ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 30/2017

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 30/2017 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2017)

Decizia nr. 30/2017

Asupra

cererii de față, constată următoarele:

În data de 22 decembrie 2010 s-a

înregistrat pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă,

sub nr. x/3/2010, contestația formulată de reclamantul A. împotriva

Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 17 din 8 decembrie 2010

emisă de Primăria Municipiului București - Comisia pentru

Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care a solicitat instanței anularea în

parte a hotărârii, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate

pentru terenul expropriat, obligarea intimatei la plata contravalorii reale a

terenului expropriat, în cuantum de 8.580,2 lei/mp, ceea ce înseamnă o

valoare totală a despăgubirilor de 14.869.486,6 lei (echivalentul a

3.466.000 euro la cursul euro de la data introducerii acțiunii), precum

și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea

contestației, s-a arătat că valoarea despăgubirilor propuse

de expropriator pentru terenul în suprafață de 1.732 mp, situat în

București, sector 2, cu număr cadastral 8218/3 și 8218/2, de

300.398 lei, nu acoperă valoarea reală a terenului și

încalcă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit

cărora „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului

și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite”.

În opinia

contestatorului, valoarea reală de circulație a terenului era de 8.580,2

lei/mp (echivalentul a 2.000 euro/mp), valoare susținută de un raport

de evaluare a unei proprietăți învecinate terenului expropriat, fiind

justificată de zona în care este amplasat terenul, de poziționarea

efectivă a acestuia și de potențialul de dezvoltare

economică a zonei.

S-a mai

susținut de contestator că pentru stabilirea valorii reale a

terenului expropriat trebuie avut în vedere și cuantumul tarifelor minime

stabilite pentru notarii publici, care, astfel cum rezultă din Anexa 4 din

Ghidul pentru anul 2010 privind valorile orientative ale

proprietăților imobiliare în Municipiul București, întocmit la

solicitarea Camerei Notarilor Publici, a stabilit pentru terenul liber din zona

centrală 1 o valoare a proprietății de 950 euro/mp.

În drept,

contestatorul a invocat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Pârâta

Primăria municipiului București, prin primarul general a depus la

dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea contestației,

susținând că nu s-a depus cerere pentru plata despăgubirilor în

termen legal și nici documentele referitoare la dreptul de proprietate

asupra terenului, astfel cum impuneau dispozițiile art. 5 alin. (1) din

Legea nr. 198/2004, situație în care a fost emisă hotărârea contestată,

iar cuantumul despăgubirilor a fost stabilit potrivit art. 4 alin. (9) din

Legea nr. 198/2004.

În cauză

s-au administrat probele cu înscrisuri și expertiză tehnică ce a

avut ca obiective stabilirea valorii reale a terenului expropriat și

stabilirea prejudiciului cauzat prin expropriere.

Prin

sentința civilă nr. 1737 din 28 septembrie 2012, Tribunalul

București, secția a V-a civilă, a admis contestația și

a modificat în parte Hotărârea nr. 17/8 decembrie 2010 emisă de

Primăria municipiului București - Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004,

stabilind cuantumul despăgubirilor datorate contestatorului pentru terenul

expropriat la suma totală de 4.598.140 lei. Totodată, a obligat

intimatul la suma de 3.400 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a

hotărî astfel, instanța de fond a reținut calitatea

contestatorului de titular al dreptului de proprietate asupra terenului în

suprafață de 1.733 mp, situat în București, sector 2 și

faptul că expertiza efectuată în cauză de către Comisia de

experți desemnată potrivit Legii nr. 33/1994 a stabilit valoarea

unitară a terenului expropriat, prin raportare la valoarea de

piață a acestuia la data de 14 iunie 2012, la suma de 595 euro/mp,

valoarea de piață totală a terenului fiind de 4.598.140 lei,

echivalent a 1.031.135 euro, fără a se impune și acordarea unui

prejudiciu produs contestatorului.

În

condițiile în care valoarea despăgubirilor stabilită prin

hotărârea atacată este mult inferioară celei reținute în

concluziile raportului de expertiză și față de

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța a apreciat

că se impune admiterea contestației și modificarea în parte a

Hotărârii nr. 17 din 8 decembrie 2010, numai în ceea ce privește

cuantumul despăgubirilor, fiind acordată contestatorului suma de

4.598.140 lei.

În temeiul

dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. a obligat intimatul la plata

cheltuielilor de judecată efectuate în cauză de contestator, în

cuantum de 3.400 lei.

Împotriva

sentinței instanței de fond a declarat apel pârâta, solicitând, în

principal, schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii

contestației ca neîntemeiată, iar, în subsidiar, schimbarea

sentinței apelate în sensul admiterii în parte a contestației și

stabilirii contravalorii despăgubirilor la valoarea calculată conform

grilei notarilor publici.

Prin motivele

de apel, a susținut că exproprierea s-a realizat în baza unei legi

speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală

(Legea nr. 33/1994), care prevede o procedură specială de stabilire a

despăgubirilor, în funcție de grila notarilor publici și nu în

raport de valoarea de piață a imobilului expropriat.

Deși

legea specială face trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994, aceasta trebuie interpretată în sensul aplicării legii

generale doar în măsura în care nu contravine legii speciale, astfel încât

să nu golească de conținut prevederile legii speciale, inclusiv

prevederile art. 4 alin. (9), care stabilesc expres modul de stabilire a

cuantumului despăgubirilor.

În opinia

apelantei, contravaloarea despăgubirilor ce se cuvin contestatorului a

fost stabilită în mod corect, în funcție de grila notarilor publici,

astfel cum impuneau dispozițiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004,

situație în care contestația ar fi trebuit respinsă, ca

neîntemeiată.

Și în

ipoteza contestării de către proprietarul terenului expropriat a

cuantumului despăgubirii acordate, păstrând principiile

raționamentului dezvoltat anterior, instanța de judecată ar fi

trebuit să stabilească, pe bază de expertiză, care este

cuantumul legal al despăgubirilor cuvenite contestatorului, dar în raport de

grila notarilor publici și nu în raport de prețul de piață

al terenului. În ipoteza în care s-ar fi constatat că valoarea reală

stabilită în raport de grila notarilor este mai mare, ar fi trebuit

să modifice în parte hotărârea și să acorde contestatorului

acest cuantum, dar în nici un caz nu putea acorda despăgubiri stabilite în

conformitate cu dispozițiile legii generale, respectiv cu

dispozițiile Legii nr. 33/1994.

În finalul

motivelor de apel, a arătat că, în situația în care

instanța de judecată ar considera că trebuia acordată

valoarea de circulație a imobilului expropriat, se impunea ca această

valoare să fie stabilită în conformitate cu dispozițiile art. 26

din Legea nr. 33/1994, respectiv prin raportare la valorile rezultând din acte

juridice translative de proprietate încheiate pentru imobile situate în

aceeași zonă și având aceeași destinație,

calculată însă la data efectuării expertizei și nu la data

emiterii hotărârii de expropriere, cum în mod greșit a procedat

instanța de fond.

Intimatul

contestator a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea

apelului, ca fiind nefondat.

Prin Decizia civilă

nr. 222/A din 07 octombrie 2013, pronunțată de Curtea de Apel

București, secția a III-a civilă, a fost admis apelul declarat

de pârâtă și a fost schimbată în parte hotărârea fondului,

fiind modificat cuantumul despăgubirii la suma de 773.000 euro, în echivalent

în lei la data efectuării plății.

Totodată,

a fost obligat intimatul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată în

apel, în cuantum de 3.000 lei, reprezentând onorariu de expertiză.

Curtea a

reținut că din probele administrate în cauză și din

susținerile contestatorului a rezultat că terenul situat în

București, sector 2, în suprafață de 1733 mp, a fost expropriat

în baza Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor

de construcție de drumuri de interes național, județean și

local, fiind afectat proiectului intitulat „Supralărgirea Șoseaua

Pipera”, situație în care erau incidente dispozițiile art. 4 pct. 9

din această lege specială, potrivit cărora evaluarea

despăgubirilor cuvenite expropriatului se face în raport de expertiza

actualizată de Camera Notarilor Publici.

A interpreta

altfel și a considera că dispozițiile din Legea nr. 198/2004,

care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994,

impun cu necesitate stabilirea cuantumului despăgubirilor în conformitate

cu dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, după cum a procedat

prima instanță, ar însemna să se golească de conținut

dispozițiile expres prevăzute în art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004,

ceea ce nu era permis instanței. O normă legală, cum este cea

mai sus menționată, trebuie interpretată în sensul producerii de

efecte juridice și nu în sensul lipsirii de acestea, iar în

condițiile în care terenul expropriat de la reclamant intra sub

incidența acestei norme speciale, instanța trebuia să

țină seama de ea, cu atât mai mult cu cât era și ulterioară

Legii nr. 33/1994.

Din cuprinsul

raportului de expertiză efectuat în apel a rezultat că valoarea

terenului expropriat de la reclamant, stabilită pe baza expertizei

actualizate a notarilor publici de la data efectuării expertizei, este de

773.000 euro, sumă pe care intimatul-reclamant este îndreptățit

să o primească, în baza dispozițiilor art. 4 alin. (9) din Legea

nr. 198/2004, având în vedere faptul că, urmare a măsurii

exproprierii dispuse în baza unei legi speciale, a fost privat de posibilitatea

de a-și exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului

fără a beneficia de despăgubiri proporționale și

echitabile, raportat la valoarea bunului de care a fost privat.

Cuantumul

despăgubirilor a fost exprimat în euro, dată fiind fluctuația pe

care o înregistrează moneda națională față de

această monedă a țărilor Uniunii Europene, precum și

faptul că această valută este des folosită în

tranzacțiile de pe teritoriul României, urmând ca plata efectivă a

despăgubirilor acordate să se realizeze în moneda națională

la cursul din data plății, în acord cu Regulamentul nr. 4 din 1

aprilie 2005, privind regimul valutar, republicat, emis de Banca

Națională a României, publicat în M. Of. nr. 616 din 6 septembrie

2007.

Împotriva

acestei decizii au declarat recurs ambele părți, invocând

încălcarea și aplicarea greșită a Legii nr. 198/2004, motiv

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurentul-reclamant

a susținut că hotărârea pronunțată de instanța de

apel este nelegală, deoarece s-au încălcat dispozițiile art. 9 alin.

(3) din Legea nr. 198/2004, raportat la art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru utilitate publică și s-au interpretat

greșit prevederile art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, cât și art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Pârâta

Primăria municipiului București a solicitat, în principal, schimbarea

hotărârii atacate și respingerea acțiunii, iar, în subsidiar,

casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de

apel, pentru a se stabili dacă terenul expropriat se găsește în

zona 25 B3 sau în zona 26 A3 din Ghidul privind valorile orientative întocmit

de către SC B. SRL și SC C. SRL pentru Camera Notarilor Publici.

În

susținerea recursului, pârâta a arătat că procedura de

expropriere s-a realizat în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004,

derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994.

Legea nr. 198/2004

prevedea, la art. 4 pct. 9, că valoarea despăgubirii se

calculează conform valorii din grila notarilor publici, aceasta fiind suma

pe care o are de încasat persoana expropriată.

Conform art. 9

din Legea nr. 198/2004, persoana expropriată avea dreptul să conteste

contravaloarea despăgubirii astfel calculate, procedura

soluționării contestației fiind aceea reglementată la art. 21

- 27 din Legea nr. 33/1994, dar trimiterea făcută de legea

specială la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul

aplicării legii generale astfel încât să nu golească de

conținut prevederile legii speciale.

După cum

rezultă din actele depuse la dosar, valoarea despăgubirii a fost

stabilită cu respectarea prevederilor art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004,

în funcție de grila notarilor publici pentru locul unde se situa imobilul

expropriat. Conform Ghidul privind valorile orientative întocmit de către SC

B. SRL și SC C. SRL pentru Camera Notarilor Publici, Șoseaua x se

încadrează în trei zone: 25 B3, 26 A3, 35 A1-Bl. Zonele 25 B3 și 26

A3 sunt despărțite de zona 35 Al-Bl prin str. x.

Terenul

expropriat din patrimoniul intimatului se găsea fie în zona 25 B3, fie în

zona 26 A3, în raport de strada x, iar instanța ar fi trebuit să

dispună efectuarea unei expertize topografice care să

stabilească cu certitudine și nu pe baza unor presupuneri în care

zonă se găsește imobilul expropriat, întrucât ghidul

menționează că prețul unui metru pătrat de teren în

zona 25 B3 este de 446 euro, în timp ce în zona 26 A3 este de 349 euro, ceea ce

are consecințe directe asupra cuantumului despăgubirii.

Prin Decizia civilă

nr. 1485 din 20 mai 2015, pronunțată de Înalta Curte de Casație

și Justiție, secția I civilă, a fost respins, ca nefondat,

recursul declarat de pârâta Primăria municipiului București și a

fost admis recursul declarat de reclamant, Decizia nr. 222/A din 07 octombrie 2013

fiind casată și cauza trimisă aceleiași instanțe spre

rejudecarea apelului.

A

reținut instanța de recurs că, în raport de obiectul pricinii

deduse judecății, respectiv contestarea hotărârii

expropriatorului de stabilire a cuantumului despăgubirii, critica

invocată de recurentul-reclamant, potrivit căreia soluționarea

cererii în privința stabilirii despăgubirii se realizează

conform reglementării înscrise în art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994,

este fondată.

Dispozițiile

art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, sub imperiul căreia s-a efectuat

procedura de expropriere, prevedeau că raportul de evaluare se

întocmește avându-se în vedere expertiza actualizată de Camera

Notarilor Publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din C. fisc.,

însă textul vizează etapa necontencioasă a procedurii de

expropriere, făcând trimitere explicită la obligațiile

expropriatorului, anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea

despăgubirilor, respectiv întocmirea documentației tehnico-economice

și cadastral juridice necesară raportului de evaluare, realizat în

faza administrativă.

Potrivit

dispozițiilor art. 9 al Legii nr. 198/2004, ce a creat cadrul legal pentru

soluționarea contestației declarată împotriva hotărârii

vizând exproprierea, acțiunile introduse în baza acestui text se

soluționează potrivit cu prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce

privește valoarea despăgubirii.

Ca atare,

este certă distincția stabilită de legiuitor între evaluarea

operată în vederea exproprierii, în etapa administrativă,

procedură condusă de către expropriator și expertiza ce se

efectuează în etapa judiciară, urmare a formulării unei

contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii,

efectuată conform art. 25 din lege, de către o comisie compusă

din trei experți.

În

consecință, textele de lege invocate de apelanta-pârâtă și

reținute de instanța de apel la pronunțarea hotărârii

recurate nu sunt aplicabile în speță, raportul de evaluare întocmit

anual pentru Camera notarilor publici putând avea doar valoare

orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea

îl cere în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în

caz de expropriere.

Instanța

de recurs a stabilit că, în privința stabilirii cuantumului

despăgubirii de către instanță, sunt aplicabile prevederile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care făcea trimitere în mod expres art. 9

din Legea nr. 198/2004.

Fața de

caracterul explicit al normei legale menționate și față de

jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat

înțelesul acestei norme, pentru stabilirea despăgubirii nu poate fi

avut în vedere decât prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială în

care este situat terenul supus exproprierii, preț ce reiese din

tranzacții încheiate la momentul efectuării expertizei.

În

rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel

București, secția a III-a civilă, la data de 24 iulie 2014, sub nr.

x/3/2010*, instanță care, prin Decizia nr. 568/A din 23 septembrie 2016,

a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentința nr. 1737 din 28

septembrie 2012, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la

suma de 4.205.798,64 lei, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței

și a obligat intimatul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a se

pronunța astfel, instanța a reținut că, în conformitate cu

prevederile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile

instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și

asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii

pentru judecătorii fondului, iar, pe de altă parte, trebuie

respectată Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015 a Curții

Constituționale, prin care s-a statuat că prevederile art. 9 teza a

II-a din Legea nr. 198/2004 raportate la sintagma „la data întocmirii

raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, sunt neconstituționale, iar experții și

instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de

proprietate.

Prin urmare,

probatoriul - înscrisuri și expertiză - a vizat valoarea de

circulație a terenului expropriat la data transferului dreptului de

proprietate, aceasta fiind stabilită la suma de 987.810 euro, respectiv

4.205.798,64 lei, la un curs valutar de 4,2577 lei/euro.

Deși

expertul desemnat la propunerea apelantei, domnul D., a inserat în raportul de

expertiză, pe care și l-a însușit, un punct de vedere în sensul

că informațiile de piață sunt limitate, astfel că este

limitată și estimarea valorică, în opinia domnului expert fiind

necesar a se solicita părților și alte comparabile, însă

această expertiză a fost efectuată după ce instanța de

judecată a solicitat Primăriei sectorului 2 București și Oficiul

de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 2 București

transmiterea de informații privind tranzacțiile încheiate în perioada

2010 - 2011 pentru terenuri din zona Șoseaua X și, totodată, a

pus în vedere apelantului să pună la dispoziția comisiei de

experți contractele de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri

din Șoseaua x, în perioada de referință, pe raza sectorului 1

București și a Primăriei Voluntari, contracte transmise în Dosarul

nr. x/3/2011**, având ca obiect exproprierea unei suprafețe de 27 mp teren

situat în șoseaua x.

Raportul de

expertiză a explicat detaliat motivele pentru care Comisia de experți

a selectat inițial 4 comparabile și a ales contractul de vânzare-cumpărare

autentificat din 24 februarie 2011, al cărui obiect l-a constituit o

suprafață de teren din care a făcut parte și lotul de teren

expropriat,fiind comparabila pentru care s-a efectuat cea mai mică

ajustare, rezultând o valoare unitară de piață de 570 euro/mp.

Deși nu

s-au formulat obiecțiuni la concluziile expertizei, în concluziile pe

fondul apelului, apărătorul apelantei-pârâte a susținut că,

neputându-se stabili cu certitudine o anumită valoare pentru terenul

expropriat, singura soluție posibilă este respingerea

contestației, punct de vedere ce nu a fost primit în condițiile în

care prețul din contractul încheiat cu SC E. SRL, pentru o

suprafață de teren din care a făcut parte și terenul în

discuție, reprezintă o valoare ce nu poate fi ignorată.

Pe de

altă parte, Curtea a reținut că raportul de expertiză

efectuat la fond analizează diferența mare dintre valoarea

despăgubirii pe care Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a

acordat-o, prin Hotărârea nr. 17 din 8 decembrie 2010, pentru terenul în

discuție și aceea acordată prin Hotărârea nr. 5 din 6

decembrie 2010, pentru o suprafață de teren de 723 mp, situată

în Șoseaua x, de 865 euro/mp, concluzia experților fiind aceea

că „se poate considera discriminatorie” valoarea acordată prin grila

notarilor publici pentru zona aflată la sud de intersecția dintre

Șos. x și artera y, considerată Zona I, de 950 euro/mp și

aceea aflată la nord de intersecție, în Zona II și III, de 50 euro/mp.

Această

discriminare a fost înlăturată prin Grila notarilor publici din anul

2012, astfel că expertiza efectuată în iunie 2012 a stabilit o

valoare de 595 euro/mp, însă ceea ce interesează în cauză este

constatarea potrivit cu care „Șoseaua Pipera este fragmentată în zona

I = artera principală și zona II - în continuarea arterei principale.

Artera x - continuare cu Cp. Av. x, este considerată inelul median al

capitalei, inel ce fragmentează zona I de zona II. Astfel, terenul în

cauză, deși este situat la diferență de două numere de

zona I, este situat imediat după intersecția zonei I, este numit în

anexa CNP - mărginaș și nu median. Zonarea Primăria Municipiului

București: I, II, III = centrală, mediană, mărginașe

include adresa de pe Șoseaua x în zona mediană, dar o

prețuiește ca mărginașe. La sud de intersecție, zonei

I numită centrală i se acordă indice U = 2,0 în D/211/2006

și 950 e/mp, iar la nord de intersecție, zonei II - numită

mărginașe și nu mijlocie, i se acordă U=1,5 și 50 e/mp

în grila Notarilor”, experții considerând că „documentul (anexa nr. 2

și 3 - n.n. - extras din ghidul notarilor publici) remis de Primăria Municipiului

București nu este concludent pentru estimarea valorică de numai 45

euro/mp față de 950 e/mp - vizavi”.

În aceste

condiții, Curtea a apreciat că valoarea stabilită prin grila

notarilor publici este, după cum s-a reținut în decizia de casare,

doar orientativă, în sens de criteriu minimal al calculării

despăgubirilor în procedura administrativă, iar suma acordată

prin Hotărârea nr. 17 din 8 decembrie 2010 este chiar mai mică decât

aceea de 50 euro/mp, apreciată de experți discriminatorie,astfel

că nu ar putea fi considerată o dreaptă despăgubire pentru

terenul expropriat. Astfel, a apreciat că, în mod corect, prima

instanță a dispus anularea hotărârii contestate, însă

valoarea despăgubirii acordate reclamantului prin sentința

civilă nr. 1737 din 28 septembrie 2012, de 4.598.140 lei, nu poate fi

menținută atâta vreme cât această sumă reprezintă

valoarea terenului la data efectuării expertizei - 14 iunie 2012 și

nu, după cum obligă Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015 a Curții

Constituționale, valoarea de la data transferului dreptului de proprietate

- 11 februarie 2011.

Împotriva

acestei decizii a formulat recurs pârâta Primăria municipiului

București, prin primarul general, solicitând admiterea recursului, casarea

hotărârii judecătorești atacate și trimiterea cauzei spre

rejudecare în vederea efectuării unui nou raport de expertiză.

A invocat

motivul de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

În motivarea

căii de atac, a arătat că a realizat procedura de expropriere în

baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea

generală - Legea nr. 33/1994 și că legea specială prevedea,

la art. 4 alin. (9), că valoarea despăgubirii se calculează

conform valorii din grila notarilor publici.

A susținut

că potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, persoana

expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii

astfel calculate,iar trimiterea legii speciale la prevederile legii generale

trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât

să nu golească de conținut prevederile legii speciale.

În acest

sens, dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în

ceea ce privește competența instanței de judecată de a

verifica modul în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii,

nu și în ceea ce privește criteriile de stabilire a despăgubirii.

În concluzie,

susține că valoarea despăgubirii pentru expropriere trebuie

stabilită conform art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție

de grila notarilor publici, iar nu conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, în

funcție de valorile din acte translative de proprietate.

Pe de

altă parte, recurenta a arătat că, în mod nelegal, instanța

a omologat un raport de expertiză prin care s-a stabilit valoarea

despăgubirii în funcție de un singur contract de vânzare-cumpărare,

care, de altfel, a fost încheiat de către contestator, în calitate de

vânzător,imediat după declanșarea procedurilor de expropriere,ceea

ce ridică dubii cu privire la corectitudinea prețului menționat,

motiv pentru care se impune efectuarea unui nou raport de expertiză

evaluatorie.

Prin

întâmpinarea formulată, intimatul a invocat excepția

nulității recursului, arătând că acesta conține

critici de netemeinicie ce nu pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 C.

proc. civ.

În ceea ce

privește excepția nulității recursului, invocată de

intimat prin întâmpinare, Înalta Curte o va respinge, întrucât criticile

formulate prin memoriul de recurs pun în discuție încălcarea și aplicarea

greșită a legii incidente sub aspectul criteriilor de determinarea

valorii despăgubirii pentru expropriere, ceea ce se încadrează în

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Analizând

recursul în raport de criticile formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Nu pot fi

primite criticile referitoare la faptul că instanța de apel nu a

aplicat criteriile legale de stabilire a valorii despăgubirii cuvenite

persoanei expropriate prin raportare la dispozițiile art. 4 alin. (9) din

Legea nr. 198/2004, act normativ aplicabil speței.

Așa cum

rezultă din expunerea rezumată a cauzei, instanța de apel,

supunându-se dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., respectiv

îndrumărilor instanței supreme cuprinse în Decizia de casare nr. 1485

din 20 mai 2014, dar și Deciziei nr. 12/2015 a Curții

Constituționale, a apreciat că valoarea despăgubirilor trebuie

să se raporteze la criteriile stabilite prin dispozițiile art. 26 din

Legea nr. 33/2004.

Pe parcursul

soluționării cauzei în apel, etapă procesuală

finalizată prin decizia recurată, s-a pronunțat Decizia

Curții Constituționale nr. 12/2015, care a fost publicată în M.

Of. nr. 152 din 3 martie 2015.

Dispozițiile

art. 147 alin. (4) din Constituție stabilesc că: „Deciziile

Curții Constituționale se publică în M. Of. al României. De la

data publicării, deciziile sunt general obligatorii și au putere

numai pentru viitor.”

Potrivit

dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.,în caz de casare,

hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate,

precum și asupra necesității administrării unor probe sunt

obligatorii pentru judecătorii fondului.

Înalta Curte a

statuat,prin decizia de casare, că în privința stabilirii cuantumului

despăgubirii de către instanță sunt aplicabile prevederile art.

26 din Legea nr. 33/1994, la care făcea trimitere în mod expres art. 9 din

Legea nr. 198/2004, dispozițiile art. 4 pct. 9 Legea nr. 198/2004 referindu-se

la evaluarea făcută anterior exproprierii, în faza procedurii

administrative și nu la stabilirea despăgubirilor de către

instanță, în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.

În procedura

jurisdicțională, prin trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr.

198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul a înțeles

să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea

de evaluare a despăgubirii,fiind evident că la stabilirea cuantumului

acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art.

26 din Legea nr. 33/1994.

Evaluarea

proprietăților imobiliare prin raportare la grilele notarilor

publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate

aplica și procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de

analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă

valoarea de circulație a bunului, dar și alte categorii de

prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce își au izvorul

juridic în faptul exproprierii.

În

consecință, criticile vizând criteriile legale de determinarea

valorii despăgubirii pentru expropriere nu pot fi primite, întrucât Curtea

de Apel, în rejudecare, nu trebuia să se raporteze, în stabilirea valorii

despăgubirii, la grila notarilor publici, cum greșit susține

recurenta, ci la criteriul stabilit prin dispozițiile art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/2004, acela al prețului cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, pe acest aspect opunându-se cu putere de lucru

judecat și cu valoarea obligatorie, conform art. 315 alin. (1) C. proc.

civ., decizia de casare din primul ciclu procesual.

Este

fondată, însă, critica ce pune în discuție pronunțarea

hotărârii atacate cu nerespectarea criteriilor legale de stabilire a

valorii despăgubirii raportat la dispozițiile art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, întrucât s-a fundamentat pe un raport de expertiză în

care valoarea despăgubirii s-a stabilit în funcție de un singur

contract de vânzare-cumpărare, fiind incident motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Stabilirea

valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul

element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și

echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a

normelor constituționale - art. 44 din Constituție.

Reținându-se

caracterul excepțional al cedării proprietății prin

expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline

și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția

menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare

în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând

că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai

pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și

prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.

Potrivit dispozițiilor

legale incidente, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, interpretate

conform Deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, la

calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului

supus exproprierii, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul

transferului dreptului de proprietate.

Or, în

cauză, instanța de apel a statuat asupra valorii despăgubirilor

cuvenite persoanei expropriate prin omologarea raportului de expertiză

întocmit în această etapă procesuală, care a analizat o

unică comparabilă, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din

24 februarie 2011.

Acest

contract, în care vânzător este reclamantul, a fost încheiat la o

dată posterioară exproprierii și a avut ca obiect o

suprafață de teren intravilan agricol liber de construcții de 15.554

mp, ce a fost desprinsă din suprafața totală din care a

făcut parte și lotul de teren obiect al exproprierii.

La dosarul

cauzei au fost depuse mai multe tranzacții, iar experții, deși

au selectat inițial patru contracte de vânzare-cumpărare, respectiv

cele încheiate la16 februarie 2010, 12 martie 2010, 18 iunie 2010 și24

februarie 2011, s-au oprit la ultima tranzacție menționată,în

funcție de care au stabilit valoarea despăgubirii, apreciind că,

întrucât lotul ce a făcut obiectul comparabilei este desprins din dintr-o

suprafață din care a făcut parte și lotul de teren obiect

al exproprierii, se vor aplica cele mai puține ajustări de valoare. De

menționat că unul dintre experții desemnați, respectiv D.,

a inserat în raportul de expertiză, pe care și l-a însușit, punctul

de vedere că informațiile de piață sunt limitate, astfel

că este limitată și estimarea valorică, fiind necesare

și alte comparabile.

Rezultă

că, în operațiunea de evaluare nu a fost respectat criteriul

prețului obișnuit,atât timp cât experții s-au raportat doar la

tranzacția încheiată de reclamant ulterior declanșării

procedurilor de expropriere.

După cum

reiese în mod explicit din art. 26 din Legea nr. 33/1994, sarcina stabilirii

prețului „obișnuit” de vânzare revine instanței de

judecată, obligație ce rezultă și din dispozițiile art.

27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „Primind rezultatul

expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile

formulate de părți și va hotărî”.

Aceasta

înseamnă că, în aprecierea coroborată a probelor, instanța

de judecată poate să dea eficiență doar acelor dovezi care

conturează o anumită situație de fapt și să le

înlăture pe cele contrare.

Sintagma

prețul obișnuit definește prețul de piață, anume

prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui

să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce

acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o

piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate

condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul

și vânzătorul acționează prudent și în

cunoștință de cauză.

Stabilirea

acestui preț de piață presupune administrarea de către

părțile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect

și o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.

În

speță, așa cum rezultă din istoricul cauzei, prin

Hotărârea Consiliului General al municipiului București nr. 27 din 27

ianuarie 2010 a fost avizată procedura de expropriere pentru obiectivul

„Supralărgire Șoseaua Pipera”, iar prin Hotărârea nr. 17 din 8

decembrie 2010 au fost stabilite despăgubirile în cuantum de 300.398 lei

în favoarea reclamantului, în calitate de persoană expropriată,

pentru terenul în suprafață de 1.733 mp situat în București,

sector 2, având număr cadastral 8218/2 și 8218/3.

Dispozițiile

art. 15 din Legea nr. 198/2004 prevăd că transferul imobilelor din

proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a

unităților administrativ - teritoriale și în administrarea

expropriatorului operează de drept la data plății

despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data

consemnării acestora, în condițiile prezentei legi și, prin

urmare, data exproprierii este data consemnării despăgubirilor în

favoarea persoanei expropriate, în speță 1 februarie 2011, așa

cum rezultă din recipisa de consemnare aflată la fila 57, vol. I Dosar

nr. x/3/2010* al Curții de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

La data de 28

decembrie 2010, ulterior demarării procedurilor de expropriere și stabilirii

sumelor ce reprezintă valoarea despăgubirilor, reclamantul a încheiat

antecontractul de vânzare-cumpărare ce a stat la baza contractului de

vânzare-cumpărare din 24 februarie 2011, pentru prețul de 600 euro/mp

teren.

Or, în

cauză,acest unic contract de vânzare-cumpărare, pe care s-au

întemeiat constatările experților, contract încheiat chiar de

persoana expropriată, la o dată apropiată exproprierii, dar

ulterioară acestui moment (contractul a fost încheiat la 24 februarie 2011,

iar transferul dreptului de proprietate ca urmare a exproprierii a avut loc la

1 februarie 2011), în lipsa analizei altor comparabile care să vizeze

terenuri similare celui expropriat,nu poate constitui un reper pentru deducerea

prețului obișnuit, în accepțiunea anterior menționată

a unei vânzări oneste pe o piață concurențială, astfel

că evaluarea despăgubirilor prin expertiza însușită de

instanță nu întrunește cerințele art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

Experții

au înlăturat celelalte tranzacții depuse la dosar, cu motivarea

că,,mare parte din tranzacții nu respectă sintagma,,din

aceeași unitate administrativ-teritorială”, marea majoritate a

ofertelor fiind în afara municipiului București” (fila 13 raport expertiză

apel rejudecare, ce corespunde filei 336 dosar apel rejudecare vol. II). Din

Anexa 1 la raportul de expertiză (filele 341-343 dosar apel rejudecare

vol. II), rezultă că, în afara contractului de vânzare-cumpărare

din 24 februarie 2011, pe care și-au întemeiat concluziile privind

valoarea despăgubirilor pentru expropriere, experții au apreciat

drept comparabile adecvate și contractele de vânzare-cumpărare din 16

februarie 2010, din 12 martie 2010, din 18 iunie 2010, pe care, însă, nu

le-au avut în vedere la evaluare sub motiv că terenurile

tranzacționate nu fac parte din aceeași unitate

administrativ-teritorială cu cel expropriat. Sub acest aspect, se impunea

o analiză comparativă a terenului expropriat și a terenurilor

din tranzacțiile menționate, raportat la amplasament

(urmărindu-se dacă amplasamentele sunt din aceeași zonă),precum

și la caracteristicile lor fizice, juridice, temporale și în

utilizare, pentru a se stabili în ce măsură este sau nu vorba despre

terenuri asemănătoare din aceeași zonă, chiar situate în

unități administrativ-teritoriale distincte, și a se aprecia, în

raport și de această situație, asupra criteriului referitor la

imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială.

Experții

nu au făcut o asemenea analiză, iar instanța a preluat necritic

concluziile raportului de expertiză, întemeiate pe un singur contract de

vânzare-cumpărare, fără a cenzura constatările

experților din perspectiva criteriului prețului obișnuit cu care

se vând imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială,la data transferului dreptului de proprietate 1

februarie 2011.

Doar

prețul stabilit într-un singur contract de vânzare-cumpărare nu poate

fi relevant în stabilirea valorii imobilului în litigiu, întrucât

însăși legea se referă la,,imobile de același fel”, ceea ce

presupune încheierea mai multor contracte pentru asemenea bunuri. În

speță, cu atât mai mult prețul de piață obișnuit

cu care se vând imobile de același fel în unitatea

administrativ-teritorială nu poate fi dedus prin raportare la o unică

comparabilă, încheiată în condițiile anterior menționate,fără a fi avute în vedere și alte probe.

În concluzie,

stabilirea valorii despăgubirii nu a ținut cont de un studiu al

prețurilor de piață ale proprietăților competitive pe

segmentul respectiv de piață în contextul art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, pe baza unui probatoriu insuficient.

Deși

sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele are

semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de

tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de

vânzare-cumpărare, în absența tranzacțiilor pe piața

imobiliară vizând bunuri asemănătoare la momentul exproprierii,

stabilită pe bază de probe, experții pot apela la alte criterii

decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente

exproprierii (de exemplu prețurile de ofertă, nenegociate, din oferte

de vânzare și oferte de cumpărare, dar și situarea imobilului,

aproprierea de anumite utilități s.a.). Aceasta deoarece, împrejurarea

că, la momentul exproprierii, nu s-ar fi încheiat tranzacții pentru

terenuri asemănătoare sau nu s-au putut obține asemenea acte din

motive neimputabile persoanei expropriate nu poate determina imposibilitatea

evaluării imobilului expropriat, căci ar însemna ca persoana

expropriată să nu aibă acces să conteste valoarea

despăgubirilor propuse de expropriator, deși art. 9 din Legea nr. 198/2004

îi permite acest lucru, cu consecința încălcării accesului la

justiție, reglementat de art. 21 din Constituția României și art.

6 din Convenția europeană a drepturilor omului.

În concluzie,

constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu

nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în

baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată, cu trimiterea

cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii

probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea

dispozițiilor legale menționate.

Astfel, urmează

ca instanța de apel să dispună refacerea expertizei, de

către comisia de experți constituită în condițiile art. 25

din Legea nr. 33/1994, urmând ca experții să analizeze toate

contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale

anterioare, inclusiv contractele ce se vor administra în rejudecare, dacă

este cazul, și să motive atât alegerea, cât și înlăturarea

unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994, pentru ca apoi să stabilească despăgubirile

cuvenite reclamantului în raport de prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data exproprierii,preț rezultat din

contracte de vânzare-cumpărare autentice privind imobile similare,

încheiate cât mai aproape de acest moment. Doar în cazul în care, în urma unor

verificări reale, se va constata că nu există asemenea

tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâta Primăria Municipiului București, prin primarul

general împotriva Deciziei nr. 568/A din 23 septembrie 2016 a Curții de

Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu

minori și de familie.

Casează

decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași

instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 12 ianuarie 2017.