ÎCCJ, decizie (scj.ro #82482)

Investiții și îmbunătățiri aduse de detentor imobilului

retrocedat de stat proprietarului

Cuprins

pe materii

: Drept civil. Despăgubiri. Investiții aduse de detentor

imobilului retrocedat de stat proprietarului

Index

alfabetic

: Drept civil

-

Investiții într-un imobil

-

Îmbunătățiri

-

Îmbogățire fără justă cauză

-

Despăgubiri solicitate de investitor

C.civ.,

art. 997

Acțiunea prin care detentorul unui

imobil cere restituirea investițiilor și îmbunătățirilor pe care le-a adus

bunului, indiferent dacă s-au făcut cu sau fără acordul proprietarului căruia

statul i-a retrocedat imobilul, are ca temei un fapt juridic licit, ca izvor

distinct de obligații, intitulat îmbogățire fără justă cauză sau fără temei

legitim, care dau naștere la raporturi obligaționale, independent de

faptul  că părțile nu au dorit acest lucru.

Secția civilă, decizia nr. 4323 din 9

iunie 2004

Tribunalul București,

secția a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentința nr. 412 din 6.06.2001,

a respins acțiunea în pretenții formulată de reclamanta R.A. Monitorul Oficial,

prin care solicita obligarea pârâtei P.M. la plata sumei de 1.158.188.425 de

lei, actualizată cu indicele de inflație, precum și cererea reconvențională

formulată de pârâtă, prin care solicita obligarea reclamantei la desființarea

tuturor lucrărilor efectuate de aceasta și aducerea imobilului în situația

anterioară, respectiv ca locuință și obligarea la plata lipsei de folosință a

locului pe o perioadă de 3 ani.

În motivarea sentinței

s-a reținut, în esență, că lucrările efectuate de reclamantă imobilului

proprietatea pârâtei nu reprezintă lucrări ce cădeau în sarcina proprietarului,

potrivit art. 29 din Legea nr. 114/1996, că acestea   s-au făcut după

ce statul a retrocedat  imobilul, către proprietar, și nu s-a solicitat

acordul acestuia, lucrările nefiind de natură a spori gradul de confort și

valoare al construcției căreia i s-a schimbat destinația, din aceea de

locuință, avută inițial.

Referitor la cererea

reconvențională, instanța a reținut că lucrările efectuate de reclamantă nu pot

fi desființate, că imobilul nu poate fi adus la destinația avută anterior, iar

contravaloarea lipsei de folosință nu-i poate fi acordată, întrucât de

neexecutarea acțiunii în evacuare se face vinovată pârâta proprietară. .

Curtea de Apel

București, secția a III-a civilă, prin decizia nr. 361/A din 30 septembrie

2002, a respins apelurile ca nefondate.

Referitor la apelul

reclamantei, curtea de apel a reținut că pârâta nu poate fi obligată la

restituirea contravalorii lucrărilor efectuate la imobil în perioada decembrie

1996 - martie 1997, întrucât imobilul fusese restituit fostului

proprietar,  acesta fiind și pus în posesie prin dispoziția din 5.12.1995

a primarului general al Municipiului București și conform procesului verbal din

aceeași zi al executorului judecătoresc, așa încât efectuarea acestor lucrări

se puteau face numai cu acordul proprietarului, potrivit art. 30 din Legea nr.

114/1996, lucru pe care reclamanta nu l-a făcut, deși avea cunoștință cine este

proprietarul, de la care trebuia să solicite încuviințarea precizată.

În ceea ce privește

apelul pârâtei, instanța a reținut că, schimbarea destinației clădirii, din

locuință, s-a făcut anterior hotărârii de retrocedare, neputându-se imputa

reclamantei acest lucru.

Instanța de apel nu a

primit nici critica referitoare la obligarea reclamantei la plata lipsei de

folosință pe o perioadă de 3 ani, deoarece evacuarea reclamantei din imobil a

fost dispusă de către instanță în mod irevocabil la 20.12.1999, iar cererea a

fost introdusă imediat.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta.

Recursurile sunt

fondate în sensul considerentelor care succed.

Astfel, instanțele

trebuiau să califice corect, din punct de vedere juridic, acțiunea cu care au

fost investite, și să observe că reclamanta cere contravaloarea unor lucrări

efectuate la imobilul restituit pârâtei,  pe care le-a făcut fără acordul

proprietarului și independent de vreo manifestare de voință a acestuia.

Demersul judiciar pe

care l-a întreprins reclamanta, cunoscut în doctrină sub denumirea de „actio de

in rem verso”, are ca fundament, în afara oricărui raport contractual, un fapt

juridic, în baza căruia patrimoniul pârâtei (actuala proprietară) a fost mărit

pe seama patrimoniului reclamantei, fără ca pentru aceasta să existe un temei

juridic contractual.

Acțiunea prin care

locatarul sau detentorul unui bun cere restituirea investițiilor și

îmbunătățirilor pe care le-a adus imobilului, indiferent dacă  s-au făcut

cu sau fără acordul proprietarului, are ca temei un fapt juridic licit, ca

izvor distinct de obligații, intitulat îmbogățirea fără justă cauză sau fără

temei legitim, cazul în speță fiind tipic situațiilor care dau naștere la

raporturi obligaționale, independent de faptul că părțile nu au dorit acest

lucru.

Atât din cuprinsul

acțiunii, cât și din cel al cererii reconvenționale, rezultă că temeiul

acestora nu este contractul, ci doar împrejurări de fapt legate de restituirea

proprietății imobilului și realizarea unor îmbunătățiri la acest bun pe

perioada detenției lui de către reclamantă, care pretinde că patrimoniul său

s-a micșorat cu o valoare echivalentă ca mărime și care se regăsește în

patrimoniul pârâtei, ca efect al retrocedării imobilului pe cale

judecătorească.

Întrucât și o hotărâre

judecătorească poate constitui un temei pentru mărirea unui patrimoniu, cum

este cazul în speță, și, deoarece se susține că s-a creat un dezechilibru

patrimonial, se recunoaște dreptul la acțiune al celui care și-a micșorat

patrimoniul, împotriva celui care și l-a mărit, prin simpul fapt al restituirii

nemișcătorului – art. 997 C. civ.

Totodată, în strânsă

legătură cu acțiunea formulată, instanțele vor trebui să analizeze și capătul

de cerere din reconvențională vizând obligarea la plata lipsei de folosință

pentru spațiul deținut, momentul în care buna credință a reclamantei a încetat

să mai existe și, deci, legat de acesta, data de la care fructele civile se

cuvin proprietarului.

Recursurile

s-au admis, s-au casat hotărârile pronunțate, și s-a trimis cauza pentru a fi

rejudecată în întregul său la Tribunalul București.