GRECH AND OTHERS v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
GRECH AND OTHERS v. MALTA (CtEDO, 2017)
Comunicat la 8 februarie 2017 CUARTA SECȚIUNE Cerere nr. 62978/15 David GRECH și alții împotriva Maltai depusă la 15 decembrie 2015 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Ele sunt reprezentate în fața acestei instanțe de Dr. Franco Vassallo un avocat practicant în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietăți comune ale proprietății la numărul 204, High Street, Mosta, Malta (denumit în continuare „Proprietatea A”). Proprietatea A este situată în apropiere de o altă proprietate care este, de asemenea, deținută în comun de solicitanți, și anume Villa Grech-Mifsud, High Street, Mosta (denumită în continuare „Proprietate B”). Reclamanții au devenit proprietari, fie prin moștenire sau donație de la părinții lor, la diferite date între 1991 și 2011. În 1923, ascendenții reclamanților au încheiat un acord de închiriere cu Nicolo’ Isouard Band Club Association (denumit în continuare „Band Club”), prin care au închiriat de bunăvoie proprietatea A la Band Club pentru douăzeci de kilograme anual (aproximativ 23,84 euro (EUR)). În 1947, chiria a fost crescută până la 24 de kilograme anual (aproximativ 28,62 euro). În 1970, LG, unul dintre ascendenții reclamanților, a depus o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei (denumită în continuare „Consiliu”), în numele tuturor proprietarilor comune la momentul respectiv, prin care el a solicitat ridicarea chiriei anuale. La 15 decembrie 1970, Consiliul a susținut cererea și a crescut chiria la 60 de lire sterline anuale (aproximativ EUR) 71.60), care urmează să fie plătite cu șase luni în avans. La 14 august 1978, ascendenții reclamanților au încheiat un nou acord de închiriere cu Clubul Bandului, prin care au închiriat de bunăvoie proprietatea A și o parte din grădină a proprietății B (denumită în continuare „proprietatea închiriată”) la Clubul Band pentru 120 liri malteze anual (MTL) aproximativ 279,52 EUR), care urmează să fie plătită cu șase luni în avans. LG, care a murit în timpul procedurii constituționale de recurs (a se vedea în continuare), a prezentat dovezi la Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, în sensul că chiria anuală din cauza reclamanților a fost cea a MTL 136 (316,80 EUR) și că Clubul Band a plătit de fapt 130 MTL anual (302,82 EUR). Aceste sume nu corespund celor convenite în cadrul acordului de închiriere din 14 august 1978. În acțiunea menționată, instanța a concluzionat că, la o dată neespecificată, reclamanții și clubul de bandă au încheiat un acord verbal, prin care închirierea anuală a fost majorată deoarece Clubul de bandă a solicitat utilizarea unei alte părți ale grădinei de proprietate B. La 28 octombrie 1980 și din nou la 10 ianuarie 1983 LG s-a plâns cu Clubul Band pentru utilizarea proprietății închiriate ca un discotecă și ca un restaurant. În 2004 și 2005, Clubul Band a solicitat să poată închiria o altă parte a grădinei de proprietate B și pentru a cumpăra partea proprietății utilizate ca scaun al clubului. Reclamanții au refuzat. La 8 august 2009, reclamanții au numit un arhitect care a estimat că proprietatea închiriată ar trebui să atragă cel puțin un venit de închiriere de 36.700 EUR anual. Potrivit reclamanților, în decembrie 2009 Clubul Band a cumpărat o proprietate, situată în Sqaq Grech Mifsud, care a atins cu proprietatea pe care o închirie. Pentru a cumpăra această proprietate, Clubul Band a fost împrumutat suma de 65.000 EUR de către Președintele Clubului Band. Suma împrumutat este de a fi plătită pe o perioadă de zece ani de la ziua contractului. La 12 februarie 2010, reclamanții sau ascendenții acestora (în calitate de proprietari, în continuare numiti „proprietarii”) au depus o cerere în fața Curții Civile (Prima Sală) în competența sa constituțională. Ei au susținut că au suferit o încălcare a dreptului lor de acces la o instanță protejată în temeiul articolului 6 din Convenție, deoarece legea a influențat remediile pe care le-a putut oferi consiliul, inclusiv modul în care ar trebui calculat un remediu care prevede creșterea în chirie. De asemenea, proprietarii au susținut că dreptul lor la bucuria pașnică a proprietăților lor, astfel cum este protejat în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, a fost încălcat. Acestea se referă la art. 4 coroborat cu art. 3 din Ordinul privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul) (denumit în continuare „Ordinul”), care le-a împiedicat să crească chiria pentru a reflecta valoarea de piață a proprietăților închiriate. De asemenea, proprietarii au susținut că, în 2009, legea a fost modificată, permițând o creștere a chiriei și stabilirea unei date de întrerupere a „închirierilor protejate” existente. Cu toate acestea, amendamentele din lege nu acoperă proprietățile închiriate ca cluburi. Prin urmare, în contraste cu alte închirieri comerciale, chiria anuală pentru club nu a putut fi ridicată și contractul de închiriere nu a putut fi încheiat. La 15 iulie 2015, Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, nu a constatat nicio încălcare în temeiul articolului 6 din Convenție. Cu toate acestea, instanța a hotărât că proprietarii au suferit o încălcare a drepturilor lor protejate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și le-a acordat suma de 50 000 EUR în compensație. Curtea a remarcat argumentele Procurorului General (denumite în continuare „AG”) împotriva proprietarilor prin care a susținut că: ascendenții proprietarilor nu au fost obligați să înceapă în contractul de închiriere cu Clubul de Bandă, ei au încheiat de bunăvoie acordul care, la momentul în care au considerat exact; atunci când ascendanții proprietarilor au încheiat în acord dispozițiile juridice speciale care reglementează închirierea unei proprietăți ca club (introdus prin promulgarea Ordinării privind retragerea proprietăților urbane (regularea) erau deja în vigoare și, prin urmare, ascendanții proprietarilor au încheiat în acord cu o cunoștința deplină a consecințelor pe care le-ar conduce; prin urmare, ei au adus situația asupra lor și nu au putut alega o încălcare a drepturilor lor, nici ar fi trebuit ca proprietarii să recurge la instanțe pentru a modifica situația lor. Curtea a remarcat că, în 1923, atunci când proprietarii au încheiat primul contract de închiriere cu Clubul de Bandă, legile care promulgă dispozițiile speciale privind închirierea unei proprietăți ca club nu au intrat încă în vigoare. Dispozițiile speciale au intrat în joc între primul contract de închiriere (1923) și al doilea contract de închiriere (1978). Curtea a considerat că acordul de închiriere din 14 august 1978 a fost o prelungire a primului acord de închiriere - primul acord care a fost încheiat înainte de intrarea în vigoare a dispozițiilor speciale. Prin urmare, instanța a respins argumentele AG. În ceea ce privește art. 6, instanța a remarcat că dispoziția nu prevedea un drept absolut de acces la o instanță. În cazul în cauză există un remediu. Cu toate acestea, s-a limitat în ceea ce privește circumstanțele în care ar putea fi utilizată și suma prin care ar putea fi ridicată chiria plătibilă proprietăților unui bun închiriat ca club. Cu toate acestea, dreptul de acces la o instanță sau tribunal ar fi satisfăcut dacă persoana a fost furnizată un remediu în lege, chiar dacă remediul a fost restricționat. Prin urmare, Consiliul a fost un remediu disponibil. În plus, instanța a remarcat că art. 4 din Ordonanța nu poate fi citit în izolare, deoarece Consiliul a primit competențe suplimentare. art. 1531 J din Codul Civil, în cazul în care este citit coroborat cu art. 4 din Ordonanța, prevedea un mecanism care prevede stabilirea unui echilibru just între drepturile proprietăților unei proprietăți, persoanele care închirieză proprietatea și interesul public. Cu toate acestea, instanța a recunoscut că acest mecanism nu a fost încă în vigoare atunci când proprietarii au depus proceduri în fața acesteia. Cu toate acestea, situația a fost abordată la 1 Ianuarie 2014 prin intermediul noilor legislații care prevedeau o creștere a chiriei primite de proprietarii de proprietăți închiriate ca cluburi. Astfel de reglementări prevedeau ca proprietarii să primească un procent din profiturile realizate de astfel de cluburi prin activitățile lor economice, altele decât cele din motive filantropice. În opinia instanței, creșterea închirierii care a fost automată a înțeles că recurgerea la Consiliu nu mai era necesară. În ceea ce privește art. 1 din Protocolul nr. 1, instanța a acceptat că cluburile joacă un rol social în societatea malteză, chiar și până în prezent. Cu acest interes social statul a fost permis un nivel de interferență. legalitatea acestor interferențe nu a fost contestată. Cu toate acestea, în compararea circumstanțelor în care a fost inițial încheiat contractul de închiriere, cu circumstanțele actuale, elementul proporțional nu a fost respectat și, prin urmare, drepturile reclamantului au fost încălcate. În ceea ce privește cererea proprietarului de a stabili o majorare în chiria care le este plătibilă, instanța a considerat că nu a fost rolul său de a asuma funcții pe care Constituția le-a acordat alt organ al statului, la fel de mult ca nu ar putea „teraze” legile ( tþassar ), cu excepția cazului în care a constatat că acestea nu au „făcut efect” (ma jiswewx ). Astfel, nu a fost competent să ofere remediul reclamantului. Această decizie a fost consolidată prin introducerea noilor legi în 2014 care au actualizat chiririle plătibile. Curtea a considerat că atunci când proprietarii au solicitat daune, nu au furnizat nicio dovadă. Estimarea furnizată de ex parte arhitectul nu a fost suficient din cauza criteriilor utilizate și a modului aproximat în care au fost efectuate calculele. Prin urmare, cererea proprietarilor de daune a fost refuzată. Cu toate acestea, o formă de compensare a fost datorată. În calcularea acesteia, instanța a considerat că încălcarea constă într-o interferență cu proprietatea proprietarilor și nu în luarea acestora. În plus, proprietarii nu solicită acordarea proprietății. Având în vedere toate circumstanțele cazului, dovezile prezentate înaintea acesteia și legile aplicabile, instanța a concluzionat că aceasta a fost doar pentru a oferi proprietarilor compensații în suma de 50 000 EUR. La 29 iulie 2014, AG a depus un recurs în fața Curții Constituționale. La 25 august 2014, proprietarii au răspuns la apelul AG și și-au depus propriul recurs în ceea ce privește art. 6 și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în legătură cu lipsa de justificare a interferenței și disproporționalității sale, precum și cuantumul compensației acordate. La 6 februarie 2014, Curtea Constituțională a susținut că recursul proprietarului a fost depus în afara termenelor stabilite și, prin urmare, a declarat-o inadmisibilă. La 26 iunie 2015, Curtea Constituțională a revocat parțial sentința instanței de primă instanță. Acesta a concluzionat că proprietarii nu au suferit o încălcare a drepturilor lor protejate de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și, prin urmare, nu era necesară compensare. Costurile procedurii în ambele cazuri ar trebui plătite de proprietari. Curtea Constituțională a observat că plângerea se referă la două acorduri de închiriere care au fost încheiate în 1923 și, respectiv, 1978, între care au fost introduse dispoziții juridice speciale privind proprietățile închiriate ca cluburi. Spre deosebire de instanța de primă instanță, Curtea Constituțională a concluzionat că acordul din 14 august 1978 a constituit o novație (a se vedea legislația internă relevantă). Acesta a fost un nou acord de închiriere cu privire la o proprietate mai mare și o chirie anuală mai mare plătită. Intențiile părților în acordul original au fost anulate și au fost acum reglementate prin intermediul unui nou acord. Curtea a considerat că la 14 August 1978 Articolele 3 și 4 din Ordonanța erau deja în vigoare. Astfel, părțile au încheiat de bunăvoie acordul cu o cunoaștere deplină a consecințelor pe care le-ar conduce. Prin urmare, proprietarii nu au putut alega o încălcare a drepturilor lor. Principiul Volenti non-apte injuria aplicat. Curtea a concluzionat că cazul proprietarilor nu se referă la renunțarea dreptului omului, ci mai degrabă la exercitarea proprietăților de a dispune de proprietatea lor cum doresc. Din dovezile prezentate în fața acesteia, Curtea Constituțională a concluzionat că acordul din 14 august 1978 a stabilit clar că proprietarii au vrut să încheie un acord de închiriere pentru o proprietate mai mare, cu o chirie mai mare care să fie plătită de Clubul de Bandă și a făcut acest lucru. Prin urmare, proprietarii nu au suferit o încălcare a drepturilor lor de proprietate. art. 1531I și art. 1531J din Codul Civil, capitolul 16 din Legile Malta, se citesc după cum urmează: „1531I. În cazul locurilor comerciale închiriate înainte de 1 iunie 1995, chiriașul este considerat persoana care ocupă închiriatul sub titlul valabil de închiriere la 1 iunie 2008, precum și soțul sau soția unui astfel de chiriaș, cu condiția să trăiască împreună și să nu fie separat în mod legal, precum și în cazul decesului chiriașului, moștenitorii săi care sunt asociați prin consanguinitate sau prin afinitate până la gradul de veri, inclusiv: Cu condiția ca o închiriere de locații comerciale efectuată înainte de 1 iunie 1995, în orice caz, să se termine în termen de douăzeci de ani care încep de la 1 iunie, 2008 cu excepția cazului în care un contract de închiriere a fost realizat care prevede o perioadă specifică. Atunci când un contract de închiriere realizat înainte de 1 iunie, 1995 pentru o perioadă specifică și care pe 1 iunie Ianuarie, 2010 perioada inițială "di fermo" sau "di rispetto" este încă în funcționare și această perioadă de închiriere nu a fost încă prelungită automat prin lege, atunci în acest caz se aplică perioada sau perioadele prevăzute în contract. Un contract realizat înainte de 1 iunie 1995 și care va fi reînnoit automat sau la discreția exclusivă a chiriașului, se consideră că nu este un contract realizat pentru o perioadă specifică și ca acest contract se termină în termen de douăzeci de ani care începe să se desfășoare de la 1 iunie 2008. 1531J. În cazul unui contract închiriat unei entități și utilizat ca club înainte de 1 iunie 2008. Iunie, 1995 inclusiv, dar nu se limitează la o entitate muzicală, filantropică, socială, sportivă sau politică, atunci când închirierea sa este pentru o perioadă specifică și la 1 ianuarie 2010, perioada originală "di fermo" sau "di rispetto" este încă de funcționare și în cazul în care închirierea nu a fost încă prelungită automat prin lege, atunci se aplică perioada de închiriere stabilită în contract. În toate celelalte cazuri în care contractul de închiriere a fost făcut înainte de 1 iunie 1995, legea și toate definițiile în vigoare la 1 iunie 1995 continuă să se aplice: cu condiția ca, în ciuda dispozițiilor legii în vigoare înainte de 1 iunie 1995 Iunie, 1995, ministrul responsabil pentru cazare poate, din când în când, face reglementări pentru a reglementa condițiile de închiriere a cluburilor, astfel încât să se poată ajunge la un echilibru echitabil între drepturile locatorului, ale chiriașului și ale interesului public”. Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile Malta, a fost introdusă prin intermediul Ordonanței XXI din 1931, la 19 iunie 1931. art. 2, art. 3 și art. 4, în măsura în care este relevant, prevede că: „2. În această Ordonanță, cu excepția cazului în care contextul necesită altfel – expresia "club" înseamnă orice club înregistrat ca atare la Biroul Comisarului Poliției în conformitate cu dispozițiile de drept corespunzătoare. (3) Nu este legală pentru locatarul vreunui loc, la expirarea perioadei de inchiriere (cu excepția perioadei convenționale, juridice, obișnuite sau consecutive în ceea ce privește dispozițiile prezentei Ordonanțele), refuzarea reînnoirii închirierii sau ridicarea închirierii sau impune noi condiții pentru reînnoirea închirierii fără permisiunea Consiliului. 4. (1) Consiliul acordă permisiunea menționată în următoarele cazuri: ) dacă locatorul este obligat să efectueze sau are motive rezonabile pentru a efectua modificări sau lucrări altele decât reparațiile ordinare; ) în cazul în care chiria propusă nu depășește 40% peste și peste chiria echitabilă (de a fi, dacă este necesar, stabilită prin evaluare), la care sediile au fost închiriate sau ar fi putut fi închiriate în orice moment înainte de 4 august 1914: Consiliul poate fixa o astfel de chirie echitabilă. (2) Cheltuielile de evaluare se plătesc de către locator sau de către locatar sau de ambele în proporție cum direcționează Consiliul”. În 2014, Condițiile de reglementare a normelor privind leasingul cluburilor, legislația subsidiară capitolul 16.13 din Legile Maltei au fost introduse prin intermediul Noticei Legii 195 din 2014. În măsura în care este cazul, aceste Regulamente prevăd că: „2. (1) Închirierea unui club, astfel cum se menționează la art. 1531J din Codul Civil, care se plătește pe baza unei închirieri încheiate înainte de 1 iunie 1995, trebuie, cu excepția cazului în care este convenit altfel în scris după 1 ianuarie 2014, sau convenit în scris înainte de 1 iunie 1995 cu privire la o închiriere care a fost încă în perioada sa inițială di fermo sau di risotto la 1 ianuarie 2014, începând cu data primei plăți de chirie care urmează după 1 ianuarie 2014, se crește cu o rată fixă de zece la sută față de chiria plătibilă în ceea ce privește anul precedent și se continuă să fie majorată începând cu data primei plăți de chirie care urmează după 1 ianuarie a fiecărui an până în anul 2016 și inclusiv cu zece la sută față de chiria anterioară. (2) Chiria începând cu prima plată a chiriei datorată după 1 ianuarie 2017 se majorează cu o rată fixată de cinci la sută față de chiria plătită în 2016. Chiria respectivă continuă să fie crescută cu cinci la sută anuală până la 31 decembrie 2023 și chiria crește în fiecare an în funcție de indicele inflației pentru anul precedent. (1) În cazul în care sediile clubului sau o parte a acestei reglementări se aplică pentru generarea de venituri printr-o activitate economică desfășurată în aceste sedii, atunci, începând cu 1 ianuarie 2015, chiriașul acestor sedii plătește, de asemenea, persoanei care au dreptul să primească închiriere o sumă echivalentă cu 5% din venitul anual obținut de club din respectiva activitate economică, altele decât veniturile provenite din activitățile de recapitalizare de fonduri sau filantropice organizate și gestionate de clubul însuși: Cu condiția ca, în sensul prezentului regulament, veniturile generate din activitate economică să fie orice venit care este direct sau indirect derivat din bar și, sau restaurant și din orice închiriere, sub-părțire, lipsă de un acord de gestionare a respectivelor sedii care este închiriat ca un club sau o parte a acestuia. (2) Suma menționată în subreglementarea (1) se calculează anual și se plătește până la data de 30 septembrie a anului următor, cu prima plată care urmează să fie plătită pentru anul 2015 până la data de 30 septembrie 2016. (3) Venitul anual menționat în subreglementarea (1) se calculează pe baza situațiilor financiare semnate de un contabil public certificat în cazul cluburilor cu un venit de mai puțin de 200 000 EUR pe an și în cazul cluburilor cu un venit de cel puțin 200 000 EUR pe an și în cazul cluburilor cu un venit de cel puțin 200 000 EUR pe an În ceea ce privește art. 1179 din Codul Civil, capitolul 16 din Legile Malta, se citește după cum urmează: „Novația are loc - ) atunci când contractele debitorului față de creditorul său o nouă datorie, și aceasta este înlocuită cu cea veche care este stingită;” COMPLAINT Reclamanții se plâng de interferența în curs cu drepturile lor de proprietate în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Până în 2014 reclamanții au fost obligați să reînnoiască în mod automat închirierea pe o bază anuală și au fost interzise să impună o creștere a chiriei. În urma introducerii, în 2014, a Condițiilor de reglementare a normelor privind leasingul cluburilor, a existat posibilitatea de a ridica închiriere, care era totuși foarte limitată și nu a putut fi considerată un remediu eficace. În plus, reclamanții se plâng că acordul nu poate fi încheiat, impactând valoarea proprietății și capacitatea lor de a se bucura vreodată de ea ca proprietar. Astfel, nu s-a stabilit nici un echilibru echitabil între protecția dreptului lor fundamental de a se bucura de proprietatea lor și comunitatea în general. În sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a existat vreo ingerință în dreptul reclamanților la bucurarea pașnică a bunurilor lor, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? În cazul în care este cazul, interferența în cauză în interesul public, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă da, această interferență impune reclamanților o sarcină individuală excesivă? În special, închirierea a fost primită de solicitanți până în 2014, proporțională cu interferența se plângea? Închirierea a fost primită după 2014 în conformitate cu modificările relevante, proporțională cu interferența se plânge? În perioadele anterioare și după 2014, reclamanții au avut la dispoziție garanții procedurale adecvate care să asigure că funcționarea sistemului și impactul său asupra drepturilor lor de proprietate în calitate de proprietăți nu au fost nici arbitrare, nici neprevăzute? Apendice Nume LASTNAME Data nașterii Nașterii Locul de reședință David GRECH 18/04/1957 Maltese Attard, Malta Melvin GITALI 14/07/1965 Britanie Surrey, Regatul Unit Joyoti Mary GRECH CATO 20/03/1963 British Brighton, Regatul Unit Christopher GRECH 25/02/1960 British Washington DC, Statele Unite Mary Josephine GRECH 01/11/1924 Maltese Mosta, Malta Dorothy HIGGINS 15/12/1952 Maltese County Down, Regatul Unit