ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4147/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4147/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată

sub nr. 19894/3/2009, reclamanții M.F. și M.S. au chemat în judecată pe pârâții

Municipiul București, prin Primar General, și Statul Român, prin Ministerul Finanțelor

Publice, solicitând instanței să dispună obligarea pârâtelor la plata sumei de 600.000

RON reprezentând valoarea actuală de circulație a apartamentului situat în București,

sector 2, și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare a cererii

s-a aratat că reclamanții au dobândit apartamentul în litigiu în baza contractului

de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, titlul acestora fiind

lipsit de eficiență juridică întrucât, în cadrul acțiunii în revendicare promovată

de fostul proprietar al imobilului, reclamanții au fost obligați să lase în deplină

proprietate și posesie apartamentul în litigiu, sentința civilă nr. 915 din 19

septembrie 2000 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, rămânând

definitivă și irevocabilă.

S-a mai aratat că la data

de 21 noiembrie 2007 s-a procedat la executarea silită a reclamanților, aceștia

fiind evinși de către adevăratul proprietar al imobilului, situație în care devin

incidente dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ. care reglementează obligația vânzătorului

de garanție contra evicțiunii.

Că, în cauză sunt îndeplinite

condițiile răspunderii pentru evicțiune produsă prin fapta unui terț (tulburare

de drept, cauza evicțiunii este anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărători),

urmând ca vânzătorii să plătească și sporul de valoare dobândit de imobil între

momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, dar și cheltuielile

necesare și utile făcute pentru conservarea bunului care sporesc valoarea lui.

În privința excedentului

de valoare față de prețul plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

au arătat că reclamanții au beneficiat de dispozițiile unei legi speciale care le-a

permis să cumpere în deplină legalitate un bun imobil dobândind un bun în sensul

art. 1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, astfel că rambursare

a prețului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu nu răspunde criteriului

de proporționalitate la care trebuie să se raporteze ingerință de folosință a proprietății.

În drept, au invocat dispozițiile

art. 112 C. proc. civ., art. 1344-1346 C. civ., art. 1 din Protocolul 1 din Convenția

Europeană a Drepturilor Omului, Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

În dovedirea cererii s-au

depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995,

sentința civilă nr. 915/2000 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă,

decizia civilă nr. 541R din 30 ianuarie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a IX-a, proces-verbal din 21 noiembrie 2007.

La data de 10 iunie 2009,

pârâtul Municipiul București, prin Primar General, a depus întâmpinare prin care

a invocat lipsa calității procesuale pasive, motivat de faptul că suma de bani plătită

de reclamanți cu titlu de preț pentru apartamentul în litigiu nu a fost însușită

de către pârâtă, ci s-a constituit în venit extrabugetar la dispoziția Ministerului

Finanțelor Publice.

Pe fondul cauzei, a aratat

că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru angajarea răspunderii pentru

evicțiune, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată.

Tribunalul a încuviințat

efectuarea unei expertize tehnice imobiliare având ca obiectiv stabilirea valorii

de circulație actuală a imobilului în litigiu, raportul de expertiză fiind depus

la dosar la 26 octombrie 2009.

Pârâtul Statul Român,

prin Ministerul Finanțelor Publice, a invocat excepția lipsei calității procesuale

pasive, motivat de faptul că, potrivit principiului relativității efectelor contractului,

acesta produce efecte numai între părțile contractante, astfel încât, potrivit

art. 1337 C. civ., obligația de răspundere pentru evicțiune incumbă vânzătorului,

în speță pârâtului Municipiului București, parte în contractul de vânzare-cumpărare

încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

În subsidiar, pe fondul

cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată motivat de faptul că, acordarea

despăgubirilor la valoarea de piață, conform art. 50

1

din Legea nr. 10/2001

este condiționată de îndeplinirea cumulativă a două condiții, respectiv: contractul

de vânzare-cumpărare să fie încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, contractul

de vânzare-cumpărare să fie desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă, condiții ce nu sunt îndeplinite în speța dedusă judecății.

Prin sentința civilă

nr. 99 din 27 ianuarie 2010 pronunțată de Tribunalul Bucuresti, secția a III-a civilă,

a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român,

prin Ministerul de Finanțe, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale

pasive a pârâtului Municipiul București, prin Primar General, a fost respinsă cererea

formulată de reclamanții M.F. și M.S. față de pârâtul Statul Român, prin Ministerul

de Finanțe, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală

pasivă și a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată

de reclamanții M.F. și M.S. în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin

Primar General.

În motivarea sentinței

s-a reținut că Statul Român nu are calitate procesuală pasivă, întrucât contractul

de vânzare-cumpărare invocat de către reclamanți ca temei al pretenției deduse judecății

a fost încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, între vânzătoarea Primăria Municipiului

București, reprezentată de mandatarul SC A. SA și cei doi reclamanți, Statul Român

nefiind parte contractantă, iar potrivit dispozițiilor art. 1337, art. 1341 și urm.

C. civ., obligația de garanție pentru evicțiune există numai între părțile contractante.

Aceleași considerente

au fost avute în vedere și la respingerea excepției lipsei calității procesuale

pasive a pârâtului Municipiul București.

Pe fondul cauzei s-a reținut,

raportat la prevederile dispozițiilor art. 1337, 1340, 1341, 1350 C. civ., că reclamanții

au cunoscut cauza evicțiunii și au acceptat riscul vânzării, au fost de rea credință

și a existat și o cauză ilicită la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

astfel că nu mai pot beneficia de garanția pentru evicțiune.

Sub acest aspect s-a reținut

că în considerentele deciziei nr. 51R/2007 s-a menționat că cumpărătorii au contractat

pe riscul lor cu privire la un imobil a cărui preluare de către stat era discutabilă

sub aspectul valabilității iar scopul urmărit la data încheierii contractului a

fost acela de a specula în favoarea lor regimul juridic incert al locuințelor, pentru

a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, această situație de fapt

și de drept, reținută, având putere de lucru judecat.

Împotriva acestei sentințe

au declarat apel reclamanții, criticând-o ca nelegală și netemeinică pentru următoarele

considerente: prin sentința civilă nr. 915 din 19 septembrie 2000 a Tribunalului

București s-a respins capătul de cerere privind nulitatea absolută a contractului

de vânzare-cumpărare ca neîntemeiat, iar reclamantul din acea cauză (fostul proprietar)

nu a criticat în recurs, hotărârea sub acest aspect, invocând numai greșita soluționare

a capătului de cerere privind acțiunea în revendicare, iar prin decizia nr. 51R/2007

s-a admis recursul numai în ce privește acțiunea în revendicare, care a fost admisă.

Au susținut reclamanții

că în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii

nr. 112/1995 nu a fost constat nul, dețin un bun iar în cauză a avut loc o privare

de proprietate, privare care se circumscrie art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție,

fiind îndreptățiți la despăgubiri atât în baza C. civ., cât și în baza noilor măsuri

legislative, respectiv a art. 50

1

introdus prin Legea nr. 1/2009.

Apelanții au dezvoltat

acest motiv de apel, invocând și practica convențională și precizând că acțiunea

a fost întemeiată în drept și pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, modificată prin

Legea nr. 1/2009.

S-a criticat sentința

și în ce privește fondul cauzei, respectiv și sub aspectul cuantumului pretențiilor

ce li s-ar cuveni susținând că sunt îndreptățiți la restituirea prețului plătit

reprezentând valoare de piață a imobilului.

S-au formulat critici

și raportat la soluționarea excepției procesuale privind calitatea procesuală a

pârâtului Ministerul Finanțelor.

Prin decizia civilă

nr. 132/A din 25 mai 2010 Curtea de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru

cauze privind proprietatea intelectuală, a respins apelul ca nefondat.

În motivarea deciziei

s-a reținut că în cauză critica privind faptul că Ministerul Finanțelor ar avea

calitate procesuală de pârât pe capătul de cerere privind restituirea prețului reactualizat

este nefondată întrucât în fața primei instanțe Ministerul Finanțelor nu a fost

parte în proces, ci a fost reprezentant al pârâtului Statul Român și că, totodată,

nu a existat un capăt de cerere prin care să se fi solicitat prețul actualizat al

apartamentului.

Critica privind greșita

reținere a instanței a relei credințe la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

prin raportare la considerentele deciziei nr. 51R/2007 s-a apreciat ca neîntemeiată

cu motivarea că în mod corect prima instanță s-a raportat la cele reținute de instanță

cu ocazia soluționării acțiunii în revendicare, iar pasajul invocat de apelanți

din decizia nr. 51R/2007 nu reprezintă concluzia la care a ajuns instanța în ce

privește valabilitatea sau nevalabilitatea contractelor de vânzare, ci este continuarea

frazei anterioare din decizie în care se statuează că acțiunea în revendicare urmează

a fi admisă chiar și în ipoteza în care titlul pârâților ar putea fi considerat

valabil, datorită preferabilității titlului reclamantei.

S-a reținut că în mod

eronat apelanții fac trimitere la practica C.E.D.O. întrucât în prezenta cauză aceștia

și-au întemeiat cererea pe obligația vânzătorului de garanție pentru evicțiune,

condițiile în care această obligație de garanție există sau nu, neputând fi influențate

de practica C.E.D.O.

Ceea ce a stabilit Curtea

Europeană în spețele citate de apelanți a fost faptul că statul are obligația să

reglementeze în legislația sa internă condițiile în care cumpărătorii evinși să

obțină o reparație echitabilă. Or, așa cum chiar apelanții au arătat, dispozițiile

legii speciale în materie – Legea nr. 10/2001 conține dispoziții derogatorii de

la dreptul comun prin care compărătorilor ale căror contracte încheiate în temeiul

Legii nr. 112/1995 au fost desființate ca efecte în cadrul unei acțiuni în revendicare

sau au fost desființate prin constatarea nulității să poată obține fie restituirea

prețului actualizat, fie valoarea de piață a imobilului. De asemenea, aceeași reglementare

specială dă dreptul cumpărătorilor evinși să obțină de la proprietari contravaloarea

îmbunătățirilor aduse imobilului, ceea ce apelanții au solicitat și în prezenta

cauză, însa în temeiul dreptului comun al obligației de garanție pentru evicțiune.

Ca atare, pentru valorificarea

pretențiilor lor, apelanții au posibilitatea să promoveze acțiuni în temeiul reglementarilor

speciale menționate, în cadrul acestora urmând să se creeze și cadrul procesual

necesar. De asemenea, în cadrul respectivelor acțiuni apelanții pot invoca, dacă

este cazul, practica C.E.D.O. în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor în măsura

în care apreciază că reglementarea care le dă dreptul la despăgubire nu corespunde

practicii C.E.D.O. în ceea ce privește nivelul acestei despăgubiri.

Curtea a constatat că

în mod corect prima instanță a stabilit că în cauză nu sunt întrunite condițiile

pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune având în vedere că la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare exista pe rolul instanțelor

judecătorești o acțiune în revendicare formulată împotriva unității administrativ

teritoriale, așa încât titlul statului era astfel contestat, iar chiriașii aveau

obligația de a face diligențe pentru a se asigura că, cel puțin aparent, apartamentul

pe care îl ocupa se afla cu titlu valabil în proprietatea statului și, astfel, că

sunt incidente dispozițiile Legii nr. 112/1995, lege care reglementa doar situația

juridică a imobilelor preluate cu titlu valabil în proprietatea statului. În măsura

în care apelanții din prezenta cauză ar fi făcut aceste minime diligențe ar fi constatat

că titlul statului era contestat. Ignorarea dispozițiilor legale nu poate fi reținută

ca bună-credință, astfel cum a reținut și instanța de recurs în cauza privind revendicarea,

cauză în care a fost analizată atitudinea subiectivă a cumpărătorilor cu ocazia

comparării de titluri și analizei erorii invincibile invocate de cumpărători.

Împotriva acestei decizii,

în termen legal, au declarat recurs reclamanții M.F. și M.S., criticând-o ca nelegală,

invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor

de recurs s-a susținut că instanțele au făcut o greșită interpretare și aplicare

a dispozițiilor legale privind garanția pentru evicțiune și a dispozițiilor

art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, modificată și completată prin Legea

nr. 247/2005 și Legea nr. 1/2009, ce au constituit temei juridic al acțiunii.

Au arătat recurenții,

că în calitate de cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, au fost evinși prin

decizia civilă nr. 51R/2007 a Curții de Apel București, ca efect al admiterii acțiunii

în revendicare formulată de fostul proprietar, pierzând în concurs cu acesta, dreptul

de proprietate asupra imobilului.

Că la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995, au fost respectate

dispozițiile legale în vigoare la acea dată, fapt constatat juridic prin sentința

civilă nr. 915/2000 a Tribunalului București care a respins capătul de cerere în

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, astfel că reținerea

de către instanțe că au cunoscut cauza evicțiunii și au acceptat riscul vânzării,

precum și existența relei-credințe și a unei cauze ilicite sunt străine de natura

pricinii, raportat la obiectul judecății și temeiul juridic al acțiunii.

Au susținut recurenții,

raportat la faptul că în cauză contractul de vânzare-cumpărare nu a fost constatat

nul, că dețin un bun în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și fiind

evinși în cadrul acțiunii în revendicare sunt îndreptățiți de a solicita prețul

imobilului la valoarea de circulație, conform Legii nr. 1/2009 și practicii convenționale.

Recursul este fondat pentru

următoarele considerente:

Se constată că instanțele

au reținut că acțiunea pronunțată de reclamanți se întemeiază pe obligația vânzătorului

de garanție contra evicțiunii, așa cum este reglementată de art. 1337 și urm.

C. civ. și tinde la antrenarea răspunderii înstrăinătorului, Primăria Municipiului

București, pentru repararea prejudiciului suferit de dobânditor prin pierderea totală

a proprietății lucrului.

Reținând că reclamanții

au cunoscut la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cauza evicțiunii,

au respins acțiunea în temeiul dispozițiilor art. 1340 C. civ.

Antrenarea răspunderii

vânzătorului pentru evicțiune, conform art. 1337 și urm. C. civ., presupune valabilitatea

contractului de vânzare-cumpărare și pierderea posesiei de către cumpărător, urmare

a drepturilor preferabile invocate de către terț asupra obiectului vânzării, fiind

o răspundere contractuală.

Aceste dispoziții legale

cuprinse în normele generale C. civ. își găsesc aplicarea și în legea specială,

chiriașii cumpărători având dreptul la restituirea prețului de piață, în situația

în care contractele de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești

sau când își pierd eficacitatea ca efect al admiterii unei acțiuni în revendicare

împotriva cumpărătorilor.

Prin decizia în interesul

legii nr. 33/2008, Înalta Curte a statuat că în situația în care în cadrul unei

acțiuni în revendicare, instanțele sunt puse în ipoteza de a da preferabilitate

unuia din titluri în detrimentul celuilalt, o atare soluție ar avea ca efect privarea

uneia dintre părți de un bun, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la

Convenție, ceea ce ar însemna ca nu Statul să suporte consecințele adoptării unor

norme legale neconforme cu Convenția, ci un particular, ceea ce ar fi inechitabil

și în discordanță cu prevederile Convenției Europene a Drepturilor Omului.

Dreptul cumpărătorilor

imobilelor în baza Legii nr. 112/1995, de a cere restituirea prețului, în situația

în care au fost evinși în cadrul acțiunii în revendicare formulate de foștii proprietari,

este un drept subiectiv nou, creat prin actul normativ special, care stabilește

atât modalități de determinare a prețului ce urmează a fi restituit, cât și persoana

obligată la plata despăgubirilor, cauza soluționându-se cu un cadru procesual diferit

de cel al angajării răspunderii contractuale pentru evicțiune reglementat de dreptul

comun.

Legea nr. 1/2009, a adus

modificări de substanță Legii nr. 10/2001, prin implementarea în norma internă a

dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție.

Se constată că promovând

cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat obligarea pârâtelor la

restituirea prețului de piață al imobilului, cu indicarea în drept și a dispozițiilor

Legii nr. 1/2009, respectiv a prevederilor art. 50

1

introdus în Legea

nr. 10/2001, dar instanțele nu au soluționat cauza în baza temeiului juridic invocat

de părți ci în baza dispozițiilor art. 1337 și urm. C. civ., ceea ce constituie

o necercetare a fondului cauzei.

Dezlegând juridic cauza,

exclusiv din perspectiva dispozițiilor art. 1337 și urm. C. civ. instanțele au făcut

o greșită aplicare a legii, ceea ce impune ca în baza dispozițiilor art. 312 C.

proc. civ. a se admite recursul, a se casa decizia și sentința și a se trimite cauza

spre rejudecare la Tribunalul București

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D I S P U N E

Admite recursul declarat

de reclamanții M.F. și M.S.

Casează decizia nr. 132

A din 25 mai 2010 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze

privind proprietatea intelectuală, și sentința nr. 99 din 27 ianuarie 2010 a Tribunalului

București, secția a III-a civilă.

Trimite cauza spre rejudecare

Tribunalului București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 18 mai 2011.