ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6658/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 14 decembrie 2009, reclamanții G.A. și G.I. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor pentru a fi obligat la plata contravalorii imobilului situat în București, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 și pierdut într-o acțiune în revendicare formulată de fostul proprietar. În drept, reclamanții au indicat dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001. Prin Sentința civilă nr. 535 din 29 martie 2011, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis acțiunea reclamanților și a obligat pe pârât la plata sumei de 368.000 de euro (în lei la data plății), contravaloarea imobilului în litigiu și la plata sumei de 5.800 de RON reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunțată această sentință, instanța a reținut că reclamanții sunt moștenitori legali ai persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 trei apartamente în imobilul menționat (etajul 2), iar dreptul de proprietate asupra imobilului a fost desființat irevocabil ca urmare a admiterii acțiunilor în revendicare formulate de fostul proprietar. Instanța a dispus efectuarea unei expertize de evaluare a imobilului și a stabilit că reclamanții au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor în baza art. 50 din Legea nr. 10/2001, stabilind valoarea bunului la data evicțiunii. Împotriva sentinței a declarat apel Ministerul Finanțelor Publice susținând: excepția lipsei calității procesuale pasive; că reclamanții nu au dreptul la valoarea de piață a imobilului; și că suma stabilită pentru expertiza de evaluare a imobilului este exorbitantă, fiind necesară o diminuare cu 30% având în vedere cererea redusă din piața imobiliară.

Apelul a fost respins ca nefondat, reținându-se că reclamanții au dreptul la despăgubiri egale cu valoarea de piață a imobilului, în baza art. 50 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, pentru că actele lor de vânzare nu au fost desființate, însă au pierdut dreptul de proprietate asupra bunurilor în acțiunea în revendicare, formulată de fostul proprietar (dosar fond - reprezentând cele trei sentințe civile prin care s-a constatat că imobilul a fost trecut în proprietatea statului fără un titlu valabil și a fost admisă acțiunea în revendicare a bunurilor). Afirmația apelantului în sensul că prețul imobilului este stabilit la o sumă exorbitantă nu a fost dovedită, deși acesta avea posibilitatea și totodată, obligația de a-și exercita toate drepturile procesuale în scopul de a proba susținerile sale (art. 129 alin. (1) C. proc.

civ.). De asemenea, nici o obiecțiune nu a fost formulată de către Ministerul Finanțelor Publice în faza judecății în fond a cauzei, sub aspectul menționat și sub nici un alt aspect, deoarece nu s-a prezentat la proces. Instanța nu a avut nici un indiciu și nici o probă în baza căreia ar fi putut proceda la o eventuală reevaluare a imobilului, astfel că, apelul a fost respins ca nefondat. Împotriva Deciziei civile nr. 86 IA din 15 noiembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București invocându-se următoarele critici de nelegalitate. S-a considerat că hotărârea este nelegală și netemeinică, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii fiind incident art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Se consideră că, în mod greșit, Curtea a menținut hotărârea instanței de fond de obligare a Ministerului Finanțelor Publice la plata contravalorii imobilului în litigiu la valoarea de piață a acestuia, motiv pentru care se reiterează excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice. Se consideră că, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului București și autorii reclamanților din acest dosar, este terț față de acest contract.

Pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acțiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speță Municipiul București), nicidecum Ministerul Finanțelor Publice, atât pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecații, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului atacat, cât și pentru dispozițiile imperative prevăzute de către art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Prin urmare, Primăria Municipiului București are calitate procesuală pasivă în cauza dedusă judecății, aceasta având calitatea de vânzătoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu autoarea reclamanților.

Se consideră netemeinică și nelegală hotărârea instanței de apel și în ceea ce privește menținerea concluziilor din raportul de expertiza care a stabilit o suma exorbitantă la evaluarea imobilului. Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauza, respectiv 368.000 euro, pentru un imobil se apreciază o diminuare a valorii cu cel puțin 30% din valoarea reală. Evaluatorul, nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciată la 30%. În aceste condiții, se apreciază ca instanța trebuia să țină cont de diminuarea valorii imobilelor datorată vechimii acestora și blocajului pieței imobiliare (cel puțin 30%), și să reducă prețul unității locative în mod corespunzător.

Pe fond, se apreciază că în mod greșit instanța a admis capătul de cerere referitor la valoarea de circulație a imobilului. Pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: și anume ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Analizând dispozițiile legale incidente și motivele de recurs invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că recursul este fondat pentru considerentele ce succed: Criticile formulate de recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București sunt fondate.

Obiectul acțiunii formulate îl constituie obligarea pârâtului la plata contravalorii imobilului situat în București, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995. Acest imobil a fost revendicat de foștii proprietari, prin Sentința civilă nr. 12080 din 23 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București definitivă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2014 din 14 decembrie 2006 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă și Decizia nr. 1889 din 12 noiembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, numiții G.C. și G.F. au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul foștilor proprietari.

Potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, iar restituirea acestui preț se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor. Pentru a se dispune obligarea pârâtului la contravaloarea valorii de piață a imobilului, trebuie îndeplinite condițiile de aplicare a prevederilor art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, și anume să fie vorba în speță de un contract desființat și acesta să fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procesual, din conținutul acesteia, conducând la inaplicarea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Această constatare este confirmată prin interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001 care reglementează distinct, în art. 50 alin. (2), ipoteza contractului "cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995", ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenționat un regim juridic al dezdăunării diferit, în raport de respectarea sau nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

Se impune a se analiza de către instanța de apel dacă reclamanții sunt îndreptățiți la acordarea valorii de piață a imobilelor ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 în situația dedusă judecății și anume că, menținându-se valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor. Astfel, se va verifica dacă au fost sau nu respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau dacă cumpărătorii au fost de bună-credință la încheierea acestor contracte. În cauză, se impune ca instanța de apel să analizeze și să constate dacă sunt îndeplinite aceste condiții legale pentru a se putea dispune restituirea prețului de piață al imobilelor revendicate.

Se impune astfel, în baza art. 312 C. proc. civ. casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru a se analiza și clarifica pe deplin situația de fapt, față de care să se facă aplicarea dispozițiilor legale ce reglementează dezdăunarea. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va analiza și toate celelalte susțineri formulate de recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice în cuprinsul motivelor de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei civile nr. 861A din 15 noiembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 noiembrie 2012. Procesat de GGC - CL