ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 701/2024

Ședința publică din data de 12 martie 2024

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, secția I civilă, la data de 08 septembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C., D. și E. au solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/03.10.2018 de F. din culpa exclusivă a promitenților vânzători, restabilirea situației anterioare, în sensul obligării pârâților, în solidar, la restituirea avansului de 15.000 euro, în RON, la cursul B.N.R. din data efectuării plății, obligarea pârâților la plata penalității de 20% din suma de 15.000 euro, respectiv 3.000 euro la cursul B.N.R. din ziua plății și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 2, art. 4.4., art. 5 din contractul autentificat sub nr. x/03.10.2018, art. 1553 alin. (2), art. 1554, art. 1672, art. 1700 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 122 din 12 ianuarie 2021, Judecătoria Sectorului 1 București, secția I civilă a admis excepția necompetenței materiale, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a cererii formulate de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C., D. și E., în favoarea Tribunalului București.

Prin sentința civilă nr. 324 din 02 martie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2021, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis cererea formulată de reclamații A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D.; a dispus rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/03.10.2018 de F.; a obligat pârâții C. și D., în solidar, la plata către reclamanții, a sumei de 18.000 euro, în echivalent RON, la data efectuării plății; a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată; a respins cererea formulată în contradictoriu cu pârâta E., ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 884A din 14 iunie 2023, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul declarat de apelanții-reclamanți A. și B. împotriva sentinței civile nr. 324 din 02 martie 2022, pronunțate de Tribunalul București, secția a V-a civilă; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că a admis în tot cererea; a obligat pârâții C., D. și E., în solidar, la plata către reclamanți, a sumei de 18.000 euro, în echivalent RON, la data efectuării plății; a obligat pârâții C., D. și E., în solidar, la plata către reclamanți a sumei de 5.846,87 RON, reprezentând cheltuieli de judecată; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate; a obligat apelanta-pârâtă E. la plata către apelanții-reclamanți a sumei de 2.851 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva deciziei civile nr. 884A din 14 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a declarat recurs pârâta E..

Invocând incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și, în rejudecare, menținerea sentinței civile nr. 324 din 02 martie 2022, pronunțate de Tribunalul București.

În dezvoltarea motivelor de recurs, a susținut că instanța de apel a interpretat în mod eronat prevederile art. 1953 C. civ., atunci când a considerat că declinarea calității de asociat a semnatarului promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/03.10.2018, de F., adică de către intimatul-pârât C., este suficientă pentru a atrage răspunderea solidară a celuilalt asociat, respectiv a recurentei pârâte E., pentru actele încheiate de acesta, cu atât mai mult cu cât C. nici nu avea mandat pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare pentru bunuri viitoare, conform prevederilor contractului de asociere, încheiat cu recurenta.

Recurenta-pârâtă consideră că instanța de apel a argumentat în mod greșit și aplicabilitatea în speță a prevederilor art. 1309 alin. (2) C. civ., de vreme ce ea nu s-a întâlnit niciodată cu intimații-reclamanți B. și A. și nici nu a cunoscut existența lor până la momentul formulării cererii de chemare în judecată.

Mai mult, din contractul de asociere încheiat cu intimatul-pârât C., nu rezultă faptul că și-a dat acordul pentru încheierea vreunei promisiuni de vânzare până la momentul încheierii unui act adițional, potrivit art. 16 din contractul de asociere. Astfel, nici recurenta, nici intimatul C. nu puteau înstrăina bunuri viitoare, până la momentul încheierii actului adițional, moment în care s-ar fi repartizat fiecăruia apartamentele care le reveneau în baza cotei stabilite în contractul de asociere.

Faptul că notarul care a încheiat respectiva promisiune și intimații-reclamanți B. și A. au ignorat prevederile art. 16 din Contractul de asociere nu este de natură a o culpabiliza nici pentru încheierea promisiunii de vânzare, pe care intimatul-pârât C. nu avea dreptul să o încheie la acel moment, nici pentru primirea sumei de bani, prevăzută în promisiunea de vânzare.

În continuare, recurenta pârâtă a prezentat situația de fapt ce a determinat prezentul litigiu, menționând că, pe durata asocierii, singurul act administrativ oficial de a cărui emitere a avut cunoștință a fost certificatul de urbanism nr. 992/42B, emis la data de 19 iunie 2017, de municipiul București-Primăria Sectorului 6, fără ca ulterior, pârâtul C. să îi fi adus la cunoștință faptul depunerii, la autoritatea locală competentă, a documentației necesare în conformitate cu Legea nr. 50/1991, în vederea obținerii autorizației de construire pentru realizarea proiectului imobiliar.

Reaua-credință în îndeplinirea obligațiilor asumate de către asociatul-investitor a determinat-o să pun capăt contractului de asociere, autentificat sub nr. x/04.04.2017, încetare care a avut loc în luna noiembrie 2018 și, totodată, să radieze contractul și din cartea funciară.

În referire la art. 22 din contractul de asociere în vederea edificării unor construcții, a precizat că, în speță, nu poate fi vorba de o răspundere solidară a asociaților.

A menționat că instanța de apel a interpretat în mod eronat art. 28 din același contract, în sensul că oricare dintre asociați avea dreptul să înstrăineze apartamente și locuri de parcare în orice condiții, fără a mai avea nevoie de acordul celuilalt asociat, deși acest articol prevedea că pe parcursul asocierii, fiecare dintre asociați are dreptul de a încheia contracte de rezervare/promisiuni de vânzare-cumpărare/contracte de închiriere, având ca obiect apartamentele și locurile de parcare ce compun imobilul bloc și care îi vor reveni în proprietate, având libertatea deplină de a stabili prețul și modalitatea de plată, precum și să încaseze orice sume de bani în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

În consecință, față de cele arătate, recurenta-pârâtă a arătat că nu poate răspunde pentru faptele intimatului-pârât C. și nici în solidar cu acesta, în condițiile în care a încheiat cu el doar contractul de asociere, contract care, între timp, a încetat, nu a încasat nicio sumă de bani de la acesta și nici nu a avut cunoștință de existența promisiunii de vânzare-cumpărare din speța de față.

La data de 24 noiembrie 2023, în termen legal, intimații-reclamanți B. și A. au depus întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, respingerea recursului, ca inadmisibil, iar în subsidiar, ca nefondat, cu consecința menținerii deciziei recurate, ca temeinică și legală.

În susținerea poziției lor procesuale, cu privire la excepția inadmisibilității recursului, au arătat că recurenta, deși a invocat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin motivele de recurs a reiterat apărările formulate în întâmpinarea depusă în apel, urmărind, astfel, o rejudecarea a cererii de apel, făcând trimitere la art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

În referire la art. 28 din contractul de asociere în participațiune, au susținut că recurenta-reclamantă a dat împuternicire expresă intimatului-pârât C. pentru vânzarea cotelor de teren aferente apartamentelor, terenul fiind proprietatea sa, este răspunzătoare față de terți, conform art. 1953 alin. (2) C. civ.

Au precizat că intimatul-pârât C. a semnat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/03.10.2018 de F., în calitate de administrator al asocierii, asociat investitor și reprezentant al celuilalt asociat, iar obligația recurentei-reclamante era de a preda promitenților-cumpărători cota de teren aferentă imobilului apartament, astfel că în mod legal aceasta figurează la promitenți-vânzători.

Au menționat că, la încheierea acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, le-a fost prezentat doar planul imobilului, autorizația de construire și extrasul de carte funciară.

Redând din considerentele deciziei recurate cu privire la aplicabilitatea în cauză a art. 1953 alin. (2) și a art. 1309 alin. (2) C. civ., au susținut că faptul că, deși recurenta-pârâtă a pus capăt contractului de asociere în participațiune și l-a radiat din cartea funciară, această împrejurare nu o exonerează de răspundere.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție:

II.1. Examinând cu prioritate, în conformitate cu dispozițiile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepția nulității recursului, invocată de intimații reclamanți prin întâmpinare, recalificată astfel prin încheierea din data de 27.02.2024, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată și se impune a fi respinsă, ca atare, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmărește să supună Înaltei Curți de Casație și Justiție examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Prin urmare, casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, acestea fiind enumerate în cuprinsul textului art. 488 alin. (1) C. proc. civ., la punctele 1-8.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, între altele, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar, în conformitate cu prevederile alin. (3) al aceluiași text legal, mențiunea privind motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea acestora este prevăzută sub sancțiunea nulității.

Totodată, potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanța care a pronunțat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Așadar, pe lângă cerința încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte reține că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanței care a pronunțat hotărârea atacată, în caz contrar neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanța de recurs.

Totodată, Înalta Curte reține că sancțiunea nulității privește calea de atac în ansamblul său, astfel încât aceasta nu va opera în măsura în care cel puțin unul dintre motivele invocate reprezintă o critică de nelegalitate, urmând a nu fi primite și analizate criticile de netemeinicie, prin care se urmărește schimbarea situației de fapt reținute de instanța de apel, pe baza probelor administrate, și nici acelea care nu se raportează la decizia atacată.

Examinând cererea de recurs formulată de pârâtă, din perspectiva respectării exigențelor prevăzute de art. 486 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată, contrar susținerilor intimaților reclamanți, că, deși în cuprinsul acesteia se regăsesc susțineri care au fost formulate și în fața instanțelor de fond, ele se raportează în mod explicit la soluția adoptată de instanța de apel și la considerentele deciziei atacate, fiind susceptibile de încadrare în cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., indicat, de altfel, ca temei de drept al recursului, câtă vreme se susține greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1953 alin. (2) precum și a dispozițiilor art. 1305 alin. (2) din C. civ.

În aceste condiții, nu se poate vorbi de un act de procedură nul, în sensul prevederilor art. 489 alin. (1) C. proc. civ., cererea de recurs fiind, în realitate, aptă să determine legala învestire a instanței de control judiciar cu analiza acelor motive care se încadrează în rigorile art. 488 C. proc. civ., motive ce urmează a fi analizate ca atare.

În considerarea acestor aspecte, reținând că în cuprinsul cererii de recurs se regăsesc și critici ce pot fi subsumate motivelor de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, având în vedere dispozițiile art. 486 alin. (1) și pe cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va respinge, ca nefondată, excepția nulității recursului declarat de pârâtă, aceasta fiind incidentă numai în situația în care niciuna dintre criticile formulate prin cererea de recurs nu poate fi încadrată în motivele de casare prevăzute de lege, ipoteză care nu se verifică în speța de față.

II.2. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenta pârâtă, prin raportare la actele și lucrările dosarului precum și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reține că, în cauză, obiect al acțiunii deduse judecății îl constituie solicitarea reclamanților A. și B., formulată în contradictoriu cu pârâții C., D. și E., de a se dispune rezoluțiunea promisiunii de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. x/03.10.2018 de F. și restabilirea situației anterioare, în sensul obligării pârâților, în solidar, la restituirea avansului în sumă de 15.000 euro, în RON, la cursul BNR din data efectuării plății, precum și la plata penalității de 20% din suma de 15.000 euro, respectiv 3.000 euro la cursul BNR din ziua plății.

Promisiunea de vânzare - cumpărare a cărei rezoluțiune se solicită a fost încheiată de reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, cu pârâtul C., în nume personal și în calitate de mandatar al pârâtelor D. și E., toți în calitate de promitenți vânzători, aceasta având ca obiect un apartament din imobilul ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea pârâtei E., potrivit Contractului de asociere în participațiune pentru edificarea unor construcții cu funcțiunea de locuințe colective cu regim de înălțime P+3+M, pe care pârâtul C. l-a încheiat cu pârâta E., contract autentificat sub nr. x/04.04.2017 de BNP G. din București.

Potrivit pct. 2.2 din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, încheierea contractului în formă autentică și, implicit, transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului, urma să aibă loc cel mai târziu la data de 02.02.2020, iar conform art. 3 din convenție, prețul imobilului promis, de 48.840 euro, urma să fie plătit astfel: 15.000 euro, la data autentificării promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, iar diferența de 33.840 euro, la data semnării contractului de vânzare.

În cuprinsul art. 5 din contract s-a prevăzut că, în cazul în care promitentul vânzător nu va respecta obligația asumată și nu se va prezenta la termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare, va returna promitenților cumpărători, în termen de maxim 10 zile calendaristice, suma de 15.000 euro primită cu titlu de avans din prețul vânzării, plus o penalitate de 20% din această sumă.

Dat fiind faptul că, la termenul convenit de părți, imobilul nu era finalizat, construcția acestuia nefiind nici măcar începută, reclamanții, prevalându-se de dispozițiile art. 5 din convenție și invocând culpa exclusivă a pârâților pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate, au solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară.

Pretențiile astfel formulate au fost întemeiate pe dispozițiile art. 1553 alin. (2), art. 1554, art. 1672 și art. 1700 C. civ., precum și pe dispozițiile art. 2, art. 4.4. și art. 5 din contractul autentificat sub nr. x/03.10.2018

Prin sentința civilă nr. 324/02.03.2022, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis cererea reclamaților doar în contradictoriu cu pârâții C. și D. și a respins ca neîntemeiate pretențiile formulate în contradictoriu cu pârâta E., apreciind că, în privința acesteia din urmă, la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, în ciuda mențiunilor din cuprinsul ei, pârâtul C. nu a avut putere de reprezentare.

În concret, Tribunalul a reținut că pârâta E., în nume propriu și în calitate de titular al Cabinetului Medical Individual Cabinet E. – Medicină dentară și Ortodonție, în calitate de asociat beneficiar, a încheiat cu pârâtul C., căsătorit sub regimul comunității legale de bunuri cu pârâta D., în calitate de asociat investitor, Contractul de asociere în vederea edificării unei construcții, autentificat sub nr. x/04.04.2017 de către H. și G., având ca obiect asocierea în vederea dezvoltării în comun de către cei doi asociați a unui proiect imobiliar, constând în construirea și amenajarea unui imobil bloc, cu destinația de apartamente și locuri de parcare, ce urma a fi edificat pe terenul format din: lotul x, parcela A6 situat în mun. București, str. x, nr. 38/50, tarlaua A130, parcela x, intabulat în cartea funciară nr. x a mun. București, sector 6 și cota indiviză din lotul nr. x, parcela A16 – drum de servitute, în suprafață de 127,56 mp din suprafața totală de 2008,81 mp, intabulat în cartea funciară nr. x a mun. București, sector 6 (art. 1).

În cuprinsul art. 16 alin. (1) din acest contract, părțile au convenit ca, în termen de maxim 15 zile de la data definitivării proiectului de execuție, dar în mod obligatoriu înainte de depunerea documentației pentru obținerea autorizației de construire la autoritatea competentă cu emiterea acesteia (Primărie), să încheie un act adițional la contractul de asociere prin care să stabilească, în mod concret, care vor fi apartamentele și locurile de parcare ce vor reveni în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre asociați, împreună cu o anexă privind finisajele standard și bugetul alocat pentru fiecare apartament în parte.

S-a stipulat în contract că apartamentele vor fi repartizate echitabil între asociați, pe toate nivelurile construcției, alin. (2) al aceluiași articol prevăzând că, în termen de cel mult 15 zile de la obținerea documentației cadastrale pentru fiecare apartament/loc de parcare în parte, asociații vor încheia convenția de repartizare a beneficiilor asocierii, prin care fiecare dintre aceștia va prelua în proprietatea exclusivă imobilele (apartamente și locuri de parcare) stabilite conform actului adițional la contract, menționat în articolul anterior.

Totodată, în art. 28 din contractul de asociere s-a prevăzut că, pe parcursul asocierii, fiecare dintre asociați are dreptul de a încheia contracte de rezervare/promisiuni de vânzare - cumpărare/contracte de închiriere, având ca obiect apartamentele și locurile de parcare ce compun imobilul bloc și care îi vor reveni în proprietate, având libertatea deplină de a stabili prețul și modalitatea de plată, precum și să încaseze orice sume de bani, în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

Tribunalul a constatat că, deși în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare s-a menționat că pârâtul C. o reprezintă pe pârâta E., în nume personal și în calitate de titular al Cabinetului Medical Individual Cabinet E. – Medicină dentară și Ortodonție, în temeiul art. 28 din Contractul de asociere în vederea edificării unei construcții autentificat sub nr. x/04.04.2017 de către H. și G., în realitate, în temeiul acestei clauze, pârâtul C. nu a fost mandatat să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele ce urmau a fi edificate, ci, în realitate, fiecare asociat putea încheia în nume propriu antecontracte, fără vreo altă aprobare din partea celuilalt asociat, doar cu privire la apartamentele ce urmau să le revină în proprietatea exclusivă, conform art. 16 din Contractul de asociere, respectiv după încheierea actului adițional la contractul de asociere prin care trebuia să se stabilească în concret care vor fi apartamentele și locurile de parcare ce vor reveni în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre asociați.

În consecință, Tribunalul a apreciat că la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. x/03.10.2018 de F., în ciuda mențiunilor din cuprinsul acesteia, pârâtul C. nu a avut putere de reprezentare în privința pârâtei E., motiv pentru care a reținut că acest contract nu a generat nicio obligație în sarcina ei.

Pe de altă parte, Tribunalul a apreciat că răspunderea pârâtei E. nu poate fi antrenată nici în virtutea prevederilor art. 1953 alin. (2) C. civ., care reglementează răspunderea solidară a asociaților față de terți, întrucât simpla existență a contractului de asociere în participațiune nu poate conduce la concluzia că asociatul a acționat în numele asocierii, cu atât mai mult cu cât, în speță, pârâta E. nici măcar nu a cunoscut faptul că pârâtul C. încheie promisiuni de vânzare – cumpărare pentru bunuri viitoare, în baza contractului de asociere.

Declarând apel împotriva hotărârii instanței de fond, reclamanții au solicitat schimbarea în parte a acesteia, în sensul admiterii acțiunii și în contradictoriu cu pârâta E., apreciind că aceasta trebuie să răspundă în solidar cu ceilalți doi pârâți pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Prin decizia recurată, instanța de apel a admis calea de atac promovată de reclamanți și a schimbat în parte hotărârea Tribunalului București în sensul că a admis în tot cererea de chemare în judecată și i-a obligat pe pârâții C., D. și E., în solidar, la plata către reclamanți, a sumei de 18.000 euro, în echivalent RON, la data efectuării plății, precum și la plata cheltuielilor de judecată, apreciind că, atât timp cât pârâtul C. a încheiat antecontractul în calitate de împuternicit expres al pârâtei E., în temeiul art. 28 din Contractul de asociere, acesta a acționat în numele asocierii, declinându-și expres calitatea de asociat, împrejurare față de care devin aplicabile dispozițiile art. 1953 alin. (2) din C. civ., care instituie răspunderea solidară a asociaților pentru actele încheiate de oricare dintre ei în cazul în care aceștia acționează în această calitate față de terți.

Instanța de apel a reținut că aceste dispoziții sunt menite să îi protejeze pe terți în situația în care au reprezentarea că încheie un contract cu o persoană ce are calitatea de asociat al unei asociații de persoane, textul legal nedistingând după cum asociatul care acționează în această calitate față de terți avea sau nu mandat pentru a acționa în numele asociației, singura condiție impusă de lege pentru a atrage răspunderea solidară a asociaților fiind aceea ca asociatul să încheie contractul cu terții în calitate de asociat, condiție întrunită în cauza de față.

Ca urmare, instanța de apel a apreciat că nu era necesar ca promisiunea de vânzare cumpărare să fi fost încheiată și cu intimata–pârâtă E. pentru a fi opozabilă acesteia, ci a fost suficient că a fost încheiată de un singur asociat care și-a declinat această calitate în fața terților, fiind irelevant faptul că pârâta nu și-a asumat nicio obligație față de reclamanți, întrucât dispozițiile legale instituie o răspundere solidară a asociaților, cu privire la obligațiile asumate față de terți.

Curtea de apel a apreciat, pe de altă parte, că nu se poate vorbi nici despre depășirea mandatului acordat de către proprietara terenului intimatului-pârât C., întrucât, prin comportamentul său, reprezentantul i-a determinat pe reclamanți să creadă în mod rezonabil că are puterea de a o reprezenta pe pârâta E. și că acționează în limita puterilor conferite, fiind menționată existența mandatului pentru semnarea promisiunii de vânzare existent între asociați, astfel că devin aplicabile dispozițiile art. 1.309 alin. (2) C. civ.

Pe calea prezentului recurs, au fost criticate aceste aprecieri din cuprinsul deciziei recurate, pârâta E. susținând, pe de o parte, că instanța de apel a interpretat eronat prevederile art. 1953 alin. (2) C. civ., atunci când a considerat că declinarea calității de asociat a semnatarului promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/03.10.2018, de F. este suficientă pentru a atrage răspunderea solidară a celuilalt asociat pentru actele încheiate de acesta, cu atât mai mult cu cât C. nici nu avea mandat pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare pentru bunuri viitoare, conform prevederilor contractului de asociere încheiat cu recurenta, iar, pe de altă parte, că instanța devolutivă a argumentat în mod greșit aplicabilitatea prevederilor art. 1309 alin. (2) C. civ. la elementele de fapt ale speței câtă vreme ea, pârâta, nu s-a întâlnit niciodată cu intimații-reclamanți B. și A. și nici nu a cunoscut existența lor până la momentul formulării cererii de chemare în judecată.

Criticile astfel formulate pun în discuție nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., referitor la situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reține că verificarea legalității hotărârii, din perspectiva modului de interpretare și aplicare a normelor de drept material, presupune, pentru faza procesuală a recursului, să se stabilească dacă, la situația de fapt, așa cum a fost ea determinată de instanțele fondului, pe baza probelor administrate, a fost corect aplicată legea. Aceasta pentru că, motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ. poate fi invocat doar atunci când prin hotărârea recurată s-a produs o încălcare a legii, respectiv dacă soluția este în contradicție cu legea care a fost aplicată raportului juridic dedus judecății iar înlăturarea acestei contradicții se impune în raport cu faptele și temeiurile de drept incidente, astfel cum acestea au fost pe deplin stabilite în cauză.

Prin urmare, subsumat acestui motiv de nelegalitate, care se referă la cazurile când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, instanța de control judiciar nu poate analiza decât acele critici care vizează exclusiv modul de interpretare și aplicare a normelor de drept material aplicabile litigiului, susținerile care vizează situația de fapt și modul de interpretare a acesteia și a probelor neputând forma obiect de analiză în recurs întrucât nu constituie motive de nelegalitate a deciziei atacate, ci de netemeinicie a acesteia, care excedează cadrului restrictiv impus de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în limitele căruia poate fi exercitată și soluționată calea extraordinară de atac a recursului.

Din această perspectivă, susținerile pârâtei din cuprinsul motivelor de recurs referitoare la modul în care au fost analizate și interpretate elementele de fapt ale raporturilor dintre părți și la modul în care acestea au fost valorificate de către instanța devolutivă nu vor fi analizate câtă vreme nu relevă aspecte de nelegalitate a deciziei atacate ci tind către reevaluarea situației de fapt, astfel că nu impun o verificare a legalei aplicări a normelor de drept material.

Așadar, în raport de situația de fapt reținută în apel, situație ce nu mai poate fi schimbată în recurs, Înalta Curte urmează a verifica doar dacă instanța a constatat în mod corect că în cauză sunt îndeplinite condițiile impuse de dispozițiile art. 1953 alin. (2) din C. civ., necesare antrenării răspunderii solidare a asociaților față de terți pentru actele încheiate de oricare dintre ei, și dacă, în acest context, dispozițiile art. 1309 alin. (2) C. civ., referitoare la lipsa sau depășirea puterii de reprezentare, sunt incidente și au fost corect aplicate.

În acest sens, Înalta Curte reține că art. 1953 din C. civ. reglementează regimul juridic al raporturilor dintre membrii asocierii în participație și terții cu care aceștia stabilesc relații contractuale, prevederile sale fiind consecința regulii înscrise în textul art. 1951 C. civ., potrivit căreia, față de terți, asocierea în sine nu produce niciun efect, întrucât ea nu poate dobândi personalitate juridică și nu constituie față de terți o persoană distinctă de persoana asociaților, ceea ce înseamnă că asocierea nu există ca subiect distinct de drepturi și obligații, ca subiect de drept civil.

Prin urmare, asocierea în participație nu poate încheia contracte cu terții, astfel că nu se poate pune problema unor efecte contractuale față de terți.

În schimb, asociații pot intra în raporturi juridice cu terții, art. 1953 C. civ. stabilind, în acest sens, următoarele: (1) Asociații, chiar acționând pe contul asocierii, contactează și se angajează în nume propriu față de terți. (2) Cu toate acestea, dacă asociații acționează în această calitate față de terți sunt ținuți solidar de actele încheiate de oricare dintre ei. (3) Asociații exercită toate drepturile decurgând din contractele încheiate de oricare dintre ei, dar terțul este ținut exclusiv față de asociatul cu care a contractat, cu excepția cazului în care acesta din urmă a declarat calitatea sa la momentul încheierii actului.

Din dispozițiile legale citate rezultă că regula ce se aplică raporturilor dintre asociați și terți este aceea a nereprezentării co-asociatului, aceasta fiind instituită în aliniatul 1 al art. 1953 Cod care precizează, în mod explicit, faptul că asociații, chiar acționând pe contul asocierii, contractează și se angajează în nume propriu față de terți.

Regula se aplică cu condiția ca asociatul să nu își declare față de terț calitatea de asociat, pentru că, în caz contrar, devine incidentă ipoteza reglementată de alin. (2) al art. 1953 C. civ., care instituie regula solidarității pasive a asociaților: cu toate acestea, dacă asociații acționează în această calitate față de terți sunt ținuți solidar de actele încheiate de oricare dintre ei.

Așadar, dacă asociatul se regăsește în situația declarării față de terț a calității sale de asociat, pentru obligațiile angajate de acesta exclusiv în interesul asocierii, va fi angajată răspunderea solidară a tuturor asociaților.

Cele două alineate ale art. 1953 C. civ. fac, așadar, distincția între regulile diferite ce se aplică raporturilor dintre membrii unei asocieri în participație, pe de o parte, și terții cu care aceștia stabilesc relații contractuale, pe de altă parte, după cum asociatul care contractează își declină sau nu calitatea de asociat în fața terțului, răspunderea solidară a asociaților putând fi angajată doar în situația în care asociatul a adus la cunoștința terțului faptul că acționează în această calitate.

În mod evident, condiția cumulativă ce trebuie îndeplinită pentru ca ipoteza reglementată de aliniatul 2 al art. 1953 să fie incidentă este aceea ca obligația să fie angajată de asociat exclusiv în interesul asocierii, ea rezultând în mod explicit din sintagma acționând pe contul asocierii, folosită de legiuitor în cuprinsul aliniatului 1 al aceluiași articol.

Sintagma trebuie înțeleasă în sensul că asociatul acționează în interesul asocierii, respectiv că scopul contractării cu terții este exclusiv în legătură cu operațiunile asocierii, fiind evident că în situația în care asociatul încheie acte ce nu au legătură cu scopul și obiectul asocierii, acestea nu îi pot obliga sub nicio formă pe ceilalți asociați.

Prevederile alin. (2) nu pot fi disociate de prevederile alin. (1), ci trebuie interpretate coroborat, ceea ce înseamnă că, în oricare dintre cele două ipoteze pe care acestea le reglementează, operațiunile, actele, contractele, etc. pentru care se angajează asociatul trebuie să fie în interesul asocierii, relevantă, în acest sens, fiind și modalitatea de redactare a celor două alineate ale art. 1953 C. civ.

Raportat la aceste aspecte, Înalta Curte reține că, în speță, pentru a putea fi antrenată răspunderea solidară a pârâtei E. alături de cea a pârâtului C., pentru neîndeplinirea obligațiilor rezultate din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanții, era necesar să se stabilească, pe de o parte, dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a cărei rezoluțiune se solicită a fost încheiată pe contul asocierii, în sensul art. 1953 alin. (1) și (2) C. civ., respectiv, dacă are legătură cu obiectul asocierii, și, pe de altă parte, dacă pârâtul C. a acționat în calitate de asociat, aducându-le la cunoștință reclamanților această calitate. Fiind vorba despre condiții cumulative, neîndeplinirea oricăreia dintre ele face ca regula solidarității pasive a asociaților instituită de alin. (2) al art. 1953 C. civ. să fie inaplicabilă.

Din analiza considerentelor deciziei atacate se constată, însă, că instanța de apel nu a indicat în concret și nu a analizat în mod individual condițiile răspunderii solidare a asociaților față de terți, așa cum rezultă ele din dispozițiile art. 1953 alin. (2) C. civ., limitându-se la a reține că singura cerință impusă de lege pentru ca răspunderea solidară a asociaților să poată fi antrenată este aceea ca asociatul să încheie contractul cu terții în această calitate, condiție pe care a apreciat-o ca fiind întrunită în cauză, față de împrejurarea că, la momentul perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, intimatul pârât C. și-a declinat calitatea de asociat în cadrul asocierii în participațiune constituită împreună cu pârâta E., în temeiul contractului autentificat sub nr. x/04.04.2017 de către H. și G., astfel că a decis în sensul obligării acesteia din urmă, în solidar cu ceilalți pârâți, la restituirea avansului încasat din prețul imobilului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare precum și a penalității de 20% din acesta.

Această manieră de soluționare a cauzei denotă greșita interpretare și aplicare a normei de drept material mai sus menționate și, implicit, nelegalitatea hotărârii pronunțate, din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., instanța de apel restrângând în mod nepermis sfera de analiză a raporturilor dintre părți, doar circumscris condiției referitoare la declinarea calității de asociat, cu ignorarea celei de-a doua cerințe esențiale impuse de lege pentru antrenarea răspunderii solidare a asociaților față de terți, respectiv aceea a legăturii dintre obligațiile asumate de asociat prin actul a cărui rezoluțiune se solicită și obiectul și scopul asocierii.

Astfel, față de specificul cererii deduse judecății, ceea ce trebuia analizat, în primul rând, era conținutul contractului de asociere, circumstanțele concrete ale speței impunând instanței de apel stabilirea cu prioritate a obiectului asocierii, în vederea verificării ulterioare a legăturii dintre acesta și promisiunea de vânzare cumpărare încheiată cu reclamanții.

În acest sens, Înalta Curte reține că, așa cum rezultă cu prisosință din prevederile art. 1 al capitolului II al Contractului de asociere în vederea edificării unei construcții, autentificat sub nr. x/04.04.2017, de către H. și G., obiectul asocierii pârâților E., în calitate de asociat beneficiar, și C., în calitate de asociat investitor, l-a constituit dezvoltarea în comun de către cei doi asociați a unui proiect imobiliar constând în construirea și amenajarea unui imobil bloc, cu destinația de apartamente și locuri de parcare, părțile stabilind prin contract drepturile și obligațiile ce le revin, circumstanțiate la obiectul și scopul concret al asocierii.

Prin urmare, pentru a se putea pretinde antrenarea unei eventuale răspunderi solidare a celor doi asociați pentru obligațiile contractate de pârâtul C. în raport cu reclamanții, se impunea în mod necesar ca actul intervenit între aceștia să fi fost încheiat în scopul desfășurării obiectului asocierii, respectiv, al construirii și amenajării imobilului bloc la care se referă contractul de asociere mai sus menționat.

În aceste condiții, instanța de apel ar fi trebuit să verifice dacă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care părțile au convenit să vândă, respectiv, să cumpere, un apartament ce ar fi făcut parte din imobilul ce urma a fi edificat potrivit contractului de asociere încheiat de pârâți, poate avea valențele unui astfel de act, respectiv dacă între aceasta și obiectul contractului de asociere există legătură.

Cu alte cuvinte, raportat la împrejurarea că operațiunea de vânzare a unităților locative componente ale imobilului ce urma a fi construit și amenajat în temeiul contractului de asociere nu este inclusă în obiectul acestuia, instanța ar fi trebuit să cerceteze și să stabilească în ce măsură se poate considera că pârâtul C. a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare pe contul asocierii, în sensul art. 1953 C. civ., respectiv, că scopul contractării cu reclamanții a fost exclusiv în legătură cu operațiunile asocierii.

Lămurirea acestor aspecte se impunea cu atât mai mult cu cât, prin contractul de asociere, părțile au stipulat condiții clare și neechivoce cu privire la modul de împărțire și vânzare a apartamentelor, art. 16 și 28 din contract cuprinzând clauze ce converg către aceeași concluzie, anume că operațiunea de vânzare a apartamentelor nu a fost inclusă în obiectul asocierii, aceasta urmând a se realiza, de fapt, în mod individual, de către fiecare dintre cei doi asociați, care puteau încheia în nume propriu acte de dispoziție și numai cu privire la apartamentele ce le-ar fi revenit în proprietate exclusivă, fără vreo altă aprobare din partea celuilalt asociat.

Astfel, prin dispozițiile art. 16 din contract, părțile au convenit ca, în termen de maxim 15 zile de la data definitivării proiectului de execuție, dar în mod obligatoriu înainte de depunerea documentației pentru obținerea autorizației de construire la autoritatea competentă cu emiterea acesteia (Primărie), să încheie un act adițional la contractul de asociere, prin care să stabilească în mod concret care vor fi apartamentele și locurile de parcare ce le vor reveni în proprietate exclusivă fiecăreia dintre acesta, precum și o anexă privind finisajele standard și bugetul alocat pentru fiecare apartament în parte.

Totodată, părțile au convenit ca în termen de cel mult 15 zile de la obținerea documentației cadastrale pentru fiecare apartament/loc de parcare în parte, să încheie o convenție de repartizare a beneficiilor asocierii, prin care fiecare dintre acestea va prelua în proprietatea exclusivă imobilele (apartamente și locuri de parcare) stabilite conform actului adițional la contract, anterior menționat.

Pe de altă parte, în cuprinsul art. 28 din contract s-a prevăzut că, pe parcursul asocierii, fiecare dintre asociați are dreptul de a încheia contract de rezervare/promisiuni de vânzare - cumpărare/contracte de închiriere, având ca obiect apartamentele și locurile de parcare ce compun imobilul bloc și care îi vor reveni în proprietate, având libertatea deplină de a stabili prețul și modalitatea de plată, precum și să încaseze orice sume de bani, în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

În raport de aceste clauze ale contractului de asociere și de aspectele mai sus prezentate, constatând că nu au fost cercetate elemente esențiale ale cauzei și că, din această perspectivă, deciziei recurate îi lipsește fundamentul necesar unei evaluări, în recurs, a modului în care au fost aplicate dispozițiile art. 1953 alin. (2) C. civ., Înalta Curte apreciază că se impune casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel, în considerarea dispozițiilor art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., soluția de admitere a acțiunii reclamanților și în contradictoriu cu pârâta E. fiind pronunțată fără a se fi demonstrat întrunirea cumulativă a condițiilor răspunderii solidare a asociaților față de terți.

Câtă vreme analiza efectuată în apel s-a limitat doar la condiția referitoare la calitatea de asociat a pârâtului C., se impune ca, în rejudecare, instanța să verifice și să stabilească și dacă obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare au fost angajate de acesta exclusiv în interesul asocierii, argumentul reținut de instanța de apel pentru a justifica admiterea pretențiilor reclamanților, în sensul că, la momentul perfectării promisiunii, pârâtul și-a declinat calitatea de asociat investitor în cadrul asocierii în participație constituite în vederea edificării imobilului în litigiu, nefiind suficient, doar prin el însuși, pentru a atrage incidența dispozițiilor art. 1953 alin. (2) din C. civ.

De altfel, Înalta Curte constată că nici îndeplinirea acestei condiții nu a fost pe deplin demonstrată, raportarea instanței de apel la prevederile art. 28 din contractul de asociere, pentru a justifica faptul că pârâtul C. a acționat față de terți în calitate de asociat, fiind insuficientă în condițiile în care instanța nu a analizat în concret conținutul clauzei respective și nu a prezentat argumentele pentru care a apreciat că, în temeiul ei, pârâtului i-ar fi fost acordat un astfel de mandat.

În esență, în cuprinsul deciziei recurate se reține că, atât timp cât în cuprinsul Promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare (art. 2, art. 2.1) este prevăzut faptul că pârâtul C. încheie antecontractul în calitate de împuternicit expres al numitei E., în temeiul art. 28 din Contractul de asociere, această împrejurare este suficientă pentru a constata că promisiunea îi este opozabilă și acesteia din urmă, fiind încheiată de celălalt asociat care și-a declinat această calitate față de terți.

Or, lecturând textul art. 28 din contractul de asociere, instanța de apel ar fi trebuit să observe că acesta nu cuprinde nicio dispoziție din care să rezulte că pârâtul C. ar fi primit mandat pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare a apartamentelor ce urmau a fi edificate, ci, dimpotrivă, acesta stipulează in terminis dreptul exclusiv al fiecăruia dintre asociați de a încheia contracte de rezervare/promisiuni de vânzare - cumpărare/contracte de închiriere și doar cu privire la apartamentele și locurile de parcare ce le vor reveni efectiv în proprietate, aceștia având libertatea deplină de a stabili prețul și modalitatea de plată, precum și de a încasa orice sume de bani, în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

Din coroborarea dispozițiilor art. 28 cu cele ale art. 16 al contractului de asociere, instanța ar fi trebuit să constate că apartamentele și locurile de parcare nu puteau face obiectul unor promisiuni de vânzare-cumpărare decât după împărțirea acestora între asociați, respectiv, după întocmirea actului adițional prin care urma să se stabilească în mod concret care vor fi apartamentele și locurile de parcare ce vor reveni în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre aceștia, actele de dispoziție urmând a fi întocmite în mod exclusiv de către fiecare dintre asociați.

Or, câtă vreme instanța nu a verificat îndeplinirea acestor condiții, concluzia acesteia în sensul că pârâtul C. ar fi fost îndreptățit ca, în nume propriu și, deopotrivă, în reprezentarea celuilalt asociat, respectiv, a pârâtei E., să încheie cu reclamanții promisiunea de vânzare cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu apare ca fiind lipsită de temei și nu poate justifica soluția adoptată în cauză.

Este adevărat că modalitatea în care pârâtul a acționat, cu nesocotirea clauzelor contractului de asociere și, implicit, a obligațiilor asumate prin acesta față de celălalt asociat interesează, în principal, raporturile juridice dintre părțile acestui contract, iar nu raporturile cu terții, respectiv cu reclamanții din prezenta cauză.

Cu toate acestea, ea nu poate fi ignorată câtă vreme pretențiile deduse judecății se află în legătură directă cu conduita pârâtului manifestată chiar în calitate de asociat investitor în cadrul asocierii în participațiune constituite împreună cu pârâta E., reclamanții solicitând antrenarea răspunderii solidare a acesteia din urmă tocmai prin raportare la contractul de asociere. Este evident, în aceste împrejurări, că rezolvarea acestei chestiuni litigioase nu poate avea loc fără o decelare a obligațiilor ce le reveneau părților în raport de actul semnat și asumat de fiecare dintre acestea, fără o analiză și o stabilire în concret a modului în care acestea au fost îndeplinite și, implicit, a modului în care eventuala încălcare de către pârâtul C. a obligațiilor asumate, atât în cadrul asocierii, cât și în virtutea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamanții, se răsfrânge asupra pârâtei E., putând conduce la antrenarea răspunderii solidare a acesteia.

Cum instanța devolutivă nu a fost preocupată să verifice aceste aspecte, Înalta Curte constată că, și din această perspectivă, decizia recurată este lipsită de fundament legal, argumentele redate în cuprinsul său nefiind de natură a susține soluția pronunțată, câtă vreme nu explică mecanismul prin care a fost angajată răspunderea pârâtei E., în solidar cu cea a pârâtului C., în condițiile în care textul art. 28 din contractul de asociere, invocat în acest sens, nu cuprinde nicio clauză din care să rezulte împuternicirea acordată asociatului investitor de a încheia promisiuni de vânzare-cumpărare în alte condiții decât cele prevăzute de art. 16 din același contract.

În aceste circumstanțe, reținând că demersul instanței de apel de a cerceta și stabili răspunderea concretă a pârâtei E. este unul deficitar, din perspectiva ambelor condiții ce rezultă din conținutul art. 1953 alin. (1) și (2) C. civ., necesare antrenării răspunderii solidare a asociaților față de terți, Înalta Curte apreciază că se impune casarea deciziei atacate, în considerarea motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., cu consecința trimiterii cauzei aceleiași instanțe de apel, spre rejudecarea cererii ce vizează antrenarea răspunderii solidare a pârâtei E., insuficienta cercetare a fondului determinând greșita aplicare a normelor de drept material din cuprinsul textului mai sus menționat.

Cât privește critica prin care recurenta pârâtă invocă aplicarea greșită de către instanța de apel a prevederilor art. 1309 alin. (2) C. civ., referitoare la depășirea limitelor mandatului, Înalta Curte apreciază că nu se impune a fi analizată, date fiind efectele pe care le produce soluția ce urmează a fi pronunțată în considerarea aplicării greșite a dispozițiilor art. 1953 alin. (2) C. civ., rămânând în sarcina instanței de apel ca, în rejudecarea cauzei, cu ocazia analizei și a stabilirii în concret a raporturilor juridice dintre părți, potrivit celor mai sus arătate, să aibă în vedere toate apărările pârâtei, inclusiv cea în cadrul căreia a susținut că nu s-a întâlnit niciodată cu intimații-reclamanți B. și A. și nici nu a cunoscut existența acestora până la momentul formulării cererii de chemare în judecată, împrejurare în raport de care nici nu s-ar mai putea pune problema incidenței dispozițiilor art. 1309 alin. (2) C. civ., potrivit cărora: Dacă însă, prin comportamentul său, reprezentatul l-a determinat pe terțul contractant să creadă în mod rezonabil că reprezentantul are puterea de a-1 reprezenta si că acționează în limita puterilor conferite, reprezentatul nu se poate prevala fată de terțul contractant de lipsa puterii de a reprezenta.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului, invocată de intimații-reclamanți.

Admite recursul declarat de pârâta E. împotriva deciziei civile nr. 884A din 14 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 12 martie 2024.