ÎCCJ, decizie (scj.ro #82482)

Investiții și îmbunătățiri aduse de detentor imobilului retrocedat de stat proprietarului Cuprins pe materii : Drept civil. Despăgubiri. Investiții aduse de detentor imobilului retrocedat de stat proprietarului Index alfabetic : Drept civil - Investiții într-un imobil - Îmbunătățiri - Îmbogățire fără justă cauză - Despăgubiri solicitate de investitor C.civ., art. 997 Acțiunea prin care detentorul unui imobil cere restituirea investițiilor și îmbunătățirilor pe care le-a adus bunului, indiferent dacă s-au făcut cu sau fără acordul proprietarului căruia statul i-a retrocedat imobilul, are ca temei un fapt juridic licit, ca izvor distinct de obligații, intitulat îmbogățire fără justă cauză sau fără temei legitim, care dau naștere la raporturi obligaționale, independent de faptul că părțile nu au dorit acest lucru.

Secția civilă, decizia nr. 4323 din 9 iunie 2004 Tribunalul București, secția a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentința nr. 412 din 6.06.2001, a respins acțiunea în pretenții formulată de reclamanta R.A. Monitorul Oficial, prin care solicita obligarea pârâtei P.M. la plata sumei de 1.158.188.425 de lei, actualizată cu indicele de inflație, precum și cererea reconvențională formulată de pârâtă, prin care solicita obligarea reclamantei la desființarea tuturor lucrărilor efectuate de aceasta și aducerea imobilului în situația anterioară, respectiv ca locuință și obligarea la plata lipsei de folosință a locului pe o perioadă de 3 ani.

În motivarea sentinței s-a reținut, în esență, că lucrările efectuate de reclamantă imobilului proprietatea pârâtei nu reprezintă lucrări ce cădeau în sarcina proprietarului, potrivit art. 29 din Legea nr. 114/1996, că acestea s-au făcut după ce statul a retrocedat imobilul, către proprietar, și nu s-a solicitat acordul acestuia, lucrările nefiind de natură a spori gradul de confort și valoare al construcției căreia i s-a schimbat destinația, din aceea de locuință, avută inițial. Referitor la cererea reconvențională, instanța a reținut că lucrările efectuate de reclamantă nu pot fi desființate, că imobilul nu poate fi adus la destinația avută anterior, iar contravaloarea lipsei de folosință nu-i poate fi acordată, întrucât de neexecutarea acțiunii în evacuare se face vinovată pârâta proprietară.

. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia nr. 361/A din 30 septembrie 2002, a respins apelurile ca nefondate. Referitor la apelul reclamantei, curtea de apel a reținut că pârâta nu poate fi obligată la restituirea contravalorii lucrărilor efectuate la imobil în perioada decembrie 1996 - martie 1997, întrucât imobilul fusese restituit fostului proprietar, acesta fiind și pus în posesie prin dispoziția din 5.12.1995 a primarului general al Municipiului București și conform procesului verbal din aceeași zi al executorului judecătoresc, așa încât efectuarea acestor lucrări se puteau face numai cu acordul proprietarului, potrivit art. 30 din Legea nr. 114/1996, lucru pe care reclamanta nu l-a făcut, deși avea cunoștință cine este proprietarul, de la care trebuia să solicite încuviințarea precizată.

În ceea ce privește apelul pârâtei, instanța a reținut că, schimbarea destinației clădirii, din locuință, s-a făcut anterior hotărârii de retrocedare, neputându-se imputa reclamantei acest lucru. Instanța de apel nu a primit nici critica referitoare la obligarea reclamantei la plata lipsei de folosință pe o perioadă de 3 ani, deoarece evacuarea reclamantei din imobil a fost dispusă de către instanță în mod irevocabil la 20.12.1999, iar cererea a fost introdusă imediat. Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta. Recursurile sunt fondate în sensul considerentelor care succed. Astfel, instanțele trebuiau să califice corect, din punct de vedere juridic, acțiunea cu care au fost investite, și să observe că reclamanta cere contravaloarea unor lucrări efectuate la imobilul restituit pârâtei, pe care le-a făcut fără acordul proprietarului și independent de vreo manifestare de voință a acestuia.

Demersul judiciar pe care l-a întreprins reclamanta, cunoscut în doctrină sub denumirea de „actio de in rem verso”, are ca fundament, în afara oricărui raport contractual, un fapt juridic, în baza căruia patrimoniul pârâtei (actuala proprietară) a fost mărit pe seama patrimoniului reclamantei, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic contractual. Acțiunea prin care locatarul sau detentorul unui bun cere restituirea investițiilor și îmbunătățirilor pe care le-a adus imobilului, indiferent dacă s-au făcut cu sau fără acordul proprietarului, are ca temei un fapt juridic licit, ca izvor distinct de obligații, intitulat îmbogățirea fără justă cauză sau fără temei legitim, cazul în speță fiind tipic situațiilor care dau naștere la raporturi obligaționale, independent de faptul că părțile nu au dorit acest lucru.

Atât din cuprinsul acțiunii, cât și din cel al cererii reconvenționale, rezultă că temeiul acestora nu este contractul, ci doar împrejurări de fapt legate de restituirea proprietății imobilului și realizarea unor îmbunătățiri la acest bun pe perioada detenției lui de către reclamantă, care pretinde că patrimoniul său s-a micșorat cu o valoare echivalentă ca mărime și care se regăsește în patrimoniul pârâtei, ca efect al retrocedării imobilului pe cale judecătorească. Întrucât și o hotărâre judecătorească poate constitui un temei pentru mărirea unui patrimoniu, cum este cazul în speță, și, deoarece se susține că s-a creat un dezechilibru patrimonial, se recunoaște dreptul la acțiune al celui care și-a micșorat patrimoniul, împotriva celui care și l-a mărit, prin simpul fapt al restituirii nemișcătorului – art. 997 C. civ.

Totodată, în strânsă legătură cu acțiunea formulată, instanțele vor trebui să analizeze și capătul de cerere din reconvențională vizând obligarea la plata lipsei de folosință pentru spațiul deținut, momentul în care buna credință a reclamantei a încetat să mai existe și, deci, legat de acesta, data de la care fructele civile se cuvin proprietarului. Recursurile s-au admis, s-au casat hotărârile pronunțate, și s-a trimis cauza pentru a fi rejudecată în întregul său la Tribunalul București.