CASE OF GOŠOVIĆ v. CROATIA

Reclamantul s-a născut în 1963 și trăiește în Split. El este proprietarul unui apartament din Split cu o suprafață de 106.90 metri pătrați. Potrivit reclamantului, acest apartament este singurul imobiliar din proprietatea sa și singura proprietate de valoare. Se pare că în 1971 autoritățile de locuință au acordat o locație special protejată (stanarsko pravo) a apartamentului către o anumită doamna N.R. și familia ei. La 5 noiembrie 1996 a intrat în vigoare Legea privind lichidarea apartamentelor. Acesta a abolit conceptul juridic al locației special protejate și cu condiția ca deținătorii unor astfel de locații în ceea ce privește, printre altele, apartamentele private să devină „deținute” (zašticiceni najmoprimci).

În temeiul legii, astfel de locații sunt supuse unei serie de măsuri de protecție, cum ar fi datoria proprietarilor de a contracta o închiriere de durată nedefinită, plata închirierilor protejate (zaštićena najamnina), a căror sumă este stabilită de Guvern și semnificativ mai mică decât închirierea pieței; și o mai bună protecție împotriva încetării leasingului. Reclamantul a refuzat să încheie un contract de închiriere cu N.R. în cadrul schemei de închiriere protejate. 10. Prin urmare, la 16 octombrie 1997, la Curtea Municipală Split (Općinski sud u Splitu) a adoptat o acțiune civilă împotriva lui în vederea obținerii unei hotărâri în lieu a unui astfel de contract. 11. În cadrul audierii din 4 noiembrie 1998, reclamantul a susținut că N.R.

nu avea dreptul să protejeze chiria pentru că avea o casă în satul turistic Rogoznica, la 53 de kilometri de Split. 12. În audierea din 15 aprilie 2002, reclamantul a depus o contra-claimitate care urmărește obținerea unei hotărâri de hotărâre care ordonă N.R. și familia ei să scape de apartamentul în cauză. A susținut că intenționează să se mute în apartament. 13. Prin hotărârea din 27 februarie 2008, Curtea Municipală a constatat în favoarea N.R. și a impus reclamantului un contract de închiriere care prevede închiriere protejată în valoare de 163,56 kunas croate (HRK) pe lună. 14. La 21 octombrie 2008, Curtea Split County (Županijski sud u Splitu) a respins un recurs al reclamantului și a susținut hotărârea din prima instanță.

15. Tribunalul municipal și județul au stabilit că N.R. Locuia în apartament cu fiul ei M.R., fiica ei și nepotul ei în timp ce reclamantul locuia cu mama sa într-un apartament situat într-o aceeași clădire. Mama lui avea, de asemenea, o clădire adiacentă unde conducea practica medicală într-unul dintre apartamente. Curtea a constatat, de asemenea, că N.R. și fiul ei M.R. Într-adevăr a deținut o mică casă de vară în Rogoznica suprafațat doar 18 metri pătrați. 16. În acest context de fapt, Tribunalul municipal și județului au susținut că condițiile prevăzute la art. 40 alineatul (1) din Lease of Flats Act, astfel cum a fost interpretat de Curtea Supremă (a se vedea Statileo c. Croația, nr. 12027/10, §§ 48-49, 10 iulie 2014), nu au fost îndeplinite și că reclamantul nu are, prin urmare, dreptul de a refuza încheierea unui contract de închiriere cu N.R.

în cadrul schemei de închiriere protejate. În special, chiar dacă reclamantul a intenționat să se mute în apartament și nu a avut alte cazare, el nu a avut dreptul la asistență socială permanentă sau la vârsta de peste șasezeci de ani, nici nu a fost casa de vară N.R. în Rogoznica situată în același municipiu sau oraș. 17. Aceste instanțe au susținut, de asemenea, că, în afară de a fi protejate împotriva expulzării, N.R. a avut, de asemenea, dreptul de a proteja chiria; reclamantul nu are astfel dreptul de a-i taxa chiria de piață pentru locuința în apartamentul său. Acest lucru a fost astfel deoarece au constatat că casa de vară a N.R.

nu constituie o casă locuibilă în sensul articolului 31 alineatul (2) din Lease of Flats Act (a se vedea Statileo, citat mai sus, § 41). 18. Prin decizia din 21 noiembrie 2012, Curtea Constituțională (Ustavni sud Republike Hrvatske) a respins plângerea constituțională a reclamantului împotriva hotărârilor municipale și județului și a preluat decizia sa asupra reprezentantului reclamantului la 7 decembrie 2012.

5. The applicant was born in 1963 and lives in Split. 6. He is the owner of a flat in Split with a surface area of 106.90 square metres. According to the applicant, that flat is the only real estate in his ownership and his only property of value. 7. It would appear that in 1971 the housing authorities awarded a specially protected tenancy (stanarsko pravo) of the flat to a certain Ms N.R. and her family. 8. On 5 November 1996 the Lease of Flats Act entered into force. It abolished the legal concept of the specially protected tenancy and provided that the holders of such tenancies in respect of, inter alia, privately owned flats were to become “protected lessees” (zaštićeni najmoprimci).

Under the Act such lessees are subject to a number of protective measures, such as the duty of landlords to contract a lease of indefinite duration, payment of protected rent (zaštićena najamnina), the amount of which is set by the Government and significantly lower than the market rent; and better protection against termination of the lease. 9. The applicant refused to conclude a lease contract with N.R. under the protected lease scheme. 10. Therefore, on 16 October 1997 she brought a civil action against him in the Split Municipal Court (Općinski sud u Splitu) with a view to obtaining a judgment in lieu of such a contract. 11. At the hearing held on 4 November 1998 the applicant argued that N.R.

was not entitled to protected rent because she owned a house in the tourist village of Rogoznica, some 53 kilometres from Split. 12. At the hearing held on 15 April 2002 the applicant submitted a counter-claim seeking to obtain a judgment ordering N.R. and her family to vacate the flat in question. He argued that he intended to move into the flat. 13. By a judgment of 27 February 2008 the Municipal Court found in favour of N.R. and imposed on the applicant a lease contract stipulating protected rent in the amount of 163.56 Croatian kunas (HRK) per month. 14. On 21 October 2008 the Split County Court (Županijski sud u Splitu) dismissed an appeal by the applicant and upheld the first-instance judgment.

15. The Municipal and the County Court established that N.R. was living in the flat with her son M.R., her daughter-in-law and her grandson whereas the applicant was living with his mother in a flat located in the same building. His mother also owned an adjacent building where he was running his medical practice in one of the flats. The court also found that N.R. and her son M.R. indeed owned a small summer home in Rogoznica surfacing 18 square metres only. 16. Against this factual background the Municipal and the County Court held that the conditions provided in section 40(1) of the Lease of Flats Act, as interpreted by the Supreme Court (see Statileo v. Croatia, no. 12027/10, §§ 48-49, 10 July 2014), had not been met and that the applicant was therefore not entitled to refuse to enter into a lease contract with N.R.

under the protected lease scheme. In particular, even though the applicant intended to move into the flat and had no other accommodation, he was neither entitled to permanent social assistance or was over sixty years of age, nor was N.R.’s summer home in Rogoznica located in the same municipality or township. 17. Those courts also held that, apart from being protected from eviction, N.R. was also entitled to protected rent; the applicant thus having no right to charge her the market rent for living in his flat.

That was so because they found that N.R.’s summer home did not constitute a habitable house within the meaning of section 31(2) of the Lease of Flats Act (see Statileo, cited above, § 41). 18. By a decision of 21 November 2012 the Constitutional Court (Ustavni sud Republike Hrvatske) dismissed the applicant’s constitutional complaint against the judgments of the Municipal and the County Court, and served its decision on the applicant’s representative on 7 December 2012.