ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2032/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 7 aprilie 2008, reclamanții S.C. și S.E.

au solicitat în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin Primar General, obligarea acestuia la plata unei sume de 240.000 euro în echivalent lei, la cursul oficial la data plății, la plata sumei de 500 lei actualizată, conform indicelui de inflație și echivalentul în lei a sumei de 1.850 euro reprezentând cheltuielile de judecată efectuate în toate fazele procesuale, în dosarul de a avut ca obiect acțiunea în revendicare privind apartamentul situat în B-dul D. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat, în esență, că prin contractul de vânzare - cumpărare din 14 februarie 1997 au dobândit dreptul de proprietate asupra unei locuințe situată în B-dul D. însă, ulterior, prin sentința civilă nr. 927/2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea formulată de fostul proprietar al imobilului, V.M., și s-a constatat, printre altele, nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare sus menționat.

Reclamanții au învederat că prin sentința civilă nr. 3558/2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, Ministerul Economiei și Finanțelor a fost obligat să le restituie suma de 36.370,02 lei, reprezentând prețul achitat de aceștia pentru apartament, actualizat potrivit indicelui de inflație, însă, valoarea reală de circulație a apartamentului este de 250.000 euro, ceea ce reprezintă sporul de valoare dobândit de apartament din momentul încheierii contractului și până la data producerii evicțiunii. Ulterior, reclamanții și-au completat acțiunea în sensul că înțeleg să cheme în judecată alături de Municipiul București, Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor, în calitate de pârât.

Pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, cu motivarea că nu este parte în contractul de vânzare-cumparare, iar conform art. 1337 și art. 1341 C. civ. obligația de garanție pentru evicțiune este doar în sarcina vânzătorului. Prin sentința civilă nr. 451 din 26 martie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice pe toate capetele de cerere și a pârâtului Municipiul București prin Primarul General pentru primul capăt de cerere, a respins, ca neîntemeiate, atât primul capăt de cerere formulat de reclamanți în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice (cererea fiind ulterior precizată în acest sens), cât și cel de-al doilea capăt de cerere, în contradictoriu cu Municipiul București.

Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Prima instanță a reținut că în speța dedusă judecății, așa cum rezultă din sentința civilă nr. 927/2002 pronunțată de Tribunalul București, secția a V a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea formulată de fostul proprietar al imobilului, V.M.

și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare din 14 februarie 1997, cu motivarea că atât vânzătorul cât și cumpărătorul au încheiat contractul de vânzare - cumpărare cu rea credință și cunoscând că vânzătorul nu era proprietarul apartamentului vândut, cu scopul ilicit al fraudării drepturilor adevăratului proprietar și prin fraudarea legii. De asemenea, atât în motivarea acestei sentințe cât și a deciziilor pronunțate în apel și recurs, s-a reținut că pârâții (reclamanții cauzei) nu au respectat dispozițiile Legii nr. 112/1995 și că au fost de rea credință, în condițiile în care reclamanta i-a notificat în perioada 13 iunie 1996 - 18 iunie 1996 pe toți chiriașii cu privire la intenția sa de a se revendica imobilul.

În aceste condiții, prima instanță a apreciat că acțiunea formulată este neîntemeiată, întrucât proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, numai cu condiția ca aceste contracte de vânzare cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu poate fi reținut în speța dedusă judecății. Așadar, în cauză nefiind îndeplinită condiția ca actul de vânzare - cumpărare ce a constituit titlul reclamanților să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pe cale de consecință, tribunalul a concluzionat că aceștia nu pot beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului.

De asemenea, prima instanță a apreciat că potrivit art. 1341 pct. 4 raportat la art. 1350 C. civ., în caz de evicțiune totală consumată, cumpărătorul are dreptul și la daune interese constând în diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil. În speța dedusă judecății, instanța a reținut că reclamanții cumpărători nu au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, prin urmare, reclamanții au cunoscut cauza evicțiunii, astfel încât, aceștia nu mai pot beneficia de dispozițiile legale ce reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, atât în privința prețului cât și în privința altor daune interese, inclusiv cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinței pronunțată de tribunal, au declarat apel reclamanții S.C. și S.E., criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie. Prin decizia civilă nr. 248/ A din 7 aprilie 2010, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins apelul ca nefondat. Pentru a decide astfel, instanța de apel, analizând criticile formulate de reclamanți, a reținut că reclamanții au pierdut locuința cumpărată în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995 prin anularea contractului de vânzare - cumpărare, anulare determinată de încheierea contractului cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Instanța de apel, la rândul său, a apreciat că aplicarea dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, este condiționată de existența unui contract încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, situație care nu se verifică în speță, întrucât contractul apelanților a fost anulat.

Prin definiție, nulitatea unui act juridic civil intervine atunci când sunt încălcate normele juridice care reglementează condițiile de validitate ale actului juridic civil, această instituție lipsind actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă.

Ca atare, existența unei hotărâri prin care se constată nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare încheiat de reclamanți cu statul, conduce implicit la concluzia că prin încheierea acestui act legea a fost încălcată, aceste aspecte fiind reținute și în considerentele sentinței civile nr. 927/2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, în care s-a reținut în mod expres: „chiriașii cumpărători au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu rea credință, cunoscând că vânzătorul nu este proprietarul apartamentelor vândute, cu scopul ilicit al fraudării drepturilor adevăratului proprietar și cu fraudarea legii.” În raport de considerentele anterior citate, hotărârea fiind definitivă și irevocabilă, curtea de apel a constatat că acțiunea prin care reclamanții au solicitat acordarea diferenței dintre prețul actualizat și valoarea de circulație a imobilului este neîntemeiată, condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, nefiind întrunite în speță.

De asemenea, instanța de apel a apreciat că nu pot fi aplicate nici dispozițiile Codului civil privitoare la evicțiune, norme care stipulează că dacă lucrul vândut se află la epoca evicțiunii de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii. Concluzia anterioară s-a impus instanței de apel, deoarece din sentința prin care s-a constatat nulitatea actului de vânzare-cumpărare al reclamanților, rezultă că atât cumpărătorul cât și vânzătorul au fost de rea credință, actul fiind încheiat pe răspunderea cumpărătorului, situație în care, acesta nu poate primi nici în raport de dispozițiile Codului civil referitoare la evicțiune, altceva decât prețul reactualizat, cauza evicțiunii fiind cunoscută de către cumpărător la momentul încheierii actului.

Nefiind aplicabile dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ. cu privire la evicțiune, s-a apreciat că reclamanții nu au temei pentru a pretinde în prezentul proces nici cheltuielile de judecată efectuate în procesul care a avut drept consecință constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare (obiect al celui de-al doilea capăt de cerere). În termen legal, împotriva acestei decizii, reclamanții au promovat recurs, prevalându-se de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea criticilor formulate, recurenții reclamanți au susținut, în esență că. 1. Instanța de apel în mod nelegal a reținut că acțiunea este neîntemeiată în raport de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât în cauză se verifică cerințele acestu text pentru a li se acorda prețul de piață al apartamentului.

Astfel, recurenții susțin că buna credință a cupărătorilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fost prevăzută prin Legea nr. 10/2001, ea nefiind o cerință prevăzută de Legea nr. 112/1995. În consecință, recurenții consideră că dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată și completată, se referă exclusiv la respectarea condițiilor prevăzute de art. 9 și art. 10 din Legea nr. 112/1995, care vizează legalitatea contractelor de vânzare - cumpărare și a căror nerespectare este sancționată, conform art. 11 din Legea nr. 112/1995, cu nulitatea absolută a actului juridic de înstrăinare. Or, contractul de vânzare - cumpărare din 14 februarie 1997 s-a încheiat cu respectarea acestor condiții prevăzute de Legea nr. 112/1995, iar actul de vânzare cumpărare nu a fost anulat în baza art. 11 din Legea nr. 112/1995, ceea ce, în opinia ecurenților reprezintă dovada respectării dispozițiilor acestui act normativ.

Instanța de apel a reținut ca și prima instanță că recurenții reclamanți au fost de rea - credință, pentru aceea că moștenitoarea foștilor proprietari i-a notificat în perioada 13 iunie 1996 - 18 iunie 1996 pe toți chiriașii cu privire la intenția sa de a revendica imobilul. Recurențăă arată că această susținere nu poate fi reținută ca argument al neaplicării dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât Legea nr. 112/1995 nu prevede interdicția de a cumpăra locuința deținută cu chirie, în situația notificării de către fostul proprietar. De altfel, locuința fiind ocupată de chiriași, nefiind liberă conform Legii nr. 112/1995, nu putea fi restituită în natură foștilor proprietari.

Recurenții reclamanți susțin că în aceste condiții au dreptul, potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată și completată prin Legea nr. 1/2009, la restituirea prețului de piață al apartamentului, astfel cum a fost stabilit prin expertiza imobiliară efectuată în cauză, din care se va deduce suma reprezentând prețul actualizat, ce le-a fost restituit în baza sentinței civile nr. 3558 din 22 mai 2007 a Judecătoriei Sectorului 5. În consecință, Ministerul Finanțelor Publice urmează să fie obligat la plata sumei de 1.038.655 lei. 2. Recurenții învederează că, pe de altă parte, sunt incidente în cauză și dispozițiile art. 1336 C. civ., fiind îndeplinite condițiile prevăzute de acest text.

În susținerea acestei teze juridice, recurenții reiau o serie de elemente de fapt ale cauzei prin care tind să evidențieze mecanismul aplicării garanției pentru evicțiune, obligație pe care o opun Primăriei Municipiului București, considerând că sunt îndeplinite cerințele legale C. civ. referitoare la această instituție juridică. Conform art. 1344 C. civ., vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil, ori vânzătorul de bună sau rea-credință.

Recurenții reclamanți mai învederează că au beneficiat de dispozițiile unei legi care le-a permis să cumpere în deplină legalitate de la stat apartamentul pe care îl ocupau în calitate de chiriași, dobândind un „bun” în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor și Libertăților Fundamentale. În aceste condiții, rambursarea prețului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu rata inflației și restituirea cheltuielilor necesare și utile efectuate, nu răspunde criteriului de proporționalitate la care trebuie să se raporteze orice „ingerință” în folosința proprietății, potrivit jurisprudenței Curții Europene. Așa cum a statuat Curtea Europeană în Cauza R. contra României „trebuie păstrat un echilibru just între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei.

Echilibrul de conservat va fi distrus dacă persoana în cauză suportă o sarcină specială și exorbitantă. În acest sens, Curtea a statuat deja că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensația plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelat cu valoarea pecuniară a bunului, așa cum aceasta este stabilită în momentul în care privarea de proprietate este realizată.” Recurenții au mai precizat că este lipsită de relevanță împrejurarea că în Cauza R. este analizată situația persoanei care pierde bunul cumpărat de la stat în urma desființării hotărârii judecătorești irevocabile într-o cale de atac extraordinară, întrucât fundamentul răspunderii îl reprezintă tot evicțiunea ca și în cauza de față, astfel încât, pentru identitate de rațiune, se impune o soluționare similară și de către instanța națională.

Așa fiind, în măsura în care se apreciază că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, recurenții se consideră îndreptățiți, conform Codului civil, la despăgubiri civile reprezentând excedentul de valoare a apartamentului în cuantum de 1.038.655 lei, datorat de Municipiul București care are calitate procesuală pasivă pentru acest capăt de cerere. 3. Pentru argumentele invocate la pct. 2 din motive de recurs, în condițiile în care, recurenții reclamanți au avut convingerea că tratează cu proprietarul imobilului (deci nu au cunoscut la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare cauza evicțiunii, contrar celor reținute de instanța de fond și instanța de apel), sunt îndreptățiți să li se restituie și cheltuielile de judecată pe care le-au făcut în procesul în care au fost evinși.

În acest context, Municipiul București are calitate procesuală pasivă și pentru cel de al doilea capăt de cerere din acțiune. 4. Referitor la răspunderea pentru evicțiune întemeiată pe dispozițiile art. 1336 C. civ., în măsura în care instanța de recurs va aprecia că nu are calitate procesuală pasivă Municipiul București prin Primar General, recurenții solicită să se constate că Statul Roman prin Ministerul Finanțelor Publice este cel care trebuie sa răspundă pentru evicțiunea totală pe care au suferit-o. Astfel, contractele de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 (ca în speța) au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativa dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ.

De asemenea, faptul ca unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai Statului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit conform art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Și în această calitate, Ministerul Finanțelor Publice acționa tot ca reprezentant al Statului, autorul actelor normative de vânzare a acestor imobile. În consecința, mai arată recurenții, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice are legitimare pasivă fata de faptul că imobilele preluate abuziv de Stat au intrat în patrimoniul Statului, situație în care acesta trebuie să fie cel obligat la repararea prejudiciului creat, pentru a se îndrepta „ingerința” adusă dreptului de proprietate al recurenților, protejat de art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană.

Astfel fiind, urmează ca Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice să fie obligat conform art. 1341-1344 C. civ. la plata către recurenții reclamanți a sumei de 1.038.655 lei în ceea ce privește primul capăt de cerere al acțiunii, așa cum a fost precizat prin cererea depusă la 12 februarie 2009 la prima instanță. 5. Pentru aceleași considerente, mai arată recurenții, în măsura în care instanța de recurs va constata ca nu Municipiul București prin Primarul General, ci Statul Roman prin Ministerul Finanțelor Publice are legitimare procesuală pasivă în ceea ce privește obligația de garantare pentru evicțiune, urmează ca acesta să fie obligat să le restituie cheltuielile de judecată pe care le-au făcut în procesul în care au fost evinși.

Intimații pârâți nu au formulat întâmpinare la motivele de recurs și niciuna dintre părți nu au administrat alte probe în această etapă procesuală. Recursul formulat este nefondat, potrivit celor ce urmează. Analizând cauza dedusă judecății, verificând decizia recurată în baza criticilor formulate de recurenți, Înalta Curte constată că în speță nu sunt întrunite cerințele ipotezei de nelegalitate descrise de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Astfel, prin criticile dezvoltate, recurenții susțin greșita aplicare a legii speciale (primul motiv de recurs), respectiv, a art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, ipoteză în care susțin că în mod nelegal nu s-a dispus obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata prețului de piață al apartamentului pentru care a existat contract de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Aceeiași recurenți, pretind ca dacă instanța de recurs reține la rândul său că nu sunt întrunite dispozițiile din actul normativ special, cauza (cu ambele sale capete de cerere) trebuie să fie soluționată în raport de prevederile dreptului comun privind obligația de garanție pentru evicțiune (art. 1337 și urm. C. civ.) în contradictoriu cu Municipiul București prin Primar general (motivele de recurs 2 și 3). Într-o ultimă persectivă a temeiului juridic, recurenții invocă jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului creată în aplicarea prevederilor art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție, sens în care, solicită antrenarea răspunderii directe a Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice în ce privește pretențiile ce fac obiectul ambelor capete de cerere (referindu-se, în acest context, în mod neavenit, totodată, și la dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ.) – motivele de recurs 4 și 5. Analizând aceste critici, Înalta Curte constată că potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001: „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.” Premisele lui presupun două cerințe,

astfel cum și instanțele de fond au reținut: încheierea contractului de vânzare cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dar și desființarea prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă a acestui contract. Norma are o redactare defectuoasă, întrucât cele două condiții par a nu putea fi întrunite cumulativ, deoarece, pe de o parte, un contract încheiat cu respectarea condițiilor legii nu poate fi „desființat” (dacă se are în vedere că accepțiunea noțiunii este nulitatea), iar pe de altă parte, noțiunea de desființare a unui contract nu există ca sancțiune de drept material, astfel că, Înalta Curtea apreciază că “desființarea” nu poate fi înțeleasă decât drept o cauză de ineficacitate a actului juridic, ceea ce este o noțiune de gen, nulitatea (de ex.) fiind o cauză de ineficacitate (rezolutiune, reziliere, revocare, inopozabilitate, și altele, ce nu interesează cauza), prin urmare, o specie a genului.

Întrucât, dacă potrivit dreptului comun, un contract încheiat cu respectarea dispozițiilor legii care cârmuiește încheierea sa valabilă, nu poate fi constatat nul sau anulat, reiese că este exclusă ipoteza ca nulitatea contractului de vânzare cumpărare să fie cauza de ineficacitate a actului juridic, avută în vedere de legiuitor în cuprinsul normei analizate.

Așa fiind, rezultă că, singura cauză de ineficacitate care să facă textul aplicabil, este caducitatea actului de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 (cu respectarea condițiilor ei), situație ce se verifică în ipoteza admiterii acțiunii în revendicare, formulată de proprietarul deposedat abuziv (sau chiar fără titlu valabil) de către stat împotriva cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995 sau în situația în care acesta nu a fost atacat cu acțiune în nulitate, ceea ce permite prezumția respectării condițiilor pentru valabila sa încheiere, prin efectul împlinirii termenului special de prescripție instituit prin dispozițiile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

În același timp, se constată că textul analizat folosește formularea “proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate.”, ceea ce înseamnă că premisa aplicării lui este valabilitatea contractului de vânzare cumpărare, întrucât, numai în aceste condiții cumpărătorul pierde posesia în calitatea sa de proprietar. În plus, Înalta Curte observă și existența unui argument de interpretare sistematică și istorico-teleologică a dispozițiilor Legii nr. 10/2001 (modificată prin Legea nr. 1/2009) ce conduce, de asemenea, la infirmarea aplicabilității în cauză a prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Astfel, art. 50 alin. (2) din lege dispune: „Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru.” Totdată, art. 50 alin. (2 1 ) din același act normativ (introdus prin Legea nr. 1/2009) prevede: “Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.” Deși cele două norme au ca obiect stabilirea regimului fiscal al formulării unor cereri și acțiuni în justiție, prevăzând facilitatea scutirii de plata taxelor judiciare de timbru, se poate stabili concluzia că la momentul anului 2009, când a fost introdus art. 50 alin. (2 1 ) prin Legea nr. 1/2009, leguitorul admite existența celor două tipuri de acțiuni ai căror titulari sunt cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995: - Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare,

încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, și - Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. În prima situație, norma legală are în vedere terminologia corectă a raporturilor juridice de după constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, prin aplicarea efectului repunerii părților în situația anterioară, întrucât calitatea precedentă a cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995 este aceea de chiriași, astfel cum norma îi desemnează pe destinatarii ei. În cealaltă ipoteză însă - art. 50 alin. (2 1 ) coroborată cu art. 50 1 (citat și el anterior), leguitorul însuși îi indică pe beneficiarii normei, ca fiind proprietarii în baza Legii nr. 112/1995, potrivit circumstanțierilor deja stabilite prin prezenta decizie.

Date fiind precizările anterioare, reiese că este lipsită de relevanță împrejurarea dacă respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 echivalează cu buna credință sau doar cu respectarea dispozițiilor art. 9 și art. 10 din Legea nr. 112/1995, și, simetirc, dacă eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 echivalează doar cu nerespectarea acelorași texte ori cu reaua credință), astfel cum afirmă recurenții. Înalta Curte apreciază că nici art. 1 Protocolul 1 adițional la Convenția europeană a drepturilor omului, nu poate servi ca temei pentru admiterea cererii, contrar celor susținute de recurenți. Așa cum s-a menționat, cu privire la contractul de vânzare cumpărare încheiat de intimații reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995, s-a constatat nulitatea absolută prin sentința civilă nr. 927/2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă.

Nulitatea, ca sancțiune de drept substanțial, înseamnă lipsirea actului juridic de efectele contrarii normelor edictate pentru încheierea sa valabilă. Unul dintre principiile ce guvernează efectele nulității actului juridic civil (fie că este o nulitate absolută, fie că este o nulitate relativă) este cel al retroactivității, ceea ce înseamnă că nulitatea nu produce efecte numai pentru viitor (ex nunc), ci și pentru trecut (ex tunc), adică aceste efecte urcă până în momentul încheierii actului juridic civil.

Prin urmare, retroactivitatea însemnă înlăturarea efectelor actului produse între momentul încheierii și acela al anulării lui efective, astfel că, în temeiul retroactivității efectelor nulității, se ajunge în situația în care părțile nu ar fi încheiat actul; retroactivitatea decurge din principiul legalității, scopul ei fiind tocmai restabilirea legalității încălcate la momentul încheierii actului, prin înlăturarea efectelor produse în temeiul unei operațiuni juridice astfel perfectate. În consecință, cum principalul efect (ce interesează în speță) al unui contract de vânzare - cumpărare, este cel translativ de proprietate de la stat la reclamanți, rezultă că, urmare a constatării nulității și indiferent de temeiul acesteia, aceștia nu au avut niciodată calitatea de proprietari asupra apartamentului.

Atare constatare permite Înaltei Curți stabilirea concluziei că reclamanții nu au un „bun actual” în sensul Convenției (ceea ce corespunde efectului pentru viitor al sancțiunii nulității), după cum nu sunt nici titularii unei „valori patrimoniale, drept de creanță sau speranțe legitime” în sensul jurisprudenței instanței de contencios european, întrucât constatarea nulității contractului (corespunzător efectului pentru trecut al sancțiunii) le-ar fi permis, cel mult, să invoce drepturi legate de calitatea de chiriași (situație anterioară în care ar fi putut fi repuși, la cerere), ceea ce nu s-a întâmplat.

Or, câtă vreme aceștia nu și-au conservat un atare drept decurgând dintr-un alt principiu al efectelor nulității, acela al repunerii în situația anterioară, formulând o cerere, fie în cadrul acțiunii având ca obiect constatarea nulității, fie ulterior, pe cale separată, în cadrul termenului general de prescripție de 3 ani, cu privire la protecția ce opera în baza O.U.G. nr. 40/1999, la acest moment nu pot invoca, nici din acest punct de vedere, protecția art. 1 Protocolul 1; în orice caz, reparația și întinderea ei într-o astfel de situație, ar fi trebuit să valorifice alte criterii decât cel analizat în cauză (prețul de piață), anume, care să vizeze drepturi locative.

Numai stabilirea unor asemenea drepturi locative ar fi fost de natură să intre sub incidența normei invocate din Convenție, întrucât contractul de închiriere este un drept de creanță, cu caracter mobiliar (chiar dacă are ca obiect un imobil) și temporar (pe durata locațiunii), deci, o valoare patrimonială protejată ca drept de proprietate, potrivit înțelesului noțiunii din jurisprudența Curții de la Stasbourg. În plus, deși simpla constatare a inexistenței unui bun (sau a celorlalte alternative ale noțiunii) este suficientă, pentru a se conchide în sensul inaplicabilității ratione materiae a art. 1 Protocolul 1, se cere a fi precizat că mai era necesar se se stabili și existența „ingeriței”, ingerință care trebuia să fi fost prevăzută de lege, să urmărească un scop legitim și să respecte raportul de proporționalitate între interesele individuale și cele generale.

Or, admiterea printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă a unei acțiuni în constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, la solicitarea titularului real al dreptului de proprietate asupra obiectului vânzării, și restabilirea legalității, respectiv, a drepturilor acestuia, nu poate fi calificată drept „ingerința” însăși, după cum în conflict sunt interesele a doi particulari, iar nu un interes general și unul individual. Drept urmare, normele dreptului intern sunt cele aplicabile cauzei, astfel cum s-a demonstrat anterior. Constatându-se însă că reclamanții nu întrunesc premisele aplicării art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, rezultă că în mod legal instanța de apel a confirmat soluția respingerii pretenției privind acordarea prețului de piață, în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice căruia legiuitorul îi stabilește o calitate procesuală pasivă în astfel de cereri având ca obiect o atare pretenție.

Așa cum deja s-a demonstrat, mecanismul angajării răspunderii Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice (pentru ambele capete de cerere) direct în baza Convenției Europene, nu funcționează în cazul recurenților reclamanți, dată fiind constatarea anterioară privind inexistența în patrimoniul acestora a unui bun actual sau a unei valori patrimoniale ce intră în sfera de protecție a art. 1 Protocolul 1 adițional la Convenția Europeană.

Astfel, potrivit considerentelor anterioare, Înalta Curte constată a fi nefondate criticile dezvoltate de recurenți la punctele 1, 4 și 5. Formularea acelorași pretenții, potrivit aceleiași construcții juridice (întemeiate pe blocul de convenționalitate), nu poate fi opusă Municipiului București, întrucât o cerere judecată de instanța națională în acest context juridic suplinește întocmai raționamentul Curții, iar calitate procesuală pasivă nu poate avea decât Statul Român care a ratificat Convenția, iar nu alte subiecte de drept public sau privat, judecătorul național fiind primul judecător al Convenției, cu respectarea principiului subsidiarității ei; din aceste motive, Înalta Curte constată ca nefondate și motivele de recurs 2 și 3. În ce privește invocarea dispozițiilor art. 1337 și urm. C. civ.

prin motivele susținute la criticile 2, 3 și 5 fie împotriva Municipiului București, fie împotriva Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Înalta Curte constată că dezvoltă, de asemenea, critici nefondate. Obligația de garanție pentru evicțiune fiind o obligație contractuală, ea nu poate fi opusă, în principiu, decât părții contractante, calitate ce nu se verifică în persoana Statului Român; excepția vizează succesorii universali și cu titlu universal ai vânzătorului, însușire care, de asemenea, nu este întrunită de Statul Român.

Față de situația de fapt reținută în cauză de instanțele de fond, Înalta Curte constată că obligația de garanție pentru evicțiune nu funcționează nici împotriva intimatului pârât Municipiul București prin primar General, sens în care considerentele deciziei instanței de apel urmează a fi substituite cu cele ce urmează: instanțele de fond au reținut că nu sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 1337 și urm. pentru a fi angajată răspunderea părții contractante în limitele solicitate de reclamanți (preț de piață și acordarea cheltuielilor de judecată din dosarul privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare), admițând în mod nelegal că ea funcționează, însă numai în limitele restituirii prețului actualizat, ceea ce recurenții deja au încasat în temeiul sentiței civile nr. 3558/2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, definitivă și irevocabilă.

Antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, conform art. 1337 și urm. C. civ., răspundere contractuală, are ca premisă valabilitatea contractului de vânzare cumpărare și pierderea proprietății (totale sau parțiale) de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de un terț asupra obiectului vânzării. Or, în speța de față, contractul de vânzare - cumpărare a fost constatat nul, astfel că a dispărut fundamentul juridic al obligației de garanție pentru evicțiune, restituirea prețului actualizat fiind posibilă prin aplicarea principiului repunerii părților în situația anterioară, principiu ce guvernează, împreună cu altele, efectele nulității actului juridic.

Dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevăd că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare - ipoteza art. 50 alin. (2) din lege-, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Este real că restituirea prestațiilor reciproce, expresie a principiului restitutio in integrum ce cârmuiește efectele nulității actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între părțile contactante, însă, reiese că legea specială derogă de la această regulă, instituind, prin textul anterior citat, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului).

Această prevedere legală își are rațiunea în respectarea unei simetrii între destinația finală a sumelor încasate de vânzător (unitatea adminsitrativ teritorială) cu titlu de preț de la chiriașii cumpărători și sursa fondurilor pentru restituirea către aceștia a prețului actualizat, pentru cazul constatării nulității contractului, în ambele situații - fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Având în vedere toate aceste considerente, Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul reclamanților ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții S.C. și S.E., împotriva deciziei civile nr. 248/ A din 7 aprilie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 4 martie 2011.