Grech și alții împotriva Maltei

Comunicat la 8 februarie 2017 CUARTA SECȚIUNE Cerere nr. 62978/15 David GRECH și alții împotriva Maltai depusă la 15 decembrie 2015 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Ele sunt reprezentate în fața acestei instanțe de Dr. Franco Vassallo un avocat practicant în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietăți comune ale proprietății la numărul 204, High Street, Mosta, Malta (denumit în continuare „Proprietatea A”). Proprietatea A este situată în apropiere de o altă proprietate care este, de asemenea, deținută în comun de solicitanți, și anume Villa Grech-Mifsud, High Street, Mosta (denumită în continuare „Proprietate B”).

Reclamanții au devenit proprietari, fie prin moștenire sau donație de la părinții lor, la diferite date între 1991 și 2011. În 1923, ascendenții reclamanților au încheiat un acord de închiriere cu Nicolo’ Isouard Band Club Association (denumit în continuare „Band Club”), prin care au închiriat de bunăvoie proprietatea A la Band Club pentru douăzeci de kilograme anual (aproximativ 23,84 euro (EUR)). În 1947, chiria a fost crescută până la 24 de kilograme anual (aproximativ 28,62 euro). În 1970, LG, unul dintre ascendenții reclamanților, a depus o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei (denumită în continuare „Consiliu”), în numele tuturor proprietarilor comune la momentul respectiv, prin care el a solicitat ridicarea chiriei anuale.

La 15 decembrie 1970, Consiliul a susținut cererea și a crescut chiria la 60 de lire sterline anuale (aproximativ EUR) 71.60), care urmează să fie plătite cu șase luni în avans. La 14 august 1978, ascendenții reclamanților au încheiat un nou acord de închiriere cu Clubul Bandului, prin care au închiriat de bunăvoie proprietatea A și o parte din grădină a proprietății B (denumită în continuare „proprietatea închiriată”) la Clubul Band pentru 120 liri malteze anual (MTL) aproximativ 279,52 EUR), care urmează să fie plătită cu șase luni în avans. LG, care a murit în timpul procedurii constituționale de recurs (a se vedea în continuare), a prezentat dovezi la Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, în sensul că chiria anuală din cauza reclamanților a fost cea a MTL 136 (316,80 EUR) și că Clubul Band a plătit de fapt 130 MTL anual (302,82 EUR).

Aceste sume nu corespund celor convenite în cadrul acordului de închiriere din 14 august 1978. În acțiunea menționată, instanța a concluzionat că, la o dată neespecificată, reclamanții și clubul de bandă au încheiat un acord verbal, prin care închirierea anuală a fost majorată deoarece Clubul de bandă a solicitat utilizarea unei alte părți ale grădinei de proprietate B. La 28 octombrie 1980 și din nou la 10 ianuarie 1983 LG s-a plâns cu Clubul Band pentru utilizarea proprietății închiriate ca un discotecă și ca un restaurant. În 2004 și 2005, Clubul Band a solicitat să poată închiria o altă parte a grădinei de proprietate B și pentru a cumpăra partea proprietății utilizate ca scaun al clubului.

Reclamanții au refuzat. La 8 august 2009, reclamanții au numit un arhitect care a estimat că proprietatea închiriată ar trebui să atragă cel puțin un venit de închiriere de 36.700 EUR anual. Potrivit reclamanților, în decembrie 2009 Clubul Band a cumpărat o proprietate, situată în Sqaq Grech Mifsud, care a atins cu proprietatea pe care o închirie. Pentru a cumpăra această proprietate, Clubul Band a fost împrumutat suma de 65.000 EUR de către Președintele Clubului Band. Suma împrumutat este de a fi plătită pe o perioadă de zece ani de la ziua contractului. La 12 februarie 2010, reclamanții sau ascendenții acestora (în calitate de proprietari, în continuare numiti „proprietarii”) au depus o cerere în fața Curții Civile (Prima Sală) în competența sa constituțională.

Ei au susținut că au suferit o încălcare a dreptului lor de acces la o instanță protejată în temeiul articolului 6 din Convenție, deoarece legea a influențat remediile pe care le-a putut oferi consiliul, inclusiv modul în care ar trebui calculat un remediu care prevede creșterea în chirie. De asemenea, proprietarii au susținut că dreptul lor la bucuria pașnică a proprietăților lor, astfel cum este protejat în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, a fost încălcat. Acestea se referă la art. 4 coroborat cu art. 3 din Ordinul privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul) (denumit în continuare „Ordinul”), care le-a împiedicat să crească chiria pentru a reflecta valoarea de piață a proprietăților închiriate.

De asemenea, proprietarii au susținut că, în 2009, legea a fost modificată, permițând o creștere a chiriei și stabilirea unei date de întrerupere a „închirierilor protejate” existente. Cu toate acestea, amendamentele din lege nu acoperă proprietățile închiriate ca cluburi. Prin urmare, în contraste cu alte închirieri comerciale, chiria anuală pentru club nu a putut fi ridicată și contractul de închiriere nu a putut fi încheiat. La 15 iulie 2015, Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, nu a constatat nicio încălcare în temeiul articolului 6 din Convenție. Cu toate acestea, instanța a hotărât că proprietarii au suferit o încălcare a drepturilor lor protejate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și le-a acordat suma de 50 000 EUR în compensație.

Curtea a remarcat argumentele Procurorului General (denumite în continuare „AG”) împotriva proprietarilor prin care a susținut că: ascendenții proprietarilor nu au fost obligați să înceapă în contractul de închiriere cu Clubul de Bandă, ei au încheiat de bunăvoie acordul care, la momentul în care au considerat exact; atunci când ascendanții proprietarilor au încheiat în acord dispozițiile juridice speciale care reglementează închirierea unei proprietăți ca club (introdus prin promulgarea Ordinării privind retragerea proprietăților urbane (regularea) erau deja în vigoare și, prin urmare, ascendanții proprietarilor au încheiat în acord cu o cunoștința deplină a consecințelor pe care le-ar conduce; prin urmare, ei au adus situația asupra lor și nu au putut alega o încălcare a drepturilor lor, nici ar fi trebuit ca proprietarii să recurge la instanțe pentru a modifica situația lor.

Curtea a remarcat că, în 1923, atunci când proprietarii au încheiat primul contract de închiriere cu Clubul de Bandă, legile care promulgă dispozițiile speciale privind închirierea unei proprietăți ca club nu au intrat încă în vigoare. Dispozițiile speciale au intrat în joc între primul contract de închiriere (1923) și al doilea contract de închiriere (1978). Curtea a considerat că acordul de închiriere din 14 august 1978 a fost o prelungire a primului acord de închiriere - primul acord care a fost încheiat înainte de intrarea în vigoare a dispozițiilor speciale. Prin urmare, instanța a respins argumentele AG. În ceea ce privește art. 6, instanța a remarcat că dispoziția nu prevedea un drept absolut de acces la o instanță.

În cazul în cauză există un remediu. Cu toate acestea, s-a limitat în ceea ce privește circumstanțele în care ar putea fi utilizată și suma prin care ar putea fi ridicată chiria plătibilă proprietăților unui bun închiriat ca club. Cu toate acestea, dreptul de acces la o instanță sau tribunal ar fi satisfăcut dacă persoana a fost furnizată un remediu în lege, chiar dacă remediul a fost restricționat. Prin urmare, Consiliul a fost un remediu disponibil. În plus, instanța a remarcat că art. 4 din Ordonanța nu poate fi citit în izolare, deoarece Consiliul a primit competențe suplimentare. art. 1531 J din Codul Civil, în cazul în care este citit coroborat cu art. 4 din Ordonanța, prevedea un mecanism care prevede stabilirea unui echilibru just între drepturile proprietăților unei proprietăți, persoanele care închirieză proprietatea și interesul public.

Cu toate acestea, instanța a recunoscut că acest mecanism nu a fost încă în vigoare atunci când proprietarii au depus proceduri în fața acesteia. Cu toate acestea, situația a fost abordată la 1 Ianuarie 2014 prin intermediul noilor legislații care prevedeau o creștere a chiriei primite de proprietarii de proprietăți închiriate ca cluburi. Astfel de reglementări prevedeau ca proprietarii să primească un procent din profiturile realizate de astfel de cluburi prin activitățile lor economice, altele decât cele din motive filantropice. În opinia instanței, creșterea închirierii care a fost automată a înțeles că recurgerea la Consiliu nu mai era necesară. În ceea ce privește art. 1 din Protocolul nr. 1, instanța a acceptat că cluburile joacă un rol social în societatea malteză, chiar și până în prezent.

Cu acest interes social statul a fost permis un nivel de interferență. legalitatea acestor interferențe nu a fost contestată. Cu toate acestea, în compararea circumstanțelor în care a fost inițial încheiat contractul de închiriere, cu circumstanțele actuale, elementul proporțional nu a fost respectat și, prin urmare, drepturile reclamantului au fost încălcate. În ceea ce privește cererea proprietarului de a stabili o majorare în chiria care le este plătibilă, instanța a considerat că nu a fost rolul său de a asuma funcții pe care Constituția le-a acordat alt organ al statului, la fel de mult ca nu ar putea „teraze” legile ( tþassar ), cu excepția cazului în care a constatat că acestea nu au „făcut efect” (ma jiswewx ). Astfel, nu a fost competent să ofere remediul reclamantului.

Această decizie a fost consolidată prin introducerea noilor legi în 2014 care au actualizat chiririle plătibile. Curtea a considerat că atunci când proprietarii au solicitat daune, nu au furnizat nicio dovadă. Estimarea furnizată de ex parte arhitectul nu a fost suficient din cauza criteriilor utilizate și a modului aproximat în care au fost efectuate calculele. Prin urmare, cererea proprietarilor de daune a fost refuzată. Cu toate acestea, o formă de compensare a fost datorată. În calcularea acesteia, instanța a considerat că încălcarea constă într-o interferență cu proprietatea proprietarilor și nu în luarea acestora. În plus, proprietarii nu solicită acordarea proprietății. Având în vedere toate circumstanțele cazului, dovezile prezentate înaintea acesteia și legile aplicabile, instanța a concluzionat că aceasta a fost doar pentru a oferi proprietarilor compensații în suma de 50 000 EUR.

La 29 iulie 2014, AG a depus un recurs în fața Curții Constituționale. La 25 august 2014, proprietarii au răspuns la apelul AG și și-au depus propriul recurs în ceea ce privește art. 6 și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în legătură cu lipsa de justificare a interferenței și disproporționalității sale, precum și cuantumul compensației acordate. La 6 februarie 2014, Curtea Constituțională a susținut că recursul proprietarului a fost depus în afara termenelor stabilite și, prin urmare, a declarat-o inadmisibilă. La 26 iunie 2015, Curtea Constituțională a revocat parțial sentința instanței de primă instanță. Acesta a concluzionat că proprietarii nu au suferit o încălcare a drepturilor lor protejate de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și, prin urmare, nu era necesară compensare.

Costurile procedurii în ambele cazuri ar trebui plătite de proprietari. Curtea Constituțională a observat că plângerea se referă la două acorduri de închiriere care au fost încheiate în 1923 și, respectiv, 1978, între care au fost introduse dispoziții juridice speciale privind proprietățile închiriate ca cluburi. Spre deosebire de instanța de primă instanță, Curtea Constituțională a concluzionat că acordul din 14 august 1978 a constituit o novație (a se vedea legislația internă relevantă). Acesta a fost un nou acord de închiriere cu privire la o proprietate mai mare și o chirie anuală mai mare plătită. Intențiile părților în acordul original au fost anulate și au fost acum reglementate prin intermediul unui nou acord.

Curtea a considerat că la 14 August 1978 Articolele 3 și 4 din Ordonanța erau deja în vigoare. Astfel, părțile au încheiat de bunăvoie acordul cu o cunoaștere deplină a consecințelor pe care le-ar conduce. Prin urmare, proprietarii nu au putut alega o încălcare a drepturilor lor. Principiul Volenti non-apte injuria aplicat. Curtea a concluzionat că cazul proprietarilor nu se referă la renunțarea dreptului omului, ci mai degrabă la exercitarea proprietăților de a dispune de proprietatea lor cum doresc. Din dovezile prezentate în fața acesteia, Curtea Constituțională a concluzionat că acordul din 14 august 1978 a stabilit clar că proprietarii au vrut să încheie un acord de închiriere pentru o proprietate mai mare, cu o chirie mai mare care să fie plătită de Clubul de Bandă și a făcut acest lucru.

Prin urmare, proprietarii nu au suferit o încălcare a drepturilor lor de proprietate. art. 1531I și art. 1531J din Codul Civil, capitolul 16 din Legile Malta, se citesc după cum urmează: „1531I. În cazul locurilor comerciale închiriate înainte de 1 iunie 1995, chiriașul este considerat persoana care ocupă închiriatul sub titlul valabil de închiriere la 1 iunie 2008, precum și soțul sau soția unui astfel de chiriaș, cu condiția să trăiască împreună și să nu fie separat în mod legal, precum și în cazul decesului chiriașului, moștenitorii săi care sunt asociați prin consanguinitate sau prin afinitate până la gradul de veri, inclusiv: Cu condiția ca o închiriere de locații comerciale efectuată înainte de 1 iunie 1995, în orice caz, să se termine în termen de douăzeci de ani care încep de la 1 iunie, 2008 cu excepția cazului în care un contract de închiriere a fost realizat care prevede o perioadă specifică.

Atunci când un contract de închiriere realizat înainte de 1 iunie, 1995 pentru o perioadă specifică și care pe 1 iunie Ianuarie, 2010 perioada inițială "di fermo" sau "di rispetto" este încă în funcționare și această perioadă de închiriere nu a fost încă prelungită automat prin lege, atunci în acest caz se aplică perioada sau perioadele prevăzute în contract. Un contract realizat înainte de 1 iunie 1995 și care va fi reînnoit automat sau la discreția exclusivă a chiriașului, se consideră că nu este un contract realizat pentru o perioadă specifică și ca acest contract se termină în termen de douăzeci de ani care începe să se desfășoare de la 1 iunie 2008. 1531J.

În cazul unui contract închiriat unei entități și utilizat ca club înainte de 1 iunie 2008. Iunie, 1995 inclusiv, dar nu se limitează la o entitate muzicală, filantropică, socială, sportivă sau politică, atunci când închirierea sa este pentru o perioadă specifică și la 1 ianuarie 2010, perioada originală "di fermo" sau "di rispetto" este încă de funcționare și în cazul în care închirierea nu a fost încă prelungită automat prin lege, atunci se aplică perioada de închiriere stabilită în contract.

În toate celelalte cazuri în care contractul de închiriere a fost făcut înainte de 1 iunie 1995, legea și toate definițiile în vigoare la 1 iunie 1995 continuă să se aplice: cu condiția ca, în ciuda dispozițiilor legii în vigoare înainte de 1 iunie 1995 Iunie, 1995, ministrul responsabil pentru cazare poate, din când în când, face reglementări pentru a reglementa condițiile de închiriere a cluburilor, astfel încât să se poată ajunge la un echilibru echitabil între drepturile locatorului, ale chiriașului și ale interesului public”. Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile Malta, a fost introdusă prin intermediul Ordonanței XXI din 1931, la 19 iunie 1931. art. 2, art. 3 și art. 4, în măsura în care este relevant, prevede că: „2.

În această Ordonanță, cu excepția cazului în care contextul necesită altfel – expresia "club" înseamnă orice club înregistrat ca atare la Biroul Comisarului Poliției în conformitate cu dispozițiile de drept corespunzătoare. (3) Nu este legală pentru locatarul vreunui loc, la expirarea perioadei de inchiriere (cu excepția perioadei convenționale, juridice, obișnuite sau consecutive în ceea ce privește dispozițiile prezentei Ordonanțele), refuzarea reînnoirii închirierii sau ridicarea închirierii sau impune noi condiții pentru reînnoirea închirierii fără permisiunea Consiliului.

4. (1) Consiliul acordă permisiunea menționată în următoarele cazuri: ) dacă locatorul este obligat să efectueze sau are motive rezonabile pentru a efectua modificări sau lucrări altele decât reparațiile ordinare; ) în cazul în care chiria propusă nu depășește 40% peste și peste chiria echitabilă (de a fi, dacă este necesar, stabilită prin evaluare), la care sediile au fost închiriate sau ar fi putut fi închiriate în orice moment înainte de 4 august 1914: Consiliul poate fixa o astfel de chirie echitabilă. (2) Cheltuielile de evaluare se plătesc de către locator sau de către locatar sau de ambele în proporție cum direcționează Consiliul”. În 2014, Condițiile de reglementare a normelor privind leasingul cluburilor, legislația subsidiară capitolul 16.13 din Legile Maltei au fost introduse prin intermediul Noticei Legii 195 din 2014. În măsura în care este cazul, aceste Regulamente prevăd că: „2.

(1) Închirierea unui club, astfel cum se menționează la art. 1531J din Codul Civil, care se plătește pe baza unei închirieri încheiate înainte de 1 iunie 1995, trebuie, cu excepția cazului în care este convenit altfel în scris după 1 ianuarie 2014, sau convenit în scris înainte de 1 iunie 1995 cu privire la o închiriere care a fost încă în perioada sa inițială di fermo sau di risotto la 1 ianuarie 2014, începând cu data primei plăți de chirie care urmează după 1 ianuarie 2014, se crește cu o rată fixă de zece la sută față de chiria plătibilă în ceea ce privește anul precedent și se continuă să fie majorată începând cu data primei plăți de chirie care urmează după 1 ianuarie a fiecărui an până în anul 2016 și inclusiv cu zece la sută față de chiria anterioară.

(2) Chiria începând cu prima plată a chiriei datorată după 1 ianuarie 2017 se majorează cu o rată fixată de cinci la sută față de chiria plătită în 2016. Chiria respectivă continuă să fie crescută cu cinci la sută anuală până la 31 decembrie 2023 și chiria crește în fiecare an în funcție de indicele inflației pentru anul precedent.

(1) În cazul în care sediile clubului sau o parte a acestei reglementări se aplică pentru generarea de venituri printr-o activitate economică desfășurată în aceste sedii, atunci, începând cu 1 ianuarie 2015, chiriașul acestor sedii plătește, de asemenea, persoanei care au dreptul să primească închiriere o sumă echivalentă cu 5% din venitul anual obținut de club din respectiva activitate economică, altele decât veniturile provenite din activitățile de recapitalizare de fonduri sau filantropice organizate și gestionate de clubul însuși: Cu condiția ca, în sensul prezentului regulament, veniturile generate din activitate economică să fie orice venit care este direct sau indirect derivat din bar și, sau restaurant și din orice închiriere, sub-părțire, lipsă de un acord de gestionare a respectivelor sedii care este închiriat ca un club sau o parte a acestuia.

(2) Suma menționată în subreglementarea (1) se calculează anual și se plătește până la data de 30 septembrie a anului următor, cu prima plată care urmează să fie plătită pentru anul 2015 până la data de 30 septembrie 2016. (3) Venitul anual menționat în subreglementarea (1) se calculează pe baza situațiilor financiare semnate de un contabil public certificat în cazul cluburilor cu un venit de mai puțin de 200 000 EUR pe an și în cazul cluburilor cu un venit de cel puțin 200 000 EUR pe an și în cazul cluburilor cu un venit de cel puțin 200 000 EUR pe an În ceea ce privește art. 1179 din Codul Civil, capitolul 16 din Legile Malta, se citește după cum urmează: „Novația are loc - ) atunci când contractele debitorului față de creditorul său o nouă datorie, și aceasta este înlocuită cu cea veche care este stingită;” COMPLAINT Reclamanții se plâng de interferența în curs cu drepturile lor de proprietate în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

Până în 2014 reclamanții au fost obligați să reînnoiască în mod automat închirierea pe o bază anuală și au fost interzise să impună o creștere a chiriei. În urma introducerii, în 2014, a Condițiilor de reglementare a normelor privind leasingul cluburilor, a existat posibilitatea de a ridica închiriere, care era totuși foarte limitată și nu a putut fi considerată un remediu eficace. În plus, reclamanții se plâng că acordul nu poate fi încheiat, impactând valoarea proprietății și capacitatea lor de a se bucura vreodată de ea ca proprietar. Astfel, nu s-a stabilit nici un echilibru echitabil între protecția dreptului lor fundamental de a se bucura de proprietatea lor și comunitatea în general.

În sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a existat vreo ingerință în dreptul reclamanților la bucurarea pașnică a bunurilor lor, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? În cazul în care este cazul, interferența în cauză în interesul public, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă da, această interferență impune reclamanților o sarcină individuală excesivă? În special, închirierea a fost primită de solicitanți până în 2014, proporțională cu interferența se plângea? Închirierea a fost primită după 2014 în conformitate cu modificările relevante, proporțională cu interferența se plânge? În perioadele anterioare și după 2014, reclamanții au avut la dispoziție garanții procedurale adecvate care să asigure că funcționarea sistemului și impactul său asupra drepturilor lor de proprietate în calitate de proprietăți nu au fost nici arbitrare, nici neprevăzute?

Apendice Nume LASTNAME Data nașterii Nașterii Locul de reședință David GRECH 18/04/1957 Maltese Attard, Malta Melvin GITALI 14/07/1965 Britanie Surrey, Regatul Unit Joyoti Mary GRECH CATO 20/03/1963 British Brighton, Regatul Unit Christopher GRECH 25/02/1960 British Washington DC, Statele Unite Mary Josephine GRECH 01/11/1924 Maltese Mosta, Malta Dorothy HIGGINS 15/12/1952 Maltese County Down, Regatul Unit

Communicated on 8 February 2017

FOURTH SECTION

Application no. 62978/15 David GRECH and others against Malta lodged on 15 December 2015

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. They are represented before this Court by Dr Franco Vassallo a lawyer practicing in Valletta. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. 1. Background to the case The applicants are joint owners of the property at number 204, High Street, Mosta, Malta (hereinafter referred to as “Property A”). Property A is located adjacent to another property that is also jointly owned by the applicants, namely Villa Grech-Mifsud, High Street, Mosta (hereinafter referred to as “Property B”).

The applicants became owners either through inheritance or donation from their parents on various dates between 1991 and 2011. In 1923, the applicants’ ascendants entered into a rent agreement with Nicolo’ Isouard Band Club Association (hereinafter referred to as the “Band Club”), whereby they willingly rented Property A to the Band Club for twenty pounds sterling annually (approximately 23.84 euros (EUR)). In 1947 the rent was increased to twenty-four pounds sterling annually (around EUR 28.62). In 1970, LG, one of the applicants’ ascendants, filed an application before the Rent Regulation Board (hereinafter referred to as “the Board”), on behalf of all the joint owners at the time, whereby he requested that the annual rent be raised.

On 15 December 1970 the Board upheld the request and increased the rent to sixty pounds sterling annually (approximately EUR 71.60), to be paid six months in advance. On 14 August 1978 the applicants’ ascendants entered into a new lease agreement with the Band Club, whereby they willingly rented Property A and part of the garden of Property B (hereinafter, jointly referred to as “the rented property”) to the Band Club for 120 Maltese liri annually ((MTL) ‑ approximately EUR 279.52), to be paid six months in advance. LG, who died during the constitutional redress proceedings (see hereunder), gave evidence before the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, to the effect that the annual rent due to the applicants was that of MTL 136 (EUR 316.80), and that the Band Club was actually paying MTL 130 annually (EUR 302.82).

These amounts do not correspond to those agreed upon within the rent agreement of 14 August 1978. In the mentioned proceedings the court concluded that, on an unspecified date, the applicants and the Band Club had entered into a verbal agreement, whereby the annual rent due was increased because the Band Club had requested the use of a further part of the garden of Property B. On 28 October 1980 and again on 10 January 1983 LG complained with the Band Club about its use of the rented property as a discotheque and as a restaurant. In 2004 and 2005 the Band Club had requested that it be able to rent a further part of the garden of Property B and for it to purchase the part of the property that was being utilized as the seat of the club.

The applicants refused. On 8 August 2009 the applicants appointed an architect who estimated that the rented property ought to at least attract a rental income of EUR 36,700 yearly. According to the applicants, on December 2009 the Band Club bought a property, located in Sqaq Grech Mifsud, that touched with the property it rents from the applicants. In order to buy this property the Band Club was lent the sum of EUR 65,000 by the President of the Band Club. The sum lent is to be paid over a span of ten years from the day of the contract. 2. Constitutional redress proceedings On 12 February 2010 the applicants or their ascendants (as owners, hereafter referred to as “the owners”) filed an application before the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence.

They claimed that they had suffered a violation of their right to access to a court as protected under Article 6 of the Convention, since the law impacted the remedies that the Board could offer them, including the manner in which a remedy providing for a raise in rent ought to be calculated. The owners also claimed that their right to peaceful enjoyment of their property, as protected under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, had been violated. They referred to Article 4 in conjunction with Article 3 of the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance (hereinafter referred to as ‘the Ordinance’), which precluded them from increasing the rent to reflect the market value of the rented property.

The owners further submitted that in 2009 the law had been amended allowing for an increase in rent and the establishment of a cut-off date for existing “protected rents”. However, the amendments in the law did not cover properties rented as clubs. Therefore, in contrast with other commercial rents, the annual rent for the club could not be raised and the rent contract could not be terminated. On 15 July 2015 the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, found no violation under Article 6 of the Convention. However, the court decided that the owners had suffered a violation of their rights as protected under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, and awarded them the sum of EUR 50,000 in compensation.

The court noted the Attorney General’s (hereinafter referred to as “the AG”) arguments against the owners whereby he contended that: the owners’ ascendants had not been forced to enter into the rental agreement with the Band Club, they had willingly entered into the agreement which at the time they deemed just; when the owners’ ascendants had entered into the agreement the special legal dispositions regulating the renting of a property as a club (introduced through the enactment of the Reletting of Urban Property (regulation) Ordinance) were already in place and therefore the owners’ ascendants had entered into the agreement with full knowledge of the consequences it would lead to; therefore they had brought the situation upon themselves and could not allege a violation of their rights, nor should the owners be resorting to the courts to alter their situation.

The court noted that, in 1923, when the owners had entered into the first rental agreement with the Band Club, the laws enacting the special dispositions concerning renting a property as a club had not yet come into force. The special dispositions came into play between the first rental agreement (1923) and the second rental agreement (1978). The court considered that the rental agreement of 14 August 1978 was an extension of the first rental agreement - the first agreement having been entered into before the special dispositions had come into force. Therefore, the court rejected the AG’s arguments. As to Article 6 the court noted that the provision did not provide an absolute right to access to a court.

In the present case a remedy did exist. However, it was limited as to the circumstances in which it could be used and the amount by which the rent payable to owners of a property rented as a club could be raised. Nevertheless, the right to access to a court or tribunal would be satisfied if the person was provided with a remedy in the law, even if the remedy was constricted. Therefore, the Board was an available remedy. Further, the court noted that Article 4 of the Ordinance could not be read in isolation as the Board was given further competences. Article 1531 J of the Civil Code, when read in conjunction with Article 4 of the Ordinance, provided a mechanism that provided for the establishment of a just balance between the rights of the owners of a property, the persons renting the property and the public interest.

However, the court acknowledged that this mechanism was not yet in force when the owners filed proceedings before it. Nevertheless, the situation was addressed on 1 January 2014 by means of new legislation which provided for an increase in rent received by owners of properties rented as clubs. Such regulation provided for owners to receive a percentage of the profits made by such clubs through their economic activities, other than those for philanthropic reasons. In the court’s view the raise in rent which was automatic meant that recourse before the Board was no longer necessary. As to Article 1 of Protocol No. 1 the court accepted that clubs play a social role in Maltese society, even to date.

With this social interest the State was permitted a level of interference. The legality of such interference had not been contested. However, when comparing the circumstances in which the rent agreement had originally been entered into, to the present day circumstances, the element of proportionality had not been respected and thus the applicant’s rights had been breached. As to the owners’ request for the court to establish a raise in the rent payable to them, the court considered that it was not its role to take on functions that the Constitution granted to another organ of the state, just as much as it could not “erase” ( tħassar ) laws unless it found that they had “no effect” ( ma jiswewx ). Thus, it was not competent to give the remedy requested by the applicants.

This decision was reinforced by the introduction of the new laws in 2014 which updated the rents payable. The court considered that when the owners requested damage they had failed to provide any proof. The estimate provided by the ex parte architect did not suffice due to the criteria used and the approximate manner in which the calculations had been done. Therefore, the owners’ request for damage was denied. However, some form of compensation was due. In calculating it the court considered that the violation consisted of an interference with the property of the owners and not the taking thereof. Moreover, the owners were not requesting that the property be granted back to them. Taking all the circumstances of the case into consideration, the evidence presented before it and the applicable laws, the court concluded that it was just to provide the owners with compensation in the sum of EUR 50,000.

On 29 July 2014 the AG filed an appeal before the Constitutional Court. On 25 August 2014 the owners replied to the AG’s appeal and filed their own appeal concerning Article 6 and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in connection with the lack of justification for the interference and its disproportionality, as well as the amount of compensation awarded. On 6 February 2014 the Constitutional Court held that the owners’ appeal had been filed outside the set time-limits and therefore declared it inadmissible. The owners had replied to the AG’s appeal on 25 August 2014 while their reply should have been submitted by 1 August 2014. On 26 June 2015 the Constitutional court partially revoked the sentence of the first-instance court.

It concluded that the owners had not suffered a violation of their rights as protected by Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and therefore no compensation was due. The costs of proceedings at both instances were to be paid by the owners. The Constitutional Court observed that the complaint concerned two rental agreements that were entered into in 1923 and 1978 respectively, between which special legal dispositions concerning properties rented as clubs were introduced. Unlike the first-instance court, the Constitutional Court concluded that the agreement of 14 August 1978 amounted to novation (see relevant domestic law). It was a new rent agreement concerning a larger property and a higher annual rent payable.

The intentions of the parties in the original agreement were set aside, and were now regulated by means of a new agreement. The court considered that on 14 August 1978 Articles 3 and 4 of the Ordinance were already in force. Thus, the parties had willingly entered into the agreement with full knowledge of the consequences it would lead to. Therefore the owners could not allege a violation of their rights. The principle volenti non fit injuria applied. The court concluded that the case of the owners did not concern the renunciation of a human right, but rather the exercise on the part of the owners to dispose of their property as they desired. From the evidence presented before it, the Constitutional Court concluded that the agreement of 14 August 1978 established clearly that the owners wanted to enter into a rental agreement for a larger property, with a higher rent to be paid by the Band Club, and had done so.

Therefore the owners had not suffered a violation of their property rights. B. Relevant domestic law Article 1531I and Article 1531J of the Civil Code, Chapter 16 of the Laws of Malta, read as follows: “1531I. In the case of commercial premises leased prior to 1st June, 1995, the tenant shall be considered to be the person who occupies the tenement under a valid title of lease on the 1st June, 2008, as well as the husband or wife of such tenant, provided they are living together and are not legally separated, and also in the event of the death of the tenant, his heirs who are related by consanguinity or by affinity up to the grade of cousins inclusively: Provided that a lease of commercial premises made before the 1st June, 1995 shall in any case terminate within twenty years which start running from the 1st June, 2008 unless a contract of lease has been made stipulating a specific period.

When a contract of lease made prior to the 1st June, 1995 for a specific period and which on the 1st January, 2010 the original period "di fermo" or "di rispetto" is still running and such period of lease has not yet been automatically extended by law, then in that case the period or periods stipulated in the contract shall apply. A contract made prior to the 1st June, 1995 and which is to be renewed automatically or at the sole discretion of the tenant, shall be deemed as if it is not a contract made for a specific period and shall as such terminate within twenty years which start running from the 1st June, 2008. 1531J.

In the case of a tenement leased to an entity and used as a club before the 1st June, 1995 including but not limited to a musical, philanthropic, social, sport or political entity, when its lease is for a specific period and on the 1st January, 2010 the original period "di fermo" or "di rispetto" is still running and the lease has not yet been automatically extended by law, then in that case the period of lease established in the contract shall apply. In all other instances where the contract of lease was made prior to the 1st June, 1995 the law and all definitions as in force on the 1st June, 1995 shall continue to apply: Provided that notwithstanding the provisions of the law as in force before the 1st June, 1995, the Minister responsible for accommodation may from time to time make regulations to regulate the conditions of lease of clubs so that a fair balance may be reached between the rights of the lessor, of the tenant and the public interest”.

The Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter 69 of the Laws of Malta, was introduced by means of Ordinance XXI of 1931, on 19 June 1931. Article 2, Article 3 and Article 4, in so far as relevant, provide that: “2. In this Ordinance, unless the context otherwise requires - the expression "club" means any club registered as such at the Office of the Commissioner of Police under the appropriate provisions of law. 3. It shall not be lawful for the lessor of any premises, at the expiration of the period of tenancy (whether such period be conventional, legal, customary or consequential on the provisions of this Ordinance), to refuse the renewal of the lease or to raise the rent or impose new conditions for the renewal of the lease without the permission of the Board.

4. (1) The Board shall grant the said permission in the following cases: ( a ) if the lessor is bound to carry out or has reasonable cause for making any alterations or works other than ordinary repairs; ( b ) if the proposed rent does not exceed 40% over and above the fair rent (to be, where necessary, fixed by valuation), at which the premises were leased or could have been leased at any time prior to the 4th of August, 1914: the Board may fix such fair rent. (2) The expenses of the said valuation shall be paid by the lessor or by the tenant or by both in such proportion as the Board shall direct”. In 2014, the Conditions Regulating the Leases of Clubs Regulations, Subsidiary Legislation Chapter 16.13 of the Laws of Malta were introduced through Legal Notice 195 of 2014. In so far as relevant, these Regulations provide that: “2.

(1) The rent of a club as referred to in Article 1531J of the Civil Code which is paid on the basis of a lease entered into before the 1st June 1995 shall, unless otherwise agreed upon in writing after the 1st January 2014, or agreed upon in writing prior to the 1st June 1995 with regard to a lease which was still in its original period di fermo or di rispetto on the 1st January 2014, as from the date of the first payment of rent due after the 1st January 2014, be increased by a fixed rate of ten per cent over the rent payable in respect of the previous year and shall continue to be increased as from the date of the first payment of rent due after the 1st January of each year until and including the year 2016 by ten per cent over the previous rent.

(2) The rent as from the first payment of rent due after the 1st January 2017 shall be increased by a fixed rate of five per cent over the rent payable in 2016. Such rent shall continue to be increased by five per cent per annum until the 31 December 2023 and the rent shall thereafter increase every year according to the index of inflation for the previous year.

3. (1) Where club premises or part thereof to which these regulations apply are used for the generation of income through an economic activity carried out in the said premises, then as from the 1st January 2015 the tenant of the said premises shall also pay the person entitled to receive the rent a sum equivalent to five per cent of the annual income derived by the club from the said economic activity, other than income derived from fundraising or philanthropic activities organized and managed by the club itself: Provided that for the purposes of this regulation, income generated from economic activity means any income which is directly or indirectly derived from the bar and, or restaurant and from any lease, sub-lease, leas of a going-concern or a management agreement of the said premises that is leased out as a club or part thereof.

(2) The amount referred to in sub-regulation (1) shall be calculated on an annual basis and shall be payable by the 30th September of the following year with the first payment being due in respect of the year 2015 by the 30th September 2016. (3) The annual income referred to in sub-regulation (1) shall be calculated on the basis of financial statements signed by a certified public accountant in the case of clubs having an income of less than €200,000 per annum and by audited financial statements in the case of clubs having an income of €200,000 or more per annum ”. In so far as relevant Article 1179 of the Civil Code, Chapter 16 of the Laws of Malta, reads as follows: “Novation takes place - ( a ) when the debtor contracts towards his creditor a new debt, and this is substituted for the old one which is extinguished;” COMPLAINT The applicants complain about the ongoing interference with their property rights in breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

Up until 2014 the applicants were bound to renew the lease automatically on a yearly basis and were prohibited from imposing an increase in rent. Following the introduction, in 2014, of the Conditions Regulating the Leases of Clubs Regulations, there was a possibility for a raise in rent which was nevertheless very limited and could not be considered to be an effective remedy. Furthermore, the applicants complain that the agreement cannot be terminated, impacting the value of the property, and their ability to ever enjoy it as its owners. Thus, no fair balance had been established between the protection of their fundamental right to enjoy their property and the community at large.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been an interference with the applicants’ right to peaceful enjoyment of their possessions, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? 2. If so, was the interference in question in the public interest, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? 3. If so, did that interference impose an excessive individual burden on the applicants? In particular, was the rent received by the applicants until 2014, proportionate to the interference complained of? Was the rent received after 2014 in line with the relevant amendments, proportionate to the interference complained of? 4. In the periods before and after 2014, did the applicants have at their disposal adequate procedural safeguards ensuring that the operation of the system and its impact on their property rights as landlords were neither arbitrary nor unforeseeable?

Appendix N o . Firstname LASTNAME Birth date Nationality Place of residence David GRECH 18/04/1957 Maltese Attard, Malta Melvin GITALI 14/07/1965 British Surrey, United Kingdom Joyoti Mary GRECH CATO 20/03/1963 British Brighton, United Kingdom Christopher GRECH 25/02/1960 British Washington DC, United States Mary Josephine GRECH 01/11/1924 Maltese Mosta, Malta Dorothy HIGGINS 15/12/1952 Maltese County Down, United Kingdom