ÎCCJ, decizie (scj.ro #82341)

Revendicarea imobilului donat statului. Nulitatea

absolută a donației. Revendicarea imobilului vândut de stat chiriașului.

Compararea titlurilor de proprietate

Cuprins pe materii

:  Dreptul civil.

Dreptul de proprietate privată. Nulitatea absolută a actului prin care imobilul

a fost donat statului. Revendicarea imobilului vândut la stat chiriașului în

baza Legii nr. 112/1995. Compararea titlurilor de proprietate

Index alfabetic

: Dreptul civil

-

imobil

preluat de stat prin donație și vândut chiriașului

-

donația

imobilului către stat

-

nulitatea

donației

-

contract de

vânzare-cumpărare întemeiat pe Legea nr.112/1995

-

revendicare;

compararea titlurilor de proprietate

-

titlu de

proprietate (compararea titlurilor)

C.civ., art. 480-481

Legea nr.112/1995

Contractul prin care statul a vândut chiriașului, în temeiul Legii nr.

112/1995, locuința ce-i fusese donată de proprietarul inițial, nu este

nul absolut dacă a fost încheiat anterior constatării nulității absolute a

titlului statului și, respectiv, a contractului de donație.

Într-o asemenea situație, în cadrul acțiunii în revendicare introdusă de proprietarul

inițial în baza art. 480 și urm. C.civ., - anterior Legii nr. 10/2001 – se face

o comparare a titlurilor de proprietate și se va da eficiență titlului cel mai

bine calificat.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate

intelectuală,

decizia nr. 5676 din 28 iunie 2005

Tribunalul București, secția a-IV-a civilă, prin sentința civilă

nr.971 din 5 octombrie 2000, a admis în parte acțiunea precizată, întemeiată pe

dispozițiile art.480 C.civ., formulată de reclamanta V.I. împotriva pârâtelor

Primăria Municipiului București, SC „Apolodor” SA și M.I. – și în

contradictoriu cu intervenienții C.C. și V.P., moștenitorii soțului reclamantei

introduși în cauză potrivit art.58 C.proc.civ., – și a obligat pârâtele să lase

reclamantei și intervenienților în interes propriu, în deplină proprietate și

liniștită posesie un apartament situat în București; Prin aceeași sentință s-a

respins constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare

nr.4701/1998, intervenit între pârâți apreciind că nu au fost încălcate

dispozițiile Legii nr.112/1995.

S-a reținut că apartamentul în litigiu a fost dobândit de

reclamantă și defunctul său soț V.D. în anul 1951, conform contractului de

cumpărare nr.5419 din 19 decembrie 1951.

Ulterior, apartamentul a fost donat statului, donația fiind nulă

absolut, pentru lipsa cauzei, conform sentinței civile nr.17.555 din 25

noiembrie 1998 a Judecătoriei Sector 2 București.

S-a mai reținut că pârâta M.I. a ocupat apartamentul în litigiu în

calitate de chiriaș iar, ulterior, în baza contractului

de      vânzare-cumpărare nr.4701/1998, încheiat cu

pârâta SC „Apolodor” SA în baza Legii nr.112/1995.

Deși reclamanta a susținut că titlul pârâtei este lovit de nulitate

absolută, fiind încheiat în fraudarea legii, tribunalul a respins această

cerere ca nefondată motivat de faptul că respectivul contract de

vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 16 iulie 1998 cu respectarea

condițiilor prevăzute de Legea nr.112/1995 întrucât constatarea nulității

titlului statului și respectiv a contractului de donație au avut loc ulterior

prin sentința civilă 17.555 din 25 noiembrie 1998.

Procedând, însă, la compararea titlurilor de proprietate ale celor

două părți, tribunalul a dat eficiență titlului reclamantei, respectiv

contractului de vânzare-cumpărare nr.5416 din 19 decembrie 1951 și nu titlului

pârâtei care-l reprezintă contractul de vânzare-cumpărare nr.4701/1998.

Aceasta deoarece s-a apreciat că reclamanta a dobândit de la

autorul al cărui drept era mai preferabil în comparație cu pârâta care a

dobândit de la un autor al cărui titlu era lovit de nulitate absolută.

Soluția a fost dată ca o aplicație a principiului „nemo plus juris

ad allium transferre potest, quam ipse habet”, reclamanta făcând dovada că

autorul său a avut un titlu preferabil.

Curtea de Apel București, secția a-III-a civilă, prin decizia

civilă nr.98/A din 1 martie 2001, a respins ca nefondate apelurile declarate de

pârâții Municipiul București și M.I.

Pârâta M.I. – cumpărătoare de la stat a locuinței – a

declarat  recurs, cu solicitarea de a fi respinsă acțiunea reclamantei

pentru următoarele motive:

a) nu este aplicabil speței principiul „nimeni nu poate transmite

altuia mai multe drepturi decât are el însuși” de vreme ce înstrăinarea

apartamentului în litigiu nu era afectată de nici-o interdicție;

b) în mod greșit instanțele au stabilit prin comparare de titluri

un drept preferabil pentru intimații reclamanți de vreme ce recurenta a fost de

bună-credință la momentul cumpărării apartamentului în litigiu, iar reclamanta

și intervenienții de rea-credință, de vreme ce nu au notificat-o pe chiriașă

despre intenția lor de revendicare a acestui apartament.

Criticile nu sunt întemeiate.

Susținerea primă nu poate fi primită întrucât statul nu a avut un

titlu de proprietate legal dobândit în condițiile art.644-645 C.civ., de vreme

ce actul de donație prin care acesta a devenit proprietarul acestui imobil – ca

urmare a constatării nulității sale absolute prin sentința civilă

nr.17.555/1998 a Judecătoriei Sector 2 București – a fost desființat cu efect

retroactiv, din chiar momentul întocmirii sale – 28 decembrie 1962. Este

evident, astfel, că vânzătorul, care s-a dovedit un

non-dominus,

a

înstrăinat ceea ce nu a avut în proprietate.

Este de asemenea neîntemeiată și critica cu privire la

admisibilitatea operațiunii juridice privind compararea titlurilor întrucât

prezenta cauză se judecă pe dreptul comun – temeiul de drept al acțiunii

introductive de instanță constituindu-l art.480 și urm. C.civ. (iar legea

specială cu procedura ei specifică L:112/1995).

În atare situație, instanța de judecată aflându-se în prezenta a

două acte de înstrăinare, asupra aceluiași imobil, avea obligația să verifice

care este actul preferabil, adică care este actul care, provenind de la un

proprietar necontestat, care a intrat în circuitul civil mai înainte, lucru pe

care instanțele l-au făcut în mod judicios, stabilind că actul de proprietate

al reclamantei și soțului său, respectiv contractul de vânzare-cumpărare

nr.5416/19 decembrie 1951, transcris sub nr.4988/20 decembrie 1951 este un act

autentic de vânzare-cumpărare, intrat în circuitul civil în anul 1951,

necontestat sau desființat vreodată până la data introducerii acțiunii.

Dimpotrivă, actul de proprietate al pârâtei-recurente, adică

contractul de vănzare-cumpărare nr.4701  din 16 iulie 1998, încheiat cu

Municipiul București prin SC „Apolodor” SA, provine de la un vânzător al cărui

titlu a fost desființat cu efect retroactiv – care nu a fost niciodată

proprietar – act care nu a fost transcris sau intabulat în C.F. vreodată.

În raport cu cele expuse buna-credință a cumpărătorului ulterior

este lipsită de semnificație juridică în cauză – asemenea celorlalte

considerații privind notificarea și aplicarea Legii nr.112/1995 astfel cum s-a

reținut implicit și de instanțele anterioare.

În consecință, admiterea acțiunii este urmarea unei corecte

aplicări   a dispozițiilor art.480,481 C.civ., astfel încât recursul

s-a respins ca nefondat.