se se ia act, potrivit celui de-al treilea obiectiv, că ulterior datei de 10.04.2020 au continuat lucrările în scopul asigurării înțelegerii părților.

Or, recurentul arată că după data de 10.04.2020 a transmis cinci notificări și mai multe e-mailuri prin care și-a manifestat intenția de a perfecta contractele de vânzare, iar societatea reclamantă a efectuat lucrări însemnate în imobile, în data de 16 aprilie 2020 finalizându-se montajul centralelor electrice în cele trei apartamente, având loc montarea pereților despărțitori dintre balcoane și bucătării, lucrări ca ar fi trebuit să fi fost îndeplinite încă de la momentul recepției finale a imobilului, din 9 octombrie 2019, fiind lucrări obligatorii cuprinse în autorizațiile de construire, fiind evident că aceste lucrări au fost efectuate cu întârziere.

Mai arată că ulterior datei de 10.04.2020 încă mai era posibilă încheierea contractului de vânzare în condițiile din antecontract, context în care instanța de apel în mod eronat s-a pronunțat asupra rezoluțiunii ca fiind grefată pe situația preexistentă datei de 10.04.2020, or, în realitate, ea trebuia dispusă exclusiv în considerarea refuzului ferm al societății reclamante de a mai contracta, ce s-a manifestat ulterior acestei date.

Instanța de apel nu a analizat cauza din perspectiva limitelor trasate prin cererea de chemare în judecată, ci a analizat dacă promitentul-cumpărător avea obligații de plată exigibile și însemnate, iar dacă lucrările neexecutate de promitentul-vânzător erau însemnate.

Mai arată că părțile, în temeiul principiului disponibilității, au stabilit limitele în care urmau să aibă loc dezbaterile, instanța de apel depășind acest cadru obiectiv stabilit de către ambele părți, hotărârea fiind dată cu încălcarea art. 9 și art. 22 alin. (5) C. proc. civ., afectând dreptul părților la un proces echitabil.

În măsura în care o parte urmărește semnarea contractelor fără a-și fi îndeplinit mai întâi toate obligațiile din promisiuni, este incidentă clauza de refuz nejustificat în condițiile statuate prin promisiuni.

Mai arată că acțiunea introductivă de instanță nu s-a raportat la împrejurarea că pârâtul-reclamant nu ar fi achitat diferența de preț, care de altfel nici nu era scadentă, ci, solicitarea de rezoluțiunea s-a cerut exclusiv în baza clauzei de refuz din cadrul promisiunii, întrucât nu mai exista acordul de voințe.

De asemenea, nici prin cererea reconvențională nu s-a solicitat rezoluțiunea în considerarea obligațiilor neexecutate de promitenta-vânzătoare, ci în baza clauzei de refuz nejustificat.

Or, instanța de apel a analizat din perspectiva dispozițiilor art. 1551 alin. (1) C. civ., depășind, astfel, limitele cu care instanța a fost învestită, schimbând temeiul juridic pe care părțile l-au invocat expres în fața primei instanțe.

În continuare, se arată că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 478 C. proc. civ., privind limitele efectului devolutiv al apelului în raport de ceea ce s-a supus judecății în fața primei instanțe. În acest sens, se arată că reclamanta-pârâtă a invocat pentru prima dată în apel art. 1551 alin. (1) C. civ. cu privire la neînsemnătatea lucrărilor neexecutate, aspect preluat ca atare de instanța de apel, fără o analiză efectivă, deși, în acest mod s-a schimbat cauza juridică a acțiunii.

Hotărârea instanței de apel nu a vizat conținutul raporturilor juridice dintre părți, respectiv analiza condiției privitoare la încheierea contractelor în condițiile din promisiuni și nu în alte condiții. Din acest motiv, hotărârea recurată se întemeiază pe motive străine de natura cauzei.

Proba cu expertiza tehnică administrată și care confirmă susținerile recurentului privind neexecutarea de către promitenta-vânzătoare a obligațiilor asumate, nu a fost analizată de instanța de apel.

Împrejurarea că promitenta-vânzătoare s-a prezentat la notar, în repetate rânduri, pentru a semna contractele de vânzare, în condițiile în care aceasta nu își îndeplinise toate obligațiile asumate prin contract, reflectă, în fapt, refuzul acesteia de a-și îndeplini obligația esențială, aceea de a vinde în condițiile stipulate prin contract. Or, instanța de apel a dat conotația contrară, a manifestării intenției de a-și îndeplini obligațiile asumate.

Pentru introducerea unor noi clauze, vizând termenul de executare, modificarea schițelor etc. era necesar acordul ambelor părți, modificarea unilaterală a acestor condiții conducând la imposibilitatea de semnare în condițiile agreate de părți, din culpa promitentei-vânzătoare.

Cu referire la noile clauze introduse în contractele de vânzare, instanța de apel a reținut că acestea au fost aduse la cunoștința promitentului-cumpărător, pentru a-i oferi posibilitatea să își exprime un punct de vedere cu privire la acestea și a le negocia. Refuzul recurentului de a accepta clauzele nou introduse este consemnat în încheierea notarului.

În acest context, hotărârea instanței de apel, care a analizat clauzele nou introduse și a concluzionat că nu modifică conținutul promisiunilor, ignoră, în fapt, realitatea, întrucât la data prezentării la notariat în vederea perfectării vânzărilor, nu mai exista acordul de voințe al părților în forma stabilită prin antecontractele intervenite între părți.

Or, prin clauzele nou introduse se impunea cumpărătorului să monteze aparatele de aer condiționat numai în balcon, ceea ce genera o serie de condiționalități și limitări de utilizare a imobilului și de confort, în vreme ce obligația de a nu închide balconul nu era prevăzută inițial în antecontractul de vânzare-cumpărare, aceasta reprezentând, în fapt, o constrângere a prerogativei exercitării dreptului de proprietate.

De asemenea, declarația privind acordul de schimbare a destinației subsolului și parterului în spații comerciale nu erau cuprinse în promisiunile de vânzare intervenite între părți. Motivarea instanței de apel sub acest aspect este contradictorie, reținând pe de-o parte că ar contraveni celor anterior agreate de părți, iar ulterior susținând contrariul. Or, instanța a omis să analizeze clauza esențială care presupunea acordul expres al părților asupra oricărei modificări.

La data prezentării la notariat, promitenta vânzătoare a prezentat schițe care nu erau întru totul conforme planurilor de execuție autorizate și care nu puteau avea un rol orientativ, ceea ce echivalează cu un act de înșelare a promitentului-cumpărător, incompatibil cu principiul bunei-credințe care ar trebui să guverneze raporturile juridice dintre părți.

Doar pentru că apartamentele existau – adică aveau pereți, tavan și podea, nu îndreptățește instanța de apel să considere că obligațiile promitentei-vânzătoare erau executate, întrucât în luna martie lucrările de finisaje nu erau finalizate și ar fi urmat să fie continuate după încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Prin această abordare inedită, instanța de apel a produs, din oficiu, apărări în favoarea promitentei-vânzătoare.

În cele ce urmează, recurentul indică, în mod exhaustiv, lucrările care nu erau finalizate la data de 10.04.2020 de către promitenta-vânzătoare, pentru toate cele trei apartamente.

Deși instanța de apel afirmă că analizează caracterul însemnat al neexecutării obligațiilor de către promitenta-vânzătoare, în realitate, o astfel de analiză nu a avut loc. Totodată, mai arată că îndeplinirea obligațiilor asumate de promitenta-vânzătoare reprezintă un tot unitar indivizibil. În consecință, instanța de apel a concluzionat, în mod eronat, că toate lucrările neexecutare de promitenta-vânzătoare aveau caracter neînsemnat. Or, de vreme ce s-a reținut că erau îndeplinite aceste obligații, nu mai erau necesare stabilirea obiectivelor expertizei administrate în fața instanței de apel prin raportare la demersurile părților în vederea respectării obligațiilor asumate.

Mai arată recurentul că întreaga abordare a instanței de apel are în vedere exclusiv favorizarea promitentei-vânzătoare, expunând, în mod amplu constatări ale acesteia cu privire la anumite lucrări care nu au fost executate, astfel cum au fost evocate de raportul de expertiză tehnică judiciară administrat în cauză. De asemenea, arată recurenta că instanța de apel a omis să analizeze pertinența anumitor mijloace de probă și coroborarea acestora.

Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra aspectelor evocate de recurent prin notele scrise, respectiv asupra împrejurării că nu au fost respectate autorizațiile de construire, iar contractele nu au putut fi încheiate în condițiile stipulate în promisiuni din culpa promitentei-vânzătoare, care nu a respectat autorizațiile de construire, schimbând destinația unor spații comune ce au condus la diminuarea părților comune aferente celor trei apartamente.

Instanța de apel a omis să analizeze cererea de administrare a probei testimoniale a recurentei cu audierea mandatarului promitentei-vânzătoare. În încheierea de ședință din 08.09.2023 nefiind nici măcar surprins acest aspect.

Prin întâmpinarea formulată de intimata-reclamantă S.C. A S.R.L. s-a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs invocate (pct. 5 și pct. 6) și, în subsidiar, respingerea lui ca nefondat.

Recurentul-pârât B a formulat răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției nulității recursului, expunând o sinteză a criticilor din memoriul de recurs.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând recursul în raport de excepția privind nulitatea recursului, a cărei analiză este prioritară în considerarea prevederilor art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a constata nulitatea căii de atac, pentru considerentele ce succed:

Potrivit dispozițiilor art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., ”cererea de recurs va cuprinde următoarele mențiuni: d) motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat.”

Conform prevederilor art. 489 alin. (1) și (2) C. proc. civ.: ”(1) Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazului prevăzut la alin. (3). Aceeași sancțiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.”

Așadar, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cuprinsul cererii de recurs nu pot fi încadrate în motivele de recurs limitativ prevăzute de dispozițiile art. 488 pct. 1 - 8 C. proc. civ., această cale de atac este lovită de nulitate.

În speță, se constată că recursul nu conține critici care să poată fi circumscrise cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar susținerile recurentului-pârât-reclamant din cuprinsul recursului formulat nu reprezintă o motivare a căii de atac în sensul exigențelor textului legal anterior menționat.

Astfel, nemulțumirile recurentului cu privire la soluția instanței de apel reprezintă în fapt, veritabile critici de netemeinicie, acesta făcând referire la elementele de fapt ale cauzei, reluând argumentele expuse și în etape procesuale anterioare, potrivit cărora rezoluțiunea antecontractelor de vânzare ar fi trebuit să fi fost dispusă ca efect al refuzului reclamantei-pârâte de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în condițiile agreate prin antecontractele de vânzare-cumpărare, în lipsa cărora nu se poate constata decât un refuz nejustificat al acesteia, cu toate consecințele care decurg din această situație juridică.

Pentru a conduce instanța de recurs la această concluzie, recurentul a procedat la expunerea amplă a situației de fapt, a clauzelor contractuale – atât din antecontractele semnate, cât și din proiectele contractelor de vânzare ale celor trei apartamente, evocând probatoriul administrat și interpretarea pe care acesta o propune, contrară dezlegărilor instanței de apel.

Doar la modul declarativ recurentul a susținut critici aparent încadrabile în motivele de nelegalitate invocate, acesta afirmând, spre exemplu, că decizia din apel nu ar fi motivată prin prisma acțiunilor înfăptuite de părți ulterior datei de 10.04.2020, pentru ca explicitând critica, să arate că instanța de apel „nu a analizat efectiv și temeinic întregul material probator aferent situației de fapt existentă ulterior datei de 10.04.2020, ceea ce a cauzat o eroare fundamentală/de substanță în judecata momentului la care la care se înfăptuiește rezoluțiunea și incidența clauzei de refuz a S.C. A S.R.L. (...)”.

Tot astfel, într-o formulare contradictorie și incoerentă, a pretins că motivarea deciziei atacate cuprinde numai motive străine de natura cauzei „întrucât s-a omis a se analiza probatoriul de după 10.04.2020, decizia fiind practic nemotivată”, cu toate că, inițial, teza afirmată a fost aceea a motivelor străine de natura cauzei, iar potrivit art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., tezele care atrag incidența acestui motiv legal de recurs – hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, hotărârea cuprinde motive contradictorii, hotărârea cuprinde numai motive străine de natura cauzei - sunt distincte și nu se suprapun ori confundă.

În plus, toate susținerile prin care recurentul-pârât a detaliat ulterior motivele circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu constituie decât o ilustrare a modului în care partea a conceput dintru început rezolvarea conflictului său cu intimata-reclamantă, aceasta afirmând repetitiv că relațiile derulate între părți ulterior datei de 10.04.2020 relevă refuzul ferm și nejustificat al S.C. A S.R.L. de a-și executa obligațiile esențiale, ceea ce, în opinia sa, ar fi trebuit să constituie motivul rezoluțiunii convențiilor de vânzare-cumpărare din culpa societății reclamante. Or, astfel de susțineri nu constituie reale critici de nelegalitate îndreptate împotriva hotărârii atacate, câtă vreme nici nu se raportează la dezlegărilor instanței de apel care, în urma evaluării definitive a probelor, a stabilit că în speță nu se regăsește o ipoteză de refuz al executării obligațiilor esențiale de către promitenta-vânzătoare, ci că dimpotrivă, aceasta era în măsură să-și execute obligația de a face/de a semna actele autentice translative de proprietate atât la 12.03.2020, cât și la 10.04.2020, câtă vreme edificase cele trei apartamente promise spre vânzare, fiind îndeplinită într-o proporție însemnată obligația de realizare a bunului viitor, în timp ce nemulțumirile pârâtului ori ceea ce identificase acesta a constitui neexecutarea obligațiilor promitentei-vânzătoare sunt în legătură cu aspecte de detaliu, cu doleanțele sale privind gradul de finisare a apartamentelor, așadar cu obligații subsidiare asumate de societatea reclamantă, aspecte care puteau fi cercetate circumscris noțiunii de neexecutare însemnată, puteau face obiectul unei cereri de executare silită, în natură, din partea acestuia, fără a putea fi privite drept cauze justificative pentru refuzul său de a semna contractele autentice de vânzare-cumpărare. Or, în evaluările instanței de apel, recurentul-pârât nu s-a prezentat la notar la data de 12.03.2020, iar la 10.04.2020 a refuzat încheierea contractelor autentice depunând o notificare în care își exprima din nou nemulțumirea în legătură cu lucrările și finisajele la cele trei apartamente, declararea intenției sale de achiziționare a acestora fiind considerată doar una formală. În același timp, acțiunile intimatei-reclamante au urmărit încheierea contractelor prefigurate și au arătat disponibilitate pentru îndeplinirea diverselor doleanțe ale promitentului-cumpărător, instanța de apel concluzionând că acesteia nu îi poate fi atribuită o neexecutare însemnată a obligațiilor sale asumate prin cele trei promisiuni de vânzare, astfel că nu se putea da eficiență juridică clauzei potrivit căreia, în cazul în care promitenta vânzătoare refuză nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare la termenul și în condițiile stabilite, dacă promitentul cumpărător nu optează pentru sesizarea instanței în vederea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, promitenta vânzătoare este obligată la plata către promitentul cumpărător a dublului sumei plătită cu titlu de avans, fără alte despăgubiri sau penalități și fără obligația de a mai încheia contractul de vânzare cumpărare.

Or, critica recurentului-pârât potrivit căreia instanța de apel ar fi trebuit să dea eficiență clauzei de la pg.5 ale promisiunilor, privind refuzul nejustificat al S.C. A S.R.L. de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în condițiile descrise în cele trei promisiuni, cu restituirea către el a dublului avansului dat, pe de o parte, ignoră concluzia instanței de apel stabilită pe baza unei evaluări complexe a probelor, a clauzelor contractuale, a raporturilor derulate între părți, inclusiv a celor care s-au derulat după data de 10.04.2020, iar pe de altă parte propune, în mod impropriu judecății specifice recursului, reevaluarea tuturor acestora pentru a deduce o soluție contrară.

În concret, recurentul-reclamant nu indică nicio critică de nelegalitate care, contrapusă cercetării judecătorești realizate de instanța de apel în aceste coordonate, să permită o înlăturare a raționamentului care a fundamentat soluția din decizia atacată.

Nu se circumscrie unui control în legalitate asupra hotărârii din apel nici afirmația critică potrivit căreia instanța ar fi schimbat calificarea juridică a faptelor și temeiul juridic invocat de ambele părți în fața instanței de apel, ar fi încălcat principiul disponibilității și al rolului activ în aflarea adevărului, câtă vreme astfel de susțineri nu sunt exemplificate ori explicate în mod elocvent, ci dimpotrivă, argumentația acestora e susținută tot cu trimitere la probe, afirmându-se că raportul de expertiză „probează în mod irefutabil că nici la 12.03.2020 și nici la 10.04.2020 S.C. A S.R.L. nu executase toate lucrările, așa încât contractele de vânzare nu se puteau încheia în condițiile din promisiuni din culpa S.C. A S.R.L.”.

Cercetarea cauzei în lumina dispozițiilor art. 1551 alin. (1) C. civ., a neexecutării însemnate a obligațiilor asumate prin promisiunile de vânzare-cumpărare, nu plasează judecata înfăptuită în apel în afara cadrului legal dat de dispozițiile art. 478 C. proc. civ., câtă vreme ambele părți au învestit instanțele de judecată cu cererilor lor în rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare, prin cererea principală invocându-se drept motiv neexecutarea însemnată și repetată a obligațiilor recurentului-pârât de plată a unui rest de preț de 16 000 de euro, iar prin cererea reconvențională acuzându-se un refuz nejustificat al promitentei-vânzătoare de a încheia contractele în termenele și condițiile agreate prin promisiuni, de natură să angajeze clauza de rezoluțiune regăsită la pg.5 din cele trei promisiuni.

Mai trebuie amintit că ambele părți au contestat soluția de primă instanță adoptată asupra cererii de rezoluțiune a celor trei promisiuni de vânzare-cumpărare, care a fost pronunțată ca efect al admiterii cererii reconvenționale, în timp ce cererea principală cu același petit, dar având o altă cauză juridică fusese respinsă, în analiza sa devolutivă dar și de înfăptuire a controlului judiciar, curtea de apel prezentând schimbarea de fundament a acțiunii în rezoluțiune dată de conținutul reglementării noi a Codului civil (art. 1549 - 1554 din Codul civi, indicate ca temei juridic ale cererii principale), în care condiția culpei nu se mai regăsește, cercetarea rezoluțiunii pentru neexecutare fiind subordonată verificării întrunirii a doar două condiții: neexecutarea să privească o clauză contractuală, iar neexecutarea să fie una însemnată, gravă.

Ori, în acest cadru procesual și dat fiind cadrul juridic incident acțiunilor deduse judecății, aplicarea și verificarea condițiilor impuse prin art. 1551 alin. (1) C. civ. apare ca fiind inerent judecății, condiția neexecutării însemnate care să poarte asupra obligațiilor asumate convențional de părți fiind una absolut indispensabilă soluționării unui litigiu având ca obiect rezoluțiunea convențională.

Dar și când invocă această critică, recurentul-pârât dovedește că nesocotește o consistentă parte a unor considerente esențiale ale hotărârii atacate, care au condus la reformarea sentinței de primă instanță, tocmai întrucât tribunalul soluționase litigiul în cheia vechii reglementări a acțiunii în rezoluțiune, guvernată de prevederile art. 1020 - 1021 C. civ. și conturată în doctrină ca o acțiune-remediu pentru situațiile de neexecutare convențională, imputabilă părții obligate.

Și în detalierea acestei critici, recurentul trimite din nou la evaluarea probelor – a raportului de expertiză și a clauzelor contractuale – afirmând că judecata instanței de apel echivalează cu o necercetare a fondului pricinii întrucât aceasta „nu a analizat la modul efectiv și riguros conținutul raporturilor juridice stabilite de părți în baza celor 3 promisiuni, ci în mod trunchiat, prin omisiunea de a se raporta în motivarea deciziei (...) la condiția esențială care privește încheierea contractelor în condițiile din promisiuni și nu a făcut niciun fel de coroborare cu raportul de expertiză”. Și, în continuare, conchide acesta – diametral opus analizei și concluziei din decizia de apel – că raportul de expertiză certifică faptul că S.C. A S.R.L. nu se afla în condițiile promisiunii la 10.04.2020 și, implicit, nici la 12.03.2020, astfel că promitentul-cumpărător ar fi avut tot dreptul să refuze semnarea contractelor de vânzare-cumpărare deoarece nu se puteau încheia contractele de vânzare-cumpărare în condițiile din promisiuni urmare a neexecutării repetate a lucrărilor de către S.C. A S.R.L.

Or, și aici recurentul-pârât realizează susțineri doar prin ignorarea raționamentului logico-juridic amplu și elaborat al instanței de apel - iar nu prin criticarea nelegalității acestuia în raport cu vreo dispoziție de lege ori prin relevarea unei de deficiențe de judecată, astfel cum s-ar impune în calea de atac a recursului – care a administrat proba cu expertiză tocmai observând poziția constant divergentă a părților cu privire la executarea lucrărilor/finisajelor celor 3 apartamente, în acord cu conținutul promisiunilor de vânzare și a anexelor aferente, apreciind deosebita sa importanță pentru examinarea caracterului însemnat al neexecutării obligațiilor părților. În urma evaluării probei în cauză, instanța de apel a stabilit că reclamantei-pârâte nu îi poate fi atribuită o neexecutare însemnată a obligațiilor sale asumate prin cele trei promisiuni de vânzare litigioase – în raport cu proiectul de anvergură al edificării a trei apartamente din condominiul aflat în construcție, lucrările identificate de experți ca neexecutate situându-se la nivelul unor mărunte elemente de finisaje, calificate ca elemente adiacente obligației principale a reclamantei-pârâte, de transfer al dreptului de proprietate asupra unor bunuri viitoare care fuseseră executate -, nefiind îndeplinită cerința unică de fond a rezoluțiunii, neputându-se da eficiență clauzei pentru a cărei aplicabilitate pledase prin cererea sa reconvențională recurentul-pârât și pentru care a continuat să pledeze în calea de atac a recursului, într-un demers cu conținut devolutiv, inadmisibil în această etapă procesuală.

În sfârșit, se impune observația că memoriul de recurs expune și ample critici vizând probatoriul administrat, neexaminarea probelor, greșita valorificare a petinenței și concludenței unor mijloace de probă, respectiv omisiunea instanței de apel de a analiza probe esențiale, pentru a determina o altă situație de fapt decât cea statuată în fața instanței de apel, aspecte ce excedează cadrului procesual al recursului, în care controlul judiciar se limitează la verificarea legalității hotărârii atacate din perspectiva motivelor de recurs prevăzute în mod expres și limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. Ceea ce caracterizează prezentul memoriu este nesocotirea particularității că recursul constituie o cale extraordinară de atac, nedevolutivă, astfel că prin exercitarea lui nu se poate ajunge la o nouă judecată de fond, așa cum se înțelege că urmărește recurentul-pârât, singura cale, de altfel, pe care s-ar putea asigura un răspuns multiplelor sale nemulțumiri legate de cercetarea probatoriilor, interpretarea dată acestora de instanța de apel, de calificările realizate (în privința lucrărilor de finisaje neexecutate încă la data de 10.04.2020, etc.), de impunerea unor noi clauze spre semnare, de interpretarea clauzelor contractuale convenite.

Tot aici, trebuie amintit că, în economia actualului Cod de procedură civilă, nu poate fi suspusă cenzurii instanței de recurs interpretarea dată în apel clauzelor contractuale din convențiile intervenite între părți, aceasta necircumstanțiindu-se niciunuia dintre motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) Cod procedură civilă. În alte cuvinte, convențiile părților nu constituie altceva decât suportul probator al analizei instanței, iar interpretarea clauzelor contractuale constituie fundamentul de temeinicie a hotărârii, facând parte din evaluarea situației de fapt a cauzei, motiv pentru care nu poate intra în zona de cenzură îngăduită limitativ instanței de recurs.

Nici criticile îndreptate împotriva soluției adoptate în apel asupra cheltuielilor de judecată, deși circumscrise motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu evidențiază erori de judecată susceptibile de încadrare în ipotezele permise de norma indicată.

În esență, pretinzând că în urma judecății din apel și raportat la soluția pronunțată, s-ar fi cuvenit obligarea reclamantei-pârâte la restituirea taxei de timbru aferentă sumei de 186.000 euro (pe care a fost obligată să i-o returneze ca efect al rezoluțiunii și repunerii părților în situația anterioară), ca parte căzută în pretenții, recurentul critică faptul că instanța de apel ar fi omis/uitat că pe soluția asupra rezoluțiunii a menținut și admiterea cererii sale reconvenționale (realizată de tribunal) și că, pe acest aspect el este cel ce a câștigat procesul.

Or, pe acest aspect, instanța de apel a arătat că „În privința cheltuielilor de judecată din primă instanță, fiind admise atât cererea principală cât și cea incidentală (urmare a soluției din apel), fiecare parte își va suporta propria taxa de timbru, achitată la aceeași valoare de ambele părți, pe capătul privind rezoluțiunea judiciară, astfel că apelanta reclamantă pârâtă nu datorează apelantului pârât reclamant taxa de timbru achitată de acesta în primă instanță – 21.589 lei și acordată lui cu titlu de cheltuieli de judecată de către tribunal”. O astfel se soluție, cu o astfel de motivare, care se circumscrie dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., nu comportă o analiză de legalitate nici pe tărânul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6, dar nici pe cel al pct. 5 al aceluiași articol, pentru simplul motiv că nu se arată care ar fi elementul de nelegalitate ori viciul de judecată realizat.

Contrar celor susținute de recurent pe calea răspunsului la întâmpinare cu privire la natura criticilor formulate ca fiind unele de nelegalitate, chiar dacă privesc probatoriul de vreme ce vizează omisiunea instanței de apel de a analiza probe din dosar și lipsa de analiză efectivă, concretă și explicită a probatoriului administrat, Înalta Curte reține, în ce privește interpretarea probatoriului administrat în cauză ori criticile cu privire la oportunitatea administrării unui probatoriu extins ce ar urma să conducă la alte concluzii față de cele reținute de către instanța de apel, că reprezintă – întocmai ca toate celelalte critici ale memoriului - chestiuni ce țin de aprecierea situației de fapt și care nu poate face obiect al verificărilor instanței de recurs, în acest cadru procesual controlul fiind limitat la aspectele de nelegalitate, expres și limitativ enumerate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., aspecte care doar au fost aparent indicate dar care lipsesc în mod real memoriului formulat.

Deși se invocă o încălcare a principiului disponibilității, al rolului activ al judecătorului și al dreptului la un proces echitabil, din maniera de expunere a criticilor rezultă că acestea au doar un caracter generic, fără să se indice în concret cum anume instanța de apel a încălcat sau aplicat în mod greșit aceste principii de drept procesual la cauza dedusă judecății (altfel decât cu trimitere la probe, la evaluările elementelor ce fac parte din situația de fapt a cauzei ori la calificările date aspectelor de temeinicie de către instanța de apel) astfel că ele nu reprezintă o critică de nelegalitate în concordanță cu cerințele impuse de art. 488 C. proc. civ. De asemenea, împrejurarea că motivarea instanței de apel nu cuprinde concluziile propuse de una dintre părți nu reprezintă, în sine, o critică de nelegalitate.

Condiția legală a dezvoltării motivelor de recurs implică determinarea greșelilor de drept anume imputate instanței de apel, fiind necesară o argumentare motivată a criticii în drept.

Or, afirmațiile critice regăsite în cuprinsul memoriului de recurs, în sensul că instanța de apel ar fi procedat nelegal prin hotărârea dată, prin aplicarea greșită a normelor de drept incidente speței ori prin aceea că a dat o interpretare eronată situației faptice a cererii, nu respectă exigența motivării recursului, având caracter general, imprecis ori impropriu controlului specific de legalitate, care nu poate viza situații de fapt. Astfel, Înalta Curte reține că motivarea recursului înseamnă nu doar exprimarea nemulțumirii față de hotărârea atacată, ci expunerea tuturor motivelor pentru care, din punctul de vedere al părților, instanța a pronunțat o hotărâre nelegală, cu indicarea textului de lege încălcat.

Având în vedere considerentele expuse, reținând că în speță nu este posibilă o încadrare a criticilor de recurs în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nemotivarea căii de atac, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ., coroborat cu prevederile art. 489 alin. (1) și (2) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a aplica sancțiunea expres prevăzută de lege, respectiv anularea căii de atac.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâtul B împotriva deciziei civile nr. 1368A din 25 octombrie 2023 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 ianuarie 2025.