GOŠOVIĆ v. CROATIA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
GOŠOVIĆ v. CROATIA (CtEDO, 2015)
Comunicat la 17 aprilie 2015 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 3706/13 Gojko GOŠOVIć împotriva Croației depusă la 22 mai 2013 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Gojko Gošović, este un național croat, care s-a născut în 1963 și trăiește în Split. El este reprezentat în fața Curții de către dna Gošurković, un avocat practicant în Split. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul este proprietarul unui apartament din Split cu o suprafață de 106,90 metri pătrați. Potrivit reclamantului, acest apartament este singurul imobil din proprietatea sa și singurul său proprietate de valoare. Se pare că în 1971 autoritățile de locuință au acordat o locație special protejată ( stanarsko pravo ) din apartamentul către o anumită doamna N.R. și familia sa. La 5 noiembrie 1996 a intrat în vigoare Legea privind lichidarea apartamentelor. Acesta a abolit conceptul juridic de locație special protejată și cu condiția ca deținătorii unor astfel de locații în ceea ce privește, printre altele , apartamentele private deținute să devină „locații protejați” ( zašticiceni najmoprimci ). În conformitate cu legea, astfel de locatari sunt supuși unor măsuri de protecție, cum ar fi datoria proprietarilor de a contracta o închiriere de durată nedefinită, plata închirierilor protejate ( zaštićena najamnina ), a căror sumă este stabilită de Guvern și semnificativ mai mică decât închirierea pieței; și o mai bună protecție împotriva încheierii leasingului. Reclamantul a refuzat să încheie un contract de închiriere cu N.R. în cadrul schemei de închiriere protejate. Prin urmare, la 16 octombrie 1997, la Curtea Municipală Split (Općinski sud u Splitu ), în vederea obținerii unei hotărâri în lipsa unui astfel de contract. Ea s-a bazat pe art. 33 alineatul (3) din Lease of Flats Act. În audierea din 4 noiembrie 1998, reclamantul a susținut, în baza articolului 31 alineatul (2) din aceeași lege, că N.R. nu avea dreptul la protecție a chiriei deoarece deținea o casă în satul turistic Rogoznica, la aproximativ 53 de kilometri de Split. În audierea din 15 aprilie 2002, reclamantul a depus o contra-claimitate care urmărește obținerea unei hotărâri care ordonă N.R. și a familiei sale să abandoneze apartamentul în cauză. Considerând art. 40 alineatul (1) din Legea privind lichidarea apartamentelor, el a susținut că intenționează să se mute în apartament. Prin hotărârea din 27 februarie 2008, Curtea Municipală a constatat în favoarea N.R. și a impus reclamantului un contract de închiriere care prevede închiriere protejată în sumă de 163,56 kunas croate (HRK) pe lună. La 21 octombrie 2008, Curtea de județ Split ( Županijski sud u Splitu ) a respins un recurs de către reclamant și a susținut hotărârea de primă instanță. Locuia în apartament cu fiul ei M.R., sora ei și nepotul ei în timp ce reclamantul locuia cu mama sa într-un apartament situat într-o aceeași clădire. Mama lui deținea, de asemenea, o clădire adiacente unde conducea practica medicală într-unul dintre apartamente. Curtea a descoperit, de asemenea, că N.R. și fiul ei M.R. Într-adevăr, în Rogoznica nu au fost îndeplinite doar 18 metri pătrați. În acest context de fapt, instanțele obișnuite au susținut că condițiile prevăzute la art. 40 alineatul (1) din Lease of Flats Act, astfel cum a fost interpretat de Curtea Supremă, nu au fost îndeplinite și că reclamantul nu a avut dreptul, prin urmare, să refuze încheierea unui contract de leasing cu N.R. în temeiul schemei de leasing protejate. În special, chiar dacă reclamantul a intenționat să se mute în apartament și nu a avut alte cazare, el nu a avut dreptul la asistență socială permanentă sau la vârsta de peste șasezeci de ani, nici nu a fost casa de vară N.R. în Rogoznica situată în același municipiu sau oraș. Aceste instanțe au susținut, de asemenea, că, în afară de a fi protejate împotriva expulzării, N.R. a avut de asemenea dreptul la protejare a chiriei; reclamantul nu are astfel dreptul de a-i taxa chiria de piață pentru locuința în apartamentul său. Acest lucru a fost așa deoarece au constatat că casa de vară a N.R. nu constituie o casă locuibilă în sensul articolului 31 alineatul (2) din Legea privind lichidarea apartamentelor. Prin decizia din 21 noiembrie 2012 Curtea Constituțională (Ustavni sud Republike Hrvatske ) a respins plângerea constituțională a reclamantului împotriva hotărârilor instanțelor obișnuite și a preluat decizia sa asupra reprezentantului reclamantului la 7 decembrie 2012. Dreptul și practicile interne relevante Legea privind leasingul apartamentelor Leasing of Flats Act ( Zakon o najmu stanova , Gazette Oficial nr. 91/1996 din 28 octombrie 1996), care a intrat în vigoare la 5 noiembrie 1996, reglementează relația juridică dintre proprietar și locatar în ceea ce privește închirierea apartamentelor. (a) Dispoziții referitoare la închiriere ordinară Conform secțiunii 6, chiria plătită pentru utilizarea unui apartament poate fi fie închirierea protejată sau închirierea liberă negociată (adică, închirierea de piață). În temeiul articolului 21 un proprietar poate încheia o închiriere de durată nedefinită, printre altele , în cazul în care intenționează să se mute în apartament sau să își instaleze copiii, părinții sau persoanele care sunt dependente în ea. (b) Dispoziții referitoare la dispozițiile de închiriere tranzițională protejate (secțiunea 30-49) din Legea privind închirierea apartamentelor stabilește o categorie specială de persoane minore („sedii protejate” – zašticieni najmoprimci ), și anume, cei care au fost anterior deținuți de prestații special protejate în ceea ce privește apartamentele private sau cei care nu au cumpărat apartamentele în temeiul Legii privind prestațiile special protejate (Vânzare la ocupanți ) . Aceste prestatori sunt supuși la o serie de măsuri de protecție, cum ar fi obligația proprietarilor de a contracta o închiriere de durată nedefinită; plata închirierii protejate ( zaštićena najamnina ), a căror sumă este stabilită de Guvern; și o listă limitată a motivelor de închidere a leasingului. Dispozițiile din Leasing of Flats Act referitoare la leasing obișnuit se aplică leasingului protejat, cu excepția cazului în care dispozițiile referitoare la leasing protejat prevăd altfel. În temeiul articolului 30 din lege au fost eliminate inchirierile încă protejate special (a se vedea punctul 30 de mai sus), iar deținătorii acestor inchirieri au devenit îndepărtați începând să intre în vigoare. Secțiunea 31 alineatul (1) prevede că proprietarul apartamentului și fostul titular al unei locații special protejate în ceea ce privește același apartament se înscrie într-un contract de închiriere de durată nedefinită în cazul în care locatarul are dreptul la închiriere protejată. Secțiunea 31 alineatul (2) prevede că locatariul protejat nu are dreptul de a proteja chiria dacă conduce o afacere într-o parte a apartamentului sau deține o casă sau un apartament locuibil. În conformitate cu art. 33 alineatul (2), locatarul trebuie să prezinte o cerere de încheierea unui contract de închiriere care prevede chirie protejată proprietarului în termen de șase luni de la intrarea în vigoare a Actului sau de la data în care decizia de stabilire a dreptului persoanei respective de a utiliza apartamentul devine finală. Secțiunea 33 alineatul (3) prevede că, în cazul în care proprietarul nu întârzie sau refuză să întâmple un contract de leasing care prevede în termen de trei luni de la primirea cererii de leasing, locatarul poate iniția o acțiune în instanța competentă în vederea obținerii unei hotărâri în loc de contractul de leasing. Motivele pentru încheierea de către un proprietar a închirierii unui apartament la un leasing protejat sunt stabilite la art. 40 din Leasing of Flats Act, care se citește după cum urmează: „(1) în afară de motivele prevăzute la art. 19 din prezenta Leader, un proprietar poate încheia închirierea unui apartament la un leasing protejat, din motive: prevăzută la art. 21 alineatul (1) din prezenta Leader, în cazul în care el sau ea nu dispune de alte cazare pentru el însuși și pentru familia sa, și este [ fie] dreptul la asistență socială permanentă pe baza legislației speciale sau are peste șasezeci de ani. (2) Nutificat de Curtea Constituțională ca neconstituțională prin decizia din 31 martie 1998. (3) În cazul menționat la alineatul (1) al doilea paragraf din prezenta secțiune, guvernul local ... furnizează locatarului protejat un alt apartament adecvat [în utilizarea căruia își păstrează] drepturile și obligațiile unui locatar protejat. (4) Proprietarul sau guvernul local în cazurile menționate la alineatele (2) și (3) din prezenta secțiune nu sunt obligați să furnizeze locatarului protejat cu un alt apartament adecvat dacă deține un apartament adecvat locuibil pe teritoriul orașului sau municipalității în care se află apartamentul în care locuiește. (5) ...” Prin hotărârea din 31 martie 1998, Curtea Constituțională a invalidat ca fiind neconstituțională, printre altele Alin. (2) din secțiunea 40, care prevede că, în cazul menționat la alineatul (1), primul paragraf din această secțiune, proprietarul ar putea pune capăt leasingului protejat numai dacă el sau ea ar fi furnizat locatarului protejat cu un alt apartament locuibil în condiții de locuință care nu ar fi mai puțin favorabil pentru locatar. După această decizie a Curții Constituționale, Curtea Supremă, în hotărârea Rev-486/02-2, Gzz 74/02 din 21 Februarie 2007, a specificat că un proprietar care intenționează să se mute în propriul său apartament sau să își instaleze copiii, părinții sau persoanele dependente în acest apartament are dreptul să încheie contractul de închiriere a unui apartament la un leasing protejat (sau să refuze să înceapă un contract de închiriere) numai dacă (a) proprietarul nu are o altă cazare pentru el însuși și pentru familia sa, și are dreptul fie la asistență socială permanentă, fie are peste șaizeci de ani; sau (b) Locatarul deține un apartament adecvat locuibil în același municipiu sau oraș în care se află apartamentul în care locuiește. Secțiunea 41 definește noțiunea de „apartament potrivit”, menționată la alineatele (3) și (4) din secțiunile 40, ca un apartament situat în același oraș sau municipalitate, care respectă dimensiunea sa cu principiul „o singură persoană o cameră” și care nu dispune de un număr mai mare de camere decât apartamentul de care trebuie să se mute locația protejată. Secțiunile 66-99 din Legea privind proprietatea și alte drepturi în Rem ( Zakon o vlasništvu i drogim stvarnim pravima , Gazettea oficială nr. 91/96 cu modificări ulterioare), care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1997 („Legea privind proprietatea”), reglementează condominiul ( vlasništvo posebnih dijelova nekretnine etažno vlasništvo ). Aceaceasta este o formă de (co-) proprietate a unei clădiri multi-unități în care există proprietatea separată și distinctă a unităților individuale (cum ar fi apartamente sau sedii de afaceri) și co- proprietatea zonelor comune ale clădirii (cum ar fi intrarea, scările, holurile, acoperișul, sistemul de încălzire, lifturile etc.) și a terenului de sub ea. Secțiunea 84 alineatul (1) prevede că un coproprieten dintr-un coproprieten este obligat să mențină, la cheltuielile sale, unitatea individuală (de exemplu, un apartament) deține în mod individual și trebuie să poarte toate taxele publice în legătură cu această unitate. În conformitate cu secțiunea 89 alineatele (1) și (2), costurile de întreținere și îmbunătățire a unui condominiu sunt obligatorii tuturor coproprietenților în proporție cu partea lor în condominiu. Coproprietenții trebuie să creeze un fond de rezervă comun ( zajednička pričuva ) în care trebuie să plătească o taxă de condominiu ( doprenos zajedničku pričuvu COMPLAINT Reclamantul plânge, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, că nu a putut să expulze fie locatarul protejat și să se mute în propriul apartament sau să impună închirierea pieței pentru închirierea sa. El depune, în special, că chiria protejată lunară (HRK 163,56) are dreptul să primească nu este doar semnificativ mai mică decât închirierea pieței (HRK) 7,000) dar este, de asemenea, de HRK 40 mai mic decât taxa lunară de prezervativ el trebuie să plătească ca co-proprietar al clădirii în care se află apartamentul. Hotărârea Curții Municipale Split din 27 februarie 2008 prin care a refuzat să ordone locatarului protejat care trăiește în apartamentul reclamantului să-l anuleze, în încălcarea dreptului reclamantului la bucurarea pașnică a bunurilor sale garantate prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? În contextul negativ, s-a încălcat acest drept având în vedere în special nivelul de închiriere protejată, reclamantul a avut dreptul să primească în temeiul legislației interne în ceea ce privește apartamentul său supus schemei de închiriere protejată (a se vedea Statileo c. Croația , nr. 12027/10, 10 iulie 2014)?