ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7328/2011

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 979 din 8 iunie

2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă s-a admis în

parte cererea precizată și completată, formulată de către reclamanții B.A. și

B.M.D. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București reprezentat prin

Primarul general, SC AVL B. SA și Ministerul Finanțelor Publice.

S-a dispus obligarea

pârâtului Municipiului București la plata sumei de 429.857,3 RON reprezentând

diferența dintre prețul achitat și valoarea de piață a imobilului.

S-au respins

celelalte pretenții deduse judecății.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel pârâtul Municipiul București criticând-o sub

următoarele aspecte:

Nu are calitate

procesuală pasivă în cauză, întrucât, date fiind dispozițiile Legii nr.

112/1995 și H.G. nr. 20/1996, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate

din vânzarea locuințelor în temeiul legii menționate este Ministerul Finanțelor

Publice.

În acest sens trebuie

avute în vedere prevederile art. 13 din Legea nr. 112/1995 și art. 39 din H.G.

nr. 20/1996.

Obligația de garanție

pentru evicțiune operează dacă sunt îndeplinite mai multe condiții, printre

care și cea potrivit cu care cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară

vânzării, cerință care nu este respectată în speță.

La momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, imobilul era în proprietatea

statului.

Toate condițiile

necesare încheierii contractului fiind respectate, nevalabilitatea titlului

statului fiind constatată ulterior.

Mai mult, cauza

evicțiunii a fost cunoscută de cumpărător, acesta cunoscând posibilitatea

revendicării bunului cumpărat de către foștii proprietari și asumându-și riscul

cumpărării în aceste condiții.

Obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de circulație a

imobilului, cu atât mai mult în situația unuia care a făcut obiectul Legii nr.

112/1995.

A mai susținut că,

aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la

prețul de piață liberă, astfel încât obligația de garanție nu poate funcționa

prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de

calitate sau la regimul stabilit prin măsuri speciale.

Apelantul-pârât a mai

arătat că, un alt argument îl constituie faptul că acest contract nu prevede

nicio clauză referitoare la obligația de garanție pentru evicțiune a

vânzătorului, contractul cuprinzând clauza cu privire la drepturile și

obligațiile părților care se completează cu cele ce decurg din Legea nr.

112/1995.

Prin Decizia civilă

nr. 37/A din 25 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a

VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, a

fost admis apelul declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul

general, împotriva Sentinței civile nr. 979 din 8 iunie 2010 a Tribunalului

București, secția a III-a civilă, pe care a schimbat-o în tot în sensul că a

respins ca neîntemeiată acțiunea completată formulată de reclamanții B.A. și

B.M.D.

Pentru a hotărî

astfel, curtea de apel a reținut următoarele considerente:

Intimații-reclamanți

și-au întemeiat cererea de chemare în judecată, inițial, pe dispozițiile art.

998 - 999 și art. 1337 și urm. C. civ. și pe art. 1 din Protocolul nr. 1

Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Ulterior, prin cerere

completatoare, au mai indicat un temei juridic, respectiv dispozițiile art. *50

1

din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

Prima instanță a

apreciat că sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 1336, 1337 și 1344 C.

civ. pentru angajarea răspunderii vânzătorului în caz de evicțiune totală și a

admis acțiunea în parte, soluție pe care instanța de apel a considerat-o ca

nelegală și netemeinică, în cauză nefiind incidente dispozițiile art. 998 - 999

C. civ., privind răspunderea civilă delictuală.

Întrucât

intimații-reclamanți au dobândit imobilul din litigiu în temeiul unui contract,

în cauză sunt aplicabile dispozițiile ce reglementează răspunderea civilă

contractuală.

A mai reținut curtea

de apel că, în cauză nu sunt întrunite nici condițiile prevăzute de art. 1336

și urm. C. civ., privind răspunderea vânzătorului unui bun pentru evicțiune,

deoarece intimații-reclamanți au cunoscut faptul că imobilul a fost

naționalizat, așa cum rezultă din considerentele Sentinței civile nr. 1954 din

2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 București.

Că, în aceeași

hotărâre s-a reținut faptul că deși „dispoziția publică născută în jurul

legalității naționalizării și a legitimității deținerii imobilului de către

stat, erau apte să le creeze un puternic dubiu cu privire la titlul

vânzătorului” totuși intimații-reclamanți „au cumpărat imobilul înainte de

soluționarea cererilor proprietarilor” de restituire în natură formulate în

temeiul Legii nr. 112/1995.

Așa fiind, curtea de

apel a reținut că, intimații-reclamanți în calitate de cumpărători, fie au avut

posibilitatea reală de a cunoaște cauza evicțiunii anterior încheierii

contractului, fie chiar au cunoscut efectiv împrejurarea, că pot fi evinși,

cumpărând bunul pe riscul lor, situație în care vânzătorul imobilului nu poate

răspunde pentru evicțiune.

Intimații-reclamanți

nu se pot prevala de un bun în sensul art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la

Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Libertăților Cetățenilor, astfel

cum această noțiune a fost definită în mod constant în practica CEDO, întrucât

aceștia nu mai dispun în prezent de vreun titlu valabil în legătură cu imobilul

pe care l-au cumpărat.

Contractul de

vânzare-cumpărare prin care au dobândit imobilul și pe care, eventual, îl

puteau invoca în justificarea tezei că au un „bun” sau măcar o „speranță

legitimă” a fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

A mai reținut curtea

că nu sunt întrunite nici cerințele art. *50

1

alin. (1) din Legea

nr. 10/2001, text la care se face trimitere prin cererea completatoare,

întrucât actul de vânzare-cumpărare privind imobilul din litigiu nu a fost

încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Împotriva acestei din

urmă hotărâri au declarat recurs reclamanții B.A. și B.M.D. invocând cazul de

modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia au

susținut următoarele critici de nelegalitate:

Răspunderea pentru

evicțiune a vânzătorului, așa cum este reținută în practica judecătorească și

în doctrină, nu este înlăturată, de lege lata, prin simpla existență a

constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare.

De altfel, în art.

1340, art. 1346 din vechiul C. civ., se stipulează expres faptul că, vânzătorul

îl garantează pe cumpărător pentru evicțiune în cazul în care el, vânzătorul,

este de rea-credință.

Existența unei cauze

de nulitate absolută a unei convenții ce privește transferul unei proprietăți

nu presupune explicit existența relei credințe din partea ambelor părți.

Cât privește reaua

lor credință, se impunea ca aceasta să fie probată în fața instanței de fond

sau măcar invocată de către pârâți pe parcursul judecății.

În consecință,

recurenții-reclamanți au susținut că hotărârea atacată este nelegală, deoarece

au fost încălcate dispozițiile Codului civil referitoare la răspunderea pentru

evicțiune a vânzătorului, cât și normele speciale în materie, art. *50

1

din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

Față de cele expuse, recurenții au solicitat

admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii pronunțate în apel,

respingerea apelului și menținerea sentinței primei instanțe ca legală și

temeinică.

Examinând decizia

atacată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în motivul

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul

declarat în cauză este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în

continuare:

Problema de drept ce

se solicită a fi analizată, este cea legată de încheierea contractului de

vânzare-cumpărare nr. 1118 din 21 ianuarie 1997 cu respectarea sau eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, de care depinde aplicarea unuia sau altuia

dintre cele două articole, respectiv art. 50 alin. (2) și art. *50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată și modificată prin Legea nr. 1/2009.

Așa cum corect a

reținut și instanța de apel, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1028 din 21

ianuarie 1997 încheiat între Primăria municipiului București prin SC R. SA în

calitate de vânzător și reclamanții din prezenta cauză a fost anulat prin

Sentința civilă nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4

București, rămasă irevocabilă.

Odată stabilit că

imobilul din litigiu nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, este evident că

înstrăinarea către chiriași în baza acestui act normativ s-a făcut cu eludarea

legii în sensul dat de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care face

referire la cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului

actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare,

încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile.

Art. *50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată, modificată prin Legea nr. 1/2009 prevede

că, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Dispozițiile celor

două texte sunt clare și nesusceptibile de interpretare, astfel încât critica

reclamanților sub acest aspect este nefondată.

Nefondată este și

critica recurenților vizând răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului,

nefiind îndeplinite cerințele art. 1336 și urm. C. civ.

Printre aceste

condiții, se numără și aceea a recunoașterii cauzei evicțiunii de către cumpărător,

ce se desprinde din conținutul art. 1340 C. civ., potrivit căreia „stipulația

prin care vânzătorul se descarcă de răspundere pentru evicțiune, nu îl scutește

de a restitui prețul în caz de evicțiune, afară numai dacă cumpărătorul a

cunoscut, la facerea vânzării, pericolul evicțiunii, sau dacă a cumpărat pe

răspunderea sa proprie”.

Or, această cerință

nu este îndeplinită, întrucât din considerentele Sentinței civile nr. 1954 din

2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 București, intrate în puterea

lucrului judecat, rezultă că reclamanții au dat dovadă de rea credință,

cunoscând că imobilul a fost naționalizat, cumpărându-l înainte de soluționarea

cererilor proprietarilor de restituire în natură formulate în temeiul Legii nr.

112/1995.

Așa fiind,

recurenții-reclamanți cumpărând imobilul din litigiu, au cunoscut împrejurarea

că pot fi evinși, și au cumpărat bunul pe riscul lor, situație în care

vânzătorul imobilului nu mai poate răspunde pentru evicțiune.

În consecință, în

temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul formulat de reclamanții B.A.

și B.M.D. va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge recursul

declarat de reclamanții B.A. și B.M.D. împotriva Deciziei civile nr. 37A din 25

noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru

cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 20 octombrie 2011.