KASTORNOVA c. RUSSIE et 2 autres affaires

Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de reclamanți, pot fi rezumate după cum urmează. 1. Cererile nr. 1153/14 și 2680/14 a) Geneza cauzei

Prima reclamantă (cererea nr. 1153/14) și a doua reclamantă (cererea nr. 2680/14) sunt proprietarele unor case individuale situate în orașul Cehov (regiunea Moscova). Al treilea reclamant (cererea nr. 2680/14) este soțul celei de-a doua reclamante.

Din 1963, un gazoduct este în funcțiune în apropierea orașului.

În 1994 și, respectiv, 1999, administrația orașului Cehov a atribuit dnei Z. și dlui K., o rudă a primei reclamante, două parcele în scopul construirii de case individuale. În 2003, administrația le-a eliberat autorizații de construcție.

În 2007, dl K. a donat parcela sa primei reclamante care, în același an, a înscris dreptul său de proprietate în registrul unificat al drepturilor imobiliare (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

În 2004 și, respectiv, 2009, dna Z. și dl K. au construit case pe parcelele menționate.

În 2004, dna Z. a vândut parcela și casa sa celei de-a doua reclamante, care s-a instalat acolo cu al treilea reclamant. În același an, aceasta a înscris dreptul său de proprietate în registrul unificat al drepturilor imobiliare.

În 2012, prima reclamantă a înscris dreptul său de proprietate asupra casei sale.

Reiese din dosar că a doua reclamantă a construit încă o casă pe parcela sa și că în 2012, a înscris, de asemenea, dreptul său de proprietate. b) Procedura de declarare a caselor ca fiind construcții ilegale

În 2012, societatea „Gazprom transgaz Moskva” („Gazprom”), exploatatoarea gazoductului, considerând că ele caselor reclamanților se situau prea aproape de gazoduct, i-a acționat pe reclamanți în justiție. Aceasta a cerut demolarea caselor ca fiind construcții ilegale. A doua reclamantă și al treilea reclamant au făcut o cerere reconvențională de deplasare a gazoductului.

În cadrul procesului, reclamanții susțineau că cerințele de respectare a distanțelor minime între gazoducte și imobile nu se aplicau în orașe, unde instalarea de gazoducte era oricum interzisă. Reclamanții și administrația municipală, intervenind ca terță parte, susțineau că, potrivit registrului drepturilor imobiliare, parcelele nu fuseseră niciodată grevate.

La 19 martie 2013, tribunalul orașului Cehov din regiunea Moscova a admis cererea Gazprom. Acesta a considerat că ele caselor reclamanților fuseseră construite fără a respecta distanțele minime între gazoducte și imobile (в зоне минимально допустимых расстояний), fără acordul exploatatorului și cu încălcarea normelor de siguranță și că, prin urmare, trebuiau declarate construcții ilegale. Tribunalul a considerat că Gazprom avertizase în mai multe rânduri autoritățile cu privire la existența gazoductului și că administrația municipală nu putea, prin urmare, să o ignore. De asemenea, a considerat că legea nu impunea proprietarilor sau exploatatorilor de gazoducte să înregistreze grevarea parcelelor situate în zonele protejate de-a lungul gazoductelor (в охранных зонах) și în zonele corespunzătoare distanțelor minime între gazoducte și imobile (в зонах минимально допустимых расстояний).

La 3 iulie 2013, curtea regională din Moscova a confirmat această hotărâre în apel.

La 17 septembrie 2013, aceasta a respins fără examinare recursul în casație al primei reclamante pentru lipsa de putere a reprezentantului său. La 20 septembrie 2013, aceasta a respins recursul în casație al celorlalți doi reclamanți. 2. Cererea nr. 31636/14 a) Geneza cauzei

În 1993, administrația orașului Celiabinsk (regiunea Celiabinsk) a dat un teren unei asociații cooperative de grădinărit.

Din anii 1950, două oleoducte sunt în funcțiune în apropierea cooperativei.

În 2006 și, respectiv, 2010, reclamantele au cumpărat de la membri ai cooperativei două cabane (садовые дома) și două parcele de teren. Potrivit titlurilor constitutive de proprietate, parcelele erau destinate grădinăritului (для ведения садоводства).

Reclamantele au privatizat terenurile și, în 2010 și, respectiv, 2011, au înscris drepturile lor de proprietate în registrul unificat al drepturilor imobiliare. În 2011, ele au înscris, de asemenea, drepturile lor de proprietate asupra cabanelor în registrul unificat al drepturilor imobiliare: prima conform unei proceduri declarative simplificate prevăzute pentru cabane (a se vedea partea „Dreptul intern relevant”), iar cea de-a doua pe baza contractului de vânzare imobiliară, deoarece vânzătoarea sa înregistrase deja proprietatea sa conform acestei proceduri simplificate.

În 2012 și, respectiv, 2013, societatea exploatatoare a oleoductelor a înregistrat în cadastrul de Stat zonele protejate de-a lungul acestor instalații și a înscris în registrul drepturilor imobiliare că terenul traversat de oleoducte era grevat. În plus, în 2012, societatea exploatatoare a instalat panouri care semnalează zonele protejate. b) Procedura de declarare a cabanelor ca fiind construcții ilegale

Considerând că cabanele se situau în zonele protejate în cauză, societatea le-a acționat pe reclamante în justiție și a cerut demolarea cabanelor ca fiind construcții ilegale.

La 28 mai 2013, tribunalul districtului Sovetskiy din Celiabinsk a admis această cerere pe motiv că cabanele fuseseră construite fără acordul societății exploatatoare într-o zonă protejată și fără a respecta distanțele minime între oleoducte și imobile. Acesta a considerat, de asemenea, că parcelele reclamantelor se aflau în afara terenului cooperativei și nu făceau parte din terenul obiect al donației din 1993. În cele din urmă, a hotărât că, deși zonele protejate au fost înregistrate doar în 2012, autoritățile municipale erau informate cu privire la existența lor încă din 1992.

La 22 octombrie 2013, curtea regională din Celiabinsk a confirmat hotărârea în apel. B. Dreptul intern relevant

Potrivit legii federale privind înregistrarea drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor imobiliare din 3 iulie 1997 nr. 122-FZ, înregistrarea drepturilor imobiliare este un act juridic de recunoaștere de către Stat a drepturilor imobiliare. Înregistrarea constituie singura dovadă admisibilă a creării, dobândirii, grevării și mutării unui drept imobiliar. Dreptul imobiliar înregistrat nu poate fi contestat decât în justiție (articolul 2 din lege).

Conform aceleiași legi, înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei case individuale de locuit se efectuează la prezentarea titlurilor constitutive ale dreptului asupra parcelei aferente. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui imobil ridicat pe un teren destinat grădinăritului se efectuează la prezentarea declarației privind imobilul (декларация об объекте недвижимого имущества) și a titlurilor constitutive ale dreptului asupra parcelei aferente (articolul 25.3 §§ 1 și 3, intrat în vigoare la 1 septembrie 2006).

Tot în termenii aceleiași legi, grevările (ограничения (обременения) прав) bunurilor imobile trebuie înscrise în registrul unificat al drepturilor imobiliare (articolul 4).

Conform codului funciar, proprietarii gazoductelor și oleoductelor subterane nu sunt obligați să înregistreze drepturile lor imobiliare asupra parcelelor de terenuri traversate de aceste instalații. Înregistrarea zonelor protejate de-a lungul instalațiilor grevează parcelele traversate (articolul 90 § 8, în vigoare de la 21 iulie 2011).

În termenii Regulamentului de construcție a gazoductelor și oleoductelor nr. 2.05.06-85 (СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы»), distanțele între, pe de o parte, axul gazoductelor și oleoductelor și, pe de altă parte, locuințele și alte imobile, sunt stabilite în funcție de tipul, diametrul instalației și necesitatea protecției sale. Distanțele minime sunt definite în anexa 4 la Regulament.

Regulile privind protecția gazoductelor și oleoductelor (Правила охраны магистральных трубопроводов, утвержденные Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 1992 г. N 9) impun stabilirea zonelor protejate balizate de-a lungul gazoductelor și oleoductelor, destinate să evite deteriorarea acestora, unde orice activitate este interzisă, cu excepția celor, limitativ enumerate, permise cu acordul scris al exploatatorului (articolul 4.1 din Reguli).

Articolul 222 din codul civil, astfel cum era în vigoare la data faptelor, califica drept construcție ilegală orice imobil construit: a) pe un teren neatribuit în aceste scopuri prin lege; b) fără autorizație de construcție, sau c) cu încălcarea normelor de urbanism. Acesta preciza că persoana care a ridicat construcția ilegală nu obținea dreptul de proprietate asupra acesteia; aceasta nu avea dreptul de a dispune de ea, adică de a o vinde, de a o dona, de a o închiria sau de a încheia orice alt contract. Adăuga că o construcție ilegală trebuia demolată pe cheltuiala persoanei care o ridicase.

Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit. 1. Requêtes n os 1153/14 et 2680/14 a) La genèse de l’affaire

La première requérante (requête n o 1153/14) et la deuxième requérante (requête n o 2680/14) sont propriétaires de maisons individuelles situées dans la ville de Tchekhov (région de Moscou). Le troisième requérant (requête n o 2680/14) est le mari de la deuxième requérante.

Depuis 1963, un gazoduc est en service à proximité de la ville.

En 1994 et en 1999 respectivement, l’administration de la ville de Tchekhov attribua à M me Z. et à M. K., un parent de la première requérante, deux parcelles aux fins de construction de maisons individuelles. En 2003, l’administration leur délivra des permis de construire.

En 2007, M. K. fit don de sa parcelle à la première requérante qui, la même année, inscrivit son droit de propriété au registre unifié des droits immobiliers ( Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ).

En 2004 et en 2009 respectivement, M me Z. et M. K. firent construire des maisons sur lesdites parcelles.

En 2004, M me Z. vendit sa parcelle et sa maison à la deuxième requérante qui s’y installa avec le troisième requérant. La même année, elle inscrivit son droit de propriété au registre unifié des droits immobiliers.

En 2012, la première requérante inscrivit son droit de propriété sur sa maison.

Il ressort du dossier que la deuxième requérante fit construire encore une maison sur sa parcelle et qu’en 2012, elle inscrivit également son droit de propriété. b) La procédure de déclaration des maisons constructions illégales

En 2012, la société « Gazprom transgaz Moskva » (« Gazprom »), l’exploitante du gazoduc, estimant que les maisons des requérants se situaient trop près du gazoduc, assigna les requérants en justice. Elle demanda la démolition des maisons en tant que constructions illégales. La deuxième requérante et le troisième requérant firent une demande reconventionnelle de déplacement du gazoduc.

Dans le cadre du procès, les requérants arguaient que les exigences de respect des distances minimales entre les gazoducs et les immeubles ne s’appliquaient pas dans les villes, où l’installation de gazoducs était de toute façon interdite. Les requérants et l’administration municipale, intervenant comme tierce partie, soutinrent que selon le registre des droits immobiliers, les parcelles n’avaient jamais été grevées.

Le 19 mars 2013, le tribunal de la ville de Tchekhov de la région de Moscou, fit droit à la demande de Gazprom. Il considéra que les maisons des requérants avaient été bâties sans respecter les distances minimales entre les gazoducs et les immeubles ( в зоне минимально допустимых расстояний ), sans l’accord de l’exploitant et en violation des normes de sécurité, et qu’elles devaient de ce fait être déclarées constructions illégales. Le tribunal considéra que Gazprom avait à plusieurs reprises averti les autorités de l’existence du gazoduc et que l’administration municipale ne pouvait donc pas l’ignorer. Il considéra également que la loi n’imposait pas aux propriétaires ou aux exploitants de gazoducs d’enregistrer le grèvement des parcelles situées dans les zones protégées le long des gazoducs ( в охранных зонах ) et dans les zones correspondant aux distances minimales entre les gazoducs et les immeubles ( в зонах минимально допустимых расстояний ).

Le 3 juillet 2013, la cour régionale de Moscou confirma ce jugement en appel.

Le 17 septembre 2013, elle rejeta sans examen le pourvoi en cassation de la première requérante pour défaut de pouvoir de son représentant. Le 20 septembre 2013, elle rejeta le pourvoi en cassation des deux autres requérants. 2. Requête n o 31636/14 a) La genèse de l’affaire

En 1993, l’administration de la ville de Tcheliabinsk (région de Tcheliabinsk) donna un terrain à une association coopérative de jardinage.

Depuis les années 1950, deux oléoducs sont en service à proximité de la coopérative.

En 2006 et en 2010 respectivement, les requérantes achetèrent auprès des membres de la coopérative deux cabanons ( садовые дома ) et deux parcelles de terrain. Selon les titres constitutifs de propriété, les parcelles étaient destinées au jardinage ( для ведения садоводства ).

Les requérantes privatisèrent les terrains et, en 2010 et 2011 respectivement, inscrivirent leurs droits de propriété au registre unifié des droits immobiliers. En 2011, elles inscrivirent également leurs droits de propriété sur les cabanons au registre unifié des droits immobiliers : la première selon une procédure déclarative simplifiée prévue pour les cabanons (voir la partie « Le droit interne pertinent »), et la deuxième sur le fondement du contrat de vente immobilière, car sa venderesse avait déjà enregistré sa propriété selon cette procédure simplifiée.

En 2012 et en 2013 respectivement, la société exploitante des oléoducs enregistra dans le cadastre d’État les zones protégées le long de ces installations, et inscrivit au registre des droits immobiliers que le terrain traversé par les oléoducs était grevé. En outre, en 2012, la société exploitante installa des panneaux signalant les zones protégées. b) La procédure de déclaration des cabanons constructions illégales

Estimant que les cabanons se situaient dans les zones protégées en question, la société assigna les requérantes en justice et demanda la démolition des cabanons en tant que constructions illégales.

Le 28 mai 2013, le tribunal du district Sovetskiy de Tcheliabinsk fit droit à cette demande au motif que les cabanons avaient été construits sans l’accord de la société exploitante dans une zone protégée et sans respecter les distances minimales entre les oléoducs et les immeubles. Il considéra également que les parcelles des requérantes se trouvaient à l’extérieur du terrain de la coopérative et ne faisaient pas partie du terrain objet de la donation en 1993. Il jugea enfin que, bien que les zones protégées aient été enregistrées en 2012 seulement, les autorités municipales étaient informées de leur existence dès 1992.

Le 22 octobre 2013, la cour régionale de Tcheliabinsk confirma le jugement en appel. B. Le droit interne pertinent

Selon la loi fédérale relative à l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions immobilières du 3 juillet 1997 n o 122-FZ, l’enregistrement des droits immobiliers est un acte juridique de reconnaissance par l’État des droits immobiliers. L’enregistrement constitue la seule preuve admissible de la création, de l’acquisition, du grèvement et de la mutation d’un droit immobilier. Le droit immobilier enregistré ne peut être contesté qu’en justice (article 2 de la loi).

Selon la même loi, l’enregistrement du droit de propriété sur une maison individuelle d’habitation s’effectue sur présentation des titres constitutifs du droit sur la parcelle afférente. L’enregistrement du droit de propriété sur un immeuble érigé sur un terrain destiné au jardinage s’effectue sur présentation de la déclaration relative à l’immeuble ( декларация об объекте недвижимого имущества ) et des titres constitutifs du droit sur la parcelle afférente (article 25.3 §§ 1 et 3, entré en vigueur le 1 er septembre 2006).

Toujours aux termes de la même loi, les grèvements ( ограничения (обременения) прав ) des biens immobiliers doivent être inscrits au registre unifié des droits immobiliers (article 4).

Selon le code foncier, les propriétaires des gazoducs et des oléoducs souterrains ne sont pas tenus d’enregistrer leurs droits immobiliers sur les parcelles de terrains traversées par ces installations. L’enregistrement des zones protégées le long des installations grève les parcelles traversées (article 90 § 8, en vigueur depuis le 21 juillet 2011).

Aux termes du Règlement de construction des gazoducs et oléoducs n o 2.05.06-85 ( СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы» ), les distances entre, d’un côté, l’axe des gazoducs et oléoducs et, d’un autre côté, les habitations et autres immeubles, sont établies en fonction du type, du diamètre de l’installation et de la nécessité de sa protection. Les distances minimales sont définies à l’annexe 4 du Règlement.

Les Règles de la protection des gazoducs et oléoducs ( Правила охраны магистральных трубопроводов, утвержденные Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 199 г. 2 N 9 ) imposent l’établissement des zones protégées balisées le long des gazoducs et oléoducs, destinées à éviter leur détérioration, où toute activité est interdite, sauf celles, limitativement énumérées, permises avec l’accord écrit de l’exploitant (article 4.1 des Règles).

L’article 222 du code civil, tel qu’en vigueur à l’époque des faits, qualifiait de construction illégale tout immeuble construit : a) sur un terrain non attribué à ces fins par la loi ; b) sans permis de construire, ou c) en violation des normes de l’urbanisme. Il précisait que la personne ayant érigé la construction illégale n’en obtenait pas le droit de propriété ; elle n’avait pas le droit d’en disposer, c’est ‑ à ‑ dire de la vendre, de la donner, de la mettre en location ou de conclure tout autre contrat. Il ajoutait qu’une construction illégale devait être démolie aux frais de la personne qui l’avait érigée. GRIEF

Invoquant l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, les requérants s’estiment victimes d’une privation de propriété. Ils se plaignent plus précisément que la déclaration judiciaire de l’illégalité de leurs constructions et l’injonction de les démolir s’analyse en une ingérence dans leur droit au respect de leurs biens, ingérence qui n’a pas, selon eux, respecté le juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la protection de propriété privée.