ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5582/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamantul Municipiul București prin D.T.D.S.C. a chemat în judecată pârâta S.M., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului - teren în suprafața de 67 mp, proprietatea pârâtei situat în București, sector 1 și trecerea acestui imobil în proprietatea expropriatorului, cu obligarea reclamantului la achitarea către pârâtă a despăgubirilor în cuantum de 174.452 lei din care 17.740 lei reprezintă despăgubire împrejmuire, iar suma de 156.712 lei reprezintă contravaloare despăgubire teren. În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat, în esență, că prin Hotărârea nr. 267/2006 emisă de C.G.M.B., în conformitate cu Legea nr. 33/1994 a fost declarată de utilitate publică zona situată în sector 1, în vederea realizării lucrării de interes public local.

Imobilul situat în sector 1, proprietatea pârâtei se află în zona afectată de lucrarea de interes public local sus - menționată, motiv pentru care acesteia i s-a comunicat notificarea nr. 449/2007, prin care i s-a adus la cunoștință măsura exproprierii cu privire la imobilul teren în suprafață de 67 mp, precum și cuantumul despăgubirilor propuse în sumă de 156.712 lei. Despăgubirea a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de expert B.C., la suma de 174.452 lei. În concluzie, reclamantul a arătat că se impune admiterea acțiunii, așa cum a fost formulată, întrucât procedura exproprierii a fost legal îndeplinită, iar despăgubirea propusă este legală și îndestulătoare. La dosarul cauzei reclamanta a depus următoarele înscrisuri: Hotărârea C.G.M.B.

nr. 267/2006, proces-verbal din 11 octombrie 2006, Notificarea și confirmarea de primire, raport de evaluare. La data de 10 februarie 2009 reclamantul a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât și a numitului S.S. având în vedere că bunul imobil a fost dobândit în timpul căsătoriei. Pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a arătat că nu acceptă suma oferită cu titlu de despăgubiri, respectiv 174.452 lei și că este necesară efectuarea unui raport de expertiză, care să stabilească în mod real cuantumul despăgubirilor prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 23/1994.

La termenul din 26 februarie 2009, tribunalul a încuviințat pentru ambele părți probe cu acte, iar pentru pârâtă și proba cu expertiză topografică, având ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor, privind imobilul ce formează obiectul cauzei, prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind depus în acest sens la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică judiciară realizat de comisia de experți compusă din experții E.M., M.P. și V.M.

Prin sentința civilă nr. 121 din 4 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, s-a admis acțiunea formulată de reclamant, s-a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului-teren în suprafață de 67 mp proprietatea pârâților situat în București, sector 1; s-a dispus trecerea imobilului sus-menționat în proprietatea reclamantului după achitarea către pârâți a sumei totale de 174.452 lei reprezentând despăgubiri acordate proprietarilor, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.

Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare din 1992 autentificat la Notariatul de Stat sector 1, pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 2.500 mp, situat în, sector 1 (fila 178). Prin Hotărârea nr. 267/2006 emisă de C.G.M.B., în conformitate cu Legea nr. 33/1994 a fost declarată de utilitate publică zona situată în sector 1, în vederea realizării lucrării de interes public local. Imobilul situat în, sector 1, proprietatea pârâtei se află în zona afectată de lucrarea de interes public local sus-menționată, motiv pentru care acesteia i s-a comunicat notificarea din 2007, prin care i s-a adus la cunoștință măsura exproprierii cu privire la imobilul teren în suprafață de 67 mp, precum și cuantumul despăgubirilor propuse în sumă de 156.712 lei.

Despăgubirea a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de expert B.C., la suma de 174.452 lei. Tribunalul a reținut că potrivit art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la soluționarea cererii de expropriere instanța va verifica dacă sunt întrunite toate condițiile cerute de lege pentru expropriere și va stabili cuantumul despăgubirilor și suma cuvenită fiecărei părți din cele menționate la art. 22. Potrivit art. 24 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 atunci când părțile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu și asupra despăgubirii, instanța va lua act de învoială și va stabili despăgubirea.

Totodată, potrivit art. 25 din același act normativ, pentru stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, iar potrivit art. 26 despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite; la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Din conținutul raportului de expertiză efectuat de către comisia de experți compusă din experții E.M., M.P. și V.M.

a rezultat că despăgubirile ce se cuvin pârâților pentru imobilul - teren în suprafață de 67 mp situat în București, sector 1, prin raportare la criteriile prevăzute de Legea nr. 33/1994 sunt în cuantum de 362.900 lei, (echivalent 112.560 euro), la nivelul lunii august 2007 sau de 248.440 lei, (echivalent a 58.893 euro) la nivelul lunii septembrie 2009. Totodată, despăgubirile ce se cuvin pârâților pentru gard, cabina post - trafo și instalații specifice sunt în cuantum de 20.300 lei + 9200 lei, la nivelul lunii august 2007 sau de 26.700 lei + 9.500 lei la nivelul lunii septembrie 2009. Tribunalul a apreciat că nu poate lua în considerare niciuna dintre valorile imobilului stabilite prin raportul de expertiză efectuat în cauză, întrucât acestea nu reprezintă valoarea reala a imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate în aceeași unitate administrativ teritoriala.

La aprecierea acestei situații, tribunalul a avut în vedere că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care Legea nr. 198/2004 face referire, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.

Or, în raport de aceste dispoziții legale, sumele menționate la raportul de expertiză nu pot fi luate în considerare, întrucât, în opinia tribunalului nu pot reflecta prețul la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în respectiva unitate administrativ teritorială, fiind prețuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care pârâții ar putea obține pe piața liberă. La aprecierea acestei situații, tribunalul a avut în vedere că terenul ce face obiectul exproprierii are o suprafață de doar 67 mp dintr-o suprafață totală de 2.500 mp aflată în proprietatea pârâților, astfel încât prin expropriere pârâților li se aduce o atingere minimă dreptului de proprietate, suprafața de 67 mp fiind practic inutilizabilă pentru edificarea unei construcții sau pentru orice altă utilitate.

S-a precizat că disp.art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevăd că instanța va ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, or, prin sintagma imobilele de același fel nu se poate înțelege decât imobile cu aceiași suprafață ca cea expropriată și nicidecum întregul imobil care s-ar afla în proprietatea celui expropriat. Așadar, se considera ca la aprecierea valorii suprafeței de 67 mp, trebuia luat în considerare prețul pe care pârâții l-ar putea obține dacă ar vinde o suprafață de 67 mp din terenul lor și nu prețul pe care l-ar obține dacă și-ar vinde întreaga suprafață de teren, ori un teren de 67 mp nu se poate vinde niciodată cu un preț de cca.

1.680 euro/ mp sau 879/mp. Sumele de 362.900 lei, (echivalent 112.560 euro), la nivelul lunii august 2007, sau de 248.440 lei, (echivalent a 58.893 euro), la nivelul lunii septembrie 2009 reprezintă sume fabuloase, de neimaginat pentru un teren de 67 mp, indiferent de locația sa. Mai mult decât atât, se arata ca valorile menționate în raport nu țin cont nici de dispozițiile legale din art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd o scădere a prețului în situația în care lucrările executate aduc un spor de valoare proprietății celui expropriat. În raport de aceste considerente, tribunalul a apreciat că valoarea cea mai apropriată de realitate și care va fi luată în considerare este cea menționată în raportul de evaluare întocmit de expert B.C., întrucât această valoare ține cont atât de suprafața efectivă a terenului expropriat cât și de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu o suprafață redusă în zonă.

Tribunalul a considerat că are posibilitatea să rețină o altă valoare decât cea din raportul de expertiză efectuat în cauză, cu atât mai mult cu cât potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. De altfel, chiar în absența acestor dispoziții, tribunalul precizează că nu este legat de concluziile raportului de expertiză, acestea constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel și celelalte mijloace de probă. Însă, este necesar ca soluția instanței în situația în care se înlătură concluziile raportului de expertiză să fie motivată, motivare pe care tribunalul a făcut-o prin considerentele anterioare.

Împotriva acestei decizii, au declarat apel pârâții S.M. și S.S., solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul admiterii acțiunii și obligării reclamantei, fie la plata despăgubirilor, în valoare de 362.900 lei, teren, la care se adăuga 20.300 lei - contravaloare gard ce va fi demolat și 9.200 lei, contravaloare post trafo, conform raportului de expertiză întocmit în cauza de comisia de experți pentru luna august 2007, fie la plata despăgubirilor menționate prin raportul de expertiză extrajudiciară întocmită de expert ing. M.V., în valoare de 121.840 euro (din care contravaloare despăgubire teren 112.828 euro și 9.012 euro construcții), în lei la data plătii.

În dezvoltarea motivelor de apel, s-a arătat că instanța de fond a înlăturat în mod greșit dispozițiile legii speciale, făcând aprecieri subiective, excluzând opiniile calificate ale experților tehnici numiți în cauză chiar de către aceasta. Mai mult, însăși instanța a investit experții cu obiectivul „Întocmirea raportului de expertiză pentru imobilul - teren amplasat în București, sector 1, cu o suprafață de 67 mp atât pentru nivelul lunii august 2007 cât și la data de referință a expertizei, să cuprindă : stabilirea despăgubirilor cuvenite pârâților pentru suprafața de teren expropriată; stabilirea contravalorii gardului ce va fi demolat, în lungime de 53,09 ml; stabilirea contravalorii cabinet post – trafo, inclusiv a instalațiilor specifice”.

S-a arătat astfel că, se poate lesne observa că valoarea de circulație a terenului a fost stabilită de câtre comisia de experți pentru suprafața de 67 mp, - din terenul proprietatea pârâților - și nu pentru întregul imobil. De asemenea, s-a arătat că instanța de judecată nu a oferit apelanților nici un și argument și a opinat că aceștia nu ar putea vinde niciodată un teren de 67 mp cu prețul 80 euro/mp sau 879 euro/mp, (interesul de a dobândi acest teren fiind de altfel exclusiv al reclamantului, dacă dorește să obțină proprietatea părților) și nici când a considerat că diminuarea proprietarii pârâților conduce la un spor de valoare a proprietății rămase.

Apelanții au susținut că deși instanța de judecată nu a admis obiecțiunile reclamantei la raportul de expertiză, din motivarea soluției se observă vădita nemulțumire asupra concluziilor finale ale raportului, și că s-a erijat în legiuitor, alegând „realitatea” propusă apelanților în condițiile prezentate mai sus în locul dispozițiilor legale. S-a arătat că dispozițiile art. 25 și art. 26 alin. (2) din lege sunt de strictă interpretare, din acestea rezultând că legiuitorul nu a înțeles să excludă raportul de expertiză tehnică din cauza dedusă judecății sau să ofere o alternativă acestuia, precum un preț oferit de concluziile unui raport de evaluare extrajudiciară. De altfel, prin întâmpinare apelanții au contestat raportul de evaluare întocmit de expert B.C., arătând că încalcă în mod flagrant dispozițiile Legii nr. 33/1994.

Astfel, expertul a stabilit valoarea de despăgubire prin folosirea a două metode, respectiv metoda costurilor și metoda comparației directe, dar, deși se precizează că au fost folosite drept comparabile proprietăți imobiliare oferite la tranzacționare, acestea nu sunt identificabile în raport. Mai mult prețul mediu oferit la data întocmirii raportului era de 2.033 euro/mp pentru terenuri libere și nu de 380 – 1140 euro/mp, cursul de schimb euro fiind de 3,3414 lei în condițiile în care, în prezent, acesta are o valoare B.N.R. de 4,2450 lei; gardul are o lungime de 53,09 mp și nu 50,25 mp așa cum s-a stabilit prin expertiza mai sus arătată și nu a fost evaluată cabina „post-trafo” existentă pe teren.

S-a arătat că deși instanța a admis obiecțiunile apelanților la raportul de evaluare întocmit de ing. B.C. și a admis obiective noi pentru comisia de expertiză, instanța le-a înlăturat la data pronunțării hotărârii. Astfel, valoarea despăgubirilor admise de către instanța fondului nu are în vedere și cabina „post-trafo” existentă pe teren și corecta lungime a gardului. O altă critică care s-a adus hotărârii este aceea că instanța trebuia să aibă în vedere despăgubirile de la data de referință indicată de către comisia de experți numită în cauză - 28 septembrie 2009 și nicidecum, data de 15 aprilie 2007 a calculării despăgubirilor propuse expropriaților prin Notificare, și stabilite de către ing.

C.B. Valorile din raportul de evaluare extrajudiciară sunt valori propuse și nu impuse instanței de judecată și proprietarilor de imobile expropriate. Sub un ultim aspect s-a arătat că instanța de judecată nu s-a pronunțat asupra cheltuielilor de judecată respectiv onorariu de avocat și onorariile experților chiar majorate - cu toate că acestea din urma au fost puse în seama apelanților, deși beneficiarul dreptului de proprietate și singurul interesat este Municipiul București, adică reclamantul. În drept au fost invocate Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituția României și art. 282 și următoarele C. proc. civ. Intimatul reclamant a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului, ca nefondat.

Prin Decizia civilă nr. 570/ A din 30 septembrie 2010 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul, a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit despăgubirile la suma de 284.600 lei. A fost obligat reclamantul la 2.100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâți. S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței. A fost obligat intimatul reclamant la 2.500 lei, către apelanții pârâți cu titlu de cheltuieli de judecată în apel. În motivarea deciziei s-a reținut căla stabilirea despăgubirilor cuvenite pârâților, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert B.C., apreciind că această valoare ține cont atât de suprafața efectivă a terenului expropriat, cât și de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu suprafața redusă în zonă.

Tribunalul a înlăturat concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de o comisie de experți, în conformitate cu disp. art. 9 alin. (3) din O.U.G. nr. 198/2004 raportat la art. 25 din Legea nr. 33/1994, motivat de faptul că sumele menționate în acest raport de expertiză nu pot fi luate în considerare, deoarece nu reflectă prețul la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în respectiva unitate teritorială, fiind prețuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care pârâții ar putea-o obține pe piața liberă. In opinia tribunalului, valorile stabilite prin acest raport de expertiză sunt sume fabuloase, de neimaginat pentru un teren de 67 mp. Potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 la care se raportează art. 9 din O.U.G.

nr. 198/2004, pentru stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de experți, compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii. Articolul 26 din lege stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Este adevărat ca dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 permit instanței să hotărască asupra cuantumului despăgubirii, comparând rezultatul expertizei ce se efectuează în condițiile art. 25 și 26 enunțate mai sus, cu oferta și cu pretențiile formulate de părți. Soluția însa trebuie să fie fundamentată în primul rând pe probele pe care legea specială le impune, aprecierea instanței putând a fi făcută și în raport cu alte probe, cu condiția însă ca acestea să respecte criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii pe care legea privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică le prevede. În cauză, prima instanță a apreciat ca o dreapta despăgubire cuvenită pârâților o reprezintă chiar suma oferită de expropriator și menționată în raportul de expertiză extrajudiciară întocmit la solicitarea expropriatorului.

Examinând raportul de expertiză extrajudiciară întocmit de expert C.B., pe care s-a bazat soluția tribunalului, Curtea a constatat că stabilirea despăgubirii propuse a fi acordate proprietarilor s-a realizat pe baza metodei costurilor și a metodei comparației directe. În raport se menționează că evaluatorul nu a avut informații privind tranzacții cu terenurile de evaluat, astfel că au fost folosite drept comparabile proprietăți imobiliare oferite la tranzacționare și nu tranzacționate. Totodată, deși în raport se menționează că în anexa notei de fundamentare au fost prezentate prețurile unitare de oferta pe piața liberă oferite pentru perioada martie - aprilie 2007, la dosar nu este depusă o asemenea anexă, care să confirme afirmațiile expertului în privința prețurilor avute în vedere în cadrul metodelor de stabilire a cuantumului despăgubirilor folosite.

Așadar, nu se poate aprecia, în primul rând, față de concluziile acestei raport de expertiză extrajudiciară că valorile exprimate reflectă prețul real cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, astfel încât valoarea stabilită de acest expert ar fi cea mai apropiată de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu aceeași suprafață în zonă, cum a reținut prima instanță.

În plus, acest raport de expertiză are ca punct de pornire prețuri din perioada martie - aprilie 2007. Or, față de prevederile art. 26 din Lege care stipulează în mod expres că la calcularea despăgubirilor să se aibă în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel din zonă, la data întocmirii raportului de expertiză, chiar dacă se aprecia că se impunea stabilirea unei alte valori a cuantumului prejudiciului, instanța trebuia să aibă în vedere probe care să releve acest preț la momentul la care a stabilit cuantumul despăgubirii. Pe de altă parte, prin acest raport de expertiză nu a fost stabilită contravaloarea cabinei post trafo și a instalațiilor specifice ce vor fi dezafectate și care se constituie în prejudiciu cauzat proprietarului, în sensul art. 26 alin. (1) din Lege, iar valoarea gardului ce va fi demolat a fost raportată la o lungime mai mică, de 50,25 ml, în loc de 53,09 ml, lungimea efectivă a gardului.

Prin urmare, nu se poate aprecia în raport cu concluziile acestei expertize că despăgubirea pe care acesta o propune este una dreaptă și efectivă, astfel încât să corespundă criteriilor prevăzute de Legea nr. 33/1994 și să respecte dispozițiile art. 44 din Constituția României. Pe de altă parte, raportul de expertiză judiciară întocmit de comisia de experți în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/2004, a avut în vedere la evaluarea terenului standardele internaționale de evaluare, folosind trei metode de evaluare: abordarea de randament, abordarea economică a comparației prin bonitare și analiza comparativă a ofertelor de piață, raportul fiind însoțit de ofertele de vânzare care susțin estimările comisiei.

Expertiza judiciară cuprinde evaluarea terenului și la data efectuării raportului, (în raport cu această dată, iar nu față de nivelul anului 2007 stabilindu-se cuantumul prejudiciului, conform art. 26 din Lege), și stabilește prejudiciul cauzat proprietarilor ca urmare a executării lucrării de interes public, ca fiind compus din următoarele elemente cuantificabile: reducerea proprietății cu o porțiune de teren în suprafață de 67 mp, distrugerea și/sau reducerea la inutilizabil a unor construcții anterior edificate pe teren, executarea unor noi lucrări de construcție, necesare pentru reconfigurarea proprietății.

Astfel, raportul de expertiză judiciară stabilește cuantumul despăgubirilor pentru suprafața de teren expropriată la data întocmirii raportului de expertiză (la nivelul lunii septembrie 2009) ca fiind 248,440 lei), valoarea împrejmuirii - gard, la aceeași dată, ca fiind 26.650 lei, iar valoarea cabinei post trafo și instalații - ca fiind 9.451 lei, suma totală fiind de 284.600 lei. În privința evaluării terenului, contrar celor reținute de prima instanța, din conținutul raportului de expertiză, Curtea a constatat că la aprecierea valorii suprafeței de teren de 67 mp, comisia de experți a luat în considerare prețul pe care pârâții l-ar putea obține dacă ar vinde suprafața expropriata de 67 mp din teren, iar nu întreaga suprafață din terenul pe care îl dețin, acesta fiind obiectivul stabilit de instanță la care comisia de experți a răspuns întocmai.

Având în vedere cele expuse mai sus, Curtea a constatat că proba cu expertiză tehnică judiciară întocmită de o comisie de 3 experți este singura probă administrată în cauză care corespunde condițiilor prevăzute de Legea nr. 33/1994, stabilind valoarea reală a terenului expropriat și prejudiciul efectiv suferit de apelanții pârâți, astfel cum prevăd dispozițiile art. 26 din lege. De aceea, se impunea ca stabilirea despăgubirii cuvenite apelanților pârâți să se realizeze în raport cu concluziile acestei expertize privind evaluarea la data întocmirii raportului de expertiză, conform art. 26 alin (2) din Lege, în mod greșit fundamentându-si prima instanță soluția pe raportul de expertiză judiciară extrajudiciară întocmit de expert C.B.

Curtea a apreciat ca fiind întemeiata și critica formulată de apelanții pârâți în sensul că în mod greșit nu le-au fost acordate cheltuielile de judecată constând în onorariul de expert pe care l-au achitat, fiind pus în sarcina acestora de către prima instanță, având în vedere dispozițiile art. 38 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere., inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator. În schimb, Curtea a apreciat ca nefondată critica referitoare la neacordarea cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat, având în vedere ca în privința acestor cheltuieli operează dispozițiile de drept comun prevăzute de art. 274 C. proc.

civ., care prevăd obligarea la plata cheltuielilor de judecată doar a părții care cade în pretenții, or, în cauză, acțiunea reclamantei a fost admisă, nefiind incidente așadar dispozițiile legale menționate. Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs Municipiul București prin Primar General, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și pârâții S.M. și S.S. Municipiul București prin primar general, a criticat decizia sub aspectul legalității, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a invocat că instanța a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 23 alin. (2), art. 26 alin. (2), art. 25 și art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În susținerea acestui motiv de recurs s-a arătat că instanța trebuia să aibă în vedere prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel și că nu era ținută de concluziile raportului de expertiză, acesta constituind numai un element de convingere, iar suma acordată este disproporționată în raport de scopul exproprierii. Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București, a criticat decizia sub aspectul greșitei interpretări și aplicări a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. În susținerea acestui motiv de recurs s-a arătat în esență că raportul de expertiză analizat de instanță a fost efectuat cu nerespectarea criteriilor prevăzute de art. 26 în sensul că a avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass - media pe anul 2009 și nu prețuri la care au fost efectiv tranzacționate imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.

Recurenții reclamanți au criticat decizia sub aspectul greșitei aplicări a legii, raportat la prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care „toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator”. S-a susținut că în mod nelegal instanța a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ., care este o normă cu caracter general, fără a observa incidența deplină în cauză a normei cu caracter special. Pe fond s-a susținut că instanța nu a observat că cheltuielile efectuate la prima instanță au fost în sumă de 2700 lei reprezentând onorariu de expertiză și nu 2.100 lei. De asemenea s-a arătat că instanța de apel nu a observat că cheltuielile efectuate în apel au fost de 5000 lei reprezentând onorariu avocat.

Recursurile sunt fondate pentru următoarele considerente: În ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor pentru imobilele expropriate, art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că aceasta se compune din valoarea reală a imobilului și de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, în alin. (2) al aceluiași text statuându-se că la efectuarea calculului acestor despăgubiri, atât experții, cât și instanța vor ține seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel din unitățile administrativ teritoriale, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarilor, luând în considerare dovezile depuse. Totodată, legea dispune prin art. 27 că instanța are obligația de a compara rezultatul expertizei cu ofertele și pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată de către instanță neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.

Așa cum în mod constant s-a pronunțat instanța supremă „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are în vedere semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor de publicitate imobiliară sau a rubricilor de vânzări din anunțul de mică publicitate sau internet. Așa cum rezultă din raportul de expertiză, avut în vedere de instanța de apel, experții au formulat „o opinie asupra unei probabile valori de piață a imobilului și că această valoare poate reprezenta punctul unei posibile tranzacții imobiliare”.

Menționează experții și noțiunea de valoare de piață conform standardelor internaționale ca fiind „suma estimată, la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât” și enunță principiile evaluării imobiliare ca fiind: valoarea este o predicție; valoarea este subiectivă; valoarea este rezultatul unei comparații; valoarea este maximă; metoda de evaluare trebuie să respecte trendul pieții imobiliare. În cadrul metodei de evaluare experții au folosit abordarea economică de randament, abordarea economică a comparației prin bonitare și analiza comparativă a ofertelor de piață. Se constată că toate aceste considerații ale expertizelor sunt mai mult de ordin teoretic pentru că nu respectă criteriile de evaluare prevăzute de lege și menționate mai sus, concluziile acestora neavând suport probator.

Astfel, se constată că s-au avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass - media anului 2009, fără a se observa trendul pieții imobiliare așa cum și standardele internaționale a impus, principiu enunțat chiar de către experți. Aplicând metoda comparării directe experții au reținut o valoare de 879 mp prin raportare la imobil, fără să argumenteze la ce înscrisuri s-au raportat. Se constată că experții, au ajuns la concluzii pe bază de date incomplete și pe raționamente imprecise, făcând aprecieri subiective, lucrarea efectuată neavând în vedere criteriile prevăzute de lege pentru evaluarea imobilului și enunțând valoarea despăgubirilor solicitate, un raport nemotivat sau motivat greșit neavând valoare probatorie.

Pe de altă parte, respectarea Legii nr. 33/1994 în stabilirea despăgubirilor, implică satisfacerea exigențelor art. 1 din Protocolul nr. 1. Cât timp legiuitorul a prevăzut criterii de evaluare iar instanța nu a aplicat și respectat aceste criterii, prin raportare la un raport de expertiză care nu respectă exigențele legii, hotărârea pronunțată reprezintă o încălcare a normei naționale sau celei europene. Având în vedere aceste considerente prin care s-a stabilit că situația de fapt nu a fost pe deplin lămurită, impunându-se administrarea de noi probatorii și refacerea celor administrate, în baza dispozițiilor art. 312 - 314 C. proc. civ., urmează a se admite recursurile, a se casa decizia recurată și a se trimite cauza spore rejudecare aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de Municipiul București prin Primarul General, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și de pârâții S.M. și S.S. împotriva Deciziei nr. 570/ A din 30 septembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 iunie 2011.