Gošović împotriva Croației

Comunicat la 17 aprilie 2015 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 3706/13 Gojko GOŠOVIć împotriva Croației depusă la 22 mai 2013 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Gojko Gošović, este un național croat, care s-a născut în 1963 și trăiește în Split. El este reprezentat în fața Curții de către dna Gošurković, un avocat practicant în Split. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul este proprietarul unui apartament din Split cu o suprafață de 106,90 metri pătrați. Potrivit reclamantului, acest apartament este singurul imobil din proprietatea sa și singurul său proprietate de valoare. Se pare că în 1971 autoritățile de locuință au acordat o locație special protejată ( stanarsko pravo ) din apartamentul către o anumită doamna N.R.

și familia sa. La 5 noiembrie 1996 a intrat în vigoare Legea privind lichidarea apartamentelor. Acesta a abolit conceptul juridic de locație special protejată și cu condiția ca deținătorii unor astfel de locații în ceea ce privește, printre altele , apartamentele private deținute să devină „locații protejați” ( zašticiceni najmoprimci ). În conformitate cu legea, astfel de locatari sunt supuși unor măsuri de protecție, cum ar fi datoria proprietarilor de a contracta o închiriere de durată nedefinită, plata închirierilor protejate ( zaštićena najamnina ), a căror sumă este stabilită de Guvern și semnificativ mai mică decât închirierea pieței; și o mai bună protecție împotriva încheierii leasingului.

Reclamantul a refuzat să încheie un contract de închiriere cu N.R. în cadrul schemei de închiriere protejate. Prin urmare, la 16 octombrie 1997, la Curtea Municipală Split (Općinski sud u Splitu ), în vederea obținerii unei hotărâri în lipsa unui astfel de contract. Ea s-a bazat pe art. 33 alineatul (3) din Lease of Flats Act. În audierea din 4 noiembrie 1998, reclamantul a susținut, în baza articolului 31 alineatul (2) din aceeași lege, că N.R. nu avea dreptul la protecție a chiriei deoarece deținea o casă în satul turistic Rogoznica, la aproximativ 53 de kilometri de Split. În audierea din 15 aprilie 2002, reclamantul a depus o contra-claimitate care urmărește obținerea unei hotărâri care ordonă N.R.

și a familiei sale să abandoneze apartamentul în cauză. Considerând art. 40 alineatul (1) din Legea privind lichidarea apartamentelor, el a susținut că intenționează să se mute în apartament. Prin hotărârea din 27 februarie 2008, Curtea Municipală a constatat în favoarea N.R. și a impus reclamantului un contract de închiriere care prevede închiriere protejată în sumă de 163,56 kunas croate (HRK) pe lună. La 21 octombrie 2008, Curtea de județ Split ( Županijski sud u Splitu ) a respins un recurs de către reclamant și a susținut hotărârea de primă instanță. Locuia în apartament cu fiul ei M.R., sora ei și nepotul ei în timp ce reclamantul locuia cu mama sa într-un apartament situat într-o aceeași clădire.

Mama lui deținea, de asemenea, o clădire adiacente unde conducea practica medicală într-unul dintre apartamente. Curtea a descoperit, de asemenea, că N.R. și fiul ei M.R. Într-adevăr, în Rogoznica nu au fost îndeplinite doar 18 metri pătrați. În acest context de fapt, instanțele obișnuite au susținut că condițiile prevăzute la art. 40 alineatul (1) din Lease of Flats Act, astfel cum a fost interpretat de Curtea Supremă, nu au fost îndeplinite și că reclamantul nu a avut dreptul, prin urmare, să refuze încheierea unui contract de leasing cu N.R. în temeiul schemei de leasing protejate. În special, chiar dacă reclamantul a intenționat să se mute în apartament și nu a avut alte cazare, el nu a avut dreptul la asistență socială permanentă sau la vârsta de peste șasezeci de ani, nici nu a fost casa de vară N.R.

în Rogoznica situată în același municipiu sau oraș. Aceste instanțe au susținut, de asemenea, că, în afară de a fi protejate împotriva expulzării, N.R. a avut de asemenea dreptul la protejare a chiriei; reclamantul nu are astfel dreptul de a-i taxa chiria de piață pentru locuința în apartamentul său. Acest lucru a fost așa deoarece au constatat că casa de vară a N.R. nu constituie o casă locuibilă în sensul articolului 31 alineatul (2) din Legea privind lichidarea apartamentelor.

Prin decizia din 21 noiembrie 2012 Curtea Constituțională (Ustavni sud Republike Hrvatske ) a respins plângerea constituțională a reclamantului împotriva hotărârilor instanțelor obișnuite și a preluat decizia sa asupra reprezentantului reclamantului la 7 decembrie 2012. Dreptul și practicile interne relevante Legea privind leasingul apartamentelor Leasing of Flats Act ( Zakon o najmu stanova , Gazette Oficial nr. 91/1996 din 28 octombrie 1996), care a intrat în vigoare la 5 noiembrie 1996, reglementează relația juridică dintre proprietar și locatar în ceea ce privește închirierea apartamentelor. (a) Dispoziții referitoare la închiriere ordinară Conform secțiunii 6, chiria plătită pentru utilizarea unui apartament poate fi fie închirierea protejată sau închirierea liberă negociată (adică, închirierea de piață).

În temeiul articolului 21 un proprietar poate încheia o închiriere de durată nedefinită, printre altele , în cazul în care intenționează să se mute în apartament sau să își instaleze copiii, părinții sau persoanele care sunt dependente în ea.

(b) Dispoziții referitoare la dispozițiile de închiriere tranzițională protejate (secțiunea 30-49) din Legea privind închirierea apartamentelor stabilește o categorie specială de persoane minore („sedii protejate” – zašticieni najmoprimci ), și anume, cei care au fost anterior deținuți de prestații special protejate în ceea ce privește apartamentele private sau cei care nu au cumpărat apartamentele în temeiul Legii privind prestațiile special protejate (Vânzare la ocupanți ) . Aceste prestatori sunt supuși la o serie de măsuri de protecție, cum ar fi obligația proprietarilor de a contracta o închiriere de durată nedefinită; plata închirierii protejate ( zaštićena najamnina ), a căror sumă este stabilită de Guvern; și o listă limitată a motivelor de închidere a leasingului.

Dispozițiile din Leasing of Flats Act referitoare la leasing obișnuit se aplică leasingului protejat, cu excepția cazului în care dispozițiile referitoare la leasing protejat prevăd altfel. În temeiul articolului 30 din lege au fost eliminate inchirierile încă protejate special (a se vedea punctul 30 de mai sus), iar deținătorii acestor inchirieri au devenit îndepărtați începând să intre în vigoare. Secțiunea 31 alineatul (1) prevede că proprietarul apartamentului și fostul titular al unei locații special protejate în ceea ce privește același apartament se înscrie într-un contract de închiriere de durată nedefinită în cazul în care locatarul are dreptul la închiriere protejată. Secțiunea 31 alineatul (2) prevede că locatariul protejat nu are dreptul de a proteja chiria dacă conduce o afacere într-o parte a apartamentului sau deține o casă sau un apartament locuibil.

În conformitate cu art. 33 alineatul (2), locatarul trebuie să prezinte o cerere de încheierea unui contract de închiriere care prevede chirie protejată proprietarului în termen de șase luni de la intrarea în vigoare a Actului sau de la data în care decizia de stabilire a dreptului persoanei respective de a utiliza apartamentul devine finală. Secțiunea 33 alineatul (3) prevede că, în cazul în care proprietarul nu întârzie sau refuză să întâmple un contract de leasing care prevede în termen de trei luni de la primirea cererii de leasing, locatarul poate iniția o acțiune în instanța competentă în vederea obținerii unei hotărâri în loc de contractul de leasing.

Motivele pentru încheierea de către un proprietar a închirierii unui apartament la un leasing protejat sunt stabilite la art. 40 din Leasing of Flats Act, care se citește după cum urmează: „(1) în afară de motivele prevăzute la art. 19 din prezenta Leader, un proprietar poate încheia închirierea unui apartament la un leasing protejat, din motive: prevăzută la art. 21 alineatul (1) din prezenta Leader, în cazul în care el sau ea nu dispune de alte cazare pentru el însuși și pentru familia sa, și este [ fie] dreptul la asistență socială permanentă pe baza legislației speciale sau are peste șasezeci de ani. (2) Nutificat de Curtea Constituțională ca neconstituțională prin decizia din 31 martie 1998. (3) În cazul menționat la alineatul (1) al doilea paragraf din prezenta secțiune, guvernul local ... furnizează locatarului protejat un alt apartament adecvat [în utilizarea căruia își păstrează] drepturile și obligațiile unui locatar protejat.

(4) Proprietarul sau guvernul local în cazurile menționate la alineatele (2) și (3) din prezenta secțiune nu sunt obligați să furnizeze locatarului protejat cu un alt apartament adecvat dacă deține un apartament adecvat locuibil pe teritoriul orașului sau municipalității în care se află apartamentul în care locuiește. (5) ...” Prin hotărârea din 31 martie 1998, Curtea Constituțională a invalidat ca fiind neconstituțională, printre altele Alin. (2) din secțiunea 40, care prevede că, în cazul menționat la alineatul (1), primul paragraf din această secțiune, proprietarul ar putea pune capăt leasingului protejat numai dacă el sau ea ar fi furnizat locatarului protejat cu un alt apartament locuibil în condiții de locuință care nu ar fi mai puțin favorabil pentru locatar.

După această decizie a Curții Constituționale, Curtea Supremă, în hotărârea Rev-486/02-2, Gzz 74/02 din 21 Februarie 2007, a specificat că un proprietar care intenționează să se mute în propriul său apartament sau să își instaleze copiii, părinții sau persoanele dependente în acest apartament are dreptul să încheie contractul de închiriere a unui apartament la un leasing protejat (sau să refuze să înceapă un contract de închiriere) numai dacă (a) proprietarul nu are o altă cazare pentru el însuși și pentru familia sa, și are dreptul fie la asistență socială permanentă, fie are peste șaizeci de ani; sau (b) Locatarul deține un apartament adecvat locuibil în același municipiu sau oraș în care se află apartamentul în care locuiește.

Secțiunea 41 definește noțiunea de „apartament potrivit”, menționată la alineatele (3) și (4) din secțiunile 40, ca un apartament situat în același oraș sau municipalitate, care respectă dimensiunea sa cu principiul „o singură persoană o cameră” și care nu dispune de un număr mai mare de camere decât apartamentul de care trebuie să se mute locația protejată.

Secțiunile 66-99 din Legea privind proprietatea și alte drepturi în Rem ( Zakon o vlasništvu i drogim stvarnim pravima , Gazettea oficială nr. 91/96 cu modificări ulterioare), care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1997 („Legea privind proprietatea”), reglementează condominiul ( vlasništvo posebnih dijelova nekretnine etažno vlasništvo ). Aceaceasta este o formă de (co-) proprietate a unei clădiri multi-unități în care există proprietatea separată și distinctă a unităților individuale (cum ar fi apartamente sau sedii de afaceri) și co- proprietatea zonelor comune ale clădirii (cum ar fi intrarea, scările, holurile, acoperișul, sistemul de încălzire, lifturile etc.) și a terenului de sub ea. Secțiunea 84 alineatul (1) prevede că un coproprieten dintr-un coproprieten este obligat să mențină, la cheltuielile sale, unitatea individuală (de exemplu, un apartament) deține în mod individual și trebuie să poarte toate taxele publice în legătură cu această unitate.

În conformitate cu secțiunea 89 alineatele (1) și (2), costurile de întreținere și îmbunătățire a unui condominiu sunt obligatorii tuturor coproprietenților în proporție cu partea lor în condominiu. Coproprietenții trebuie să creeze un fond de rezervă comun ( zajednička pričuva ) în care trebuie să plătească o taxă de condominiu ( doprenos zajedničku pričuvu COMPLAINT Reclamantul plânge, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, că nu a putut să expulze fie locatarul protejat și să se mute în propriul apartament sau să impună închirierea pieței pentru închirierea sa. El depune, în special, că chiria protejată lunară (HRK 163,56) are dreptul să primească nu este doar semnificativ mai mică decât închirierea pieței (HRK) 7,000) dar este, de asemenea, de HRK 40 mai mic decât taxa lunară de prezervativ el trebuie să plătească ca co-proprietar al clădirii în care se află apartamentul.

Hotărârea Curții Municipale Split din 27 februarie 2008 prin care a refuzat să ordone locatarului protejat care trăiește în apartamentul reclamantului să-l anuleze, în încălcarea dreptului reclamantului la bucurarea pașnică a bunurilor sale garantate prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? În contextul negativ, s-a încălcat acest drept având în vedere în special nivelul de închiriere protejată, reclamantul a avut dreptul să primească în temeiul legislației interne în ceea ce privește apartamentul său supus schemei de închiriere protejată (a se vedea Statileo c. Croația , nr. 12027/10, 10 iulie 2014)?

Communicated on 17 April 2015

FIRST SECTION

Application no. 37006/13 Gojko GOŠOVIĆ against Croatia lodged on 22 May 2013

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Gojko Gošović, is a Croatian national, who was born in 1963 and lives in Split. He is represented before the Court by Ms J. Ćurković Gošović, an advocate practising in Split. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows. The applicant is the owner of a flat in Split with a surface area of 106.90 square metres. According to the applicant, that flat is the only real estate in his ownership and his only property of value. It would appear that in 1971 the housing authorities awarded a specially protected tenancy ( stanarsko pravo ) of the flat to a certain Ms N.R. and her family. On 5 November 1996 the Lease of Flats Act entered into force.

It abolished the legal concept of the specially protected tenancy and provided that the holders of such tenancies in respect of, inter alia , privately owned flats were to become “protected lessees” ( zaštićeni najmoprimci ). Under the Act such lessees are subject to a number of protective measures, such as the duty of landlords to contract a lease of indefinite duration, payment of protected rent ( zaštićena najamnina ), the amount of which is set by the Government and significantly lower than the market rent; and better protection against termination of the lease. The applicant refused to conclude a lease contract with N.R. under the protected lease scheme. Therefore, on 16 October 1997 she brought a civil action against him in the Split Municipal Court ( Općinski sud u Splitu ) with a view to obtaining a judgment in lieu of such a contract.

She relied on section 33(3) of the Lease of Flats Act. At the hearing held on 4 November 1998 the applicant argued, relying on section 31(2) of the same Act, that N.R. was not entitled to protected rent because she owned a house in the tourist village of Rogoznica, some 53 kilometres from Split. At the hearing held on 15 April 2002 the applicant submitted a counter-claim seeking to obtain a judgment ordering N.R. and her family to vacate the flat in question. Relying on section 40(1) of the Lease of Flats Act, he argued that he intended to move into the flat. By a judgment of 27 February 2008 the Municipal Court found in favour of N.R. and imposed on the applicant a lease contract stipulating protected rent in the amount of 163.56 Croatian kunas (HRK) per month.

On 21 October 2008 the Split County Court ( Županijski sud u Splitu ) dismissed an appeal by the applicant and upheld the first-instance judgment. Ordinary courts established that N.R. was living in the flat with her son M.R., her daughter-in-law and her grandson whereas the applicant was living with his mother in a flat located in the same building. His mother also owned an adjacent building where he was running his medical practice in one of the flats. The court also found that that N.R. and her son M.R. indeed owned a small summer home in Rogoznica surfacing 18 square metres only. Against this factual background the ordinary courts held that the conditions provided in section 40(1) of the Lease of Flats Act, as interpreted by the Supreme Court, had not been met and that the applicant was therefore not entitled to refuse to enter into a lease contract with N.R.

under the protected lease scheme. In particular, even though the applicant intended to move into the flat and had no other accommodation, he was neither entitled to permanent social assistance or over sixty years of age, nor was N.R.’s summer home in Rogoznica located in the same municipality or township. Those courts also held that, apart from being protected from eviction, N.R. was also entitled to protected rent; the applicant thus having no right to charge her the market rent for living in his flat. That was so because they found that N.R.’s summer home did not constitute a habitable house within the meaning of section 31(2) of the Lease of Flats Act.

By a decision of 21 November 2012 the Constitutional Court ( Ustavni sud Republike Hrvatske ) dismissed the applicant’s constitutional complaint against the judgments of the ordinary courts, and served its decision on the applicant’s representative on 7 December 2012. B. Relevant domestic law and practice 1. The Lease of Flats Act The Lease of Flats Act ( Zakon o najmu stanova , Official Gazette no. 91/1996 of 28 October 1996), which entered into force on 5 November 1996, regulates the legal relationship between landlord and lessee with regard to the lease of flats. (a) Provisions relating to ordinary lease According to section 6 the rent paid for the use of a flat may be either the protected rent or freely negotiated rent (that is, the market rent).

Pursuant to section 21 a landlord may terminate a lease of indefinite duration, inter alia , if he or she intends to move into the flat or install his or her children, parents or dependants in it. (b) Provisions relating to protected lease Transitional provisions (sections 30-49) of the Lease of Flats Act establish a special category of lessees (“protected lessees” – zaštićeni najmoprimci ), namely, those who were previously holders of specially protected tenancies in respect of privately owned flats or those who did not purchase their flats under the Specially Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act. Such lessees are subject to a number of protective measures, such as the obligation of landlords to contract a lease of indefinite duration; payment of protected rent ( zaštićena najamnina ), the amount of which is set by the Government; and a limited list of grounds for termination of the lease.

The provisions of the Lease of Flats Act relating to ordinary lease apply to protected lease unless the provisions relating to protected lease provide otherwise. By section 30 of the Act the still existing specially protected tenancies (see paragraph 30 above) were abolished and holders of such tenancies became protected lessees as of its coming into force. Section 31(1) provides that the owner of the flat and the former holder of a specially protected tenancy in respect of the same flat shall enter into a lease contract of indefinite duration where the lessee shall have the right to protected rent. Section 31(2) states that the protected lessee does not have the right to protected rent if he or she runs a business in a part of the flat or owns a habitable house or flat.

According to section 33(2) the lessee has to submit a request for the conclusion of a lease contract stipulating protected rent to the landlord within six months from the Act’s entry into force or from the day on which the decision determining the right of that person to use the flat becomes final. Section 33(3) states that if the landlord does not enter or refuses to enter into a lease contract stipulating protected rent within three months of the receipt of the lessee’s request, the lessee can bring an action in the competent court with a view to obtaining a judgment in lieu of the lease contract.

The grounds for termination by a landlord of the lease of a flat to a protected lessee are set out in section 40 of the Lease of Flats Act, which reads as follows: “(1) Apart from the grounds stipulated in section 19 of this Act, a landlord may terminate the lease of a flat to a protected lessee, on the grounds: - provided for in section 21(1) of this Act, - if he or she does not have other accommodation for himself or herself and for his or her family, and is [either] entitled to permanent social assistance on the basis of the special legislation or is over sixty years of age. (2) [ Invalidated by the Constitutional Court as unconstitutional by a decision of 31 March 1998. ] (3) In the case referred to in paragraph 1, second sub-paragraph, of this section the local government ... shall provide the protected lessee with another suitable flat [in the use of which he or she shall retain] the rights and obligations of a protected lessee.

(4) The landlord or the local government in the cases referred to in paragraphs 2 and 3 of this section are not bound to provide the protected lessee with another suitable flat if he or she owns a suitable habitable flat in the territory of the township or municipality where the flat in which he or she lives is located. (5) ...” By a decision of 31 March 1998 the Constitutional Court invalidated as unconstitutional, inter alia , paragraph 2 of section 40 which provided that in the case referred to in paragraph 1, first sub-paragraph, of that section the landlord could terminate the protected lease only if he or she had provided the protected lessee with another habitable flat under housing conditions that were not less favourable for the lessee.

After that decision by the Constitutional Court, the Supreme Court, in decision Rev-486/02-2, Gzz 74/02 of 21 February 2007, specified that a landlord who intends to move into his or her own flat or install his or her children, parents or dependants therein is entitled to terminate the lease contract of a flat to a protected lessee (or to refuse to enter into a lease contract) only if (a) the landlord does not have other accommodation for himself or herself and for his or her family, and is either entitled to permanent social assistance or is over sixty years of age; or (b) the lessee owns a suitable habitable flat in the same municipality or township where the flat in which he or she lives is located.

Section 41 defines the notion of a “suitable flat”, referred to in paragraphs 3 and 4 of section 40, as a flat located in the same township or municipality, which complies in terms of its size with the “one person one room” principle and which does not have a greater number of rooms than the flat the protected lessee has to move out of.

2. The Property Act Sections 66-99 of the Ownership and Other Rights In Rem Act ( Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima , Official Gazette no. 91/96 with subsequent amendments), which entered into force on 1 January 1997 (“the Property Act”), regulate condominium ( vlasništvo posebnih dijelova nekretnine , etažno vlasništvo ). This is a form of (co-)ownership of a multi-unit building where there is separate and distinct ownership of individual units (such as flats or business premises) and co-ownership of communal areas of the building (such as entrances, staircases, hallways, the roof, heating system, elevators, etc.) and of the land under it. Section 84(1) provides that a co-owner in a condominium is bound to maintain, at his or her own expense, the individual unit (for example, a flat) he or she owns individually and has to bear all public levies in connection with that unit.

According to section 89(1) and (2) the costs of maintenance of and improvements to a condominium are incumbent upon all co-owners in proportion to their share in the condominium. Co-owners must set up a common reserve fund ( zajednička pričuva ) into which they have to pay a condominium fee ( doprinos za zajedničku pričuvu ). COMPLAINT The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that he has been unable to either evict the protected lessee from, and move into his own flat, or charge the market rent for its lease. He submits, in particular, that monthly protected rent (HRK 163.56) he is entitled to receive is not only significantly lower than the market rent (HRK 7,000) but is also by HRK 40 lower than the monthly condominium fee he has to pay as a co-owner of the building in which the flat is located.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Was the judgment of the Split Municipal Court of 27 February 2008 whereby it refused to order the protected lessee living in the applicant’s flat to vacate it, in violation of the applicant’s right to peaceful enjoyment of his possessions guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention? 2. In the negative, has there been a violation of that right having regard in particular to the level of protected rent the applicant has been entitled to receive under the domestic legislation in respect of his flat subject to the protected lease scheme (see Statileo v. Croatia , no. 12027/10, 10 July 2014)?