GALEA v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
GALEA v. MALTA (CtEDO, 2020)
Comunicat la 16 martie 2020 Publicat la 18 mai 2020 THIRD SECTION Cererea nr. 28712/19 Maria Pia GALEA împotriva Maltai depusă la 17 mai 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Maria Pia Galea, este un național maltez, care s-a născut în 1956 și trăiește în St. Julians. Ea este reprezentată în judecată de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamantul deține o proprietate interconectată, situată la Piața Sf. Paul nr. 3 și 8 Triq Rocca, Mdina, Malta, a căror proprietate unică a achiziționată, prin contract de divizie, în 2016, după divizia moștenirii mamei sale. La 1 ianuarie 1973, strămoșii reclamantului au închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe, timp de 25 de ani, la 25 de lire britanice pe an. Contractul a expirat la 31 decembrie 1998. Cu toate acestea, chiriașul a invocat Act XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la o chirie convenită de părți cu aproximativ 1.398 euro (EUR) pe an (în timp ce chiria aplicabilă prin lege era de 300 EUR pe an). Începând cu ianuarie 2013, chiria a fost plătită în conformitate cu majorarea stabilită prin lege, și anume EUR 1,977 EUR pe an și mai târziu, începând cu 2016, 2,005 EUR pe an. Procedura de redresare constituțională În 2017, reclamantul a instituit proceduri de redresare constituțională susținând că dispozițiile Ordinării modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia sediilor în temeiul unei închirieri impune-i ca proprietară o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Reclamantul a susținut că avea nevoie de proprietatea pentru ea și pentru familia sa. Ea a cerut instanței de compensare pentru pierderile suportate și pentru a ordona expulzarea chiriașilor. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare în 2017 a fost de 1.780.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind de 40.050 EUR în 2017 și în 1998 de 19,224 EUR. Prin hotărârea din 7 noiembrie 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului, având în vedere disproporția uriașă în chiriele plătite în comparație cu valoarea de piață (numai 5%). Acesta a acordat 10 000 EUR în compensație și a ordonat expulzarea chiriașilor care nu mai puteau să se bazeze pe protecția legii impugnate. Nu ar trebui să fie plătite de către reclamant, acuzații au apelat și în apelurile ei în apărare, reclamantul a solicitat instanței să respingă apelurile lor. Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță, dar a revocat ordinul de expulzare a chiriași și a ordonat ca costurile 1/4 ale statului și 1/3 ale chiriașilor în apel (în calitate de acuzați) să fie plătite de reclamant. În special, Comisia a considerat că provocarea pentru suma compensației acordată nu a fost freqüențată, deoarece, având în vedere disproporția imensă din chiria primită, dacă nu ar fi fost în favoarea ca chiriașul să nu se mai bazeze pe legea relevantă pentru a menține posesia locurilor [în prealabil însoțită de un ordin de expulzare], această compensație ar fi fost considerată foarte ușoară („ Tenwu afna” Alte informații În ciuda ordinului jurisdicțiilor constituționale în vederea faptului că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, reclamantul nu a putut iniția proceduri de expulzie din cauza introducerii Actului XXVII din 2018, cu condiția ca, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, proprietarul să nu poată solicita expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând noua procedură prevăzută de această lege. Legislația internă relevantă Dispozițiile relevante ale dreptului intern sunt prevăzute în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se citește după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi. (2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea. (3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când. Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare. (7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia. (b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile de la litera (a) din prezenta subsecțiunea nu se aplică atunci când auzul unei cereri în temeiul articolului 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și coroborat cu art. 13 din Convenție că este încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținută de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Ea a considerat, de asemenea, că procedurile constituționale de remediere nu sunt un remediu eficace în sensul articolului 13. XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea ei, din cauza căreia reclamantul a considerat că a suferit, de asemenea, o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. Întrebări aduse părților au existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea deciziei judiciare în favoarea reclamantului, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999 V)? Are reclamantul la dispoziția ei un remediu intern eficace pentru plângerile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?