ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7328/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 979 din 8 iunie 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă s-a admis în parte cererea precizată și completată, formulată de către reclamanții B.A. și B.M.D. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București reprezentat prin Primarul general, SC AVL B. SA și Ministerul Finanțelor Publice. S-a dispus obligarea pârâtului Municipiului București la plata sumei de 429.857,3 RON reprezentând diferența dintre prețul achitat și valoarea de piață a imobilului. S-au respins celelalte pretenții deduse judecății. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Municipiul București criticând-o sub următoarele aspecte: Nu are calitate procesuală pasivă în cauză, întrucât, date fiind dispozițiile Legii nr. 112/1995 și H.G.

nr. 20/1996, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate din vânzarea locuințelor în temeiul legii menționate este Ministerul Finanțelor Publice. În acest sens trebuie avute în vedere prevederile art. 13 din Legea nr. 112/1995 și art. 39 din H.G. nr. 20/1996. Obligația de garanție pentru evicțiune operează dacă sunt îndeplinite mai multe condiții, printre care și cea potrivit cu care cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, cerință care nu este respectată în speță. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, imobilul era în proprietatea statului. Toate condițiile necesare încheierii contractului fiind respectate, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior.

Mai mult, cauza evicțiunii a fost cunoscută de cumpărător, acesta cunoscând posibilitatea revendicării bunului cumpărat de către foștii proprietari și asumându-și riscul cumpărării în aceste condiții. Obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de circulație a imobilului, cu atât mai mult în situația unuia care a făcut obiectul Legii nr. 112/1995. A mai susținut că, aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de piață liberă, astfel încât obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de calitate sau la regimul stabilit prin măsuri speciale.

Apelantul-pârât a mai arătat că, un alt argument îl constituie faptul că acest contract nu prevede nicio clauză referitoare la obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului, contractul cuprinzând clauza cu privire la drepturile și obligațiile părților care se completează cu cele ce decurg din Legea nr. 112/1995. Prin Decizia civilă nr. 37/A din 25 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, a fost admis apelul declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul general, împotriva Sentinței civile nr. 979 din 8 iunie 2010 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, pe care a schimbat-o în tot în sensul că a respins ca neîntemeiată acțiunea completată formulată de reclamanții B.A.

și B.M.D. Pentru a hotărî astfel, curtea de apel a reținut următoarele considerente: Intimații-reclamanți și-au întemeiat cererea de chemare în judecată, inițial, pe dispozițiile art. 998 - 999 și art. 1337 și urm. C. civ. și pe art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Ulterior, prin cerere completatoare, au mai indicat un temei juridic, respectiv dispozițiile art. *50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009. Prima instanță a apreciat că sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 1336, 1337 și 1344 C. civ. pentru angajarea răspunderii vânzătorului în caz de evicțiune totală și a admis acțiunea în parte, soluție pe care instanța de apel a considerat-o ca nelegală și netemeinică, în cauză nefiind incidente dispozițiile art. 998 - 999 C. civ., privind răspunderea civilă delictuală.

Întrucât intimații-reclamanți au dobândit imobilul din litigiu în temeiul unui contract, în cauză sunt aplicabile dispozițiile ce reglementează răspunderea civilă contractuală. A mai reținut curtea de apel că, în cauză nu sunt întrunite nici condițiile prevăzute de art. 1336 și urm. C. civ., privind răspunderea vânzătorului unui bun pentru evicțiune, deoarece intimații-reclamanți au cunoscut faptul că imobilul a fost naționalizat, așa cum rezultă din considerentele Sentinței civile nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 București. Că, în aceeași hotărâre s-a reținut faptul că deși „dispoziția publică născută în jurul legalității naționalizării și a legitimității deținerii imobilului de către stat, erau apte să le creeze un puternic dubiu cu privire la titlul vânzătorului” totuși intimații-reclamanți „au cumpărat imobilul înainte de soluționarea cererilor proprietarilor” de restituire în natură formulate în temeiul Legii nr. 112/1995.

Așa fiind, curtea de apel a reținut că, intimații-reclamanți în calitate de cumpărători, fie au avut posibilitatea reală de a cunoaște cauza evicțiunii anterior încheierii contractului, fie chiar au cunoscut efectiv împrejurarea, că pot fi evinși, cumpărând bunul pe riscul lor, situație în care vânzătorul imobilului nu poate răspunde pentru evicțiune. Intimații-reclamanți nu se pot prevala de un bun în sensul art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Libertăților Cetățenilor, astfel cum această noțiune a fost definită în mod constant în practica CEDO, întrucât aceștia nu mai dispun în prezent de vreun titlu valabil în legătură cu imobilul pe care l-au cumpărat.

Contractul de vânzare-cumpărare prin care au dobândit imobilul și pe care, eventual, îl puteau invoca în justificarea tezei că au un „bun” sau măcar o „speranță legitimă” a fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă. A mai reținut curtea că nu sunt întrunite nici cerințele art. *50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, text la care se face trimitere prin cererea completatoare, întrucât actul de vânzare-cumpărare privind imobilul din litigiu nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Împotriva acestei din urmă hotărâri au declarat recurs reclamanții B.A. și B.M.D. invocând cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia au susținut următoarele critici de nelegalitate: Răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, așa cum este reținută în practica judecătorească și în doctrină, nu este înlăturată, de lege lata, prin simpla existență a constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare.

De altfel, în art. 1340, art. 1346 din vechiul C. civ., se stipulează expres faptul că, vânzătorul îl garantează pe cumpărător pentru evicțiune în cazul în care el, vânzătorul, este de rea-credință. Existența unei cauze de nulitate absolută a unei convenții ce privește transferul unei proprietăți nu presupune explicit existența relei credințe din partea ambelor părți. Cât privește reaua lor credință, se impunea ca aceasta să fie probată în fața instanței de fond sau măcar invocată de către pârâți pe parcursul judecății. În consecință, recurenții-reclamanți au susținut că hotărârea atacată este nelegală, deoarece au fost încălcate dispozițiile Codului civil referitoare la răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, cât și normele speciale în materie, art. *50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

Față de cele expuse, recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii pronunțate în apel, respingerea apelului și menținerea sentinței primei instanțe ca legală și temeinică. Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare: Problema de drept ce se solicită a fi analizată, este cea legată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1118 din 21 ianuarie 1997 cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, de care depinde aplicarea unuia sau altuia dintre cele două articole, respectiv art. 50 alin. (2) și art. *50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată și modificată prin Legea nr. 1/2009.

Așa cum corect a reținut și instanța de apel, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1028 din 21 ianuarie 1997 încheiat între Primăria municipiului București prin SC R. SA în calitate de vânzător și reclamanții din prezenta cauză a fost anulat prin Sentința civilă nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 București, rămasă irevocabilă. Odată stabilit că imobilul din litigiu nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, este evident că înstrăinarea către chiriași în baza acestui act normativ s-a făcut cu eludarea legii în sensul dat de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care face referire la cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Art. *50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, modificată prin Legea nr. 1/2009 prevede că, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Dispozițiile celor două texte sunt clare și nesusceptibile de interpretare, astfel încât critica reclamanților sub acest aspect este nefondată. Nefondată este și critica recurenților vizând răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, nefiind îndeplinite cerințele art. 1336 și urm. C. civ.

Printre aceste condiții, se numără și aceea a recunoașterii cauzei evicțiunii de către cumpărător, ce se desprinde din conținutul art. 1340 C. civ., potrivit căreia „stipulația prin care vânzătorul se descarcă de răspundere pentru evicțiune, nu îl scutește de a restitui prețul în caz de evicțiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la facerea vânzării, pericolul evicțiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie”. Or, această cerință nu este îndeplinită, întrucât din considerentele Sentinței civile nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 București, intrate în puterea lucrului judecat, rezultă că reclamanții au dat dovadă de rea credință, cunoscând că imobilul a fost naționalizat, cumpărându-l înainte de soluționarea cererilor proprietarilor de restituire în natură formulate în temeiul Legii nr. 112/1995.

Așa fiind, recurenții-reclamanți cumpărând imobilul din litigiu, au cunoscut împrejurarea că pot fi evinși, și au cumpărat bunul pe riscul lor, situație în care vânzătorul imobilului nu mai poate răspunde pentru evicțiune. În consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul formulat de reclamanții B.A. și B.M.D. va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge recursul declarat de reclamanții B.A. și B.M.D. împotriva Deciziei civile nr. 37A din 25 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 octombrie 2011.