ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5582/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5582/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul

Tribunalului București,

reclamantul

Municipiul București prin D.T.D.S.C.

a chemat în judecată pârâta S.M., solicitând

ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună exproprierea pentru cauză de

utilitate publică de interes local a imobilului - teren în suprafața de 67 mp, proprietatea pârâtei situat în București, sector 1 și trecerea acestui imobil în proprietatea

expropriatorului, cu obligarea reclamantului la achitarea către pârâtă a

despăgubirilor în cuantum de 174.452 lei din care 17.740 lei reprezintă

despăgubire împrejmuire, iar suma de 156.712 lei reprezintă contravaloare

despăgubire teren.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat,

în esență, că prin Hotărârea nr. 267/2006 emisă de C.G.M.B., în conformitate cu

Legea nr. 33/1994 a fost declarată de utilitate publică zona situată în sector

1, în vederea realizării lucrării de interes public local.

Imobilul situat în sector 1, proprietatea

pârâtei se află în zona afectată de lucrarea de interes public local sus - menționată,

motiv pentru care acesteia i s-a comunicat notificarea nr. 449/2007, prin care

i s-a adus la cunoștință măsura exproprierii cu privire la imobilul teren în

suprafață de 67 mp, precum și cuantumul despăgubirilor propuse în sumă de

156.712 lei.

Despăgubirea a fost stabilită prin raportul

de evaluare întocmit de expert B.C., la suma de 174.452 lei.

În concluzie, reclamantul a arătat că se

impune admiterea acțiunii, așa cum a fost formulată, întrucât procedura

exproprierii a fost legal îndeplinită, iar despăgubirea propusă este legală și

îndestulătoare.

La dosarul cauzei reclamanta a depus

următoarele înscrisuri: Hotărârea C.G.M.B. nr. 267/2006, proces-verbal din 11

octombrie 2006, Notificarea și confirmarea de primire, raport de evaluare.

La data de 10 februarie 2009 reclamantul a

solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât și a numitului S.S. având

în vedere că bunul imobil a fost dobândit în timpul căsătoriei.

Pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare,

prin care a arătat că nu acceptă suma oferită cu titlu de despăgubiri,

respectiv 174.452 lei și că este necesară efectuarea unui raport de expertiză,

care să stabilească în mod real cuantumul despăgubirilor prin raportare la

criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 23/1994.

La termenul din 26 februarie 2009, tribunalul

a încuviințat pentru ambele părți probe cu acte, iar pentru pârâtă și proba cu

expertiză topografică, având ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor,

privind imobilul ce formează obiectul cauzei, prin raportare la criteriile

prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind depus în acest sens la

dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică judiciară realizat de comisia de

experți compusă din experții E.M., M.P. și V.M.

Prin sentința civilă nr. 121 din 4 februarie 2010

pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, s-a admis acțiunea

formulată de

reclamant,

s-a dispus

exproprierea

pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului-teren în

suprafață de 67 mp proprietatea pârâților situat în București, sector 1; s-a

dispus trecerea imobilului sus-menționat în proprietatea reclamantului după

achitarea către pârâți a sumei totale de 174.452 lei reprezentând despăgubiri

acordate proprietarilor, în termen de 30 de zile de la data rămânerii

definitive a hotărârii.

Pentru a pronunța această hotărâre,

tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare din 1992

autentificat la Notariatul de Stat sector 1, pârâții au dobândit dreptul de

proprietate asupra unui teren în suprafață de 2.500 mp, situat în, sector 1 (fila

178).

Prin Hotărârea nr. 267/2006 emisă de C.G.M.B.,

în conformitate cu Legea nr. 33/1994 a fost declarată de utilitate publică zona

situată în sector 1, în vederea realizării lucrării de interes public local.

Imobilul situat în, sector 1, proprietatea pârâtei

se află în zona afectată de lucrarea de interes public local sus-menționată,

motiv pentru care acesteia i s-a comunicat notificarea din 2007, prin care i

s-a adus la cunoștință măsura exproprierii cu privire la imobilul teren în

suprafață de 67 mp, precum și cuantumul despăgubirilor propuse în sumă de

156.712 lei.

Despăgubirea a fost stabilită prin raportul

de evaluare întocmit de expert B.C., la suma de 174.452 lei.

Tribunalul

a reținut că potrivit art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la soluționarea

cererii de expropriere instanța va verifica dacă sunt întrunite toate

condițiile cerute de lege pentru expropriere și va stabili cuantumul

despăgubirilor și suma cuvenită fiecărei părți din cele menționate la art. 22.

Potrivit art.

24 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 atunci când părțile sau numai unele dintre

acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu și asupra

despăgubirii, instanța va lua act de învoială și va stabili despăgubirea.

Totodată,

potrivit art. 25 din același act normativ, pentru stabilirea despăgubirilor

instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de

instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor

care sunt supuse exproprierii, iar potrivit art. 26 despăgubirea se compune din

valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite; la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții,

precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile

prezentate de aceștia.

Din conținutul raportului de expertiză

efectuat de către comisia de experți compusă din experții E.M., M.P. și V.M. a

rezultat că despăgubirile ce se cuvin pârâților pentru imobilul - teren în

suprafață de 67 mp situat în București, sector 1, prin raportare la criteriile

prevăzute de Legea nr. 33/1994 sunt în cuantum de 362.900 lei, (echivalent

112.560 euro), la nivelul lunii august 2007 sau de 248.440 lei, (echivalent a

58.893 euro) la nivelul lunii septembrie 2009.

Totodată, despăgubirile ce se cuvin pârâților

pentru gard, cabina post - trafo și instalații specifice sunt în cuantum de

20.300 lei + 9200 lei, la nivelul lunii august 2007 sau de 26.700 lei + 9.500

lei la nivelul lunii septembrie 2009.

Tribunalul

a apreciat că nu poate lua în considerare niciuna dintre valorile imobilului

stabilite prin raportul de expertiză efectuat în cauză, întrucât acestea nu reprezintă

valoarea reala a imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit

imobile de același fel situate în aceeași unitate administrativ teritoriala.

La

aprecierea acestei situații, tribunalul a avut în vedere că potrivit art. 26

din Legea nr. 33/1994 la care Legea nr. 198/2004 face referire, despăgubirea se

compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea

de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a

lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului

precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.

Or, în

raport de aceste dispoziții legale, sumele menționate la raportul de expertiză

nu pot fi luate în considerare, întrucât, în opinia tribunalului nu pot

reflecta prețul la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în

respectiva unitate administrativ teritorială, fiind prețuri exagerate, cu mult

peste valoarea pe care pârâții ar putea obține pe piața liberă.

La

aprecierea acestei situații, tribunalul a avut în vedere că terenul ce face

obiectul exproprierii are o suprafață de doar 67 mp dintr-o suprafață totală de

2.500 mp aflată în proprietatea pârâților, astfel încât prin expropriere

pârâților li se aduce o atingere minimă dreptului de proprietate, suprafața de

67 mp fiind practic inutilizabilă pentru edificarea unei construcții sau pentru

orice altă utilitate.

S-a

precizat că disp.art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevăd că instanța va ține seama

de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, or, prin sintagma imobilele de același fel

nu se poate înțelege decât imobile cu aceiași suprafață ca cea expropriată și

nicidecum întregul imobil care s-ar afla în proprietatea celui expropriat.

Așadar,

se considera ca la aprecierea valorii suprafeței de 67 mp, trebuia luat în

considerare prețul pe care pârâții l-ar putea obține dacă ar vinde o suprafață

de 67 mp din terenul lor și nu prețul pe care l-ar obține dacă și-ar vinde

întreaga suprafață de teren, ori un teren de 67 mp nu se poate vinde niciodată

cu un preț de cca. 1.680 euro/ mp sau 879/mp.

Sumele de 362.900 lei, (echivalent 112.560

euro), la nivelul lunii august 2007, sau de 248.440 lei, (echivalent a 58.893

euro), la nivelul lunii septembrie 2009 reprezintă sume fabuloase, de

neimaginat pentru un teren de 67 mp, indiferent de locația sa.

Mai mult

decât atât, se arata ca valorile menționate în raport nu țin cont nici de

dispozițiile legale din art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd o scădere a

prețului în situația în care lucrările executate aduc un spor de valoare

proprietății celui expropriat.

În raport

de aceste considerente, tribunalul a apreciat că valoarea cea mai apropriată de

realitate și care va fi luată în considerare este cea menționată în raportul de

evaluare întocmit de expert B.C., întrucât această valoare ține cont atât de

suprafața efectivă a terenului expropriat cât și de valoarea concretă la care

s-ar putea vinde efectiv imobile cu o suprafață redusă în zonă.

Tribunalul

a considerat că are posibilitatea să rețină o altă valoare decât cea din

raportul de expertiză efectuat în cauză, cu atât mai mult cu cât potrivit art. 27

din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu

oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.

De altfel, chiar în absența

acestor dispoziții, tribunalul precizează că nu este legat de concluziile

raportului de expertiză, acestea constituind numai elemente de convingere,

lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel și celelalte mijloace

de probă. Însă, este necesar ca soluția instanței în situația în care se

înlătură concluziile raportului de expertiză să fie motivată, motivare pe care

tribunalul a făcut-o prin considerentele anterioare.

Împotriva acestei

decizii, au declarat apel pârâții S.M. și S.S., solicitând admiterea apelului,

schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul admiterii acțiunii și

obligării reclamantei, fie la plata despăgubirilor, în valoare de 362.900 lei,

teren, la care se adăuga 20.300 lei - contravaloare gard ce va fi demolat și 9.200

lei, contravaloare post trafo, conform raportului de expertiză întocmit în cauza

de comisia de experți pentru luna august 2007, fie la plata despăgubirilor menționate

prin raportul de expertiză extrajudiciară întocmită de expert ing. M.V., în valoare

de 121.840 euro (din care contravaloare despăgubire teren 112.828 euro și 9.012

euro construcții), în lei la data plătii.

În dezvoltarea motivelor

de apel, s-a arătat că instanța de fond a înlăturat în mod greșit dispozițiile

legii speciale, făcând aprecieri subiective, excluzând opiniile calificate ale

experților tehnici numiți în cauză chiar de către aceasta. Mai mult, însăși

instanța a investit experții cu obiectivul „Întocmirea raportului de expertiză

pentru imobilul - teren amplasat în București, sector 1, cu o suprafață de 67

mp atât pentru nivelul lunii august 2007 cât și la data de referință a

expertizei, să cuprindă : stabilirea despăgubirilor cuvenite pârâților pentru

suprafața de teren expropriată; stabilirea contravalorii gardului ce va fi

demolat, în lungime de 53,09 ml; stabilirea contravalorii cabinet post – trafo,

inclusiv a instalațiilor specifice”.

S-a arătat astfel că,

se poate lesne observa că valoarea de circulație a terenului a fost stabilită

de câtre comisia de experți pentru suprafața de 67 mp, - din terenul

proprietatea pârâților - și nu pentru întregul imobil. De asemenea, s-a arătat

că instanța de judecată nu a oferit apelanților nici un și argument și a opinat

că aceștia nu ar putea vinde niciodată un teren de 67 mp cu prețul 80 euro/mp

sau 879 euro/mp, (interesul de a dobândi acest teren fiind de altfel exclusiv

al reclamantului, dacă dorește să obțină proprietatea părților) și nici când a

considerat că diminuarea proprietarii pârâților conduce la un spor de valoare a

proprietății rămase.

Apelanții au susținut

că deși instanța de judecată nu a admis obiecțiunile reclamantei la raportul de

expertiză, din motivarea soluției se observă vădita nemulțumire asupra

concluziilor finale ale raportului, și că s-a erijat în legiuitor, alegând „realitatea”

propusă apelanților în condițiile prezentate mai sus în locul dispozițiilor legale.

S-a arătat că dispozițiile

art. 25 și art. 26 alin. (2) din lege sunt de strictă interpretare, din acestea

rezultând că legiuitorul nu a înțeles să excludă raportul de expertiză tehnică

din cauza dedusă judecății sau să ofere o alternativă acestuia, precum un preț oferit

de concluziile unui raport de evaluare extrajudiciară. De altfel, prin

întâmpinare apelanții au contestat raportul de evaluare întocmit de expert B.C.,

arătând că încalcă în mod flagrant dispozițiile Legii nr. 33/1994.

Astfel, expertul a

stabilit valoarea de despăgubire prin folosirea a două metode, respectiv metoda

costurilor și metoda comparației directe, dar, deși se precizează că au fost

folosite drept comparabile proprietăți imobiliare oferite la tranzacționare,

acestea nu sunt identificabile în raport. Mai mult prețul mediu oferit la data

întocmirii raportului era de 2.033 euro/mp pentru terenuri libere și nu de 380

– 1140 euro/mp, cursul de schimb euro fiind de 3,3414 lei în condițiile în

care, în prezent, acesta are o valoare B.N.R. de 4,2450 lei; gardul are o

lungime de 53,09 mp și nu 50,25 mp așa cum s-a stabilit prin expertiza mai sus

arătată și nu a fost evaluată cabina „post-trafo” existentă pe teren. S-a arătat

că deși instanța a admis obiecțiunile apelanților la raportul de evaluare întocmit

de ing. B.C. și a admis obiective noi pentru comisia de expertiză, instanța

le-a înlăturat la data pronunțării hotărârii. Astfel, valoarea despăgubirilor

admise de către instanța fondului nu are în vedere și cabina „post-trafo”

existentă pe teren și corecta lungime a gardului.

O altă critică care s-a

adus hotărârii este aceea că instanța trebuia să aibă în vedere despăgubirile

de la data de referință indicată de către comisia de experți numită în cauză -

28 septembrie 2009 și nicidecum, data de 15 aprilie 2007 a calculării

despăgubirilor propuse expropriaților prin Notificare, și stabilite de către

ing. C.B. Valorile din raportul de evaluare extrajudiciară sunt valori propuse

și nu impuse instanței de judecată și proprietarilor de imobile expropriate.

Sub un ultim aspect s-a

arătat că instanța de judecată nu s-a pronunțat asupra cheltuielilor de

judecată respectiv onorariu de avocat și onorariile experților chiar majorate -

cu toate că acestea din urma au fost puse în seama apelanților, deși beneficiarul

dreptului de proprietate și singurul interesat este Municipiul București, adică

reclamantul.

În drept au fost

invocate Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituția României și art. 282 și următoarele

C. proc. civ.

Intimatul reclamant a

depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului, ca nefondat.

Prin Decizia civilă nr.

570/ A din 30 septembrie 2010 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a

admis apelul, a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit

despăgubirile la suma de 284.600 lei.

A fost obligat

reclamantul la 2.100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâți.

S-au menținut

celelalte dispoziții ale sentinței. A fost obligat intimatul reclamant la 2.500

lei, către apelanții pârâți cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

În motivarea deciziei

s-a reținut căla stabilirea despăgubirilor cuvenite pârâților, tribunalul a

avut în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit

de expert B.C., apreciind că această valoare ține cont atât de suprafața

efectivă a terenului expropriat, cât și de valoarea concretă la care s-ar putea

vinde efectiv imobile cu suprafața redusă în zonă.

Tribunalul a înlăturat

concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de o comisie de experți, în

conformitate cu disp. art. 9 alin. (3) din O.U.G. nr. 198/2004 raportat la art.

25 din Legea nr. 33/1994, motivat de faptul că sumele menționate în acest

raport de expertiză nu pot fi luate în considerare, deoarece nu reflectă prețul

la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în respectiva unitate

teritorială, fiind prețuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care pârâții ar

putea-o obține pe piața liberă. In opinia tribunalului, valorile stabilite prin

acest raport de expertiză sunt sume fabuloase, de neimaginat pentru un teren de

67 mp.

Potrivit art. 25 din Legea

nr. 33/1994 la care se raportează art. 9 din O.U.G. nr. 198/2004, pentru

stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de experți, compusă

dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al

treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Articolul 26 din lege

stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din

prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor tine seama de prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea

administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Este adevărat ca dispozițiile

art. 27 din Legea nr. 33/1994 permit instanței să hotărască asupra cuantumului despăgubirii,

comparând rezultatul expertizei ce se efectuează în condițiile art. 25 și 26 enunțate

mai sus, cu oferta și cu pretențiile formulate de părți.

Soluția însa trebuie

să fie fundamentată în primul rând pe probele pe care legea specială le impune,

aprecierea instanței putând a fi făcută și în raport cu alte probe, cu condiția

însă ca acestea să respecte criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii

pe care legea privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică le

prevede.

În cauză, prima instanță

a apreciat ca o dreapta despăgubire cuvenită pârâților o reprezintă chiar suma

oferită de expropriator și menționată în raportul de expertiză extrajudiciară întocmit

la solicitarea expropriatorului.

Examinând raportul de

expertiză extrajudiciară întocmit de expert C.B., pe care s-a bazat soluția

tribunalului, Curtea a constatat că stabilirea despăgubirii propuse a fi

acordate proprietarilor s-a realizat pe baza metodei costurilor și a metodei comparației

directe. În raport se menționează că evaluatorul nu a avut informații privind tranzacții

cu terenurile de evaluat, astfel că au fost folosite drept comparabile proprietăți

imobiliare oferite la tranzacționare și nu tranzacționate.

Totodată, deși în raport

se menționează că în anexa notei de fundamentare au fost prezentate prețurile

unitare de oferta pe piața liberă oferite pentru perioada martie - aprilie

2007, la dosar nu este depusă o asemenea anexă, care să confirme afirmațiile

expertului în privința prețurilor avute în vedere în cadrul metodelor de

stabilire a cuantumului despăgubirilor folosite.

Așadar, nu se poate

aprecia, în primul rând, față de concluziile acestei raport de expertiză

extrajudiciară că valorile exprimate reflectă prețul real cu care se vând, în mod

obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, astfel încât

valoarea stabilită de acest expert ar fi cea mai apropiată de valoarea concretă

la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu aceeași suprafață în zonă, cum a reținut

prima instanță.

În plus, acest raport

de expertiză are ca punct de pornire prețuri din perioada martie - aprilie

2007.

Or, față de

prevederile art. 26 din Lege care stipulează în mod expres că la calcularea despăgubirilor

să se aibă în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același

fel din zonă, la data întocmirii raportului de expertiză, chiar dacă se aprecia

că se impunea stabilirea unei alte valori a cuantumului prejudiciului, instanța

trebuia să aibă în vedere probe care să releve acest preț la momentul la care a

stabilit cuantumul despăgubirii.

Pe de altă parte,

prin acest raport de expertiză nu a fost stabilită contravaloarea cabinei post

trafo și a instalațiilor specifice ce vor fi dezafectate și care se constituie

în prejudiciu cauzat proprietarului, în sensul art. 26 alin. (1) din Lege, iar

valoarea gardului ce va fi demolat a fost raportată la o lungime mai mică, de

50,25 ml, în loc de 53,09 ml, lungimea efectivă a gardului.

Prin urmare, nu se

poate aprecia în raport cu concluziile acestei expertize că despăgubirea pe

care acesta o propune este una dreaptă și efectivă, astfel încât să corespundă

criteriilor prevăzute de Legea nr. 33/1994 și să respecte dispozițiile art. 44

din Constituția României.

Pe de altă parte,

raportul de expertiză judiciară întocmit de comisia de experți în condițiile art.

25 din Legea nr. 33/2004, a avut în vedere la evaluarea terenului standardele internaționale

de evaluare, folosind trei metode de evaluare: abordarea de randament,

abordarea economică a comparației prin bonitare și analiza comparativă a

ofertelor de piață, raportul fiind însoțit de ofertele de vânzare care susțin estimările

comisiei.

Expertiza judiciară

cuprinde evaluarea terenului și la data efectuării raportului, (în raport cu

această dată, iar nu față de nivelul anului 2007 stabilindu-se cuantumul

prejudiciului, conform art. 26 din Lege), și stabilește prejudiciul cauzat

proprietarilor ca urmare a executării lucrării de interes public, ca fiind

compus din următoarele elemente cuantificabile: reducerea proprietății cu o porțiune

de teren în suprafață de 67 mp, distrugerea și/sau reducerea la inutilizabil a

unor construcții anterior edificate pe teren, executarea unor noi lucrări de construcție,

necesare pentru reconfigurarea proprietății.

Astfel, raportul de

expertiză judiciară stabilește cuantumul despăgubirilor pentru suprafața de

teren expropriată la data întocmirii raportului de expertiză (la nivelul lunii

septembrie 2009) ca fiind 248,440 lei), valoarea împrejmuirii - gard, la aceeași

dată, ca fiind 26.650 lei, iar valoarea cabinei post trafo și instalații - ca

fiind 9.451 lei, suma totală fiind de 284.600 lei.

În privința evaluării

terenului, contrar celor reținute de prima instanța, din conținutul raportului

de expertiză, Curtea a constatat că la aprecierea valorii suprafeței de teren

de 67 mp, comisia de experți a luat în considerare prețul pe care pârâții l-ar

putea obține dacă ar vinde suprafața expropriata de 67 mp din teren, iar nu întreaga

suprafață din terenul pe care îl dețin, acesta fiind obiectivul stabilit de instanță

la care comisia de experți a răspuns întocmai.

Având în vedere cele

expuse mai sus, Curtea a constatat că proba cu expertiză tehnică judiciară întocmită

de o comisie de 3 experți este singura probă administrată în cauză care

corespunde condițiilor prevăzute de Legea nr. 33/1994, stabilind valoarea reală

a terenului expropriat și prejudiciul efectiv suferit de apelanții pârâți,

astfel cum prevăd dispozițiile art. 26 din lege.

De aceea, se impunea

ca stabilirea despăgubirii cuvenite apelanților pârâți să se realizeze în raport

cu concluziile acestei expertize privind evaluarea la data întocmirii

raportului de expertiză, conform art. 26 alin (2) din Lege, în mod greșit fundamentându-si

prima instanță soluția pe raportul de expertiză judiciară extrajudiciară întocmit

de expert C.B.

Curtea a apreciat ca

fiind întemeiata și critica formulată de apelanții pârâți în sensul că în mod greșit

nu le-au fost acordate cheltuielile de judecată constând în onorariul de expert

pe care l-au achitat, fiind pus în sarcina acestora de către prima instanță, având

în vedere dispozițiile art. 38 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care toate

cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere., inclusiv

înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator.

În schimb, Curtea a apreciat

ca nefondată critica referitoare la neacordarea cheltuielilor de judecată, constând

în onorariu de avocat, având în vedere ca în privința acestor cheltuieli operează

dispozițiile de drept comun prevăzute de art. 274 C. proc. civ., care prevăd

obligarea la plata cheltuielilor de judecată doar a părții care cade în pretenții,

or, în cauză, acțiunea reclamantei a fost admisă, nefiind incidente așadar dispozițiile

legale menționate.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal, a declarat recurs Municipiul București prin Primar

General, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și

pârâții S.M. și S.S.

Municipiul București

prin primar general, a criticat decizia sub aspectul legalității, invocând în

drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea

motivelor de recurs s-a invocat că instanța a făcut o greșită interpretare și

aplicare a dispozițiilor art. 23 alin. (2), art. 26 alin. (2), art. 25 și art. 27

alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În susținerea acestui

motiv de recurs s-a arătat că instanța trebuia să aibă în vedere prețurile cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel și că nu era ținută de

concluziile raportului de expertiză, acesta constituind numai un element de

convingere, iar suma acordată este disproporționată în raport de scopul

exproprierii.

Ministerul Public -

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București, a criticat decizia sub aspectul

greșitei interpretări și aplicări a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În susținerea acestui

motiv de recurs s-a arătat în esență că raportul de expertiză analizat de

instanță a fost efectuat cu nerespectarea criteriilor prevăzute de art. 26 în

sensul că a avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass - media pe anul

2009 și nu prețuri la care au fost efectiv tranzacționate imobilele de același

fel în unitatea administrativ teritorială.

Recurenții reclamanți

au criticat decizia sub aspectul greșitei aplicări a legii, raportat la

prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care „toate cheltuielile

efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare,

inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator”.

S-a susținut că în

mod nelegal instanța a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ., care este o

normă cu caracter general, fără a observa incidența deplină în cauză a normei

cu caracter special.

Pe fond s-a susținut

că instanța nu a observat că cheltuielile efectuate la prima instanță au fost

în sumă de 2700 lei reprezentând onorariu de expertiză și nu 2.100 lei.

De asemenea s-a arătat

că instanța de apel nu a observat că cheltuielile efectuate în apel au fost de

5000 lei reprezentând onorariu avocat.

Recursurile sunt

fondate pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește

modul de stabilire a despăgubirilor pentru imobilele expropriate, art. 26 din

Legea nr. 33/1994 prevede că aceasta se compune din valoarea reală a imobilului

și de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, în alin.

(2) al aceluiași text statuându-se că la efectuarea calculului acestor despăgubiri,

atât experții, cât și instanța vor ține seama de prețurile cu care se vând, în

mod obișnuit, imobile de același fel din unitățile administrativ teritoriale,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarilor, luând în considerare dovezile depuse.

Totodată, legea

dispune prin art. 27 că instanța are obligația de a compara rezultatul

expertizei cu ofertele și pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată

de către instanță neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și

nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.

Așa cum în mod

constant s-a pronunțat instanța supremă „prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele” are în vedere semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca

atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la

ofertele de preț ale agențiilor de publicitate imobiliară sau a rubricilor de

vânzări din anunțul de mică publicitate sau internet.

Așa cum rezultă din

raportul de expertiză, avut în vedere de instanța de apel, experții au formulat

„o opinie asupra unei probabile valori de piață a imobilului și că această

valoare poate reprezenta punctul unei posibile tranzacții imobiliare”.

Menționează experții

și noțiunea de valoare de piață conform standardelor internaționale ca fiind

„suma estimată, la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător

hotărât” și enunță principiile evaluării imobiliare ca fiind: valoarea este o

predicție; valoarea este subiectivă; valoarea este rezultatul unei comparații;

valoarea este maximă; metoda de evaluare trebuie să respecte trendul pieții

imobiliare.

În cadrul metodei de

evaluare experții au folosit abordarea economică de randament, abordarea

economică a comparației prin bonitare și analiza comparativă a ofertelor de

piață.

Se constată că toate

aceste considerații ale expertizelor sunt mai mult de ordin teoretic pentru că

nu respectă criteriile de evaluare prevăzute de lege și menționate mai sus,

concluziile acestora neavând suport probator.

Astfel, se constată

că s-au avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass - media anului 2009,

fără a se observa trendul pieții imobiliare așa cum și standardele

internaționale a impus, principiu enunțat chiar de către experți.

Aplicând metoda

comparării directe experții au reținut o valoare de 879 mp prin raportare la imobil, fără să argumenteze la ce înscrisuri s-au raportat.

Se constată că

experții, au ajuns la concluzii pe bază de date incomplete și pe raționamente

imprecise, făcând aprecieri subiective, lucrarea efectuată neavând în vedere

criteriile prevăzute de lege pentru evaluarea imobilului și enunțând valoarea

despăgubirilor solicitate, un raport nemotivat sau motivat greșit neavând

valoare probatorie.

Pe de altă parte,

respectarea Legii nr. 33/1994 în stabilirea despăgubirilor, implică

satisfacerea exigențelor art. 1 din Protocolul nr. 1. Cât timp legiuitorul a

prevăzut criterii de evaluare iar instanța nu a aplicat și respectat aceste

criterii, prin raportare la un raport de expertiză care nu respectă exigențele

legii, hotărârea pronunțată reprezintă o încălcare a normei naționale sau celei

europene.

Având în vedere

aceste considerente prin care s-a stabilit că situația de fapt nu a fost pe

deplin lămurită, impunându-se administrarea de noi probatorii și refacerea

celor administrate, în baza dispozițiilor art. 312 - 314 C. proc. civ., urmează

a se admite recursurile, a se casa decizia recurată și a se trimite cauza spore

rejudecare aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile

declarate de Municipiul București prin Primarul General, Ministerul Public -

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și de pârâții S.M. și S.S.

împotriva Deciziei nr. 570/ A din 30 septembrie 2010 a Curții de Apel București,

secția a IV-a civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 29 iunie 2011.