Aquilina împotriva Maltei

CAUZA TERZĂ DE SECȚIUNE AQUILINA c. MALTA (Declarația nr. 40246/18) JUDGMENT STRASBOURG 9 iunie 2020 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale.

În cazul Aquilina c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Georgios A. Serghides, președinte, Erik Wennerström, Lorraine Schembri Orland, judecători și Olga Chernishova, În conformitate cu art. 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de către un național maltez, dl Anthony Aquilina („reclamantul”), având în vedere: cererea (nr. 40246/18) împotriva Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale; hotărârea de a anunța cererea guvernului maltez („Guvernul”); observațiile părților; după ce a deliberat în particular la 12 mai 2020, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: INTRODUCȚIE Cazul se referă la legile de închiriere în Malta, în special, la modificările introduse prin Legea XXIII din 1979 la capitolul 158 din Legile din Malta, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia de imobiliare (în titlu de enfiteuză temporară) în cadrul unei închirieri, impunând proprietarilor o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat la chirie controlată.

Reclamantul s-a născut în 1932 și a trăit în Rabat. Reclamantul a fost reprezentat de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați practicanți în Valletta. Guvernul a fost reprezentat inițial de agentul lor, Dr. Grech, Procuror General și ulterior de agentul lor Dr. Buttiție, avocatul de stat. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. CIRCUMSTĂRILE CAUZULUI Contextul cazului Proprietatea nr. 155, Republic Street, Valletta („proprietatea”) de aproximativ 100 mp. La 11 martie 1985, reclamantul a închiriat proprietatea unei terțe părți (sub titlul enfiteusis temporar), timp de douăzeci de ani, la 200 Lira malteză (MTL) (aproximativ 466 euro (EUR)) pe an.

Terțul a plătit, de asemenea, o plată a vracului de aproximativ 7.000 EUR și s-a angajat să renoveze proprietatea care nu a fost într-o stare bună de reparație. În martie 2006, la expirarea contractului de enfiteusis temporar, terțul (și soția sa) au invocat Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) pentru a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la chiria aplicabilă în temeiul legii. Astfel, reclamantul a recunoscut chiriașul și închirierea la chiria prevăzută prin lege, în cazul său 375 EUR la fiecare șase luni (750 EUR pe an). În conformitate cu Actul X din 2009, chiria anuală ar trebui să fi crescut la aproximativ 1.067 EUR în 2013 și 1.089 EUR în 2016. Cu toate acestea, se pare că reclamantul nu a solicitat aceste creșteri de la chiriași.

Reclamantul a instituit o procedură constituțională care susține că secțiunea 12 din Ordinul astfel cum a fost modificată de Legea XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unui leasing impus proprietăților o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. El solicită instanței să acorde compensații pentru daunele suferite. Reclamantul susține că, deși este adevărat că atunci când imobilul a fost închiriat în 1985, legea era deja în vigoare, inflația pe piața proprietății în următoarele decenii nu ar fi putut fi prevăzută.

În plus, nu a existat altă opțiune decât închirierea proprietății sub titlul enfiteusis temporar, pentru a evita cererea acestuia, așa cum era obișnuită la momentul respectiv. El a solicitat instanței să acorde compensații și să expulze chiriașul. Potrivit unui expert desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietății a fost de 224.000 EUR în 2016 și valoarea anuală de închiriere a acestuia în 2006 a fost de 224 000 EUR. 7,213, în 2011 a fost de 7.605 EUR și în 2016, de 7.840 EUR. Această evaluare a fost condiționată cu renovarea completă a proprietății. 10. Prin hotărârea din 9 octombrie 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului și a acordat 15.000 EUR în prejudicii materiale și morale combinate și a ordonat că chiriașul nu mai ar putea beneficia de legea modificată.

11. Acesta a acceptat faptul că proprietatea reclamantului ar fi putut fi în pericol de a fi solicitată, ceea ce a explicat alegerea de a închiria proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară. Acesta a considerat că regimul în temeiul căruia reclamantul a închiriat proprietatea nu poate fi considerat proporțional, deoarece, având în vedere evaluarea expertului desemnat de instanță, reclamantul primea doar 10% din valoarea potențială a proprietății. În acordarea daunelor, aceasta a luat în considerare, de asemenea, faptul că ordona că chiriașul nu mai ar putea beneficia de legea modificată, precum și faptul că nu a fost rolul său de a acorda daune civile.

În plus, a considerat că reclamantul a stabilit în mod liber valoarea inițială de închiriere și că proprietatea nu a putut obține chiria sugerată de către expertul desemnat de instanță fără a fi supusă unor reparații și cheltuieli conexe, menționând totuși că orice îmbunătățiri efectuate de chiriași ar trebui să rămână. 12. La apel, prin hotărâre din 13 aprilie 2018, Curtea Constituțională a revocat primul Tribunalul Constituțional a considerat că reclamantul nu a demonstrat că nu a existat altă opțiune decât să închiriere proprietatea. Deși este adevărat că există o posibilitate, din dovada că a ales această opțiune deoarece nu a reușit să vândă proprietatea.

Curtea Constituțională a remarcat că reclamantul, care era conștient de lege în momentul în care a hotărât să închiriere proprietatea, a cerut o chirie mai mare împreună cu alte condiții, și anume plata de aproximativ 6.988 EUR și faptul că chiriașii ar trebui să renoveze proprietatea care nu a fost într-un stat bun. Toate costurile ambele cazuri ar trebui să fie plătite de solicitant. Ca urmare a hotărârii menționate mai sus și a introducerii cererii cu Curtea, reclamantul a depus o procedură la Consiliul de reglementare a chiriei („RB”) solicitând o majorare a chiriei în cauză la rata de 2% din valoarea pieței în conformitate cu noua lege a XXVII din 2018. În cadrul procedurii, expertul a evaluat proprietatea la 440.000 EUR.

Prin hotărârea din 28 octombrie 2019, RRB a decis că majorarea ar trebui să fie mai mică de 2%. Acesta a considerat că chiria ar trebui să fie crescută la 5,500 EUR pe an timp de doi ani și apoi 6,600 EUR pe an pentru patru ani după aceea. Hotărârea a fost apelată și apelul este încă în așteptare. Amato Gauci v. Malta (nr. 47045/06, § 19-25, 15 septembrie 2009); Anthony Aquilina v. Malta (nr. 3851/12, § 28-29, 11 decembrie 2014) și Portanier v. Malta (nr. 55747/16, § 18, 27 august 2019). DREPTUL PRELIMINAR ÎN CAZUL 16. După introducerea cererii, dl Aquilina a murit și moștenitorii săi, dna Maria Azzopardi, dl. Joseph Aquilina, dna Danica Marie Aquilina, dl Damien Aquilina și dl Natalien Aquilina și-au exprimat dorința de a urmări cererea.

17. În jurisprudența sa, Curtea a diferențiat între cererile în care victima directă a murit după ce cererea a fost depusă la Curte și acele cereri în care a murit deja înainte de depunerea cererii. În cazul în care reclamantul a murit după depunerea cererii, Curtea a acceptat că următoarea rudă sau moștenitoare poate, în principiu, să urmărească cererea, cu condiția ca el sau ea să aibă un interes suficient în acest caz (a se vedea Centrul pentru resurse juridice în numele Valentin Câmpeanu c. România [GC], nr. 47848/08, § 97, CEDH 2014). 18. Având în vedere circumstanțele prezentei cauze, Curtea acceptă faptul că copiii reclamantului și cei doi copii ai fiului său predecesat, toți moștenitorii victimei directe (care au depus cererea înainte de moartea sa), au un interes legitim în urmărirea cererii în locul reclamantului întârziat.

Prin urmare, Curtea va continua să se ocupe de cazul la cererea lor. Cu toate acestea, din motive practice, aceasta va continua să se refere la dl Aquilina ca reclamant în prezenta hotărâre. ALEGED VIOLATION A ARTICOLUL 1 AL PROTOCOLUL NR.1 LA CONVENȚIUNE 19. Reclamantul a plâns că secțiunea 12 din Ordonanța modificată de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia locurilor în temeiul unei închirieri impune proprietăților o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o închiriere corectă și adecvată, în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1, care citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale.

Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau sancțiuni.” Admisibilitatea 20. Curtea constată că cererea nu este, vădit nefondată, nici inadmisibilă pentru alte motive enumerate la art. 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Reclamantul a susținut că, în ciuda faptului că concesiunea a expirat la 10 martie 2006, în temeiul legii (modificată în 1979), chiriașul a avut dreptul de a continua ocuparea sediilor la titlul de închiriere.

Această nouă relație impusă de lege a permis chiriașului să rezideze indefinit în locație și nu a existat nici un remediu eficace pentru a retrage posesia imobilelor, chiar dacă proprietarul a avut nevoie de imobile pentru propriul său folos. Posibilitatea creșterii în chirie a fost posibilă numai prin intermediul unei noi proceduri introduse de Actul XXVII în 2018. Până atunci, conform reclamantului, legea nu era exactă și previzibilă și nu prevedea nicio garanție procedurală. 22. Deși a fost adevărat că reclamantul a intrat în concesiune cu concesiune, el a susținut că enfiteusis temporar este singura modalitate de a-și salva proprietatea de la o expropriare oficială și/sau o ordine de rechiziție și de la legile de închiriere draconiene în vigoare la momentul în care, în toate condițiile, a limitat dreptul proprietarului de a bucura de proprietăți imobiliare.

El a considerat că chiria de teren în 1985 a fost adecvată pentru proprietatea sa în acel moment. Violerea a avut loc numai în cazul încheierii concesiunii la momentul în care chiria primită nu mai este corectă având în vedere circumstanțele și realitățile sociale din 2006 și după aceea, care nu ar fi putut fi prevăzută de solicitant în 1985. El a menționat diferența dintre chiria primită și cea plătibilă pe piață, astfel cum a stabilit expertul desemnat de instanță (a se vedea punctul 9 de mai sus) și a remarcat că dispoziția pătrată nu a luat în considerare interesele proprietarilor. Considerând jurisprudența internă și jurisprudența CEDH, el a considerat că a existat o încălcare a dispoziției invocate.

23. Reclamantul a susținut, de asemenea, că secțiunea 12 B din Ordonanța introdusă prin Legea XXVII în 2018 nu a abordat problema proporționalității și lipsa garanțiilor procedurale și, în opinia sa, a fost încă o altă bariere care adaugă incertitudinea proprietăților. (b) Guvernul 24. Guvernul a susținut că interferența a fost legală (o chestiune care nu a contestat în fața instanțelor interne) și a urmărit interesul general, și anume protecția chiriașilor. De asemenea, ei au considerat că este proporțională; în special, au remarcat că reclamantul însuși a stabilit chiria plătibilă în 1985, împreună cu o plată forfetară de aproximativ 7.000 EUR, la momentul în care a știut legile în vigoare – în special legea se plângea deja în vigoare de șase ani.

Prin urmare, reclamantul a fost conștient sau ar fi trebuit să fi fost conștient că chiriașii ar fi putut continua să locuiască acolo chiar și după expirarea enfiteusisului și că chiria ar crește doar în conformitate cu indicele de inflație. În plus, guvernul a remarcat că, la momentul respectiv, proprietarul a vrut să vândă proprietatea pentru 32.000 EUR. În plus, chiriașii au trebuit să renoveze proprietatea care, în acest moment - în conformitate cu chiriașii - nu aveau aprovizionare cu apă, aveau nevoie de o nouă baie, o renovare la fațată și lucra la tavan. Astfel, având în vedere obiectivul legitim al măsurii compensarea nu a fost disproporționată. În plus, reclamanții nu au demonstrat că nu au avut altă opțiune decât să închiriere proprietatea pentru a evita cererea acestuia.

25. În cele din urmă, Guvernul se bazează pe noua secțiunea 12B din Ordonanța, introdusă prin Legea XXVII din 2018, care a intrat în vigoare la 1 August 2018, care a furnizat garanții procedurale relevante în situația reclamantului, și au remarcat, de asemenea, că reclamantul beneficiază deja de această procedură pe care a întreprins-o, din moment ce RRB - având luat în considerare toate circumstanțele cazului - a fixat chiria pentru primii doi ani la 5 500 EUR anual și că pentru următorii patru ani la 6 600 EUR anual. Evaluarea Curții 26. Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 50-59, 15 septembrie 2009). 27. Curtea observă că în acest caz Curtea Constituțională a inversat la 13 aprilie 2018 hotărârea de primă instanță a instanței de competență constituțională.

Curtea Constituțională nu a constatat încălcarea drepturilor de proprietate ale reclamantului, având în vedere faptul că reclamantul era conștient de regimul aplicabil atunci când a închiriat proprietatea în 1985. Cu toate acestea, Curtea constată că, în situații similare, nu ar fi putut în mod rezonabil să aibă o idee clară cu privire la extinderea inflației în prețurile proprietăților în decenii viitoare și că deciziile instanțelor interne cu privire la cererea lor de a contesta astfel de legi au constituit o interferență în ceea ce privește reclamanții (heeris) (a se vedea, mutatis mutandis Zammit și Attard Cassar Malta , nr. 1046/12 , §§ 51, 30 iulie 2015). În astfel de cazuri, Curtea a procedat la examinarea meritelor și a constatat o încălcare (de exemplu, a se vedea Zammit și Attard Cassar §§ 65-66.

Nu există motive pentru a face concluzii diferite în acest caz. Deși este adevărat că reclamantul a încheiat cu conștiență acordul de chirie și și-a stabilit propriile condiții în măsura posibilului, Curtea consideră că în 1985 nu ar fi putut să prevadă în mod rezonabil amploarea inflației în prețurile proprietăților în decenii care au urmat (a se vedea Zammit și Attard Cassar) , citat mai sus, § 50). În 2006, la expirarea contractului de enfiteuză temporară, la care diferențiatul în chiria impusă și că pe piață a devenit evident, el nu a putut face altceva decât încercarea de a utiliza căile de recurs disponibile, ceea ce a făcut, dar care nu au fost de folos.

Deciziile instanțelor interne au constituit astfel o interferență cu bucuria pașnică a proprietății sale (compară Cassar c. Malta , nr. 50570/13 , § 48, 30 ianuarie 2018). Prin urmare, Curtea constată că reglementările de închiriere-control și aplicarea acestora în acest caz au constituit o ingerință în dreptul reclamantului (în calitate de proprietar) de a-și utiliza proprietatea (ibid., § 49). 28. Curtea constată că măsura reclamată, care a afectat reclamantul începând cu 2006, a fost impusă prin Legea XXIII din 1979 și, prin urmare, a fost „legislativă” în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră în continuare că legislația în cauză în acest caz a urmărit un obiectiv legitim de politică socială, și anume protecția socială a chiriașilor (a se vedea Amato Gauci , citat mai sus, § 55). În ceea ce privește dacă s-a constatat un echilibru echitabil, Curtea constată că, la fel ca în alte cazuri similare, aplicarea Actului XXIII din 1979 de modificare a Ordinei a avut un impact considerabil asupra proprietății reclamantului (a se vedea pentru detalii, Amato Gauci , citat mai sus, § 61). În ceea ce privește valoarea chiriei, Curtea nu poate ignora faptul că evaluarea expertului desemnat de instanță în acest caz s-a bazat pe potențialul său în caz de renovare completă în 2016 (a se vedea punctul 9 de mai sus).

Cu toate acestea, aceste evaluări arată că după 2006 reclamantul a primit în chirie doar 10% din potențialul de închiriere al proprietăților renovate. În 2019, chiria a fost ridicată în mod semnificativ de către RRB, în temeiul amendamentelor din 2018 (a se vedea punctul 14 de mai sus); această decizie este în așteptare în fața unei instanțe de recurs. Aceasta este suficientă pentru a concluziona că chiria primită de reclamant a fost disproporțional redusă în perioada între 2006 și cel puțin până în 2019. Curtea reiterează că controlul statului asupra nivelurilor de închiriere intră într-o sferă supusă unei marje largi de apreciere de către stat, iar aplicarea acestuia poate, adesea, determina reduceri semnificative ale cantității de închiriere care pot fi imputabile.

Cu toate acestea, acest lucru nu poate duce la rezultate care sunt manifestement irezonabile, cum ar fi cantitățile de închiriere care permit doar un profit minim (ibid., § 62). 30. Curtea constată, de asemenea, că, deși este adevărat, reclamantul ar fi putut crește chiria în urma amendamentelor prevăzute în Legea X din 2009, el nu a făcut acest lucru (a se vedea punctul 7 mai sus).

Cu toate acestea, Curtea a susținut deja că modificările din 2009 și 2010 care afectează diferitele regimuri de închiriere controlate au îmbunătățit ușor situația proprietăților și astfel de închirieri au rămas în contrast brusc cu valorile pieței proprietăților (a se vedea, de exemplu, Anthony Aquilina v. Malta , nr. 3851/12 , § 63, 11 decembrie 2014; Montanaro Gauci și alții v. Malta , nr. 31454/12 , §§§ 54-55, 30 august 2016; și Zammit și Attard Cassar , citat mai sus, § 62. 31. În plus, Curtea consideră că - fără să fie obligată să abordeze eficacitatea sau altfel a procedurii introduse prin Legea XXVII din 2018 în sensul prezentului caz - chiar presupunând că noua secțiune 12B din Ordonanța prevede garanții relevante și eficiente, acestea nu au avut nicio influență asupra situației suferite de solicitant până la introducerea acestor modificări în 2018. În ceea ce privește această perioadă anterioară Actului XXVII din 2018, Curtea a constatat anterior că, în timp ce RRB ar fi putut constitui o salvgardare procedurală relevantă prin supravegherea funcționării sistemului, nu a avut nici un efect util, având în vedere limitele impuse de lege (a se vedea, mutatis mutandis Amato Gauci , citat mai sus, § 62 și Anthony Aquilina , citat mai sus, § 66) și că, prin urmare,

aplicarea legii în sine nu are garanții procedurale adecvate pentru a obține un echilibru între interesele chiriașilor și cele ale proprietarilor (ibid.; și, mutatis mutandis Zammit și Attard Cassar , citat mai sus, § 61). 32. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru a permite Curții să concluzioneze că reclamantul a suferit o sarcină individuală excesivă între 2006 și, cel puțin, 2019. Prin urmare, statul maltez nu a reușit să stabilească echilibrul echitabil necesar între interesele generale ale comunității și protecția dreptului de proprietate al reclamantului. 33. Prin urmare, s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 34. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă legea internă a Înaltei Parte contractante în cauză permite numai repararea parțială, Curtea permite, dacă este necesar, satisfacție echitabilă părții vătămate.” Daune 35. Reclamantul a solicitat 90.000 de euro (EUR) în ceea ce privește prejudicii materiale bazate pe diferența dintre evaluările de către expertul desemnat de instanță și chiria pe care a primit-o, care reflectă doar o zeceme din valoarea pieței și 15.000 EUR în prejudicii morale. 36. Guvernul a susținut că evaluările expertului numit de instanță au fost gonflate semnificativ și că reclamantul nu a justificat cererea de 90.000 EUR.

Într-adevăr, estimarea care părea să acopere pierderea de închiriere nu a avut în vedere diferite factori, cum ar fi probabilitatea că proprietatea a fost închiriată pe întregul timp, cheltuielile suportate de chiriași și faptul că măsurile menite să realizeze o mai mare justiție socială nu au solicitat plata la valorile pieței.

Astfel, ei au considerat că o atribuire comună a prejudiciilor materiale nu ar trebui să depășească EUR 37. Pe baza considerațiilor relevante în astfel de cazuri (a se vedea, de exemplu, Portanier c. Malta , nr. 55747/16 , §§ 62-64, 27 august 2019 ) și având în vedere suma forfetară plătită reclamantului în 1985 și nereclamantului care nu a solicitat majorările de chirie permise de lege , precum și considerațiile Curții de la alineatul (1) 29 de mai sus (în ceea ce privește raportul instanței de numire a expertului), în circumstanțele prezentei cauze, Curtea consideră oportună atribuirea reclamantului 12,500 EUR în prejudicii materiale pentru pierderea închirierii începând cu 2006 și 2.500 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale, plus orice impozit care poate fi impugnabil.

Costuri și cheltuieli 38. Reclamantul a solicitat, de asemenea, 11,130 EUR pentru costurile și cheltuielile suportate în fața instanțelor naționale, care au inclus 4,516,92 EUR, 3,465,73 EUR și 3.147,51 EUR (exclusiv impozitul dator) pe care a fost făcut să-l plătească pentru fiecare dintre părțile implicate, astfel cum se arată în factura de costuri impozabilă prezentată Curții. 39. Guvernul nu a contestat cererea de EUR 7.973.65 acoperind costurile Guvernului și reclamantului în cadrul procedurii interne, dar a contestat restul legat de costurile reclamantului, deoarece reclamantul nu a demonstrat că au fost suportate. 40. În ceea ce privește documentele în posesia sa și jurisprudența sa, Curtea consideră că este rezonabil atribuirea reclamantului sumei de EUR 11,130 pentru costurile și cheltuielile în cadrul procedurii interne, plus orice impozit care poate fi impun reclamantului.

Dobânzile implicite 41. Curtea consideră oportun ca rata dobânzii implicite să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale.

că moștenitorii dlui Aquilina, dna Maria Azzopardi, dl Joseph Aquilina, dna Danica Marie Aquilina, dlui Damien Aquilina și dl Natalien Aquilina pot continua cererea; declară cererea admisibilă; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni, următoarele sume: (i) 12,500 EUR (două mii cinci sute de euro) în ceea ce privește prejudicii materiale; (ii) 2,500 EUR (două mii cinci sute de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (iii) 11,130 EUR (opt mii, o sută și treizeci de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamantului pentru o justă satisfacție.

Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 9 iunie 2020, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul Curții. Olga Chernishova Georgios A. Serghides Președintele adjunct al grefierului

THIRD SECTION

CASE OF AQUILINA v. MALTA (Application no. 40246/18) JUDGMENT STRASBOURG 9 June 2020 This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Aquilina v. Malta, The European Court of Human Rights (Third Section), sitting as a Committee composed of: Georgios A. Serghides, President, Erik Wennerström, Lorraine Schembri Orland, judges, and Olga Chernishova, Deputy Section Registrar, Having regard to: the application (no. 40246/18) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Maltese national, Mr Anthony Aquilina (“the applicant”), on 21 August 2018; the decision to give notice to the Maltese Government (“the Government”) of the application; the parties’ observations; Having deliberated in private on 12 May 2020, Delivers the following judgment, which was adopted on that date: INTRODUCTION The case concerns rent laws in Malta, in particular, the amendments introduced by Act XXIII in 1979 to Chapter 158 of the Laws of Malta, which granted tenants the right to retain possession of premises (rented under title of temporary emphyteusis) under a lease, imposing on the owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time at controlled rents.

THE FACTS

THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE

Background to the case

RELEVANT LEGAL FRAMEWORK

15. The relevant domestic law in relation to the present case is set out in Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, §§ 19-25, 15 September 2009); Anthony Aquilina v. Malta (no. 3851/12, §§ 28-29, 11 December 2014) and Portanier v. Malta (no. 55747/16, § 18, 27 August 2019). THE LAW

PRELIMINARY ISSUES

16. Following the introduction of the application, the applicant, Mr Aquilina, died and his heirs, Ms Maria Azzopardi, Mr Joseph Aquilina, Ms Danica Marie Aquilina, Mr Damien Aquilina and Mr Natalien Aquilina, expressed their wish to pursue the application.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

34. Article 41 of the Convention provides: “If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.” Damage