AZIKRI AND BEHAR v. TURKEY

Comunicat la 2 octombrie 2017 SEGUNDA SECȚIUNE Cerere nr. 51348/07 Moșe Murat AZIKRI și Ira BEHAR împotriva Turciei depusă la 7 noiembrie 2007 OBJETORUL CAUZULUI Reclamanții au achiziționat un apartament de la o persoană care a produs un apartament notarizat care a atestă că are autoritatea să vândă proprietatea în cauză în numele proprietarului său legitim, dl I.G.K. Tranzacția de vânzări între reclamanții și reprezentantul a fost încheiată pe baza competenței avocatului înaintea registrului de teren al İzmir și reclamanții au primit o acțiune de titlu. Aproximativ nouă luni după ce reclamanții s-au mutat, dl I.G.K. a vizitat apartamentul și a aflat la surpriză despre tranzacția de mai sus. El a spus reclamanților că el nu a autorizat pe nimeni să-și vândă apartamentul. Realizând că au fost victime de fraudă, reclamanții și dl. I.G.K. au depus o plângere la un procuror public pentru a identifica infractorii. Între timp, dl. I.G.K. a introdus proceduri civile împotriva reclamanților și a recuperat cu succes apartamentul său. În baza articolului 917 din fostul cod civil, care prevede răspunderea strictă a statului pentru menținerea înregistrărilor de teren, reclamanții au introdus apoi proceduri civile împotriva statului și au solicitat compensații pentru pierderile lor, inclusiv pentru valoarea de piață a apartamentului, precum și pentru cheltuielile pe care le-au suportat pentru renovare. Cerințele lor au fost respinse din cauza faptului că legătura de cauzalitate dintre acțiunile registrului terenului și pierderile suferite de reclamanții a fost perturbată de actele frauduloase comise de terți privați fără implicarea autorităților de stat și că, prin urmare, statul nu a putut fi considerat responsabil. Potrivit reclamanților, nu s-a înregistrat niciun progres în ceea ce privește plângerea lor adresată procurorului public. Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția că statul nu și-a îndeplinit obligația pozitivă de a proteja interesele proprii ale reclamanților prin nu a verificat autenticitatea competenței avocatului în cauză și legitimitatea informațiilor pe care le conține. În conformitate cu aceeași dispoziție, reclamanții susțin că concedierea cererii lor de compensare de către instanțele interne le-a impus o sarcină disproporționată. 1 din Convenție că interpretarea acordată la art. 917 din fostul cod civil de către Curtea de Casație în cadrul procedurii impugate a fost diametralmente opusă jurisprudenței sale de lungă durată privind domeniul de aplicare al răspunderii stricte a statului în cazurile care implică fraudă comisă de terți în cazul în care a fost recunoscută dreptul de cumpărător bonefide la compensare. QUESTIONE TO PARTE A existat un eșec în numele autorităților de a pune în aplicare garanții pentru a proteja părțile boane împotriva activităților frauduloase ale terților în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare înaintea registrului terenului? (i) Cum verifică registrul terenului autenticitatea documentelor produse de părți? (ii) Care este domeniul de aplicare al revizuirii registrului terestru privind utilizarea documentelor notarizate în tranzacțiile imobiliare? (iii) Există un mecanism care să garanteze cooperarea dintre registrele terestre și notarii pentru prevenirea fraudei? Guvernul este invitat să prezinte informații cu privire la cadrul legislativ și administrativ de protecție împotriva fraudei și să formuleze observații privind dacă în momentul material acesta a fost implementat în mod eficace. Reclamanții au fost privați de posesiunile lor în interesul public și în conformitate cu condițiile prevăzute de lege, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? În cazul în care a fost necesară această privație pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general? În special, această privație impune reclamanților o sarcină individuală excesivă ținând cont de faptul că dreptul lor la compensare nu a fost recunoscut în procedurile impugnate (a se vedea, mutadis mutadis mutandis Gladysheva c. Rusia, nr. 7097/10, § 80, 6 decembrie 2011)? Reclamanții au avut o audiere corectă în ceea ce privește determinarea drepturilor și obligațiilor lor civile, în conformitate cu art. 6 § 1 din Convenție? În special, principiul certitudinii juridice a fost implicit în această dispoziție, respectat de Curtea de Casație, care, potrivit reclamanților, a dat o interpretare diferită care nu era în conformitate cu jurisprudența sa de lungă durată privind domeniul de aplicare al răspunderii de stat în ceea ce privește utilizarea documentelor falsificate de către terți în tranzacțiile imobiliare înaintea registrului de terenuri? În special, există „diferențe pronunțate și de lungă durată” în jurisprudența Curții de Casație cu privire la această problemă? Dacă există astfel de diferențe, legislația internă prevede mecanisme de depășire a incoerenței jurisprudenței și, dacă este cazul, a fost aplicat acest mecanism și în ce sens (a se vedea Nejdet Șahin și Perihan Șahin c. Turcia [GC], nr. 13279/05, § 49-58, 20 octombrie 2011, și Emel Boyraz c. Turcia , nr. 61960/08, § 74-75, 2 decembrie 2014)? Părțile sunt solicitate să furnizeze informații cu privire la interpretarea și aplicarea articolului 917 din fostul cod civil și art. 1007 din noul cod civil cu privire la situații similare.

Communicated on 2 October 2017

SECOND SECTION

Application no. 51348/07

Moșe Murat AZIKRI and Ira BEHAR

against Turkey

lodged on 7 November 2007

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The applicants purchased a flat from a person who produced a notarised power of attorney attesting that he had authority to sell the property in question on behalf of its lawful owner, Mr

I.G.K. The sales transaction between the applicants and the representative was concluded on the basis of the power of attorney before the land registry of İzmir and the applicants were given a title deed. Approximately nine months after the applicants moved in, Mr

I.G.K. visited the flat and found out to his surprise about the above transaction. He told the applicants that he had never authorised anyone to sell his flat. Realising that they had been victims of fraud, the applicants and Mr

I.G.K. lodged a complaint with a public prosecutor to identify the perpetrators. In the meantime Mr

I.G.K. brought civil proceedings against the applicants and successfully reclaimed his flat.

Relying on Article 917 of the former Civil Code, which provides for the State’s strict liability for keeping land registry records accurate, the applicants then brought civil proceedings against the State and requested compensation for their losses, including the market value of the flat as well as the expenses they had incurred for renovations. Their claims were dismissed on the ground that the causal link between the land registry’s action and the losses suffered by the applicants had been disrupted by the fraudulent acts committed by private third parties without the involvement of State authorities and that therefore the State could not be held responsible.

According to the applicants, no progress has been made in respect of their complaint to the public prosecutor.

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that the State failed to fulfil its positive obligation to protect the applicants’ proprietary interests by failing to verify the authenticity of the power of attorney in question and the legitimacy of the information it contained. Under the same provision, the applicants maintain that dismissal of their compensation claim by the domestic courts imposed a disproportionate burden on them. They further complain under Article 6 §

1 of the Convention that the interpretation given to Article 917 of the former Civil Code by the Court of Cassation in the impugned proceedings was diametrically opposite to its long standing case-law concerning the scope of State’s strict liability in cases involving fraud committed by third parties where bona fide purchaser’s entitlement to compensation had been recognised.

QUESTIONS tO THE PARTIES

1.

Has there been a failure on behalf of authorities to put in place safeguards to protect bona fide parties from fraudulent activities of third parties in respect of real-estate transactions before the land registry? In that connection:

(i)

How does the land registry verify the authenticity of documents produced by the parties?

(ii)

What is the scope of review of the land registry concerning the use of notarised documents in real-estate transactions?

(iii)

Is there a mechanism in place that ensures cooperation between land registries and notaries to prevent fraud?

The Government are requested to submit information concerning the legislative and administrative framework for the protection against fraud and to comment on whether at the material time it was being effectively implemented.

2.

Have the applicants been deprived of their possessions in the public interest, and in accordance with the conditions provided for by law, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? If so, was that deprivation necessary to control the use of property in accordance with the general interest?

In particular, did that deprivation impose an excessive individual burden on the applicants bearing in mind that their entitlement to compensation was not recognized in the impugned proceedings (see,

mutadis mutandis

,

Gladysheva v. Russia

, no. 7097/10, § 80, 6 December 2011)?

3.

Did the applicants have a fair hearing in the determination of their civil rights and obligations, in accordance with Article 6 § 1 of the Convention?

In particular, was the principle of legal certainty implicit in this provision, respected by the Court of Cassation, which, according to the applicants, gave a different interpretation that was inconsistent with its long standing case-law concerning the scope of State liability with respect to the use of forged documents by third parties in real estate transactions before the land registry? In particular, are there “profound and long-standing differences” in the case law of the Court of Cassation on that issue? If there are such differences, does the domestic law provide for machinery for overcoming case-law inconsistencies, and if so, has that machinery been applied and to what effect (see

Nejdet Șahin and Perihan Șahin v. Turkey

[GC], no.

13279/05, § 49-58, 20 October 2011, and

Emel Boyraz

v. Turkey

, no.

61960/08, § 74-75, 2 December 2014)?

The parties are requested to supply information with respect to the interpretation and application of Article 917 of the former Civil Code and Article

1007 of the new Civil Code with respect to similar situations.