ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 56/2017

Decizia nr. 56/2017

Asupra cauzei de față constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IlI-a civilă, la data de 18 ianuarie 2007 sub nr. x/3/2007,

reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta Statul Român reprezentat de CN B. SA, stabilirea unei despăgubiri aferentă exproprierii cu privire la imobilul situat în București, sector 1, intravilan, în suprafață expropriată de 532 mp, nr. cadastral 4871/1/4/1 în valoare de 1.000 euro/mp, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri de 532,000 euro (în lei la cursul Băncii Naționale a României, la data plății) și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta arată că pârâta în calitate de expropriator a emis Hotărârea nr. 3 din 23 februarie 2007 pe care a comunicat-o la data de 4 mai 2007, hotărâre prin care a aprobat acordarea unei despăgubiri pentru imobilul situat în București, sector 1, intravilan, nr. cadastral 4871/1/1, suprafața expropriată fiind de 532 mp.

Prin aceeași hotărâre, pârâta a stabilit o despăgubire în valoare de 417.012,81 lei (123.296,32 euro) reprezentând contravaloarea suprafeței de 532 mp la suma de 231,76 euro/mp.

Din interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, rezultă iară dubiu că legiuitorul a urmărit pentru cuantumul despăgubirii stabilirea valorii de piață a imobilului ce urmează a fi expropriat valoare care să fie aproximativ egală cu valoarea pe care expropriatul ar fi obținut-o în cazul în care ar fî vândut imobilul pe piață în mod liber.

Pârâta nu a avut în vedere aceste criterii la data întocmirii raportului de evaluare, acest lucru evidențiindu-se din chiar raportul de expertiză tehnică de evaluare imobiliară pentru terenuri; perioada de evaluare a fost în intervalul 27 mai 2005-30 iunie 2006, în timp ce hotărârea contestată a fost emisă la aproximativ 2 ani după.

Reclamanta a mai arătat că, în realitate, în prezent, prețul unui mp de teren în sectorul 1 variază între 1.500-2.000 euro/mp, având în vedere că este o zonă cu mare perspectivă comercială unde s-au construit în ultimul an nu mai puțin de 4 centre comerciale și este în construcție un alt nou centru comercial. Practic, terenul în discuție se află la 10 m distanță de intrarea în centrul comercial C. Raportul de expertiză tehnică de evaluare imobiliară pentru terenuri nu specifică clar ce anume investigații s-au efectuat pentru a se stabili prețurile de piață pe mp al terenurilor în zonă. în anexa 6 a acestui raport s-a arătat că prețul mediu pe mp este de 161,17 euro, dar probabil că expertul a avut în vedere centimetrul pătrat al terenurilor din zonă, iar nu metrul pătrat de teren. Nu în ultimul rând în aceeași anexă 6 se prevede că perioada de investigații este mai-iunie 2005. Având în vedere aceste considerente, reclamanta a arătat că solicită reevaluarea acestui teren prin stabilirea unei comisii de experți din care să facă parte și un expert numit de reclamantă.

S-a solicitat stabilirea unei despăgubiri de 1000 euro/mp, ținând cont, în principal, de faptul că lucrarea de utilitate publică va avea în parte o contribuție ia creșterea valorii terenului rămas în proprietatea reclamantei.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar înscrisuri.

Pârâta a depus întâmpinare solicitând argumentat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, a invocat lipsa de interes în promovarea acțiunii și lipsa calității de reprezentant a administratorului reclamantei.

S-a învederat că raportul de evaluare în baza căruia s-au stabilit despăgubirile aferente imobilelor expropriate a fost întocmit de către un evaluator autorizat de către Ministerul Justiției, expert tehnic aflat pe lista Biroului central pentru Expertize Tehnice Judiciare.

Evaluarea a fost făcută și prin raportare la valoarea de piață care reprezintă suma estimată pentru care un imobil poate fi înstrăinat la data evaluării printr-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat după fiecare parte acționează în cunoștință de cauză prudent și fără constrângeri.

Însă, în cazul exproprierii nu se poate lua în calcul numai valoarea de piață. în raportul de evaluare s-a avut în vedere o valoare specială a imobilelor. Valoarea specială este legată de un element extraordinar (exproprierea) care oferă un supliment de valoare mai mare decât valoarea de piață.

S-a mai arătat de către pârâtă că despăgubirile au fost verificate și aprobate de Guvern.

Prin încheierea de ședință din 23 octombrie 2007 a fost respinsă excepția lipsei calității de reprezentant a administratorului D.

Prin încheierea din 18 decembrie 2007 a fost respinsa excepția lipsei de interes ca neîntemeiată, reținându-se că prin Hotărârea nr. 3 din 23 februarie 2007 reclamanta este nominalizată pentru acordarea despăgubirilor.

Raportul de expertiză efectuat de expertul E. s-a depus la dosar la data de 27 aprilie 2011, fiind stabilită o valoare de circulație a terenului de 1.300 euro/mp la momentul exproprierii și 599 euro/mp, la data efectuării raportului.

La data de 11 ianuarie 2012, după admiterea obiecțiunilor ia raportul de expertiză, comisia de experți a arătat că, în urma analizării documentelor prezentate în plus de către părți, nu a rezultat nicio schimbare referitoare la valorile estimate inițial, concluzie însușită de cei trei membrii ai comisiei.

Ambele părți au solicitat refacerea raportului de expertiză, cerere respinsă de tribunal, având în vedere aspectele învederate de experți și anume acela că, analizând contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar și răspunsurile de Ia Direcția de Taxe și Impozite Locale sector 1 și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 1 București, este imposibil de definit criterii de comparație și de cuantificat valori ale corecțiilor, comisia de experți menținând punctul de vedere exprimat în raportul de expertiză.

Prin sentința civilă nr. 42 din 12 ianuarie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă,

a admis acțiunea în parte și a obligat pârâta la plata către reclamantă a unei despăgubiri în cuantum de 318.668 euro în echivalent lei la data plății, ca urmare a exproprierii suprafeței de 532 mp teren, situat în București, sector 3.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de 23 februarie 2007 s-a emis Hotărârea de stabilire a despăgubirii nr. 3 prin care s-a stabilit o despăgubire pentru imobilul expropriat în conformitate cu art. 6 din Legea nr. 198/2004 în cuantum de 417.012,81 lei, reprezentând echivalentul în lei al sumei de 123.296,32 euro.

S-a menționat că A. este persoană apărem îndreptățită să primească despăgubirea, aspect față de care tribunalul a apreciat atât interesul cât și calitatea procesuală a reclamantei de a promova acțiunea, ca fiind chestiuni ce vizează fondul cauzei.

Reclamanta a formulat prezenta cerere prin care a solicitat stabilirea unei despăgubiri de 532.000 euro (1.000 euro/mp), iar ulterior de 798.000 euro (1.500 euro/mp).

În drept, instanța a reținut ca temei juridic al acțiunii dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, cel din urmă text făcând trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Prin raportul de expertiză întocmit în cauză, comisia de experți a stabilit o valoare a terenului, la data întocmirii raportului, de 318.668 euro, respectiv 599 euro/mp.

Comisia de experți a avut în vedere caracteristicile terenului, evoluția descendentă a valorilor imobiliare și, în lipsa tranzacțiilor imobiliare, a arătat că a utilizat oferte de piață pe baza cărora a constituit grila de caicul.

Tribunalul a apreciat că față de prevederile Legii nr. 33/1994 - art. 26 valoarea terenului trebuie calculată la momentul efectuării raportului de expertiză, iar nu la data exproprierii, așa cum a solicitat reclamanta.

În ceea ce privește prezentarea contractelor de vânzare cumpărare (față de obiectivul stabilit de instanță de a se lua în calcul prețul efectiv plătit stipulat în contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare), tribunalul a reținut poziția Comisiei de experți care a analizat documentele depuse de părți, a solicitat relații în acest scop de la Direcția de Impozite și Taxe Locale sector 1 și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 1, rezultând că acestea se refereau la proprietățile imobiliare diferite de cea de evaluată.

Astfel, tribunalul reținând concluziile raportului de expertiză care învederează lipsa tranzacțiilor pentru zona supusă studiului pe fondul crizei financiare, a creditelor acordate cu dificultate (factori negativi menționați în raportul de expertiză), având în vedere că suma propusă de expropriator este mai mica decât suma stabilită prin expertiză și având în vedere dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora "primind rezultatul expertizei, instanța La comparat cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî", despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată", tribunalul a admis în parte acțiunea și a dispus obligarea pârâtei la plata către reclamantă a unei despăgubiri în cuantum de 318.668 euro în echivalent iei ia data plății, ca urmare a exproprierii suprafeței de 532 mp teren situat în București, sector 1.

Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel reclamanta A. și pârâta CN B. SA,

fiecare dintre părți formulând critici proprii de nelegalitate și netemeinicie; de asemenea, au fost depusă întâmpinări la calea de atac formulată de partea adversă, prin care s-a răspuns motivelor de apel.

În etapa procesuală a apelului, s-a încuviințat părților proba cu înscrisuri și efectuarea unui nou raport de expertiză, prin încheierea din 11 iunie 2012,

Ulterior însă, după pronunțarea și publicarea Deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, prin încheierea de ședință de ia termenul de judecată din 30 martie 2015, instanța de apel a respins cererea apelantei reclamante de revenire asupra obiecțiunilor din 02 februarie 2015 și a dispus efectuarea de adrese la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov sector 1 pentru înaintarea unor contracte de vânzare cumpărare pentru imobile categoria curți-construcții și terenuri intravilane încheiate la momentul 23 martie 2007 și în prezent, pentru terenuri similare cu cel expropriat, prorogând efectuarea raportului de expertiză refăcut, după depunerea relațiilor solicitate.

La termenul de judecată din 28 septembrie 2015 (filele 689-532 din dosarul de apel, vol. III), curtea de apel a dispus efectuarea raportului de expertiză refăcut șl a stabilit ca obiectiv suplimentar determinarea valorii imobilului expropriat la data de 15 mai 2007, față de Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, raportul de expertiză fiind depus la dosar la date de 19 noiembrie 2015.

Împotriva acestui supliment la raportul de expertiză, ambele părți au formulat obiecțiuni care au fost admise la termenul de judecată din 18 ianuarie 2016 (filele 902-903 din dosarul de apel, vol. III), instanța dispunând refacerea raportului de expertiză în raport de Standardele Agenției Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, aplicarea corecțiilor prevăzute de acest act în raport de contracte din 2007 pentru terenuri similare, și hotărâri ale CN B. SA din 2007, precum și pentru ca experții să expliciteze modul de aplicare a corecțiilor; de asemenea, s-a dispus citarea experților pentru lămuriri.

La data de data de 08 aprilie 2016 s-a depus la dosar raportul de expertiză refăcut, iar împotriva acestuia apelanta pârâtă a formulat noi obiecțiuni care au fost apreciate de instanța de apel ca fund susțineri pe fondul cauzei, urmând a fi analizate odată cu apelurile formulate.

Prin Decizia civilă nr. 405/A din 30 mal 2016 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă,

au fost admise apelurile formulate de ambele părți, sentința apelată a fost schimbată în parte, în sensul că s-a dispus obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri de 554.876 euro, în echivalentul lei la data plății sumei pentru terenul expropriat de 532 mp, situat în București, sector 1; au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței; prin aceeași decizie, s-a dispus și majorarea onorariului comisiei de experți la suma de 3.000 lei, în sarcina ambelor părți, în cote egale.

Analizând sentința apelată în raport de criticile formulate, apărările susținute prin întâmpinări și de probele administrate în apel, în limitele prevăzute de art. 294 și art. 295 C. proc. civ., instanța de apel a reținut următoarele:

Prin primul motiv ai apelului formulat de către apelantul pârât, acesta a criticat hotărârea primei instanțe sub aspectul respingerii excepțiilor lipsei de interes și pe cea a lipsei calității procesuale active a reclamantei SC A. SA; motivul de apel a fost apreciat ca nefondat.

În acest sens, curtea de apel a reținut că potrivit prevederilor art. 282 C. proc. civ., apelul de față a fost formulat atât împotriva sentinței tribunalului cât și împotriva încheierilor prin care s-au respins excepțiile, și că prin Hotărârea nr. 3 din 23 februarie 2007, s-a stabilit că apelanta reclamantă are calitatea de persoană aparent îndreptățită să primească despăgubirea pentru exproprierea terenului în suprafață de 532 mp cu numărul cadastral 4871/1/4, alături de SC F. SA, această din urmă persoană juridică nefiind reprezentată în fața Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004, pentru a-și exprima punctul de vedere în privința acceptării sau neacceptării despăgubirii.

Contrar susținerilor nefondate ale apelantului pârât, instanța de apel a apreciat că există identitate între reclamantă și persoana expropriată deoarece în cuprinsul hotărârii (filele 575-576 din dosarul de apel, vol. II), s-a consemnat de către Comisie că, în urma analizei documentației tehnico-cadastrale înregistrată din 20 februarie 2007 de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București, întocmită pentru dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 4871/1/4, adreselor din 16 februarie 2007 și din 22 februarie 2007 emise de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 1 București, copiei conforme cu C.F., certificatului de atestare a dreptului de proprietate pentru suprafața de 89.830 mp, teren emis de Ministerul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului în temeiul Deciziei nr. 3329 din 10 octombrie 2006 a Înaltei Curții de Casație și Justiție, secția contencios administrativ, încheierii de Cane Funciară nr. 31588, s-a tăcut dovada schimbării numărului cadastral din 4871/2/31 în 4871/1/5. așa cum rezultă din adresa din 16 februarie 2007, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București și apoi în nr. 4871/1/4/1, așa cum rezultă din adresa din 22 februarie 2007 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București, și că în urma regularizării documentației cadastrale, suprafața expropriată aparține reclamantei și este în suprafață de 532 mp, având categoria de folosință intravilan construibil. Totodată, potrivit dovezii de consemnare a sumei aflate la fila 578 din dosarul de apel, suma a fost consemnată la dispoziția și pe numele apelantei reclamante într-un cont de garanție.

Art. 3 din Legea nr. 198/2004 statuează că „expropriatorul întocmește o documentație tehnico-economică pentru fiecare lucrare. Documentația tehnico-economică cuprinde și date privind încadrarea lucrării în planurile de urbanism și amenajare a teritoriului, planuri cu amplasamentul lucrării, care conțin delimitarea suprafețelor și a construcțiilor propuse spre expropriere, cu indicarea numelor proprietarilor, precum și a ofertelor de despăgubire pe categorii de imobile stabilite de către persoane autorizate în evaluare. Planurile cu amplasamentul lucrării se vizează de către Oficiul Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie."

Instanța de apel a apreciat că nu pot fi primite susținerile contrare ale apelantului pârât potrivit cărora ar exista neconcordanțe intre suprafața de teren menționată în extrasul de carte funciară, prezentată de apelanta reclamantă, care s-ar referi la un alt număr cadastral decât cei al imobilului expropriat, respectiv la terenul cu numărul cadastral 4871/2/31, în suprafață de 525,45 mp și că ar exista neconcordanțe între planurile de amplasament și delimitare puse la dispoziție de către reclamantă și cel al expropriatorului conținând propunerea de dezlipire, câtă vreme potrivit prevederilor legale menționate revine în sarcina expropriatorului stabilirea planurilor cu amplasamentul lucrării care identifică suprafețele supuse exproprierii, vizate de către Oficiul Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie, iar acesta a fost cel avut în vedere la momentul emiterii hotărârii.

Așa cum a arătat chiar apelantul, în raport de documentația avută în vedere Sa emiterea hotărârii de expropriere a suprafeței de 532 mp, rezultă din coroborarea documentației cadastrale din data de 20 februarie 2007 a Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București cu adresele din 16 februarie 2007 și din 22 februarie 2007 emise de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector I București, că numărul cadastral 4871/2/31 al imobilul proprietatea reclamantei, supus exproprierii, a fost modificat în nr. 4871/1/5 și apoi în nr. 4871/1/4/1, și faptul că suprafața acestuia, rezultată în urma modificării numerelor menționate, este diferită de cea a primului număr cadastral se datorează tocmai acestei modificări și măsurătorilor efectuate în vederea exproprierii, în condițiile în care potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate a reclamantei emis de Ministerul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului, proprietatea reclamantei nu se limitează la suprafața de 532 mp, ci însumează o suprafață totală de 89.830 mp.

Împrejurarea că reclamanta și-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului care face obiectul certificatului de atestare a dreptului de proprietate, numai cu privire la suprafața de 72.267,43 mp, deoarece pentru restul suprafeței de 17.562,57 mp ar exista suprapunere cu terenul aflat în proprietatea altor persoane nu poate fi apreciată, după cum susține fără ternei apelantul, în sensul că reclamanta ar fi doar un proprietar aparent, deoarece suprafața de teren expropriată a fost justificată a fi în proprietatea reclamantei, în sensul prevederilor art. 5 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 în baza titlului de proprietate reprezentat de certificatul de atestare a dreptului de proprietate a reclamantei emis de Ministerul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului.

Potrivit prevederilor art. 5 alin. (5) din Legea nr. 198/2004 prevede că „(5) în cazul în care despăgubirile referitoare la același imobil sunt cerute în concurs sau în contradictoriu de mai multe persoane îndreptățite, despăgubirile se vor consemna pe numele tuturor, urmând să fie împărțite potrivit legii civile. Despăgubirea va fi eliberată numai titularilor drepturilor dovedite prin hotărâri definitive și irevocabile. Eventualele litigii amână plata despăgubirilor, dar nu

suspendă transferul dreptului de proprietate către expropriator,", iar alin. (7) din același act normativ statuează că: „(7) în cazul altor situații litigioase decât cele prevăzute la alin. (5) și (6), sumele aferente exproprierii se consemnează pe numele persoanelor aflate în litigiu, urmând a fi plătite în condițiile prezentei legi."

Curtea de apel a constatat că apelanta pârâtă nu a făcut dovada că între terenul proprietatea reclamantei și cea aparținând SC F. SA ar exista vreun litigiu în care să fie disputat dreptul de proprietate asupra suprafeței expropriate, astfel că, s-a apreciat că există identitate între expropriat și subiectul activ al raportului juridic dedus judecății, cât și un interes juridic născut, actual, personal și direct al expropriatului de formulare a prezentei acțiuni, contrar susținerilor pârâtei, câtă vreme potrivit art. 9 din Legea nr. 3 98/2004, acțiunea prin care se contestă cuantumul despăgubirii pentru expropriere poate fi introdusă, sub sancțiunea decăderii, doar în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a hotărârii Guvernului prevăzute Ia art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de Ia data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire.

Prin urmare, s-a apreciat că subiectul activ al raportului juridic dedus judecății este reclamanta, acesta fiind titularul drepturilor reale asupra imobilului expropriat, în raport de titlul de proprietate prezentat care nu a făcut obiectul vreunui litigiu până în prezent, și are un interes născut, actual, personal și direct de a formula acțiune.

Prin cel de-al doilea motiv al apelului formulat de către apelanta pârâtă și prin apelul formulat de apelanta reclamantă, hotărârea este criticată sub aspectul nelegalității și netemeiniciei susținându-se că tribunalul a pronunțat hotărârea cu încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și omologând concluziile unui raport de expertiză eronat.

Aceste critici au fost considerate de instanța de apel ca fiind fondate, în limitele ce se vor arăta.

În acest sens, s-a constatat că prima instanță a încălcat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 rap. la art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât contravaloarea suprafeței de teren expropriate a fost stabilită pe baza ofertelor de vânzare de pe piață, la data efectuării raportului de expertiză, iar nu pe baza prețului concretizai în vânzări efective de la momentul transferului dreptului de proprietate. în acest sens, ambii apelanți au criticat aplicarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 atât în raport de momentul transferului dreptului de proprietate asupra terenului expropriat, cât și în raport de cel al efectuării raportului de expertiză.

Curtea de apel a avut în vedere prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportate la cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în raport de Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, prin care s-a admis excepția de neconstituționalitate și s-a constat că prevederile art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, raportate la sintagma "Ia data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale."

Dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportate la cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, față de cele statuate prin Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, prevăd că la calculul despăgubirii pentru expropriere, se i-au în considerare prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de aceiași fel în unitatea administrativ-teritorială, la data transferului dreptului de proprietate.

Curtea de apel a constatat că prin raportul de expertiză efectuat în cauză Sa data de 27 aprilie 2011 și a răspunsului ia obiecțiuni depus la data de 11 ianuarie 2012, valoarea despăgubirilor cuvenite pentru terenul expropriat a fost calculata având Ia bază informații cu privire la oferte de terenuri similare, situate în aceeași zonă cu terenurile de evaluat, iar nu „prețul cu care se vând imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială", încălcându-se astfel dispozițiile imperative ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. După cum fondat au susținut apelanții, potrivit jurisprudenței constante a instanțelor de control judiciar și în special, celei a Înaltei Curții de Casație ți Justiție, s-a stabilit că această sintagmă, utilizată de legiuitor în art. 26 din Legea nr. 33/1994, are semnificația de preț consemnat și plătit efectiv cu ocazia încheierii contractelor autentice de vânzare-cumpărare.

S-au reținut a fi fondate și susținerile ambilor apelanți potrivit cărora, deși prima instanță a stabilit ca obiectiv al expertizei determinarea despăgubirii în raport de prețurile din contractele vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare din zona imobilului expropriat, iar la termenul de judecată din 15 septembrie 2011 instanța a încuviințat obiecțiunile formulate de către ambele părți cu privire la raportul de expertiză depus la data de 27 aprilie 2011, obiecțiuni care (dat fiind că părțile susțineau nerespectarea obiectivului stabilit de către comisia de experți), conduceau la refacerea raportului de expertiză, și deși prin răspunsul la obiecțiuni, comisia de experți nu s-a conformat dispozițiilor instanței (cu motivarea că informațiile transmise de sectorul 1 și Oficiului de Cadastru și Publicitate lmobiliară București se referă la proprietăți diferite de cea în litigiu și că ar fi imposibil de stabilit comparabilele și indicii de corecție), instanța s-a pronunțat exclusiv în baza acestui raport de expertiză nelegal, lovit de nulitate, în condițiile prevăzute de art. 105 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ., producând o vătămare a intereselor procesuale ale părților.

În apel, s-a dispus suplimentarea probatoriului, iar în cadrai probei cu înscrisuri au fost depuse la dosar contracte de vânzare cumpărare cu privire la terenuri similare celui expropriat de la data transferului dreptului de proprietate (și care, potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004 este cel al consemnării despăgubirilor pentru expropriere), respectiv de la data de 15 mai 2007, precum și contracte relevante la data efectuării raportului de expertiză.

Pentru a da eficiența și a răspunde criteriilor art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportate la cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice de identificare a terenului expropriat și a prețului eu care se vindeau, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data transferului dreptului de proprietate, 15.05,2007, și având în vedere criticile formulate, și raportat Ia momentul întocmirii raportului de expertiză, și care să se bazeze pe prețurile consemnate în contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar.

Din conținutul raportului de expertiză refăcut, depus la data de 08 aprilie 2016, efectuat în urma încuviințării obiecțiunilor apelanților, a rezultat că valoarea de piață a terenului expropriat la momentul transferului dreptului de proprietate, 15 mai 2007, a fost calculată prin aplicarea metodei comparației directe, având ia bază trei tranzacții cu terenuri libere, similare, în raport de standardele de evaluare internaționale, situate în zone similare cu cele evaluate (contractele de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2007, din 29 martie 2007 și din 25 aprilie 2007).

Curtea de apel reținut caracterul nefondat al obiecțiunilor formulate de către apelantul pârât - ia raportul refăcut - deoarece prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 au în vedere prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de aceiași fel din unitatea administrativ-teritorială, iar nu imobile identice, eventual învecinate, cum a susținut apelantul.

În acest context, s-a apreciat că valoarea despăgubirilor a fost determinată corect în raport de cele trei comparabile menționate, aplicându-se prețurilor de vânzare indicii de corecție prevăzuți de Standardele de evaluare rezultați din făptui că primul contract, având natura unui contract de vânzare cumpărare avea și o convenție accesorie de ipotecă pentru o parte din preț, cel referitor la existența unul litigiu privind terenul, și indicele de corecție referitor Ia utilitățile diferite aferente terenurilor comparate în raport de cel expropriat, care avea toate utilitățile și cel rezultat din amplasamentele deosebite ale terenurilor (terenurile comparate aflându-se poziționate pe Șos. București Ploiești spre deosebire de cel expropriat având dublu acces auto, și aflat în zona comercială Băneasa Shopping, într-o zonă cu mare perspectivă comercială la 10 m distanță de intrarea în centrul comercial Ikea), că valoarea imobilului la data transferului dreptului de proprietate, 15 mai 2007, este de 554.876 euro în echivalent lei la data plății sumei, respectiv la suma de 1.043 de euro/mp.

Totodată, instanța de apel a constatat ca acest raport de expertiză se coroborează cu contracte de vânzare cumpărare depuse la dosarul cauzei de către apelanta-reclamantă, aflate la filele 602 și urm. din volumul al II-lea din dosarul de apel, din care rezultă prețuri foarte mari de vânzare a unor imobile din zona de referință.

În ceea ce privește obiecțiunile formulate de către apelantul-pârât potrivit cărora ia calculul despăgubirii nu se putea folosi contractul de vânzare cumpărare din 31 octombrie 2007 - comparabila A, aflat la filele 609 și urm din vol. al II-lea din dosarul de apel - deoarece acesta este un contract de ipotecă, și nu prezintă un preț real de piață, acestea nu sunt fondate, deoarece menționatul contract este de vânzare cumpărare, chiar dacă are o convenție de escrow pentru o parte din prețul obținut printr-un credit și o ipotecă pentru această parte din preț, ipotecă accesorie însă vânzării,

A fost înlăturată susținerea apelantului-pârât ca s-au aplicat corecții nejustificate prevăzute de standardele internaționale de evaluare prețurilor prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare din 29 martie 2007 - comparabila 8, aflată la filele 664 și urm. din vol. al Il-lea din dosarul de apel - câtă vreme acest teren este grevat de o servitute de trecere cu lățimea de 5 m pe toată lungimea sa, iar atât acest teren, cât și cel avut în vedere prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 aprilie 2007 - comparabila C, aflată la filele 672 și urm. din vol. al Ill-lea din dosarul de apel - nu au utilități, spre deosebire de terenul expropriat.

În ceea ce privește susținerea apelantului-pârât că s~ar ti ignorat criteriul apropierii fizice, juridice și economice de imobilul în litigiu, aceasta a fost apreciată ca nefondată, în condițiile în care imobilele sunt situate în aceiași unitate administrațiv-teritorială, pe Șos. București Ploiești, deoarece terenurile se află în aceiași unitate administrativ-teritorială, în apropiere de cel expropriat, chiar dacă nu se învecinează nemijlocit cu acesta, acest lucru nefiind, de fapt, necesar.

Curtea de apel a mai constatat și că, în mod judicios experții nu au avut în vedere din 2007 aflat la filele 682 și urm. din vol. al III-lea din dosarul de apel -, chiar dacă în varianta întocmită pentru termenul de judecată din 23 noiembrie 2015, acest contract a fost avut în vedere de experți ca fiind comparabila C, iar terenul avea caracteristicile apropiate de terenul în litigiu - fiind situat pe Șos. București Ploiești - deoarece prețul mic de vânzare al terenului, stabilit în contract se datorează, potrivit chiar mențiunilor contractului, unor relații preexistente între părți, în raport de care părțile au stabilit ca prețul vânzării sa fie „proporțional cu cel obținut de vânzător pentru un teren pentru care s-a obținut prin compensare și terenul vândut,- preț care, fiind achitat de către cedenții drepturilor anterioare asupra acestui teren, confirmă existența unor relații deosebite între părțile Intre care au existat schimburi, cesiuni etc.

A fost înlăturată ca nefondată și obiecțiunea apelantului pârât potrivit căreia experții nu au avut în vedere Hotărârea nr. 7 din 27 iulie 2007, deși prin încheierea din 18 ianuarie 2016, instanța a pus în vedere experților să aibă în vedere și acest aspect, deoarece o hotărâre de stabilire a despăgubirilor de către expropriator nu poate fi avută în vedere în sensul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 drept „preț al vânzării."

În consecință, curtea de apei a apreciat că valoarea despăgubirilor de ia data la data transferului dreptului de proprietate este cea determinată prin raportul de expertiză refăcut în etapa apelului, cu respectarea dispozițiilor exprese ale art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportate la cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, raport de expertiză prin care comisia de experți a stabilit valoarea suprafeței de teren expropriată la suma de 554.876 euro, calculată în raport de o valoare unitară de 1.043 de euro/mp.

În ceea ce privește susținerea apelantului-pârât Statul Român prin CN B. SA potrivit căreia experții trebuiau a avea în vedere caracterul de utilitate publică ce grevează terenul expropriat, aspect în raport de care despăgubirea ar fi corect stabilită, instanța de apel a considerat că aceste aspecte nu pot fi avute în vedere în raport de prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportate la cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și de valoarea prețului cu care se vindeau în mod obișnuit imobile de același fel, la data exproprierii.

Au fost înlăturate ca nefondate și criticile apelanților potrivit cărora instanța ar trebui să aibă în vedere hotărâri pronunțate în alte cauze de același judecător sau alte hotărâri pronunțate în cauze diferite, deoarece situația terenurilor este diferită de la caz la caz, iar în sistemul procesual civil românesc, jurisprudența nu este izvor de drept.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., instanța a admis ambele apeluri și, în consecință, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul celor arătate, menținând celelalte dispoziții ale sentinței; s-a admis și cererea experților de majorare a onorariului de expertiză la suma de 3000 lei, în sarcina ambelor părți, în cote egale, avându-se în vedere volumul de muncă justificat de experți prin cererile formulate, dată fiind dificultatea raportului de expertiză, refăcut de patru ori în faza procesuală a apelului.

În termen legal, împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta SC G. SA (fostă SC B. SA), prevăzându-se de motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Prin memoriul de recurs, recurenta a reiterat excepția lipsei de interes a cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta SC A. SA și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.

Recurenta susține că interesul procesual al reclamantei nu este născut, nu este actual, nu este direct și nu este personal.

Astfel, prin Hotărârea nr. 3 din 23 februarie 2007, contestată în cauză, s-a stabilit că următoarele persoane sunt aparent îndreptățite să primească despăgubirea: SC A. SA și SC F. SA.

Pentru SC F. SA, s-a consemnat faptul ca împuternicitul prezent în fața Comisiei nu a avut mandat să se pronunțe asupra acceptării sau neacceptării sumei ce reprezintă despăgubire pentru exproprierea terenului, în timp ce reclamanta SC A. SA este aparent îndreptățită să primească despăgubirea stabilită prin Hotărârea nr. 3 din 23 februarie 2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local al sectorului 1, București.

Recurenta învederează că reclamanta i-a solicitat eliberarea despăgubirii consemnate în temeiul Hotărârii nr. 3 din 23 februarie 2007. Ținând cont de documentele depuse de SC A. SA pentru eliberarea despăgubirii pentru exproprierea suprafeței de 532 mp, identificate cu numărul cadastral 4871/1/4/1, recurenta face următoarele precizări:

La baza emiterii acestei hotărâri a stat documentația tehnică din data de 20 februarie 2007, recepționată de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară al municipiului București, întocmită pentru dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 4871/1/4.

Extrasul de carte funciară prezentat de reclamantă se referă la un alt număr cadastral decât cel care interesează în speță, în cuprinsul său fiind, incidental, tăcută precizarea că imobilul identificat ca lotul 1, cu numărul cadastral 4871/2/31, în suprafață de 525,45 mp, nu este intabulat.

Așa cum rezultă din adresele din data de 16 februarie 2007 și din data de 22 februarie 2007, emise de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, sector 1 București, numărul cadastral 4871/2/31 a fost modificat în nr. 4871/1/5 și apoi în nr. 4871/1/4/1.

Mențiunea incidentală din extrasul de carte funciară prezentat privește imobilul din cauza de față, însă nu coincide suprafața, în extras vorbindu-se de suprafața de 525,45 mp a lotului 7, iar în documentația tehnică întocmită pentru dezmembrare, de suprafața de 532 mp a terenului cu numărul cadastral 4871/1/4/1.

Această neconcordanță există și între planurile de amplasament și delimitare puse la dispoziție de către reclamantă și planul de amplasament și delimitare a imobilului cu propunerea de dezlipire, existent în documentația înregistrată din data de 20 februarie 2007 la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București, documentație ce a fost comunicată reprezentantului reclamantei în data de 23 februarie 2007, ocazie cu care s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire nr. 4.

Referitor la planurile de amplasament și delimitare atașate cererii de către reclamanta SC A. SA recurenta învederează că, pe de o parte, acestea au o data de întocmire ulterioară aceleia a documentației de dezmembrare și anume data de 13 martie 2007, motiv pentru care ar fi trebuit să fie întocmite cu luarea în considerare a planurilor existente la Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară București și m concordanță cu acestea și, pe de altă parte, nu poartă toate ștampila Oficiului de Cadastru și Publicitate lmobiliară București și privesc celelalte imobile identificate ca lotul 2, lotul 3, lotul 4 și lotul 5, lipsind chiar planul pentru lotul 7, în discuție.

Recurenta susține că aceste planuri nu sunt cele la care face referire certificatul de atestare a dreptului de proprietate pentru suprafața de 89.830 mp teren, emis de Ministerul Transporturilor, Construcțiilor șl Turismului în temeiul Deciziei nr. 3329 din 10 octombrie 2006 a Înaltei. Curți de Casație și Justiție, secția comercială, menținută prin Deciziile nr. 331 din 19 ianuarie 2007 și nr. 372 din 23 ianuarie 2007, prin care a fost recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei SC A. SA.

Recurenta apreciază că titlul emis de Ministerul Transporturilor nu este suficient, prin el însuși, pentru a se stabili dreptul reclamantei SC A. SA la primirea despăgubirii. Este necesară identificarea imobilului din care face parte suprafața expropriată, din punct de vedere tehnico-cadastral, prin verificarea comparativă a documentației care individualizează suprafața de 89.830 mp, anexă a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, cu documentația întocmită pentru dezmembrare, sub aspectul coordonatelor stereo.

Astfel, se impune prezentarea unui extras din documentația care a stat la baza emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, care să permită identificarea amplasamentului terenului expropriat, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București.

Potrivit afirmațiilor din cererea de eliberare a despăgubirii formulată de către reclamantă, aceasta a făcut formalitățile de intabulare a dreptului său de proprietate asupra terenului care face obiectul certificatului de atestare a dreptului de proprietate, numai cu privire la suprafața de 72.267,43 mp, așa cum reiese și din extrasul de carte funciară.

Se mai arată de către recurentă că reclamanta a precizat în aceeași cerere că, pentru restul suprafeței de 17.562,57 mp, „există suprapunere între dreptul nostru al SC A. SA n.n. și alte persoane" și că această suprafață este reprezentată de loturile 1, 2, 3 și 4, într-o astfel de situație, chiar în ipoteza în care vor fi prezentate actele necesare pentru identificarea terenului expropriat, până la clarificarea acestor suprapuneri, despăgubirea nu va putea fi eliberată.

În opinia recurentei, reclamanta SC A. SA este doar un aparent proprietar, care ar fi trebuit să demonstreze (în condițiile Legii nr. 255/2010 - care a abrogat expres Legea nr. 198/2004 la data de 23 decembrie 2010) că este îndreptățită ia despăgubire pentru imobilul - sector 1, București. în aceste condiții, este însă posibil ca SC F. SA să demonstreze că este adevăratul proprietar al terenului expropriat.

Recurenta susține că reclamanta SC A. SA nu are un drept de creanță cert asupra statului român, pe care îl reprezintă, întrucât însăși existența raportului juridic stă sub semnul întrebării, până la momentul în care reclamanta SC A. SA va demonstra, în condițiile Legii nr. 255/2010, că este îndreptățită la despăgubirea pentru nr. cadastral 4871/1/4/1 - sector 1, București.

Or, interpretând toate aspectele de mai sus în favoarea reclamantei, instanța de apel a dispus obligarea pârâtului la plata de despăgubiri către un pretins titular de drepturi reale asupra imobilului expropriat, pentru simplul motiv că. aceasta a fost una dintre persoanele menționate în recipisa de consemnare a despăgubirii, în condițiile în care această simplă împrejurare nu este de natură să îi confere respectivei persoane vreun drept real sau să o scutească de proba dreptului deținut, în conformitate cu legea civilă.

Recurenta mai precizează ca reclamanta nu a depus înscrisuri din care să rezulte că există o suprapunere în întregime între imobilul expropriat și terenul aflat în proprietatea sa. In același timp, reclamanta nu a solicitat efectuarea unei expertize judiciare topografice în prezenta cauză.

În consecință, recurenta solicită înaltei Curți să respingă cererea reclamantei SC A. SA, ca fiind lipsită de interes ori ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.

Tot pe temeiul motivului de recurs prevăzut de ari. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta susține că instanța de apel a dat o hotărâre cu greșita aplicare a dispozițiilor art. 9 din Legea nr, 198/2004, a art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, a art. 129 și 274 C. proc. civ.

În conformitate cu prevederile legale în materie, despăgubirea se stabilește exclusiv prin raportare la prețul de tranzacționare a unor imobile de același fel cu imobilul în litigiu, element care presupune imperativ analizarea unor contracte de vânzare-cumpărare autentice având ca obiect imobile având aceeași categorie de folosință cu imobilul expertizat (în speță, categoria de folosință teren intravilan construibil).

Soluția instanței de apel este întemeiată pe concluziile unui raport de expertiză judiciară întocmit cu nerespectarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, Astfel, în opinia recurentei, valoarea stabilită de experții H., I. și J. (1.043 euro/mp) nu reflectă prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel cu imobilul în Cișmigiu, la data întocmirii raportului de expertiză.

Instanța de apel a avut în vedere un raport de evaluare bazat pe comparabile nepertinente, realizat cu nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și a Standardelor Internaționale de Evaluare.

În acest sens, recurenta susține că a arătat faptul că valoarea propusă nu reprezintă valoarea de circulație a terenului expropriat, fiind viciată prin faptul că la stabilirea valorii de circulație la data întocmirii raportului, experții au utilizat, ca și comparabile, imobile-teren care nu îndeplinesc cerințele prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv nu constituie imobile de același fel cu terenul expropriat.

Astfel, imobilul expropriat este un teren amplasat în intravilanul mun. București, care este situat în sectorul 1, respectiv în zona comercială a cartierului Băneasa.

Cu referire la comparabilele A, B și C din raportul de expertiză comunicat la dosar, recurenta învederează că a evidențiat instanței de apel că alegerea acestora nu respectă nici Standardele Internaționale de Evaluare (preluate și de Standardele Agenției Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România 2015) și nici Legea nr. 33/1994; prin urmare, nici selectarea concluziei asupra valorii, nu respectă Standardele Internaționale de Evaluare.

Potrivit normei incidente în cauză (art. 26 din Legea nr. 33/1994), specialiștii ar fi trebuit să analizeze în cadrul metodei comparație directe imobile caracterizate similar cu terenul aflat în litigiu.

Or, instanța de apel s-a aflat într-o evidentă eroare cu privire la criticile sale, susținând ca pârâta a solicitat evaluarea terenului în litigiu prin raportare la terenuri caracterizate Identic, iar nu la terenuri asemănătoare din punct de vedere al caracteristicilor.

Comparabilele x, x și x valorificate prin raportul omologat în apel nu reprezintă imobile similare cu terenul expropriat, existând diferențe fundamentale între terenurile înstrăinate și terenul analizat (amplasament diferit, caracteristici net superioare aferente terenurilor înstrăinate față de imobilul expropriat). De altfel, chiar experții au arătat cu privire la imobilele ce au constituit comparabilele utilizate că sunt situate la "distanțe cuprinse între 2,87 km și 3 km față de terenul în cauză" și că au caracteristici diferite în privința utilităților (fila 12 din raportul omologat).

Cu referire la comparabila x, reprezentata de contractul de ipotecă din 31 octombrie 2007, recurenta precizează faptul că aceasta nu putea fi selectată pentru evaluarea terenului în litigiu. Fiind vorba de un contract de ipotecă, iar anti de un contract de vânzare-cumpărare, valoarea consfințită de această tranzacție nu este relevantă din prisma prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (nefiind vorba de un preț real de circulație) De altfel, experții au înlăturat din operațiunea de evaluare actul de alipire din 21 martie 2007 tocmai pentru acest motiv, însă nu au aplicat același raționament și în cazul contractului de ipotecă din 31 octombrie 2007.

În opinia recurentei, considerațiile instanței de ape! din decizia recurată cu privire la acest contract nu au niciun fundament și încalcă în mod flagrant dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Mai mult decât atât, instanța de control judiciar a făcui o confuzie voită între contractul de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2007 (care nu a fost ales ca și comparabilă în raportul omologat) și contractul de ipotecă din 31 octombrie 2007 - comparabila x).

Necesitatea alegerii comparabilelor de același fel este susținută și de pct. 50, fila 111 din Standarde care stabilește că "selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea comparabilă care este cea mai apropriată din punct de vedere fizic, juridic, și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căruia s-au efectuat cele mai miei ajustări."

Pornind de la cerința anterior menționată și analizând raportul omologai de instanța de control judiciar, se observă că specialiștii au făcut alegerea numai în funcție de un singur criteriu - cel al "prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări (comparabila B), ignorând în totalitate primul criteriu, cel al "apropierii din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect."

Instanța de apel nu a ținut cont de faptul că experții au înlăturat de la operațiunea de evaluare o serie de tranzacții autentice pertinente, concludente și utile pentru soluționarea cauzei; în acest sens, recurenta enumera următoarele tranzacții relevante din punctul său de vedere, aflate la dosarul cauzei: contractul de vânzare-cumpărare din 03 februarie 2006 (preț: 125 euro/mp), contractul de vânzare-cumpărare din 03 februarie 2006 (preț: 125 euro/mp), contractul de vânzare-cumpărare din 23 martie 2006 (preț: 68 euro/mp); contractul de vânzare-cumpărare din 12 iunie 2006 (preț: 40 euro/mp; contractul de vânzare-cumpărare din 28 august 2006 (preț: 21. euro/mp): contractul de vânzare-cumpărare din 17 aprilie 2006 euro/mp); contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 03 martie 2006 (preț: 18 euro/mp contractul de vânzare-cumpărare din 15 martie 2006 (preț: 110 euro/mp).

Cu toate că toate tranzacțiile enumerate la paragraful de mai sus privesc terenuri similare cu cel în litigiu și cu toate că multe dintre acestea au fost depuse anterior la dosarul cauzei (prin obiecțiunile pe care pârâta le-a susținut la prima instanță, comunicate pentru termenul din data de 26 mai 2011), ele au fost ignorate de comisia de expertiză numită în apel.

Trebuie remarcată și discrepanța evidentă între valoarea susținută de experți (1.043 euro/mp la nivelul lunii mai din 2007) și valoarea maximă consfințită de contractele de vânzare-cumpărare depuse de recurentă (219 euro - aprilie 2006). Este mai mult decât evident că o astfel de creștere a prețurilor în decurs de doar 1 an nu poate fi susținută în mod real.

În același timp, trebuie remarcat raptul că atât experții cât și instanța de apel au înlăturat în mod nelegal din. operațiunea de evaluare contractul autentic din 07 decembrie 2007 de B.N.P., K. și Asociații.

Tranzacția anterior menționată are ca obiect un teren de același fel cu cel aflat în litigiu și, prin urmare, ar fi trebuit să fie utilizată de către specialiști Ia determinarea valorii de despăgubire. De altfel, chiar experții ce au realizat raportul omologat au recunoscut acest lucru și au folosit acest contract de vânzare-cumpărare pentru determinarea valorii de despăgubire a terenului expropriat în raportul de expertiză depus pentru termenul din 23 noiembrie 2015.

Terenul ce a făcut obiectul contractului autentic de vânzare-cumpărare din 07 decembrie 2007 are caracteristici similare terenului expropriat și este cel mai apropiat de imobilul în litigiu (atât în ceea ce privește amplasamentul fizic - terenul expropriat fiind situat pe sos. București-Ploiești, iar terenul înstrăinat pe șos. București-Ploiești, cât și în ceea ce privește regimul juridic - ambele terenuri sunt libere de construcții și au destinația intravilan construibil). Nu în ultimul rând, trebuie reținut ca tranzacția autentică din 07 decembrie 2007, consfințea un preț real de circulație de 8,73 euro/mp.

Prin urmare, în acord cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cu prevederile Standardelor Agenția Națională a Evaluatorilor Autorizați din România 2015, instanța de apel ar fi trebuit să pună în vedere experților să utilizeze contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 2050/07 decembrie 2007 pentru determinarea valorii de despăgubire aferente imobilului expropriat. în schimb, instanța de apel a preferat să înlăture această tranzacție invocând existența "unor relații deosebite" între părți -