AQUILINA v. MALTA

Comunicat la 11 iulie 2019 THIRD SECTION Cerere nr. 40246/18 Anthony AQUILINA împotriva Maltei depusă la 21 august 2018 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Anthony Aquilina, este un național maltez, născut în 1932 și trăiește în Rabat. El este reprezentat în judecată de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Proprietatea reclamantului nr. 155, Republic Street, Valletta („proprietatea”) de aproximativ 100 mp. la 11 martie 1985, reclamantul a închiriat (sub titlul de enfiteuză temporară) proprietatea proprietății unei terțe, timp de douăzeci de ani, la 200 Lira malteză (MTL) (aproximativ 466 euro (EUR) pe an. În martie 2006, la expirarea contractului de enfiteusis temporar, terțul (și soția sa) au invocat Act XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la chiria aplicabilă în conformitate cu lege. Astfel, reclamantul a fost obligat să recunoască chiriașul și închirierea la chiria prevăzută prin lege, în cazul său 375 EUR o dată la șase luni (750 EUR pe an). Reclamantul a instituit o procedură constituțională care susține că art. 12 din Ordinul astfel cum a fost modificat de Legea XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilizărilor în temeiul unei închirieri impuse proprietăților o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere corectă și adecvată, în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. El solicită instanței să acorde compensații pentru daunele suferite. Reclamantul susține că, deși este adevărat că atunci când imobilul a fost închiriat în 1985, legea era deja în vigoare, inflația pe piața proprietății în următoarele decenii nu ar fi putut fi prevăzută. În plus, nu a existat altă opțiune decât închirierea proprietății sub titlul enfiteusis temporar, pentru a evita solicitarea acesteia, așa cum era obișnuită la momentul respectiv. El a solicitat instanței să acorde compensații și să evacueze chiriașul. Potrivit unui expert desemnat de instanță, valoarea vânzării proprietății era EUR 224 000 în 2016 și valoarea sa anuală de închiriere în 2006 a fost de 7.213, în 2011 a fost de 7.605 EUR și în 2016 de 7.840 EUR. Prin hotărârea din 9 octombrie 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului și a acordat 15.000 EUR în prejudiciu material și moral combinate și a ordonat că chiriașul nu mai ar putea beneficia de legea modificată. Acesta a acceptat faptul că proprietatea reclamantului ar fi putut fi în pericol de a fi solicitată, ceea ce a explicat alegerea de a închiria proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară. Acesta a considerat că regimul în temeiul căruia reclamantul a închiriat proprietatea nu poate fi considerat proporțional, deoarece, având în vedere evaluarea expertului desemnat de instanță, reclamantul primea doar 10% din valoarea potențială a proprietății. În acordarea daunelor, aceasta a luat în considerare, de asemenea, faptul că ordona că chiriașul nu va mai putea beneficia de legea modificată, precum și faptul că nu a fost rolul său de a acorda daune civile. În plus, a considerat că reclamantul a stabilit în mod liber valoarea inițială de închiriere și că proprietatea nu a putut obține chiria sugerată de expertul desemnat de instanță, fără a fi supus unei reparații ample și cheltuieli conexe – menționând totuși că orice îmbunătățiri efectuate de chiriași ar trebui să rămână. La apel, prin hotărâre din 13 aprilie 2018, Curtea Constituțională a revocat primul Tribunalul a considerat că reclamantul nu a dovedit că nu a existat altă opțiune decât să închiriere proprietatea – în timp ce este adevărat că există o posibilitate, din dovada că a ales această opțiune deoarece nu a reușit să vândă proprietatea. Curtea Constituțională a remarcat că reclamantul, care era conștient de lege în momentul în care a hotărât să închiriere proprietatea, a cerut o chirie mai mare împreună cu alte condiții, și anume plata de aproximativ 6.988 EUR și faptul că chiriașii ar trebui să renoveze proprietatea care nu a fost într-un stat bun. Toate costurile ambele cazuri ar trebui să fie plătite de solicitant. Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește acest caz este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009) și Anthony Aquilina c. Malta (n. 3851/12, § 28-29, 11 decembrie 2014). COMPLAINTA Reclamantul se plânge de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)?

Communicated on 11 July 2019

THIRD SECTION

Application no. 40246/18

Anthony AQUILINA

against Malta

lodged on 21 August 2018

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Anthony Aquilina, is a Maltese national, who was born in 1932 and lives in Rabat. He is represented before the Court by Dr

M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

Background to the case

The applicant owns property No. 155, Republic Street, Valletta (“the property”) measuring approximately 100 sq.m.

On 11 March 1985, the applicant rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for twenty

‑

one years, at 200

Maltese liras (MTL) (approximately 466 euros (EUR)) per year.

In March 2006, on the expiry of the contract of temporary emphyteusis, the third party (and his wife) relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”) to retain the property under title of lease, at the rent applicable according to law. Thus, the applicant was forced to recognise the tenant and the lease at the rent stipulated by law, in his case EUR

375 every six months (EUR 750 per year).

Constitutional redress proceedings

The applicant instituted constitutional redress proceedings claiming that the Article 12 of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on the owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention. He requested the court to award compensation for the damage suffered. The applicant argued that while it was true that at the time when the property was rented out in 1985, the law was already in force, the inflation in the property market in the following decades could not have been foreseen. Moreover, there had been no other option than to rent the property under title of temporary emphyteusis, in order to avoid it being requisitioned as was common at the time. He asked the court to award compensation and evict the tenant.

According to a court-appointed expert the sale value of the property was EUR

224,000 in 2016 and its annual rental value in 2006 was EUR 7,213, in 2011 it was EUR 7,605 and in 2016, EUR 7,840.

By a judgment of 9 October 2017 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicant’s property rights and awarded EUR 15,000 in pecuniary and non-pecuniary damage combined and ordered that the tenant would no longer be able to benefit from the amended law.

It accepted that the applicant’s property could have been at risk of being requisitioned, which explained the choice to rent out the property under title of temporary emphyteusis. It considered that the regime under which the applicant had rented the property could not be considered proportionate as, in the light of the court-appointed expert’s valuations, the applicant was receiving only 10% of the property’s potential value. In awarding damage it also took account of the fact that it was ordering that the tenant would no longer be able to benefit from the amended law as well as the fact that it was not its role to awarded civil damages. It further considered that the applicant had freely set the original rental value, and that the property could not fetch the rent suggested by the court-appointed expert without it undergoing extensive reparations and related expenses – noting however that any improvements made by the tenants were to remain.

On appeal, by a judgment of 13 April 2018 the Constitutional Court revoked the first

‑

instance judgment and rejected the applicant’s claim. The court considered that the applicant had not proved that there had been no other choice but to rent the property – while it was true that there was a possibility, from the evidence it appeared likely that he chose that option as he had not managed to sell the property. The Constitutional Court noted that the applicant, who was aware of the law at the time when he decided to rent the property, had demanded a higher rent together with other conditions, namely the payment of approximately EUR 6,988 and that the tenants were to refurbish the property which had not been in a good state. All costs of both instances were to be paid by the applicant.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Amato Gauci v.

Malta

(no.

47045/06, §§ 19-25, 15

September 2009) and

Anthony Aquilina v.

Malta

(no. 3851/12, §§ 28-29, 11 December 2014).

COMPLAINT

The applicant complains of a violation of Article 1 of Protocol No. 1.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?