ÎCCJ, decizie (scj.ro #82341)

Revendicarea imobilului donat statului. Nulitatea absolută a donației. Revendicarea imobilului vândut de stat chiriașului. Compararea titlurilor de proprietate Cuprins pe materii : Dreptul civil. Dreptul de proprietate privată. Nulitatea absolută a actului prin care imobilul a fost donat statului. Revendicarea imobilului vândut la stat chiriașului în baza Legii nr. 112/1995.

Compararea titlurilor de proprietate Index alfabetic : Dreptul civil - imobil preluat de stat prin donație și vândut chiriașului - donația imobilului către stat - nulitatea donației - contract de vânzare-cumpărare întemeiat pe Legea nr.112/1995 - revendicare; compararea titlurilor de proprietate - titlu de proprietate (compararea titlurilor) C.civ., art. 480-481 Legea nr.112/1995 Contractul prin care statul a vândut chiriașului, în temeiul Legii nr. 112/1995, locuința ce-i fusese donată de proprietarul inițial, nu este nul absolut dacă a fost încheiat anterior constatării nulității absolute a titlului statului și, respectiv, a contractului de donație. Într-o asemenea situație, în cadrul acțiunii în revendicare introdusă de proprietarul inițial în baza art. 480 și urm. C.civ., - anterior Legii nr. 10/2001 – se face o comparare a titlurilor de proprietate și se va da eficiență titlului cel mai bine calificat.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5676 din 28 iunie 2005 Tribunalul București, secția a-IV-a civilă, prin sentința civilă nr.971 din 5 octombrie 2000, a admis în parte acțiunea precizată, întemeiată pe dispozițiile art.480 C.civ., formulată de reclamanta V.I. împotriva pârâtelor Primăria Municipiului București, SC „Apolodor” SA și M.I. – și în contradictoriu cu intervenienții C.C. și V.P., moștenitorii soțului reclamantei introduși în cauză potrivit art.58 C.proc.civ., – și a obligat pârâtele să lase reclamantei și intervenienților în interes propriu, în deplină proprietate și liniștită posesie un apartament situat în București; Prin aceeași sentință s-a respins constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr.4701/1998, intervenit între pârâți apreciind că nu au fost încălcate dispozițiile Legii nr.112/1995.

S-a reținut că apartamentul în litigiu a fost dobândit de reclamantă și defunctul său soț V.D. în anul 1951, conform contractului de cumpărare nr.5419 din 19 decembrie 1951. Ulterior, apartamentul a fost donat statului, donația fiind nulă absolut, pentru lipsa cauzei, conform sentinței civile nr.17.555 din 25 noiembrie 1998 a Judecătoriei Sector 2 București. S-a mai reținut că pârâta M.I. a ocupat apartamentul în litigiu în calitate de chiriaș iar, ulterior, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.4701/1998, încheiat cu pârâta SC „Apolodor” SA în baza Legii nr.112/1995.

Deși reclamanta a susținut că titlul pârâtei este lovit de nulitate absolută, fiind încheiat în fraudarea legii, tribunalul a respins această cerere ca nefondată motivat de faptul că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 16 iulie 1998 cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr.112/1995 întrucât constatarea nulității titlului statului și respectiv a contractului de donație au avut loc ulterior prin sentința civilă 17.555 din 25 noiembrie 1998. Procedând, însă, la compararea titlurilor de proprietate ale celor două părți, tribunalul a dat eficiență titlului reclamantei, respectiv contractului de vânzare-cumpărare nr.5416 din 19 decembrie 1951 și nu titlului pârâtei care-l reprezintă contractul de vânzare-cumpărare nr.4701/1998.

Aceasta deoarece s-a apreciat că reclamanta a dobândit de la autorul al cărui drept era mai preferabil în comparație cu pârâta care a dobândit de la un autor al cărui titlu era lovit de nulitate absolută. Soluția a fost dată ca o aplicație a principiului „nemo plus juris ad allium transferre potest, quam ipse habet”, reclamanta făcând dovada că autorul său a avut un titlu preferabil. Curtea de Apel București, secția a-III-a civilă, prin decizia civilă nr.98/A din 1 martie 2001, a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâții Municipiul București și M.I. Pârâta M.I.

– cumpărătoare de la stat a locuinței – a declarat recurs, cu solicitarea de a fi respinsă acțiunea reclamantei pentru următoarele motive: a) nu este aplicabil speței principiul „nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși” de vreme ce înstrăinarea apartamentului în litigiu nu era afectată de nici-o interdicție; b) în mod greșit instanțele au stabilit prin comparare de titluri un drept preferabil pentru intimații reclamanți de vreme ce recurenta a fost de bună-credință la momentul cumpărării apartamentului în litigiu, iar reclamanta și intervenienții de rea-credință, de vreme ce nu au notificat-o pe chiriașă despre intenția lor de revendicare a acestui apartament.

Criticile nu sunt întemeiate. Susținerea primă nu poate fi primită întrucât statul nu a avut un titlu de proprietate legal dobândit în condițiile art.644-645 C.civ., de vreme ce actul de donație prin care acesta a devenit proprietarul acestui imobil – ca urmare a constatării nulității sale absolute prin sentința civilă nr.17.555/1998 a Judecătoriei Sector 2 București – a fost desființat cu efect retroactiv, din chiar momentul întocmirii sale – 28 decembrie 1962. Este evident, astfel, că vânzătorul, care s-a dovedit un non-dominus, a înstrăinat ceea ce nu a avut în proprietate. Este de asemenea neîntemeiată și critica cu privire la admisibilitatea operațiunii juridice privind compararea titlurilor întrucât prezenta cauză se judecă pe dreptul comun – temeiul de drept al acțiunii introductive de instanță constituindu-l art.480 și urm. C.civ.

(iar legea specială cu procedura ei specifică L:112/1995). În atare situație, instanța de judecată aflându-se în prezenta a două acte de înstrăinare, asupra aceluiași imobil, avea obligația să verifice care este actul preferabil, adică care este actul care, provenind de la un proprietar necontestat, care a intrat în circuitul civil mai înainte, lucru pe care instanțele l-au făcut în mod judicios, stabilind că actul de proprietate al reclamantei și soțului său, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr.5416/19 decembrie 1951, transcris sub nr.4988/20 decembrie 1951 este un act autentic de vânzare-cumpărare, intrat în circuitul civil în anul 1951, necontestat sau desființat vreodată până la data introducerii acțiunii.

Dimpotrivă, actul de proprietate al pârâtei-recurente, adică contractul de vănzare-cumpărare nr.4701 din 16 iulie 1998, încheiat cu Municipiul București prin SC „Apolodor” SA, provine de la un vânzător al cărui titlu a fost desființat cu efect retroactiv – care nu a fost niciodată proprietar – act care nu a fost transcris sau intabulat în C.F. vreodată. În raport cu cele expuse buna-credință a cumpărătorului ulterior este lipsită de semnificație juridică în cauză – asemenea celorlalte considerații privind notificarea și aplicarea Legii nr.112/1995 astfel cum s-a reținut implicit și de instanțele anterioare. În consecință, admiterea acțiunii este urmarea unei corecte aplicări a dispozițiilor art.480,481 C.civ., astfel încât recursul s-a respins ca nefondat.