Galea împotriva Maltei

Comunicat la 16 martie 2020 Publicat la 18 mai 2020 THIRD SECTION Cererea nr. 28712/19 Maria Pia GALEA împotriva Maltai depusă la 17 mai 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Maria Pia Galea, este un național maltez, care s-a născut în 1956 și trăiește în St. Julians. Ea este reprezentată în judecată de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamantul deține o proprietate interconectată, situată la Piața Sf. Paul nr. 3 și 8 Triq Rocca, Mdina, Malta, a căror proprietate unică a achiziționată, prin contract de divizie, în 2016, după divizia moștenirii mamei sale.

La 1 ianuarie 1973, strămoșii reclamantului au închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe, timp de 25 de ani, la 25 de lire britanice pe an. Contractul a expirat la 31 decembrie 1998. Cu toate acestea, chiriașul a invocat Act XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la o chirie convenită de părți cu aproximativ 1.398 euro (EUR) pe an (în timp ce chiria aplicabilă prin lege era de 300 EUR pe an). Începând cu ianuarie 2013, chiria a fost plătită în conformitate cu majorarea stabilită prin lege, și anume EUR 1,977 EUR pe an și mai târziu, începând cu 2016, 2,005 EUR pe an.

Procedura de redresare constituțională În 2017, reclamantul a instituit proceduri de redresare constituțională susținând că dispozițiile Ordinării modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia sediilor în temeiul unei închirieri impune-i ca proprietară o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Reclamantul a susținut că avea nevoie de proprietatea pentru ea și pentru familia sa. Ea a cerut instanței de compensare pentru pierderile suportate și pentru a ordona expulzarea chiriașilor. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare în 2017 a fost de 1.780.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind de 40.050 EUR în 2017 și în 1998 de 19,224 EUR.

Prin hotărârea din 7 noiembrie 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului, având în vedere disproporția uriașă în chiriele plătite în comparație cu valoarea de piață (numai 5%). Acesta a acordat 10 000 EUR în compensație și a ordonat expulzarea chiriașilor care nu mai puteau să se bazeze pe protecția legii impugnate. Nu ar trebui să fie plătite de către reclamant, acuzații au apelat și în apelurile ei în apărare, reclamantul a solicitat instanței să respingă apelurile lor. Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță, dar a revocat ordinul de expulzare a chiriași și a ordonat ca costurile 1/4 ale statului și 1/3 ale chiriașilor în apel (în calitate de acuzați) să fie plătite de reclamant.

În special, Comisia a considerat că provocarea pentru suma compensației acordată nu a fost freqüențată, deoarece, având în vedere disproporția imensă din chiria primită, dacă nu ar fi fost în favoarea ca chiriașul să nu se mai bazeze pe legea relevantă pentru a menține posesia locurilor [în prealabil însoțită de un ordin de expulzare], această compensație ar fi fost considerată foarte ușoară („ Tenwu afna” Alte informații În ciuda ordinului jurisdicțiilor constituționale în vederea faptului că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, reclamantul nu a putut iniția proceduri de expulzie din cauza introducerii Actului XXVII din 2018, cu condiția ca, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, proprietarul să nu poată solicita expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând noua procedură prevăzută de această lege.

Legislația internă relevantă Dispozițiile relevante ale dreptului intern sunt prevăzute în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se citește după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi.

(2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea.

(3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când.

Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare.

(7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia.

(b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile de la litera (a) din prezenta subsecțiunea nu se aplică atunci când auzul unei cereri în temeiul articolului 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și coroborat cu art. 13 din Convenție că este încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținută de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor.

Ea a considerat, de asemenea, că procedurile constituționale de remediere nu sunt un remediu eficace în sensul articolului 13. XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea ei, din cauza căreia reclamantul a considerat că a suferit, de asemenea, o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție.

Întrebări aduse părților au existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea deciziei judiciare în favoarea reclamantului, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999 V)? Are reclamantul la dispoziția ei un remediu intern eficace pentru plângerile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?

Communicated on 16 March 2020 Published on 18 May 2020

THIRD SECTION

Application no. 28712/19 Maria Pia GALEA against Malta lodged on 17 May 2019

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Maria Pia Galea, is a Maltese national, who was born in 1956 and lives in St. Julians. She is represented before the Court by Dr M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows. Background to the case The applicant owns an interlinked property, situated at No. 3 St. Paul’s Square, and 8 Triq Rocca, Mdina, Malta whose sole ownership she acquired, by contract of division, in 2016 following the division of the inheritance of her mother. On 1 January 1973, the applicant’s ancestors rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for twenty-five years, at 25 British pounds per year.

The contract expired on 31 December 1998. However, the tenant relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), to retain the property under title of lease, at a rent agreed by the parties of approximately 1,398 euros (EUR) per year (while the rent applicable by law was EUR 300 per year). As of January 2013 the rent was paid in accordance with the increase established by law, namely EUR 1,977 per year and later, as of 2016, EUR 2,005 per year.

Constitutional redress proceedings In 2017 the applicant instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 ‑ which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease ‑ imposed on her as owner a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of, inter alia , Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. The applicant argued she had needed the property for herself and for her family. She asked the court for compensation for the losses incurred and to order the eviction of the tenants. According to the court-appointed expert the sale value in 2017 was EUR 1,780,000 and the annual rental value was estimated as being in 2017 EUR 40,050, and in 1998 as being EUR 19,224.

By a judgment of 7 November 2017 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicant’s property rights, having considered the huge disproportion in the rents paid compared to the market value (only 5%). It awarded EUR 10,000 in compensation and ordered the eviction of the tenants who could no longer rely on the protection of the impugned law. No costs were to be paid by the applicant. The defendants appealed and in her pleadings in defence the applicant requested the court to reject their appeals. By a judgment of 14 December 2018 the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment but revoked the order of eviction of the tenants and ordered that 1/4 costs of the State and 1/3 costs of the tenants on appeal (as defendants) be paid by the applicant.

In particular it considered the challenge to the amount of compensation awarded to be frivolous, since in the light of the huge disproportion in the rent received, had it not been for the order that the tenant could no longer rely on the relevant law to maintain possession of the premises [previously accompanied by an eviction order], such compensation would have been considered very mild (“ tenwu ħafna” ). Other information Despite the order of the constitutional jurisdictions to the effect that the tenant could no longer rely on the relevant law, the applicant was unable to institute eviction proceedings due to the introduction of Act XXVII of 2018 which provided that despite a judgment in their favour, it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the new procedure provided by that law.

Relevant domestic law Relevant provisions of domestic law are set out in Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, § 19-22, 15 September 2009). Section 12B of the Ordinance introduced by Act XXVII of 2018 published on 10 July 2018 and which entered into force on 1 August 2018 reads as follows: “(1) Where a person is in occupation of a dwelling house under title of lease created by virtue of a previous title of emphyteusis or sub-emphyteusis which commenced before the 1st June 1995 through the application of article 5, 12, or 12A the following conditions shall, insofar as they are inconsistent with the provisions of the said articles of this Ordinance apply in respect of such lease as from, the 10th April 2018 notwithstanding the provisions of the said articles of the Ordinance or of any other law.

(2) The owner shall be entitled to file an application before the Rent Regulation Board demanding that the rent be revised to an amount not exceeding two percent per annum of the open market freehold value of the dwelling house on the 1st January of the year during which the application is filed and that new conditions be established in respect of the lease.

(3) The procedure applicable to the hearing of applications before the Rent Regulation Board shall apply to the hearing of an application made under sub ‑ article (1): Provided that: (i) the Housing Authority shall be notified with the application and shall have a right to fully participate as amicus curiae in the proceedings; and (ii) the tenant and the landlord shall always be entitled to the benefit of legal aid in proceedings filed in terms of this article if they are not in full-time gainful employment; and (iii) at the initial stage of the proceedings the Board shall conduct a means test of the tenant which shall be based on the means test provided for in the Continuation of Tenancies (Means Testing Criteria) Regulations issued under articles 1531F and 1622A of the Civil Code or any regulations from time to time replacing them.

The means test shall be based on the income of the tenant between the 1st January and the 31st December of the year preceding the year when the proceedings are commenced and the capital of the tenant on the 31st December of the said year. The means test shall be conducted with particular reference , inter alia , to regulations 4 to 8 of the said regulations which shall apply mutatis mutandis. (4) Where the tenant does not meet the income and capital criteria of the means test the Board shall, after hearing any evidence and submissions produced by the parties, give judgement allowing the tenant a period of five years to vacate the premises. The compensation for occupation of the premises payable to the owner during the said period shall amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A.

(5) Where the tenant meets the income and capital criteria of the means test the Board shall proceed according to the following subarticles. (6) In establishing the amount of rent payable in accordance with sub-article (1) the Board shall give due account to the means and age of the tenant and to any disproportionate burden particular to the landlord and it may determine that any increase in rent shall be gradual. The Board, after briefly hearing the parties and examining any evidence which it considers relevant, may also order that an increased amount of rent be paid whilst the hearing of an application filed in terms of sub ‑ article (1) is pending.

(7) Where an amount of rent is established in terms of sub article (1) that rent shall apply in respect of the lease of the dwelling house, unless the lease is previously terminated, for a period of six years, after which it shall be subject to being revised in accordance with sub-article (1) unless an agreement is reached between the parties. (8) (a) Upon the happening of a material change in circumstances during the continuance of a lease established in accordance with article 5, 12 or 12A the owner shall be entitled to file an application before the Board demanding that the conditions of the lease be revised on account of their causing a disproportionate burden upon him.

(b) The owner may also demand the dissolution of the lease if he can prove through unequivocal evidence that the tenant is not a person in need of the social protection provided by articles 5, 12 or 12A and by this article: Provided that: (i) the provisions of paragraph (a) of this sub-article shall not apply where the hearing of an application under subarticle (1) is pending or has been determined for less than three years; (ii) the tenant shall always be deemed to be a person not in need of the social protection provided by articles 5, 12, 12A and by this article if the Housing Authority or the landlord offer alternative accommodation suitable to the tenant and guarantees the availability of such accommodation to the tenant for at least ten years for a rent which is not in excess of that which would have been payable by the tenant had the tenant continued the lease under articles 5, 12 or 12A.

(9) (a) Any person who has a right to be recognised as a tenant in terms of the proviso to the definition "tenant" in article 2 shall, unless the said is a person referred to in paragraph (a) of the said definition, only acquire a right to occupy the dwelling house for a period of five years upon the expiration of which he shall vacate the said dwelling house. The compensation for occupation of the dwelling house payable to the owner during the said period shall, unless the occupier meets the income and capital criteria of the means test referred to in paragraph (iii) of sub-article (3), amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A. (b) Any dispute as to whether the occupier meets the criteria of the means test may be referred by either party to the Board by application and the provisions of sub ‑ article (3) shall apply.

(10) The provisions of article 1555A of the Civil Code shall apply in respect of any lease which came into effect by virtue of articles 5, 12, 12A or this article.

(11) The provisions of this article shall also apply in all cases where any emphyteusis, sub-emphyteusis or tenancy in respect of a dwelling house regulated under articles 5, 12, or 12A has lapsed due to a court judgment based on the lack of proportionality between the value of the property and the amount receivable by the landlord and the person who was the emphyteuta or the sub-emphyteuta or the tenant still occupies the house as his ordinary residence on the 10th April 2018. In such cases it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the provisions of this article.” COMPLAINTS The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that she is still a victim of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic court given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants.

She also considered that constitutional redress proceedings were not an effective remedy for the purposes of Article 13. This was even more so given the introduction of Act XXVII of 2018 which impeded the execution of the judgment in her favour, as a result of which the applicant considered that she was also suffering a breach of Article 6 § 1 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009)? 2. Did the action of the national authorities, namely the introduction of Act No. XXVII of 2018, and in particular its Section 12B (11), interfere with the enforcement of the judicial decision in favour of the applicant, unduly delaying and possibly preventing its execution, in breach of Article 6 § 1 of the Convention (see Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, ECHR 1999 ‑ V)? 3. Did the applicant have at her disposal an effective domestic remedy for her complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention (see Apap Bologna v. Malta , no. 46931/12, 30 August 2016)?