ŠOJAT v. CROATIA

Publicat la 30 septembrie 2024 SECȚIUNE Cererea nr. 31882/23 Ivan ŠOJAT împotriva Croației depusă la 8 august 2023 a comunicat la 11 septembrie 2024 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la anularea titlului de proprietate din motive care nu sunt imputabile reclamantului. În special, în 1998 reclamantul a cumpărat o parcelă de teren de la o persoană care a fost înregistrată ca proprietarul său în registrul terenurilor.

Sistemul juridic al fostei Republici Socialiste Federale Iugoslave a distins între două tipuri de proprietate: proprietatea privată și proprietatea socială (društveno vlasništvo ). Proprietarul proprietății în proprietatea socială nu a fost definit, dar persoanele fizice și entitățile juridice au avut anumite drepturi de quasi proprietate asupra acestor proprietăți, cum ar fi dreptul de a-l utiliza ( pravo korištenja ). Prin intrarea în vigoare a Legii de proprietate din 1996 la 1 ianuarie 1997 drepturile de utilizare a proprietății imobile sociale erau ex lege transformat în proprietate privată, fosti deținători de astfel de drepturi devenind astfel proprietarii de astfel de proprietăți. În ceea ce privește terenurile achiziționate de solicitant, în 1988 doi deținători ai dreptului de utilizare asupra terenurilor respective au transferat acest drept către autoritățile locale în schimbul unei compensații.

În 1996 autoritățile locale au încercat să înregistreze dreptul de utilizare în registrul terenurilor, dar cererea lor a fost pierdută de către instanța relevantă de înregistrare a terenurilor. Dreptul de utilizare a terenurilor în cauză a rămas astfel înregistrat în registrul terenurilor în numele foștilor deținători ai săi care au folosit această situație pentru a transforma acest drept în dreptul de proprietate atunci când a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1997, și pentru a se înregistra în calitate de proprietari ai terenurilor. În 1997 aceste două persoane au vândut terenul în cauză persoanei de la care reclamantul l-a cumpărat în 1998. Aceste transferuri de proprietate au fost înregistrate în mod corespunzător în registrul terenurilor.

În 2012 autoritățile locale au introdus o acțiune civilă împotriva reclamantului care urmărește să fie declarate proprietarii terenului în cauză. Acestea au susținut că, la intrarea în vigoare a Legii privind proprietățile din 1996 la 1 ianuarie 1997, acestea au fost titularii dreptului de a utiliza acest teren și au devenit astfel proprietarul său prin aplicarea legii. Chiar dacă persoana de la care reclamantul a cumpărat terenul a fost înregistrată în registrul de terenuri ca proprietar, reclamantul nu se poate baza pe aceste informații atunci când achiziționează terenul. Acest lucru s-a întâmplat deoarece, la momentul în care principiul încrederii în informațiile din registrul terestrelor nu se aplicase la bunuri imobile care au fost în proprietatea socială la 1 ianuarie 1997, reclamantul a susținut că autoritățile locale au avut suficient timp pentru a înregistra drepturile lor în registrul terestrelor, dar nu au fost suficient de diligente.

Deși instanța internă a susținut că acordul de vânzare-cumpărare prin care reclamantul a achiziționat terenurile de la proprietarul înregistrat era valabil, acestea au decis în cele din urmă în favoarea autorităților locale constatând că nu ar fi putut să se bazeze pe principiul încrederii în ceea ce privește informațiile din registrul terenurilor. 1 la Convenția că el a fost privat de proprietatea sa de 14 ani după ce a cumpărat-o doar pentru că autoritățile locale nu au fost suficient de diligente în înregistrarea proprietății lor în registrul terenurilor. Întrebări către PARTE A fost privat reclamantul de bunuri sale în conformitate cu cerințele articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție?

Mai exact, tribunalele interne în circumstanțele particulare ale cazului reclamant au echilibrat echilibrul necesar între interesele generale ale comunității și protecția drepturilor sale de proprietate (a se vedea Gashi v. Croația , nr. 32457/05 , §§ 27-43, 13 decembrie 2007; Gladysheva v. Rusia , nr. 7097/10, §§ 64-83, 6 decembrie 2011; Seregin și alții v. Rusia , nr. 31686/16 și altele 4, §§ 89-111, 16 martie 2021; Gavrilova și alții c. Rusia , nr. 2625/17, § 69-87, 16 martie 2021; și Semenov c. Rusia , nr. 17254/15 , §§ 53-72, 16 martie 2021)?

Published on 30 September 2024

SECOND SECTION

Application no. 31882/23 Ivan ŠOJAT against Croatia lodged on 8 August 2023 communicated on 11 September 2024

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns the annulment of a property title on grounds not imputable to the applicant. In particular, in 1998 the applicant bought a plot of land from a person who was recorded as its owner in the land register. The legal system of the former Socialist Federal Republic of Yugoslavia distinguished between two types of ownership: private ownership and social ownership ( društveno vlasništvo ). The owner of property in social ownership was not defined but individuals and legal entities had certain quasi-ownership rights over such property, such as the right to use it ( pravo korištenja ). By the entry into force of the 1996 Property Act on 1 January 1997 the rights to use socially owned immovable property were ex lege converted into private ownership, former holders of such rights thus becoming the owners of such property.

As regards the land bought by the applicant, in 1988 two holders of the right to use over that land transferred that right to the local authorities in exchange for a compensation. In 1996 the local authorities attempted to record their right to use in the land register, but their application was misplaced by the relevant land registry court. The right to use over the land at issue thus remained recorded in the land register in the name of its former holders which used that situation to convert that right into the right of ownership when the 1996 Property Act entered into force on 1 January 1997, and to record themselves as the owners of the land. In 1997 these two individuals sold the land in question to the person from whom the applicant bought it in 1998. These transfers of ownership were duly recorded in the land register.

In 2012 the local authorities brought a civil action against the applicant seeking to be declared the owners of the land in question. They argued that, when the 1996 Property Act had entered into force on 1 January 1997, they had been the holders of the right to use over that land and had thus become its owners by the operation of law. Even though the person from whom the applicant had bought the land had been recorded in the land register as its owner, the applicant could not rely on that information when buying the land. That was so because at the time the principle of trust to the information in the land register had not applied to immovable property which had been in social ownership on 1 January 1997. The applicant argued that the local authorities had had enough time to record their rights in the land register but had not been sufficiently diligent.

Even though the domestic courts held that the sale-purchase agreement whereby the applicant bought the land from the registered owner was valid, they nevertheless eventually ruled in favour of the local authorities finding that he could not have relied on the principle of trust regarding the information in the land register. Before the Court the applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that he was deprived of his property fourteen years after he had bought it just because the local authorities had not been sufficiently diligent in recording their ownership in the land register.

QUESTIONS TO THE PARTIES

Has the applicant been deprived of his possessions in accordance with the requirements of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention? More specifically, did the domestic courts in the particular circumstances of the applicant’s case strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of his property rights (see Gashi v. Croatia , no. 32457/05, §§ 27-43, 13 December 2007; Gladysheva v. Russia , no. 7097/10, §§ 64-83, 6 December 2011; Seregin and Others v. Russia , nos. 31686/16 and 4 others, §§ 89-111, 16 March 2021; Gavrilova and Others v. Russia , no. 2625/17, §§ 69-87, 16 March 2021; and Semenov v. Russia , no. 17254/15, §§ 53-72, 16 March 2021)?