ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3643/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 16 septembrie 2008, reclamanții B.C., B.M.E. au solicitat obligarea pârâților Municipiul București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice la plata sumelor de 29.472.762 ROL, actualizată cu rata inflației pentru perioada septembrie 1996 și data plății efective, precum și a sumei de 875.000 RON, sumă ce reprezintă excedentul de valoare pentru apartamentul pe care au fost obligați să-l restituie foștilor proprietari prin decizia nr. 2075 din 17 noiembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, adică diferența dintre contravaloarea imobilului la data de 26 septembrie 1996, data achiziționării bunului, și valoarea lui actuală.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că au dobândit prin cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995 apartamentul 8 situat în București, strada G.M., sector 5, conform contractului de vânzare-cumpărare din 26 septembrie 1996 încheiat cu Primăria Municipiului București prin mandatar SC C. SA. Ulterior, foștii proprietari ai imobilului, au solicitat să constate nulitatea absolută a contractului menționat și obligarea cumpărătorilor să le lase în proprietate bunul, cerere soluționată prin sentința nr. 721/A din 27 martie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă,în sensul admiterii sale, hotărâre rămasă irevocabilă prin decizia nr. 2075 din 17 noiembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Pentru primul capăt de cerere al acțiunii, privind restituirea prețului actualizat, reclamanții și-au întemeiat în drept acțiunea pe dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, iar pentru al doilea capăt de cerere formulat în contradictoriu cu Municipiul București prin Primarul General, acțiunea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 1336, 1341 pct. 4 și 1342, 1343 și 134 C. civ. privind răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. La termenul din 21 ianuarie 2009, reclamanții și-au precizat acțiunea arătând că înțeleg să se judece pentru primul capăt de cerere în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice.

Deasemenea, la data de 27 octombrie 2008, Municipiul București prin Primarul General a formulat alături de întâmpinare și o cerere de chemare în garanție a Ministerului Finanțelor Publice având ca obiect obligarea acestuia la plata prețului actualizat al imobilului în litigiu în raport de dispozițiile art. 51 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, pentru ca, la data de 29 octombrie 2008, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice să solicite chemare în garanție a SC C. SA pentru restituirea comisionului de 1% încasat de această societate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Prin sentința nr. 1076 din 07 octombrie 2009, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București prin Primarul General asupra capătului de cerere privind restituirea prețului actualizat cu indicele de inflație a imobilului.

A fost admisă în parte acțiunea precizată formulată de reclamanții B.C. și B.M.E. în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și cu chemații în garanție Ministerul Finanțelor Publice și SC C. SA. A fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor la plata sumei de 66.566 RON către reclamanți, sumă reprezentând prețul actualizat cu indicele de inflație al imobilului. A fost admisă cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor și obligat SC C. SA la plata către acesta a sumei de 665,66 RON reprezentând valoarea comisionului de 1% încasat la vânzarea imobilului. A fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea Municipiului București prin Primarul General la plata daunelor interese reprezentând diferența dintre contravaloarea imobilului la data achiziționării și valoarea actuală de circulație a acestuia.

Prima instanță a reținut, în esență, că pentru capătul de cerere privind restituirea prețului actualizat al locuinței ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 pârâta Municipiul București prin Primar General nu are calitate procesuală pasivă în raport de dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, calitate ce revine, potrivit textului de lege enunțat Ministerului Finanțelor Publice. În raport de concluziile expertizei efectuate în cauză și în temeiul dispozițiilor legale evocate anterior, s-a reținut a fi întemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei reprezentând prețul actualizat al locuinței achitat de reclamanți la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

S-a reținut a fi neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului Municipiul București prin Primarul General la plata către reclamanți a diferenței de valoare a imobilului între data achiziționării sale și valoarea actuală de circulație a acestuia, obligație întemeiată pe garanția pentru evicțiune a vânzătorului, justificat de neîndeplinirea condițiilor prescrise de lege pentru atragerea răspunderii vânzătorului pe temeiul legal invocat, art. 1337–1352 C. civ. Întrucât, jurisdicțional, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, pentru că, pe de o parte vânzătorul a înstrăinat un bun pentru care proprietarii formulaseră cerere de restituire, iar pe de altă parte cumpărătorii nu îndeplineau condițiile legale pentru a dobândi același bun în temeiul Legii nr. 112/1995 (reclamantul B.C.

deținând în proprietate o locuință pe care a înstrăinat-o după data de 01 ianuarie 1990), s-a reținut că reclamanții nu se pot prevala de necunoașterea cauzei evicțiunii, atâta timp cât cumpărând imobilul în condițiile menționate și-au asumat riscul anulării contractului astfel încheiat. Apelurile declarate de reclamanți, de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și de chematul în garanție SC C. SA, au fost respinse ca nefondate prin decizia nr. 333 A din 12 mai 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă. Instanța de apel a reținut, în esență, că în condițiile constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească, se presupune că acesta nu a fost valabil și astfel dispozițiile art. 1337 C. civ.

invocate de reclamanți, nu sunt incidente cauzei, care presupune existența unui contract valabil încheiat. În speță, sunt aplicabile dispozițiile legii speciale, respectiv art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care prevăd obligația plății prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive, în sarcina Ministerului Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Reglementând în mod expres ipoteza în care titlul chiriașului–cumpărător a fost desființat prin hotărâre judecătorească (constatarea nulității sale), legea specială recunoaște în favoarea cumpărătorului dreptul la restituirea prețului actualizat, iar nu valoarea de circulație a bunului.

Nu au fost primite nici criticile pârâtului Ministerul Finanțelor Publice privind prescrierea dreptului material la acțiune, întrucât, exercitarea prezentei acțiuni la data de 16 septembrie 2008 prin raportare la data pronunțării/rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a desființat actul de transmisiune – anul 2006, se plasează în interiorul termenului de prescripție, astfel cum acesta este reglementat de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Nu a fost primită nici critica privind lipsa calității sale procesuale pasive, deoarece raportul juridic ce a dat naștere dreptului la despăgubiri în favoarea reclamanților este întemeiat pe legea specială, respectiv art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 care prevede expres că instituția ce trebuie să restituie suma datorată este Ministerul Finanțelor Publice.

Nici criticile privind greșita determinare a valorii comisionului la plata căruia a fost obligată chemata în garanție SC C. SA, nu au fost primite, întrucât nefiind determinată prin lege această operațiune, prima instanță s-a raportat la valoarea comisionului de 1% încasat la vânzarea imobilului. Nu au fost primite nici criticile chematei în garanție, întrucât atâta timp cât instanța a stabilit că acțiunea în pretenții este întemeiată, iar reclamanții au dreptul la restituirea prețului actualizat al imobilului, este necesară și restituirea comisionului de 1% reținut de către mandatarul SC C. SA, care a intermediat vânzarea-cumpărarea imobilului în litigiu, plată ce urmează a se face către Ministerul Finanțelor Publice.

Împotriva sus-menționatei hotărâri, au declarat recurs reclamanții și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o pentru nelegalitate, ambele invocând motivele de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea recursului lor, reclamanții au susținut că hotărârea Curții de Apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cât privește soluția dată capătului de cerere privind obligarea vânzătorului la plata diferenței dintre contravaloarea imobilului la data de 26 septembrie 1996, data achiziționării și valoarea actuală a acestuia. În acest sens, invocând dispozițiile art. 1337–1352 C. civ. și jurisprudența în materie, au susținut îndeplinirea cerințelor legale pentru atragerea răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului, întrucât există tulburarea pretinsă de lege, iar ei nu au cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului, sarcina probei contrară revenind vânzătorului.

Toate diligențele depuse cu privire la situația juridică a imobilului înainte de a formula cerere de cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, au primit răspuns în sensul inexistenței vreunei cereri de retrocedare. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că deposedarea cumpărătorului, indiferent de circumstanțe, pentru a ceda proprietatea către fostul proprietar, este de natură a crea prejudicii disproporționate în încercarea de a diminua vechile prejudicii. Aceeași instanță a considerat că rambursarea prețului de cumpărare indexat în baza Legii nr. 10/2001 nu l-ar putea despăgubi pe cumpărător, întrucât nu reflectă valoarea de piață a bunului (Pincova și Pinc, Velikovi și alții împotriva Bulgariei).

Pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a criticat hotărârea sub aspectul greșitei respingeri a excepției prescripției dreptului material la acțiune, pe care au înțeles să o reitereze și prin declarația de recurs. Au susținut că în raport de momentul constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare, decizia nr. 721 din 27 martie 2005 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, în raport de care pretind că s-a născut dreptul la acțiune în restituirea prețului vânzării, declararea acțiunii la data înregistrării sale, se plasează în afara terenului prevăzut de dispozițiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, motiv pentru care soluția ce se impune este de respingere a acțiunii ca fiind prescrisă.

Greșit a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerul Finanțelor Publice, întrucât potrivit principiului relativității efectelor contractului, precum și față de dispozițiile art. 1337, 1341 C. civ., răspunderea pentru evicțiune (totală sau parțială) revine vânzătorului, iar nu unui terț față de raportul juridic contractual. Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natură să-i confere calitatea procesuală pasivă în cauza dedusă judecății, întrucât tulburarea reclamanților în exercițiul unui drept este consecința faptei unui terț, situație denatură a atrage/angaja răspunderea vânzătorului, Primăria Municipiului București, și nicidecum în sarcina sa, lipsită de orice culpă în nașterea prezentului raport juridic litigios.

Recursurile nu sunt fondate. Nu poate fi primită critica vizând temeiul juridic al răspunderii pentru evicțiune, invocată în recursurile ambelor părți. Reclamanții înșiși au indicat în cererea dedusă judecății, drept temei al pretențiilor lor, pe de o parte, dreptul comun (art. 1337 și urm. C. civ.), iar pe de altă parte, dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. În acest context, instanțele fondului au avut de verificat, urmare a invocării în același timp a unor norme de drept comun și a uneia cu caracter special, în aplicarea regulii specialia generalibus derogant, legea aplicabilă raportului juridic litigios, reținând corect incidența legii speciale. Se reține astfel că evicțiunea s-a datorat desființării unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, aspect ce constituie situația premisă pentru a atrage incidența normelor speciale cuprinse în corpul Legii nr. 10/2001 în privința despăgubirii chiriașilor-cumpărători.

Or, în acest sens, prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 (în actuala numerotare) dispune că „cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (…)”. Aceasta este tocmai situația în speță și în care se află recurenții-reclamanți, al căror contract de vânzare-cumpărare (din 26 septembrie 1996) a fost desființat prin hotărâre irevocabilă (decizia civilă nr. 721/A din 27 martie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 2075 din 17 noiembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă).

Susținerea recurenților în sensul că obligația de garanție a vânzătorului există, independent de propria lor conduită, și că ar presupune exclusiv răspunderea vânzătorului, care în procesul intentat de proprietarii bunului, nu a reușit să demonstreze valabilitatea titlului prin care imobilul a fost preluat de la proprietarii săi, nu-și găsește corespondent în datele factuale ale cauzei. Aceasta pentru că situația rezultată din dosar este, opus celor afirmate în recursul reclamanților, aceea reținută de instanțele fondului, care analizând cauza inclusiv prin raportare la normele dreptului comun, au reținut neîndeplinirea uneia dintre condițiile expres stipulate de dispozițiile art. 1337 C. civ., constând în necunoașterea cauzei evicțiunii.

Pentru a atrage incidența instituției reglementate de dispozițiile art. 1337–1351 C. civ., legea pretinde, prin raportare la condiția enunțată, buna-credință a subdobânditorului la momentul încheierii convenției și care vizează îndeplinirea tuturor condițiilor pretinse de lege pentru a putea contracta (în condițiile expres stipulate de această lege – Legea nr. 112/1995). Dacă acesta (s.n. cumpărătorul) a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul devenind aleatoriu (art. 1340 C. civ.). Or, în speță, cu evidență nu poate fi reținută ca îndeplinită cerința necunoașterii cauzei evicțiunii, atâta timp cât reclamanții nu îndeplineau condițiile legale (art. 9 din Legea nr. 112/1995) pentru a putea dobândi în mod valabil bunul, obiect al vânzării, chestiune stabilită irevocabil prin hotărâre judecătorească.

Fiind stabilită irevocabil reaua-credință a reclamanților la încheierea convenției, chestiune asupra căreia instanța nu mai poate reveni, reclamanții nu pot invoca în prezentul litigiu eventuala atitudine culpabilă a vânzătorului și care, în concepția lor, ar atrage, prin intervenția sa exclusivă mecanismul garanției pentru evicțiune, atâta timp cât, așa cum s-a arătat mai sus, normele legale evocate de aceeași reclamanți, impun în sarcina lor condiția enunțată, neîndeplinită în cauză. Din acest punct de vedere hotărârea judecătorească pronunțată în litigiul anterior, chiar dacă nu are efectele specifice autorității de lucru judecat (nefiind întrunite cerințele art. 1201 C. civ.), se impune în ceea ce privește chestiunile de drept dezlegate privind situația particulară a vânzărilor nevalabil făcute în temeiul Legii nr. 112/1995.

Prin urmare, legal nu a fost reținută atragerea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, cu toate consecințele sub aspectul întinderii sale, perspectivă în raport cu care criticile reclamanților sub acest aspect nu sunt fondate. Dimpotrivă, textul legal reținut a fi incident speței, încorporat în dispozițiile legii speciale, Legea nr. 10/2001 face referire la contracte încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fără să distingă în funcție de cauzele eludării dispozițiilor legale.

Interpretarea solicitată de recurenți, în sensul că pentru aceeași materie, a răspunderii pentru evicțiune, să fie aplicabil un temei juridic mixt, respectiv aplicarea normelor dreptului comun atunci când solicită sporul de valoare al imobilului pe temeiul art. 1344 C. civ., respectiv prețul actualizat pe temeiul art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu este admisibilă, atât pentru considerentele expuse anterior, decurgând din principiile de interpretare și aplicare a normelor de drept, dar și pentru că ar însemna aplicarea la cazul dat, specific dreptului privat, a unei instituții este specifică dreptului public.

Prin urmare, sub aspectul calificării juridice a pretențiilor reclamanților deduse judecății, dar și în raport de neîndeplinirea cerințelor dreptului comun cât privește temeinicia pretențiilor solicitate în baza acestuia și acestea analizate de instanțe, rezultă că cele două instanțe au procedat corect, ceea ce face ca hotărârea atacată, criticată din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., să fie la adăpost de aceste critici. Nu poate fi primită aceeași critică susținută și pe jurisprudența convențională cu referire la cauzele pretins relevante în materie, justificat, pe de o parte de diferența factuală între pricina de față și cele invocate, dar și pentru că existența unui drept nu poate fi recunoscută în condițiile încălcării normelor ce guvernează nașterea și existența sa, aspect irevocabil tranșat jurisdicțional și de care evident nu se poate face abstracție.

Cât privește criticile invocate în recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice centrate pe lipsa calității sale procesuale pasive, prin raportare la dispozițiile art. 1337 și 1341 C. civ., pe motiv că răspunderea pentru evicțiune se angajează în sarcina vânzătorului, care în speță, ar fi Primăria Municipiului București, și nu recurentul, terț față de convenția părților, se reține că legal, în aplicarea normei art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, instanțele fondului au reținut răspunderea sa. Astfel, dispozițiile legale enunțate statuează că „restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice”.

Prin urmare, legea specială stabilește în sarcina recurentului obligația de plată a prețului plătit de chiriașii cumpărători cu ocazia încheierii actului de transmisiune având ca obiect categoria specială de bunuri prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995, tocmai în considerarea modalității de reglementare a acestor convenții, dar și a destinației sumelor de bani reprezentând prețul vânzării, ce se constituie într-un fond special aflat la dispoziția entității indicate de text, respectiv a recurentului.

Nu sunt fondate nici criticile privind greșita respingere a excepției prescripției dreptului material la acțiune, întrucât acceptând că termenul de exercitare a acestei acțiuni este cel general, de trei ani, promovarea cererii deduse judecății, la data de 16 septembrie 2008 prin raportare la data pronunțării hotărârii prin care s-a desființat titlul (decizia nr. 721 din 27 martie 2006 și nu cum eronat susține recurenta din 27 martie 2005) face să plaseze pretenția reclamanților în interiorul termenului legal de exercitare/valorificare a acesteia, reglementat de dispozițiile art. 3 din Decretul-Lege nr. 165/1958 privind prescripția extinctivă, cum corect au reținut instanțele fondului. Față de cele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. recursurile deduse judecății urmează să fie respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții B.C. și B.M.E. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva deciziei nr. 333A din 12 mai 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 mai 2011.