MONTANARO AND OTHERS v. MALTA

Comunicat la 27 mai 2019 THIRD SECTION Cererea nr. 299964/18 Godwin MONTANARO și alții împotriva Maltai depusă la 19 iunie 2018 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Ele au fost reprezentate în fața Curții de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Reclamanții dețin proprietatea nr. 32, St. Scholastica Street, Birgu („proprietatea”), pe care le-au moștenit reclamanții. La 24 iunie 1985, strămoșul reclamantului a închiriat (sub titlul de enfiteusis temporar) proprietatea către o terță, timp de douăzeci de ani, la 80 lire malteze (MTL) (aproximativ 186 euro (EUR) pe an. În iunie 2006, la expirarea contractului de enfiteusis temporar, terțul a invocat Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) pentru a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la chiria aplicabilă în conformitate cu legea.

Astfel, reclamanții au fost obligați să recunoască chiriașul și închirierea la chiria prevăzută de lege, în cazul lor MTL 160 (aproximativ 373) pe an. Procedura de recurs constituțional Reclamanții au instituit proceduri de recurs constituțional susținând că art. 12 din Ordonanța, astfel cum a fost modificat de Actul XXIII din 1979 care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unei închirieri impuse lor ca proprietari de o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, în încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite. Reclamanții au susținut că, deși era adevărat că în momentul în care imobilul a fost închiriat în 1985, legea era deja în vigoare, nu puteau prevadea inflația pe piața proprietății în următoarele decenii.

În plus, nu aveau altă opțiune decât să închiriere proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară, pentru a evita ca aceasta să fie solicitată așa cum era comun la momentul respectiv. Prin hotărârea din 11 mai 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților și a acordat 10 000 EUR în prejudiciu material și moral combinate. A acceptat faptul că proprietatea reclamanților ar fi putut fi în pericol de a fi solicitată, ceea ce a explicat alegerea lor de a închiria proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară.

Regimul în care reclamanții și-au închiriat proprietatea nu a putut fi considerat proporțional, deoarece reclamanții au primit o cantitate extrem de scăzută de închiriere, adică 372,20 EUR pe an (care nu se va schimba până în 2021), în timp ce, potrivit instanței desemnate arhitectului în 2006, valoarea de piață a fost de aproximativ 4.692 EUR pe an, în 2011 a fost de 4.947 EUR pe an și în 2015 EUR 5.100 anual. În acordarea daunelor, a luat în considerare, de asemenea, faptul că ordona că chiriașul nu va mai putea beneficia de legea modificată, precum și faptul că strămoșii reclamanților au stabilit liber valoarea inițială de închiriere. Acesta a ordonat că costurile vor fi plătite de către inculpat.

La apelul ambelor părți, prin hotărâre din 13 aprilie 2018, Curtea Constituțională a revocat primul Hotărârea în instanță și respingerea cererii. Curtea a considerat că reclamanții nu au dovedit că nu au avut altă opțiune decât să își închiriere proprietatea, în timp ce este adevărat că există o posibilitate, ei nu au demonstrat că există o probabilitate de acest lucru. Acesta a remarcat faptul că reclamanții erau conștienți de lege atunci când au decis să închiriere proprietatea și, totuși, nu au solicitat o chirie mai mare sau alte condiții mai favorabile care ar fi putut împiedica un rezultat disproporționat. În plus, prin intermediul amendamentelor recente, chiria plătibilă va fi ajustată la fiecare trei ani și dreptul de a fi moștenit închirierea.

Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește acest caz este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009) și Anthony Aquilina c. Malta (n. 3851/12, §§ 28-29, 11 decembrie 2014). Întrebarea părților A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06 , 15 septembrie 2009)? Apendice nr. Denumirea reclamantului Data nașterii Nașterii Local de reședință Godwin MONTANARO 09/11/1948 Maltese St. Julians Josette CASOLANI 08/03/1946 Maltese Sliema Alan MONTANARO 21/08/1962 Maltese Si Maltese San Pawl Tat-Tar δa Anthony MONTANARO 15/06/1987 Maltese Naxxar Frances MONTANAR 14/03/1927 Maltese Naxxar Malcolm MONTANARO 03/10/1983 Maltese Swieqi

Communicated on 27 May 2019

THIRD SECTION

Application no. 29964/18 Godwin MONTANARO and others against Malta lodged on 19 June 2018

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. They were represented before the Court by Dr M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta. The circumstances of the case Background to the case The applicants own property No. 32, St. Scholastica Street, Birgu (“the property”), which the applicants inherited. On 24 June 1985, the applicants’ ancestor rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for twenty ‑ one years, at 80 Maltese liras (MTL) (approximately 186 euros (EUR)) per year. In June 2006, on the expiry of the contract of temporary emphyteusis, the third party relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”) to retain the property under title of lease, at the rent applicable according to law.

Thus, the applicants were forced to recognise the tenant and the lease at the rent stipulated by law, in their case MTL 160 (approximately EUR 373) per year. Constitutional redress proceedings The applicants instituted constitutional redress proceedings claiming that the Article 12 of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 ‑ which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease ‑ imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to award compensation for the damage suffered. The applicants argued that while it was true that at the time when the property was rented out in 1985, the law was already in force, they could not have foreseen the inflation in the property market in the following decades.

Moreover, they had no other option than to rent the property under title of temporary emphyteusis, in order to avoid it being requisitioned as was common at the time. By a judgment of 11 May 2017 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicants’ property rights and awarded EUR 10,000 in pecuniary and non-pecuniary damage combined. It accepted that the applicants’ property could have been at risk of being requisitioned, which explained their choice to rent out the property under title of temporary emphyteusis. The regime under which the applicants had rented their property could not be considered proportionate as the applicants received an extremely low amount of rent, i.e.

EUR 372.20 annually (which will not change until 2021) while according to the court ‑ appointed architect in 2006 the market value was around EUR 4,692 annually, in 2011 it was EUR 4,947 annually and in 2015 EUR 5,100 annually. In awarding damage it also took account of the fact that it was ordering that the tenant will no longer be able to benefit from the amended law as well as the fact that the applicants’ ancestor had freely set the original rental value. It ordered that costs be paid by the defendant. On appeal by both parties, by a judgment of 13 April 2018 the Constitutional Court revoked the first ‑ instance judgment and rejected the applicants’ claim. The court considered that the applicants had not proved that they had had no other choice but to rent their property ‑ while it was true that there was a possibility, they had not shown that there was a probability of this occurring.

It noted that the applicants’ were aware of the law at the time when they decided to rent the property and yet they had not demanded a higher rent or any other more favourable conditions which could have prevented a disproportionate result. Moreover, by means of recent amendments the rent payable would be adjusted every three years and the right of the lease being inherited had been restricted. All costs of both instances were to be paid by the applicants. Relevant domestic law The relevant domestic law in relation to the present case is set out in Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, §§ 19-25, 15 September 2009) and Anthony Aquilina v. Malta (no. 3851/12, §§ 28-29, 11 December 2014). COMPLAINT The applicants complained of a violation of Article 1 of Protocol No. 1.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009)? APPENDIX No. Applicant’s Name Birth date Nationality Place of residence 1 Godwin MONTANARO 09/11/1948 Maltese St Julians 2 Josette CASOLANI 08/03/1946 Maltese Sliema 3 Alan MONTANARO 21/08/1962 Maltese Siġġiewi 4 Alexander MONTANARO 16/08/1952 Maltese San Pawl Tat-Tarġa 5 Anthony MONTANARO 15/06/1987 Maltese Naxxar 6 Frances MONTANARO 14/03/1927 Maltese Naxxar 7 Malcolm MONTANARO 03/10/1983 Maltese Swieqi