Grech și alții împotriva Maltei

Comunicat la 27 iunie 2018 CUARTĂ SECȚIUNE Cerere nr. 43586/16 Carmelo GRECH și alții împotriva Maltai depusă la 21 iulie 2016 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Reclamanții care sunt toți cetățenii maltezi au fost reprezentați în fața Curții de Dr. A. Sciberras, avocat practicant în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietari (al doilea reclamant al 11/36-lea și restul reclamanților de 5/36 fiecare) dintr-o proprietate (departamentul de etaj într-o zonă de conservare urbană) situată la 13 (preal) 10), Strada Precentor, „ejtun”, (denumită în continuare „proprietatea”), pe care le-au achiziționat prin moștenire și/sau donație la date diferite de la părinții lor decedați.

Înainte de 1974, proprietatea a fost închiriată de M.T.G. (mamama reclamanților) la un anumit D.B. La 17 iunie 1974 proprietatea a fost solicitată de Secretarul Locației și alocată unui anumit G.A. și familiei sale ca locuințe sociale pentru chiria anuală a 10 lire malteze (MTL – aproximativ 23,29 euro (EUR)). Ordinea de rechiziție a fost, de asemenea, servită pe D.B., care a renunțat la drepturile sale asupra proprietății și în aceeași zi cheile proprietăților au fost recuperate de autoritățile guvernamentale. La 30 august 1974 proprietatea a fost atribuită oficial G.A. Prin intermediul unei scrisori judiciare din 19 noiembrie 1974, Secretarul Locației a solicitat M.T.G. să recunoască oficial noul chiriaș, G.A.

În noiembrie/decembrie 1974 M.T.G. a instituit o procedură judiciară ordinară în fața Curții Civile (Primă Sală) în competența sa obișnuită împotriva Secretarului Locației, cerând, pe baza dificultăților, autorizația Curții de a nu recunoaște chiria impusă în favoarea G.A. În special, a susținut că proprietatea solicitată a fost necesară pentru utilizarea ei și a familiei sale. Prin hotărârea din 13 ianuarie 1975, reclamația ei a fost respinsă. La 18 februarie 1989 M.T.G. a depus o scrisoare judiciară împotriva Departamentului de Locație solicitându-i să dechidă proprietatea în cauză. Departamentul de Locație a refuzat din motivul că o astfel de comandă ar putea fi făcută numai în cazul în care proprietatea în cauză era vacantă.

La 22 februarie 1989, M.T.G. și reclamanții au depus o cerere împotriva G.A. în fața comitetului de reglementare a chiriei (denumită în continuare „RB”) solicitând ca acestea să reia posesia proprietății din cauză că au nevoie de aceasta pentru utilizarea și ocuparea lor. La 1 iulie 1993, RRB a respins cererea, susținând că, în ciuda relației proprietar-tenant dintre părți, deoarece proprietatea a fost supusă unei ordine de rechiziție, nu a putut ordona expulzarea chiriașului până la momentul în care ordinul de rechiziție a fost în vigoare. La 8 iulie 1993 M.T.G. și reclamanții au apelat și la 27 În aprilie 1996, Curtea de Apel a confirmat decizia RRB. La 24 mai 1996, M.T.G. și reclamanții au solicitat o reexaminare.

Cererea lor a fost respinsă la 8 iunie 1999. La 30 martie 2005, M.T.G. a murit și reclamanții au moștenit partea ei a proprietății, inclusiv bunurile solicitate pe care le-au plătit taxele de succesiune (pe baza unei valori de 10 000 MTL – aproximativ 23 000 EUR). La 31 mai 2011, reclamanții au fost informați, de către Autoritatea de Locație, că proprietatea în cauză a fost dechiziționată în urma unui test de mijloace efectuat de către autoritatea respectivă de la G.A., care a concluzionat că nu mai ar trebui să beneficieze de ordinul de rechiziție. Cu toate acestea, G.A. a rămas în proprietate. În tot timpul reclamanților nu au primit nicio închiriere, care a fost depusă în schimb în instanță de către G.A.

2. Procedură de recurs constituțional La 12 aprilie 2012, reclamanții au depus o cerere constituțională (nr. 21/2012) în fața Curții Civile (Prima Sală) în competența sa constituțională, care se plângea că dreptul lor la proprietate a fost încălcat și a solicitat compensații, precum și expulzarea chiriașului. Inculpații au sugerat că reclamanții nu au epuizat recours obișnuiți; că reclamația era inadmisibilă ratione temporis Prin hotărârea din 3 martie 2015, instanța a respins în întregime cererile, susținând toate motivele inculpatelor cu privire la admisibilitatea și meritul. Prin hotărârea din 12 februarie 2016, Curtea Constituțională a anulat hotărârea de primă instanță și a constatat că reclamanții au suferit o încălcare a dreptului fundamental la proprietate, astfel cum este consemnat în articolul l din Protocolul nr. l la Convenție și au acordat reclamanților EUR 5.000 reprezentanți atât pecuniar, cât și moral.

Cu toate acestea, a respins cererea reclamanților de expulzare a chiriașului. Curtea Constituțională a remarcat că remediile ordinare nu pot fi adecvate sau eficace în cazul reclamanților. Curtea Constituțională a recunoscut efectele prejudiciale ale ordinului de cerere de la 30 În aprilie 1987, în decizia sa de compensare, Comisia a remarcat totuși că reclamanții ar fi putut căuta un remediu constituțional din 1987, dar au așteptat douăzeci și cinci de ani pentru a face acest lucru – recunoaștend totuși că majoritatea timpului a fost petrecut în căutarea unui remediu în temeiul dreptului obișnuit. Curtea Constituțională a recunoscut, de asemenea, că a existat o greșeală în numărul proprietăților pe documentele relevante și a remarcat că reclamanții au fost recunoscuți în mod continuu ca proprietarii proprietăților de către Autoritatea de Locație și că nu este necesară nicio altă dovadă privind proprietatea.

În ceea ce privește fondul, Curtea Constituțională a recunoscut că, ca regulă generală, ar trebui acordată preferinței proprietarului față de terți atunci când primii au solicitat utilizarea proprietăților; totuși, în acest caz, nivelul necesar de probă [în ceea ce privește necesitatea mai mare a reclamanților față de locatar] nu a fost îndeplinit. Faptul că chiriașul nu s-a calificat ca urmare a unui test de mijloace în 2010 nu a însemnat că nu s-a calificat în 1974 și că reclamanții trebuie să dovedească că nu s-a calificat. În consecință, Curtea Constituțională a susținut că ordinul de rechiziție, în sine și în sine, nu este nici disproporționat, nici irazonabil.

Cu toate acestea, deși nu a fost prezentată nici o dovadă de către solicitanți în ceea ce privește valoarea reală de închiriere (piață), chiria de 23,29 EUR anual nu a fost în mod clar compensație corectă sau proporțională, chiar mai mult atunci când reclamanții au fost obligați să plătească pentru reparații structurale. Prin urmare, s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 din cauza sarcinii disproporționate suferite de solicitanți. Curtea Constituțională recunoaște că posibilitatea de a despăgubi proprietatea în conformitate cu dreptul obișnuit a fost la distanță și recunoașterea competenței sale de a ordona o astfel de expulzie, a optat să nu o facă. Acesta a remarcat modificările introduse prin intermediul Actului X din 2009 – prin care începând cu 1 ianuarie 2010, închirierile protejate au fost majorate, care, la data hotărârii Curții Constituționale, s-au ridicat la aproximativ 200 de euro anual și care ar continua să crească la fiecare trei ani.

În aceste circumstanțe, expulzarea chiriașului nu a fost necesară, iar atribuirea de prejudiciu material și moral ar fi suficientă ca remediu. Curtea Constituțională a acordat 5.000 EUR în compensație în comun și a ordonat reclamanților să plătească costuri în parte. Situația recentă în 2018 G.A. ocupa încă proprietatea sub titlul de leasing, astfel cum este protejat de lege. Potrivit raportului unui arhitecte din 5 iunie 2018, valoarea actuală a pieței proprietăților, ținând seama de parcela terenurilor, locația și potențialul de dezvoltare, a fost de 200.000 EUR și valoarea închirierii sale din 2014 a fost de 200.000 EUR. 7.800 anual. Pe baza acestei estimări, lucrând înapoi prin calcularea ratelor indicelui imobiliar al Băncii Centrale din Malta, estimarea brută a valorii anuale de închiriere în 1980 a fost de 999,59 EUR, în timp ce un calcul mai conservator bazat pe 3% din valoarea pieței a arătat valoarea anuală de închiriere în 1980, fiind de 768,91 EUR.

Legea internă relevantă în ceea ce privește transformarea de la enfiteuza temporară la închiriere prin aplicarea Actului XXIII din 1979 este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009) și în Ghigo c. Malta (n. 31122/05, §§ 18-24, 26 septembrie 2006). COMPLAINTS Reclamanții se plângeau că încă erau victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională din diferite motive: i) 5.000 EUR (de la care costurile trebuiau deduse) era prea scăzut; ii) chiria după modificările din 2009 era, de asemenea, insuficientă în conformitate cu legea, reclamanții aveau dreptul la 949 EUR în total pentru chirie începând cu 2010 2015, iar acestea erau datorii EUR.

862 în total pentru cei treizeci și doi ani anteriori; iii) nu a existat niciun obiectiv legitim începând cu 2011 deoarece chiriașul și-a eșuat testul mijloacelor; iv) Curtea Constituțională nu a evacuat chiriașul și, prin urmare, reclamanții nu au aproape nicio posibilitate de recuperare a proprietății lor. Având în vedere remedierea acordată de Curtea Constituțională, reclamanții au obținut o soluție suficientă pentru încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 din Convenție?

A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009 și Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)? Apendicele Carmelo GRECH s-a născut în 1950 și s-a născut în 1953 în Marsascala Mary Grace BROWN în 1949 și s-a născut în Marsascala Margaret BUTTIGIEG în 1960 și s-a născut în Marsascala George GRECH în 1953 și s-a născut în Marsascala Raymond GRECH în 1958 și s-a născut în 1955 și trăiește în Marsascala George GRECH în 1955

Communicated on 27 June 2018

FOURTH SECTION

Application no. 43586/16 Carmelo GRECH and others against Malta lodged on 21 July 2016

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. The applicants who are all Maltese nationals were represented before the Court by Dr A. Sciberras, a lawyer practising in Valletta. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. 1. Background to the case The applicants are owners (the second applicant of 11/36 and the remaining applicants of 5/36 each) of a property (ground floor tenement in a zone of urban conservation area terraced houses) situated at 13 (previously 10), Precentor Street, Żejtun, (hereinafter, “the property”), which they acquired by inheritance and/or donation on different dates from their deceased parents.

Prior to 1974 the property was leased by M.T.G. (the applicants’ mother) to a certain D.B. On 17 June 1974 the property was requisitioned by the Housing Secretary and assigned to a certain G.A. and his family as social housing for the yearly rent of 10 Maltese liri (MTL – approximately 23.29 euros (EUR)). The requisition order was also served on D.B. who renounced her rights over the property and on the same day the keys to the property were recuperated by the Government authorities. On 30 August 1974 the property was officially assigned to G.A. By means of a judicial letter of 19 November 1974, the Housing Secretary called upon M.T.G. to formally recognise the new tenant, G.A. In November/December 1974 M.T.G.

instituted ordinary judicial proceedings before the Civil Court (First Hall) in its ordinary competence against the Housing Secretary requesting, on the basis of hardship, the Court’s authorisation not to recognise the imposed rent in favour of G.A. In particular, she claimed that the requisitioned property was required for her own use and that of her family. By a judgment of 13 January 1975 her claim was rejected. On 18 February 1989 M.T.G. filed a judicial letter against the Housing Department requesting it to derequisition the property in question. The Housing Department refused on the grounds that such an order could only be made if the property in question was vacant. On 22 February 1989 M.T.G.

and the applicants filed an application against G.A. before the Rent Regulation Board (hereinafter, “the RRB”) requesting that they retake possession of the property on the grounds that they needed it for their own use and occupation. On 1 July 1993 the RRB rejected the request, holding that, despite the landlord-tenant relationship between the parties, since the property was subject to a requisition order it could not order the eviction of the tenant until such time as the requisition order was in force. On 8 July 1993 M.T.G. and the applicants appealed and on 27 April 1996 the Court of Appeal confirmed the decision of the RRB. On 24 May 1996 M.T.G. and the applicants applied for a retrial.

Their request was rejected on 8 June 1999. On 30 March 2005 M.T.G. passed away and the applicants inherited her share of the estate, including the requisitioned property on which they paid succession duty (on the basis of a value of MTL 10,000 – approximately EUR 23,000). On 31 May 2011 the applicants were informed, by the Housing Authority, that the property in question had been derequisitioned following a means test conducted by the said authority on G.A., which concluded that he should no longer benefit from the requisition order. Nevertheless, G.A. remained in the property. During the entire time the applicants never received any rent, which was instead deposited in court by G.A.

2. Constitutional redress proceedings On 12 April 2012 the applicants filed a constitutional application (No. 21/2012) before the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence complaining that their right to property had been breached and requesting compensation, as well as the eviction of the tenant. The defendants pleaded that the applicants had not exhausted ordinary remedies; that the claim was inadmissible ratione temporis , and that the applicants had not shown a valid proof of title. On the merits they claimed that the interference was justified. By a judgment of 3 March 2015 the court dismissed the applicants’ claims in their entirety, upholding all of the defendants’ pleas on the admissibility and merits.

By a judgment of 12 February 2016 the Constitutional Court reversed the first-instance judgment and found that the applicants had suffered a violation of their fundamental right to property as enshrined under Article l of Protocol No. l to the Convention and awarded the applicants EUR 5,000 representing both pecuniary and non-pecuniary damage. It however rejected the applicants’ request for the eviction of the tenant. The Constitutional Court noted that the ordinary remedies could not be adequate or effective in the applicants’ case. The Constitutional Court acknowledged the prejudicial effects of the requisition order from 30 April 1987 onwards in its determination of compensation. It nevertheless noted that the applicants could have sought a constitutional remedy since 1987 but waited twenty-five years to do so – acknowledging however that most of the time was spent seeking a remedy under ordinary law.

The Constitutional Court further recognised that there had been a mistake in the number of the property on the relevant documents, and noted that the applicants had been continuously recognised as the owners of the property by the Housing Authority, and that no other proof was required concerning ownership. As to the merits, the Constitutional Court acknowledged that as a general rule preference should be given to the owner as opposed to third parties when the former required the use of the property; however, in the present case the required level of proof [concerning the applicants’ greater need for it vis-à-vis the tenant] had not been satisfied. The fact that the tenant did not qualify as a result of a means test in 2010 did not mean that he did not qualify in 1974 and it was for the applicants to prove that he had not qualified.

Consequently, the Constitutional Court held that the requisition order, in and of itself, was neither disproportionate nor unreasonable. However, although no proof was presented by the applicants regarding the actual rental (market) value, the rent of EUR 23.29 yearly was clearly not fair or proportionate compensation, even more so when the applicants were required to pay for structural repairs. There had thus been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 due to the disproportionate burden suffered by the applicants. The Constitutional Court admitting that the possibility of having the property vacated in accordance with ordinary law was remote, and recognising its power to order such an eviction, opted not to do so.

It noted the amendments introduced by means of Act X of 2009 – whereby protected rents were increased as of 1 January 2010, which, on the date of the Constitutional Court’s judgment, amounted to approximately EUR 200 yearly, and which would continue to increase every three years. Under these circumstances, the eviction of the tenant was not required, and the award of pecuniary and non-pecuniary damage would suffice as a remedy. The Constitutional Court awarded EUR 5,000 in compensation jointly, and ordered the applicants to pay costs in part. 3. Recent situation In 2018 G.A. was still occupying the property under a title of lease as protected by law. According to an architect’s report of 5 June 2018, the current market value of the property, bearing in mind the plot of land, its location and its development potential, was EUR 200,000 and its rental value since 2014 was EUR 7,800 annually.

On the basis of that estimate, working back by computing the property index rates of the Malta Central Bank, rough estimation of the annual rental value in 1980 was EUR 999.59, while a more conservative computation based on 3% of the market value showed the annual rental value in 1980 as being EUR 768.91.

B. Relevant domestic law The relevant domestic law in relation to the conversion from temporary emphyteusis to lease by means of the operation of Act XXIII of 1979 is set out in Amato Gauci v. Malta , (no. 47045/06, §§ 19-25, 15 September 2009) and that concerning requisitions is set out in Ghigo v. Malta (no. 31122/05, §§ 18-24, 26 September 2006). COMPLAINTS The applicants complained that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court for various reasons: i) EUR 5,000 (from which costs had to be deducted) was too low; ii) the rent following the 2009 amendments was also insufficient ‑ according to law the applicants were entitled to EUR 949 in total for rent from 2010 ‑ 2015, and they were due EUR 862 in total for the thirty-two previous years; iii) there was no legitimate aim as from 2011 onwards since the tenant had failed his means test; iv) the Constitutional Court did not evict the tenant and thus the applicants have nearly no possibility of ever recovering their property.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Given the redress provided by the Constitutional Court, have the applicants obtained sufficient relief for the breach of Article 1 of Protocol No. 1 of the Convention? 2. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009 and Apap Bologna v. Malta , no. 46931/12, 30 August 2016)? Appendix Carmelo GRECH was born in 1950 and lives in Żejtun Mary Grace BROWN was born in 1949 and lives in Marsascala Margaret BUTTIGIEG was born in 1960 and lives in Marsascala George GRECH was born in 1953 and lives in Marsascala Raymond GRECH was born in 1958 and lives in Żejtun Salvatore GRECH was born in 1955 and lives in Żejtun