CAUCHI AND OTHERS v. MALTA

Comunicat la 24 aprilie 2019 THIRD SECTION Cerere nr. 19579/18 Catherine CAUCHI și alții împotriva Malta depusă la 20 aprilie 2018 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Ele au fost reprezentate în fața Curții de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Devono, avocați practicant în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. La 3 februarie 1983, prima reclamantă a închiriat (sub titlul de enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe, timp de douăzeci de ani, la 60 de lire malteze (MTL) (aproximativ 140 euro (EUR) pe an. terțul a închiriat proprietatea sub titlu de sub-enfiteusis unei alte terțe părți care au făcut același lucru. După un număr de astfel de transferuri sub empyhteutae a fost un anumit J.B. În februarie 2004, la expirarea contractului de enfiteusis temporar, J.B s-a bazat pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la chiria aplicabilă în conformitate cu lege. Astfel, primul reclamant a fost obligat să recunoască chiriașul și închirierea la chiria prevăzută prin lege, în cazul lor MTL 95 (aproximativ 221) EUR pe an. Procedură de redresare constituțională Primul reclamant, precum și soțul ei, în cele din urmă înlocuit de copiii săi (restul reclamanților), au instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordinării modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia locurilor în temeiul unei închirieri Le-a impus ca proprietari o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite. Reclamanții au susținut că, deși era adevărat că atunci când au închiriat proprietatea în 1983, legea era deja în vigoare, nu puteau prevedea inflația pe piața proprietăților în următoarele decenii. În plus, ei nu au avut altă opțiune decât să închiriere proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară, pentru a evita expropriarea sau cererea, astfel cum era comun la momentul respectiv. Prin hotărârea din 2 mai 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a respins cererea reclamanților. Curtea nu a acceptat faptul că reclamanții nu au altă opțiune decât să își închiriere proprietatea, deoarece, spre deosebire de alte proprietăți adiacente deținute de acestea, nu există niciun risc iminent de a fi solicitat. 120, aproximativ 280 EUR pe an. Astfel, nu a fost relevant că, în 2004, proprietatea a fost estimată ca având o valoare anuală de închiriere de EUR 3.060. Reclamanții știau, de asemenea, că la sfârșitul enfiteusisului contractul va fi transformat într-un leasing și că ar fi fost aproape imposibil să-și recupereze proprietatea. Astfel, în circumstanțe nefavorabile, nu a existat nicio încălcare a drepturilor lor de proprietate. La apel, prin hotărârea din 2 martie 2018, Curtea Constituțională a revocat primul Hotărârea în instanță și a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților și a acordat 10 000 EUR în prejudiciu material și moral combinate. Acesta a considerat că proprietatea reclamantului are un risc real și iminent de a fi solicitată, așa cum a fost cazul proprietăților vecine, care a explicat alegerea lor de a închiria proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară. Regimul în care reclamanții și-au închiriat proprietatea nu a putut fi considerat proporțional, deoarece în 2002 reclamanții au primit 221 EUR anual, în timp ce valoarea de piață era de aproximativ 221 EUR. 3.000 anual, chiar presupunând că proprietatea nu ar fi fost închiriată pe întreg și că estimarea ar putea fi un pic mai mare disproporționalitatea a fost încă evidentă, și cu atât mai mult timp a trecut cu cât a devenit mai severă. În acordarea daunelor, a luat în considerare, de asemenea, faptul că chiriașul nu va mai putea beneficia de legea modificată. Acesta a ordonat ca costurile pentru ambele cazuri să fie plătite de către inculpați. Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește acest caz este stabilită în Amato Gauci c. Malta , (nr. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009). COMPLAINT Reclamanții se plângea că încă au fost victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Întrebarea părților a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06 , 15 septembrie 2009 și Cassar c. Malta , nr. 50570/13, 30 ianuarie 2018)? APENDIX Catherine CAUCHI este un național maltez născut în 1941, locuiește în Valletta Jeremy CAUCHI este un național maltez născut în 1969, locuiește în Valletta John CAUCHI este un național maltez născut în 1963, locuiește în Valletta Thomas CAUCHI este un național maltez născut în 1964, locuiește în Valletta

Communicated on 24 April 2019

THIRD SECTION

Application no. 19579/18

Catherine CAUCHI and others

against Malta

lodged on 20 April 2018

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. They were represented before the Court by Dr M. Camilleri and Dr

E. Debono, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicants own property No. 28, Żejtun Street, Marsaxlokk (“the property”), which the first applicant originally owned and later co

‑

owned with the remaining applicants

On 3 February 1983, the first applicant rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for twenty

‑

one years, at 60

Maltese liras (MTL) (approximately 140 euros (EUR)) per year. The third party rented the property under title of sub

‑

emphyteusis to another third party who did the same. Following a number of such transfers the sub

‑

empyhteutae was a certain J.B.

In February 2004, on the expiry of the contract of temporary emphyteusis, J.B relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”) to retain the property under title of lease, at the rent applicable according to law. Thus, the first applicant was forced to recognise the tenant and the lease at the rent stipulated by law, in their case MTL

95 (approximately EUR 221) per year.

2.

Constitutional redress proceedings

The first applicant, and her husband, eventually superseded by his children (the remaining applicants), instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to award compensation for the damage suffered. The applicants argued that while it was true that at the time when they rented the property in 1983, the law was already in force, they could not have foreseen the inflation in the property market in the following decades. Moreover, they had no other option than to rent the property under title of temporary emphyteusis, in order to avoid it being expropriated or requisitioned as was common at the time.

By a judgment of 2 May 2017 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence rejected the applicants’ claim. The court did not accept that the applicants had no other choice but to rent their property, since, unlike other adjacent property owned by them, there was no imminent risk of it being requisitioned. It noted that the applicants were aware of the law at the time when they decided to rent the property and knew that in 2004 no matter the index of inflation they could not obtain more than MTL

120, approximately EUR 280, per year. It was thus irrelevant that in 2004 the property was estimated as having an annual rental value of EUR

3,060. The applicants also knew that at the end of the emphyteusis the contract would be transformed into a lease and that it would have been nearly impossible to ever get back their property. Thus despite the unfavourable circumstances, there had been no violation of their property rights.

On appeal, by a judgment of 2 March 2018 the Constitutional Court revoked the first

‑

instance judgment and found a violation of the applicants’ property rights and awarded EUR 10,000 in pecuniary and non

‑

pecuniary damage combined. It considered that the applicant’s property was at a real and imminent risk of being requisitioned, as was the case of neighbouring properties, which explained their choice to rent out the property under title of temporary emphyteusis. The regime under which the applicants had rented their property could not be considered proportionate as in 2002 the applicants received EUR 221 annually while the market value was around EUR

3,000 annually, thus even assuming the property would not have been rented out all throughout and that the estimate might be a bit high the disproportionality was still evident, and the more time passed the more severe it had become. In awarding damage it also took account of the fact that the tenant will no longer be able to benefit from the amended law. It ordered that costs of both instances be paid by the defendants.

B.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Amato Gauci v. Malta

, (no.

47045/06, §§ 19-25, 15

September 2009).

COMPLAINT

The applicants complained that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009 and

Cassar v. Malta

, no. 50570/13, 30 January 2018)?

APPENDIX

Catherine CAUCHI is a Maltese national who was born in 1941, lives in Valletta

Jeremy CAUCHI is a Maltese national who was born in 1969, lives in Valletta

John CAUCHI is a Maltese national who was born in 1963, lives in Valletta

Thomas CAUCHI is a Maltese national who was born in 1964, lives in Valletta