ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4147/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 19894/3/2009, reclamanții M.F. și M.S. au chemat în judecată pe pârâții Municipiul București, prin Primar General, și Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, solicitând instanței să dispună obligarea pârâtelor la plata sumei de 600.000 RON reprezentând valoarea actuală de circulație a apartamentului situat în București, sector 2, și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare a cererii s-a aratat că reclamanții au dobândit apartamentul în litigiu în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, titlul acestora fiind lipsit de eficiență juridică întrucât, în cadrul acțiunii în revendicare promovată de fostul proprietar al imobilului, reclamanții au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul în litigiu, sentința civilă nr. 915 din 19 septembrie 2000 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, rămânând definitivă și irevocabilă. S-a mai aratat că la data de 21 noiembrie 2007 s-a procedat la executarea silită a reclamanților, aceștia fiind evinși de către adevăratul proprietar al imobilului, situație în care devin incidente dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ.

care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii. Că, în cauză sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune produsă prin fapta unui terț (tulburare de drept, cauza evicțiunii este anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărători), urmând ca vânzătorii să plătească și sporul de valoare dobândit de imobil între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, dar și cheltuielile necesare și utile făcute pentru conservarea bunului care sporesc valoarea lui.

În privința excedentului de valoare față de prețul plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au arătat că reclamanții au beneficiat de dispozițiile unei legi speciale care le-a permis să cumpere în deplină legalitate un bun imobil dobândind un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, astfel că rambursare a prețului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu nu răspunde criteriului de proporționalitate la care trebuie să se raporteze ingerință de folosință a proprietății. În drept, au invocat dispozițiile art. 112 C. proc. civ., art. 1344-1346 C. civ., art. 1 din Protocolul 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

În dovedirea cererii s-au depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995, sentința civilă nr. 915/2000 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, decizia civilă nr. 541R din 30 ianuarie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IX-a, proces-verbal din 21 noiembrie 2007. La data de 10 iunie 2009, pârâtul Municipiul București, prin Primar General, a depus întâmpinare prin care a invocat lipsa calității procesuale pasive, motivat de faptul că suma de bani plătită de reclamanți cu titlu de preț pentru apartamentul în litigiu nu a fost însușită de către pârâtă, ci s-a constituit în venit extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice.

Pe fondul cauzei, a aratat că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată. Tribunalul a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice imobiliare având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație actuală a imobilului în litigiu, raportul de expertiză fiind depus la dosar la 26 octombrie 2009. Pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, motivat de faptul că, potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, astfel încât, potrivit art. 1337 C. civ., obligația de răspundere pentru evicțiune incumbă vânzătorului, în speță pârâtului Municipiului București, parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

În subsidiar, pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată motivat de faptul că, acordarea despăgubirilor la valoarea de piață, conform art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 este condiționată de îndeplinirea cumulativă a două condiții, respectiv: contractul de vânzare-cumpărare să fie încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare să fie desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, condiții ce nu sunt îndeplinite în speța dedusă judecății. Prin sentința civilă nr. 99 din 27 ianuarie 2010 pronunțată de Tribunalul Bucuresti, secția a III-a civilă, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român, prin Ministerul de Finanțe, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București, prin Primar General, a fost respinsă cererea formulată de reclamanții M.F.

și M.S. față de pârâtul Statul Român, prin Ministerul de Finanțe, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă și a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M.F. și M.S. în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin Primar General. În motivarea sentinței s-a reținut că Statul Român nu are calitate procesuală pasivă, întrucât contractul de vânzare-cumpărare invocat de către reclamanți ca temei al pretenției deduse judecății a fost încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, între vânzătoarea Primăria Municipiului București, reprezentată de mandatarul SC A. SA și cei doi reclamanți, Statul Român nefiind parte contractantă, iar potrivit dispozițiilor art. 1337, art. 1341 și urm. C. civ., obligația de garanție pentru evicțiune există numai între părțile contractante.

Aceleași considerente au fost avute în vedere și la respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București. Pe fondul cauzei s-a reținut, raportat la prevederile dispozițiilor art. 1337, 1340, 1341, 1350 C. civ., că reclamanții au cunoscut cauza evicțiunii și au acceptat riscul vânzării, au fost de rea credință și a existat și o cauză ilicită la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, astfel că nu mai pot beneficia de garanția pentru evicțiune.

Sub acest aspect s-a reținut că în considerentele deciziei nr. 51R/2007 s-a menționat că cumpărătorii au contractat pe riscul lor cu privire la un imobil a cărui preluare de către stat era discutabilă sub aspectul valabilității iar scopul urmărit la data încheierii contractului a fost acela de a specula în favoarea lor regimul juridic incert al locuințelor, pentru a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, această situație de fapt și de drept, reținută, având putere de lucru judecat.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, criticând-o ca nelegală și netemeinică pentru următoarele considerente: prin sentința civilă nr. 915 din 19 septembrie 2000 a Tribunalului București s-a respins capătul de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare ca neîntemeiat, iar reclamantul din acea cauză (fostul proprietar) nu a criticat în recurs, hotărârea sub acest aspect, invocând numai greșita soluționare a capătului de cerere privind acțiunea în revendicare, iar prin decizia nr. 51R/2007 s-a admis recursul numai în ce privește acțiunea în revendicare, care a fost admisă.

Au susținut reclamanții că în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost constat nul, dețin un bun iar în cauză a avut loc o privare de proprietate, privare care se circumscrie art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, fiind îndreptățiți la despăgubiri atât în baza C. civ., cât și în baza noilor măsuri legislative, respectiv a art. 50 1 introdus prin Legea nr. 1/2009. Apelanții au dezvoltat acest motiv de apel, invocând și practica convențională și precizând că acțiunea a fost întemeiată în drept și pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009. S-a criticat sentința și în ce privește fondul cauzei, respectiv și sub aspectul cuantumului pretențiilor ce li s-ar cuveni susținând că sunt îndreptățiți la restituirea prețului plătit reprezentând valoare de piață a imobilului.

S-au formulat critici și raportat la soluționarea excepției procesuale privind calitatea procesuală a pârâtului Ministerul Finanțelor. Prin decizia civilă nr. 132/A din 25 mai 2010 Curtea de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, a respins apelul ca nefondat. În motivarea deciziei s-a reținut că în cauză critica privind faptul că Ministerul Finanțelor ar avea calitate procesuală de pârât pe capătul de cerere privind restituirea prețului reactualizat este nefondată întrucât în fața primei instanțe Ministerul Finanțelor nu a fost parte în proces, ci a fost reprezentant al pârâtului Statul Român și că, totodată, nu a existat un capăt de cerere prin care să se fi solicitat prețul actualizat al apartamentului.

Critica privind greșita reținere a instanței a relei credințe la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prin raportare la considerentele deciziei nr. 51R/2007 s-a apreciat ca neîntemeiată cu motivarea că în mod corect prima instanță s-a raportat la cele reținute de instanță cu ocazia soluționării acțiunii în revendicare, iar pasajul invocat de apelanți din decizia nr. 51R/2007 nu reprezintă concluzia la care a ajuns instanța în ce privește valabilitatea sau nevalabilitatea contractelor de vânzare, ci este continuarea frazei anterioare din decizie în care se statuează că acțiunea în revendicare urmează a fi admisă chiar și în ipoteza în care titlul pârâților ar putea fi considerat valabil, datorită preferabilității titlului reclamantei.

S-a reținut că în mod eronat apelanții fac trimitere la practica C.E.D.O. întrucât în prezenta cauză aceștia și-au întemeiat cererea pe obligația vânzătorului de garanție pentru evicțiune, condițiile în care această obligație de garanție există sau nu, neputând fi influențate de practica C.E.D.O. Ceea ce a stabilit Curtea Europeană în spețele citate de apelanți a fost faptul că statul are obligația să reglementeze în legislația sa internă condițiile în care cumpărătorii evinși să obțină o reparație echitabilă. Or, așa cum chiar apelanții au arătat, dispozițiile legii speciale în materie – Legea nr. 10/2001 conține dispoziții derogatorii de la dreptul comun prin care compărătorilor ale căror contracte încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desființate ca efecte în cadrul unei acțiuni în revendicare sau au fost desființate prin constatarea nulității să poată obține fie restituirea prețului actualizat, fie valoarea de piață a imobilului.

De asemenea, aceeași reglementare specială dă dreptul cumpărătorilor evinși să obțină de la proprietari contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, ceea ce apelanții au solicitat și în prezenta cauză, însa în temeiul dreptului comun al obligației de garanție pentru evicțiune. Ca atare, pentru valorificarea pretențiilor lor, apelanții au posibilitatea să promoveze acțiuni în temeiul reglementarilor speciale menționate, în cadrul acestora urmând să se creeze și cadrul procesual necesar. De asemenea, în cadrul respectivelor acțiuni apelanții pot invoca, dacă este cazul, practica C.E.D.O. în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor în măsura în care apreciază că reglementarea care le dă dreptul la despăgubire nu corespunde practicii C.E.D.O.

în ceea ce privește nivelul acestei despăgubiri. Curtea a constatat că în mod corect prima instanță a stabilit că în cauză nu sunt întrunite condițiile pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune având în vedere că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare exista pe rolul instanțelor judecătorești o acțiune în revendicare formulată împotriva unității administrativ teritoriale, așa încât titlul statului era astfel contestat, iar chiriașii aveau obligația de a face diligențe pentru a se asigura că, cel puțin aparent, apartamentul pe care îl ocupa se afla cu titlu valabil în proprietatea statului și, astfel, că sunt incidente dispozițiile Legii nr. 112/1995, lege care reglementa doar situația juridică a imobilelor preluate cu titlu valabil în proprietatea statului.

În măsura în care apelanții din prezenta cauză ar fi făcut aceste minime diligențe ar fi constatat că titlul statului era contestat. Ignorarea dispozițiilor legale nu poate fi reținută ca bună-credință, astfel cum a reținut și instanța de recurs în cauza privind revendicarea, cauză în care a fost analizată atitudinea subiectivă a cumpărătorilor cu ocazia comparării de titluri și analizei erorii invincibile invocate de cumpărători. Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanții M.F. și M.S., criticând-o ca nelegală, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a susținut că instanțele au făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor legale privind garanția pentru evicțiune și a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată și completată prin Legea nr. 247/2005 și Legea nr. 1/2009, ce au constituit temei juridic al acțiunii.

Au arătat recurenții, că în calitate de cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, au fost evinși prin decizia civilă nr. 51R/2007 a Curții de Apel București, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, pierzând în concurs cu acesta, dreptul de proprietate asupra imobilului. Că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995, au fost respectate dispozițiile legale în vigoare la acea dată, fapt constatat juridic prin sentința civilă nr. 915/2000 a Tribunalului București care a respins capătul de cerere în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, astfel că reținerea de către instanțe că au cunoscut cauza evicțiunii și au acceptat riscul vânzării, precum și existența relei-credințe și a unei cauze ilicite sunt străine de natura pricinii, raportat la obiectul judecății și temeiul juridic al acțiunii.

Au susținut recurenții, raportat la faptul că în cauză contractul de vânzare-cumpărare nu a fost constatat nul, că dețin un bun în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și fiind evinși în cadrul acțiunii în revendicare sunt îndreptățiți de a solicita prețul imobilului la valoarea de circulație, conform Legii nr. 1/2009 și practicii convenționale. Recursul este fondat pentru următoarele considerente: Se constată că instanțele au reținut că acțiunea pronunțată de reclamanți se întemeiază pe obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii, așa cum este reglementată de art. 1337 și urm. C. civ. și tinde la antrenarea răspunderii înstrăinătorului, Primăria Municipiului București, pentru repararea prejudiciului suferit de dobânditor prin pierderea totală a proprietății lucrului.

Reținând că reclamanții au cunoscut la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cauza evicțiunii, au respins acțiunea în temeiul dispozițiilor art. 1340 C. civ. Antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, conform art. 1337 și urm. C. civ., presupune valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare și pierderea posesiei de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de către terț asupra obiectului vânzării, fiind o răspundere contractuală. Aceste dispoziții legale cuprinse în normele generale C. civ. își găsesc aplicarea și în legea specială, chiriașii cumpărători având dreptul la restituirea prețului de piață, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești sau când își pierd eficacitatea ca efect al admiterii unei acțiuni în revendicare împotriva cumpărătorilor.

Prin decizia în interesul legii nr. 33/2008, Înalta Curte a statuat că în situația în care în cadrul unei acțiuni în revendicare, instanțele sunt puse în ipoteza de a da preferabilitate unuia din titluri în detrimentul celuilalt, o atare soluție ar avea ca efect privarea uneia dintre părți de un bun, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție, ceea ce ar însemna ca nu Statul să suporte consecințele adoptării unor norme legale neconforme cu Convenția, ci un particular, ceea ce ar fi inechitabil și în discordanță cu prevederile Convenției Europene a Drepturilor Omului.

Dreptul cumpărătorilor imobilelor în baza Legii nr. 112/1995, de a cere restituirea prețului, în situația în care au fost evinși în cadrul acțiunii în revendicare formulate de foștii proprietari, este un drept subiectiv nou, creat prin actul normativ special, care stabilește atât modalități de determinare a prețului ce urmează a fi restituit, cât și persoana obligată la plata despăgubirilor, cauza soluționându-se cu un cadru procesual diferit de cel al angajării răspunderii contractuale pentru evicțiune reglementat de dreptul comun. Legea nr. 1/2009, a adus modificări de substanță Legii nr. 10/2001, prin implementarea în norma internă a dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție.

Se constată că promovând cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat obligarea pârâtelor la restituirea prețului de piață al imobilului, cu indicarea în drept și a dispozițiilor Legii nr. 1/2009, respectiv a prevederilor art. 50 1 introdus în Legea nr. 10/2001, dar instanțele nu au soluționat cauza în baza temeiului juridic invocat de părți ci în baza dispozițiilor art. 1337 și urm. C. civ., ceea ce constituie o necercetare a fondului cauzei. Dezlegând juridic cauza, exclusiv din perspectiva dispozițiilor art. 1337 și urm. C. civ. instanțele au făcut o greșită aplicare a legii, ceea ce impune ca în baza dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. a se admite recursul, a se casa decizia și sentința și a se trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul București

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D I S P U N E Admite recursul declarat de reclamanții M.F. și M.S. Casează decizia nr. 132 A din 25 mai 2010 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, și sentința nr. 99 din 27 ianuarie 2010 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. Trimite cauza spre rejudecare Tribunalului București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 mai 2011.