CAUCHI v. MALTA

Comunicat la 11 decembrie 2019 THIRD SECTION Cerere nr. 14013/19 Catherine CAUCHI împotriva Malta depusă la 11 martie 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Catherine Cauchi, este un național maltez, care s-a născut în 1941 și trăiește în Valletta. Ea este reprezentată în judecată de Dr. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamantul deține un proprietate, nr. 19 în strada Dar il-Bebbux, la 24 februarie 1967, axaq. La 24 februarie 1967, reclamantul închiriat (sub titlul de enfiteusis temporar) proprietatea unui terț, timp de șaptezeci de ani, la 25 Lira malteză (MTL) (aproximativ 58 euro (EUR)) pe an. Terțul a închiriat proprietatea sub titlul de sub-enfiteuzis unui alt terț care a făcut același lucru. empyhteutae la data încheierii enfiteusisului, adică 26 februarie 1984, au fost un cuplu A. care l-a folosit ca singura lor reședință obișnuită și, în acest scop, au întreprins lucrări substanțiale pentru a face locul locuibil. La o dată neespecificată, cuplu A. s-a bazat pe Act XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la chirie a crescut în funcție de indicele inflației, dar nu depășește niciodată dublul chiriei anterioare, până la 26 februarie 1999. În funcție de lege, chiria a fost de a crește la 100 MTL pe an, cu toate acestea cuplu A. a continuat să plătească 50 MTL pe an, deoarece reclamantul nu a încercat să crească chiria. Cu introducerea Actului X din 2009 cuplul A. a început să plătească 185 EUR pe an, începând cu 1 ianuarie 2010. Conform legii, la 1 ianuarie 2013 au început să plătească 197,31 EUR până la 31 decembrie 2016, iar la 1 ianuarie 2017 chiria a fost crescută la 200 EUR. În timpul locației, cuplul nu a deținut alte proprietăți. Dl A. a fost într-un salariu scăzut și a fost, pentru un timp, șomer. El este azi pensionat și primește o pensie de 515 EUR pe lună. Procedura de remediere constituțională În 2017 reclamantul a instituit procedură de remediere constituțională susținând că dispozițiile Ordinării, astfel cum au fost modificate de Act XXIII din 1979 care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în cadrul unei închirieri impuse ca proprietară o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ea solicită instanței să acorde compensații pentru daunele suferite începând din 1984 și să ordone expulzarea chiriașilor. Reclamantul a susținut că înainte de 1979 nu a avut altă opțiune decât să închiriere proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară, pentru a evita cererea acesteia ca fiind comună la momentul respectiv. Potrivit expertului guvernamental, la momentul elaborării raportului (2017), proprietatea renovată (în ceea ce privește sistemul de energie electrică și de drenaj) a fost evaluată la 174,000 EUR și a avut o valoare de închiriere de 398.75 EUR lunar (4,785 EUR anual). Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare în 2017 a fost de 398,75 EUR lunar. 165.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind în 1984 701, în 1989 965 EUR în 1994 1.328 EUR în 1999 1.328 EUR în 2004 2,516 EUR în 2009 3.463, în 2014 4.767 EUR și în 2017 5.775 EUR. Prin hotărârea din 31 octombrie 2018, Curtea Civilă (Primă Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului, acordată în EUR 20.000 în compensare și a declarat că chiriașii (sau descendenții lor) nu mai puteau se baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. În special, instanța a fost convinsă că reclamantul și-a dovedit titlul proprietății și că art. 12 din Ordonanța se aplică în cazul în cauză. De asemenea, a considerat că faptul că reclamantul nu a ridicat chiria într-o anumită perioadă nu a prejudecat dreptul ei de a-și aduce cererile în fața instanței. Cu privire la fond, instanța nu este de acord cu argumentul reclamantului potrivit căruia ar fi imposibilă recuperarea proprietății sale. Cu toate acestea, a considerat că chiriașii ocupau proprietatea de treizeci de ani; că închirierea nu a fost încheiată de bunăvoie, dar a fost impusă de art. 12 din Ordonanța și că diferența dintre valoarea de închiriere a pieței și chiria primită de solicitant, în ciuda diferitelor creșteri, a rămas „enormă, dacă nu șocant”. Este clar că chiria aplicabilă prin lege nu a fost compatibilă cu realitatea societății malteze astăzi sau cu chiria aplicabilă pe piața liberă. Acesta a urmat faptul că reclamantul nu primea compensații corecte și adecvate în schimbul sarcinii impuse de lege. Deși legislatorul are dreptul să abordeze problemele sociale și să protejeze o categorie de cetățeni precum chiriașii, aceasta nu poate aduce atingere disproporțională a unui alt grup de cetățeni (proprietarii). Prin urmare, statul trebuie să asume responsabilitatea pentru dezechilibrele create între cele două interese în joc. În plus, legea în cauză nu a furnizat nicio garanție procedurală. Curtea a refuzat să ordone expulzarea chiriașului, având în vedere că nu este instanța competentă să ia astfel de măsuri. În special, Comisia a considerat că, având în vedere că interferența a fost legală și că a existat un obiectiv legitim, de a ordona expulziarea fără a lua în considerare alte factori ar schimba echilibrul în favoarea reclamantului. În sensul compensației, instanța a considerat discrepanța uriașă în chiria primită și valoarea pieței, în ciuda faptului că valoarea pieței nu ar putea fi plătită având în vedere obiectivul legitim de a întemeierea, și anume locuințe sociale; incertitudinea în ceea ce privește momentul în care reclamantul își va recupera proprietatea; cele treizeci 4 ani în timpul cărora această disproporționalitate a persistat; și inerția statului în modificarea legislației sale pentru a evita o astfel de sarcină disproporționată asupra proprietarilor. Prin urmare, aceasta a acordat 20.000 EUR în prejudiciu material și moral. O treime din costurile ar trebui să fie plătite de către solicitant, având în vedere că nu toate cererile sale au fost susținute. Reclamantul a afirmat că ea nu a făcut apel deoarece, așa cum a fost confirmat de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, Curtea Constituțională nu a constituit un remediu eficace, deoarece a redus sistematic premiile acordate de instanțele de primă instanță de competență constituțională. În ciuda ordinului instanței de primă instanță în vederea faptului că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, reclamantul nu a putut iniția proceduri de evacuare din cauza introducerii legii nr. XXVII din 2018, care prevede că, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând de noua procedură prevăzută de această lege. Legea internă relevantă Legea internă relevantă este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se menționează după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o locuință sub titlul de închiriere creat în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis, care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incompatibile cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe, în ceea ce privește astfel de închirieri începând cu data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi. (2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a locuinței la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea. (3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare a chiriei se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul art. (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuință să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, dacă nu sunt în timp integral de muncă câștigătoare; și (iii) în etapa inițială a procedurii, Consiliul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea proceselor (Criterii de testare a mediilor) eliberat în conformitate cu art. 1531F și 1622A din Codul Civil sau orice reglementare care le înlocuiește din când în când. Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului precedent la începerea procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis. (4) În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și depunere produs de părți, ia hotărâre care permite chiriașului o perioadă de cinci ani să abandoneze sediul. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole. (6) În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de la art. 1 este în așteptare. (7) În cazul în care se stabilește o sumă de închiriere în termeni de subarticolul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioră a închirierii este încheiată pentru o perioadă de șase ani, după care aceasta va fi supusă revizuirii în conformitate cu subarticolul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) (a) După producerea unei schimbări importante în circumstanțe în cursul continuării închirierii încheiate în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în fața consiliului cerend ca condițiile închirierii să fie revizuite din cauza cauza lor a unei sarcini disproporționate asupra acestuia. (b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: cu condiția ca: (i) dispozițiile alineatului (a) din prezentul articol să nu se aplice în cazul în care auzul unei cereri în temeiul subsecțiunea art. 1 este în așteptare sau este stabilit timp de mai puțin de trei ani; (ii) chiriașul este întotdeauna considerat o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de art. 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu depășește cea care ar fi fost plătită de către chiriaș dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul art. 5, 12 sau 12A. (9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice închiriere care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol. (11) Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-enfiteusis sau intenție în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A a expirat din cauza unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau subvenția Enfiteuta sau locatarul încă ocupă casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să continue să solicite expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTĂ Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și în conjuncție cu art. 13 din Convenție, că ea a fost încă victimă de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Ea a considerat, de asemenea, că procedurile constituționale de remediere nu sunt un remediu eficace în sensul articolului 13. Acest lucru a fost chiar mai mult, având în vedere introducerea Legei nr. XXVII din 2018 care împiedică executarea hotărârii în favoarea ei, ca urmare a căreia reclamantul a considerat, de asemenea, că suferă o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea unei decizii judiciare în favoarea reclamantului, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999 V)? Are reclamantul la dispoziția ei un remediu intern eficace pentru plângerile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?

Communicated on 11 December 2019

THIRD SECTION

Application no. 14013/19

Catherine CAUCHI

against Malta

lodged on 11 March 2019

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Catherine Cauchi, is a Maltese national, who was born in 1941 and lives in Valletta. She is represented before the Court by Dr

M.

Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

Background to the case

The applicant owns a property, no. 19 in

Dar il-Bebbux

Street, Ħal

Għaxaq.

On 24 February 1967, the applicant rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for seventeen years, at 25

Maltese liras (MTL) (approximately 58 euros (EUR)) per year. The third party rented the property under title of sub

‑

emphyteusis to another third party who did the same. The sub

‑

empyhteutae on the date of the termination of the emphyteusis, i.e. 26 February 1984, were a certain couple A. who used it as their sole ordinary residence and for this purposes undertook substantial works to make the place habitable.

On an unspecified date, couple A. relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), to retain the property under title of lease, at the rent increased according to the index of inflation but never exceeding double the previous rent, until 26 February 1999. As of 27 February 1999, according to law the rent was to increase to MTL 100 per year, however couple A. continued to pay MTL 50 per year, as the applicant did not seek to increase the rent.

With the introduction of Act X of 2009 couple A. started paying EUR

185 per year, as of 1 January 2010. According to law, on 1

January 2013 they started paying EUR 197.31 until 31 December 2016, and as of 1

January 2017 the rent was increased to EUR 200.

During the tenancy the couple did not own any other property. Mr A. was on a low wage and was, for some time, unemployed. He is today retired, and receives a pension of EUR 515 a month.

Constitutional redress proceedings

In 2017 the applicant instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on her as owner a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. She requested the court to award compensation for the damage suffered as from 1984 and to order the eviction of the tenants. The applicant argued that prior to 1979 she had had no other option than to rent the property under title of temporary emphyteusis, in order to avoid it being requisitioned as was common at the time.

According to the Government’s expert, at the time of the drawing up of the report (2017), the property as refurbished (in relation to water electricity and drainage system) was valued at EUR 174,000 and had a rental value of EUR

398.75 monthly (EUR 4,785 annually).

According to the court-appointed expert the sale value in 2017 was EUR

165,000 and the annual rental value was estimated as being in 1984 EUR

701, in 1989 EUR 965, in 1994 EUR 1,328, in 1999 EUR 1,828, in 2004 EUR

2,516, in 2009 EUR 3,463, in 2014 EUR 4,767 and in 2017 EUR

5,775.

By a judgment of 31 October 2018 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicant’s property rights, awarded EUR

20,000 in compensation and declared that the tenants (or their descendants) could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property.

In particular, the court was satisfied that the applicant had proved her title to the property and that Article 12 of the Ordinance applied in the present case. It also considered that the fact that the applicant did not raise the rent during a certain period did not prejudice her right to bring her claims before the court.

On the merits, the court disagreed with the applicant’s argument that it would be impossible to ever recover her property. However, it considered that the tenants had been occupying the property for thirty

‑

four years; that the lease had not been entered into voluntarily but was imposed by Article

12 of the Ordinance, and that the difference between the market rental value and the rent received by the applicant, despite the various increases, remained “enormous if not shocking”. It was clear that the rent applicable by law was not compatible with the reality of Maltese society today or the applicable rents on the free open market. It followed that the applicant was not receiving fair and adequate compensation in exchange for the burden imposed by law. While the legislator had a right to address social issues and protect a category of citizens such as the tenants, it could not disproportionally prejudice another group of citizens (the owners). It was thus for the State to carry the responsibility for the imbalance created between the two interests at stake. Moreover, the law at issue did not provide any procedural safeguards.

The court refused to order the eviction of the tenant, considering that it was not the appropriate court to take such action. In particular, it considered that, given that the interference had been lawful and that there had been a legitimate aim, to order eviction without taking into consideration other factors would shift the balance in favour of the applicant. It therefor sufficed to order that the tenants be prohibited from relying on the relevant law in any future eviction proceedings to be instituted.

For the purposes of compensation, the court considered the huge discrepancy in the rent received and the market value, despite the fact that market value might not be payable in view of the legitimate aim at issue namely social housing; the uncertainty as to when the applicant would recover her property; the thirty

‑

four years during which such disproportionality persisted; and the inertia of the State in amending its legislation in order to avoid such a disproportionate burden on owners. It therefore awarded EUR 20,000 in pecuniary and non

‑

pecuniary damage. One third of the costs were to be paid by the applicant given that not all her claims had been upheld.

3.

Other information

The applicant states that she did not appeal because, as had been confirmed by the European Court of Human Rights, the Constitutional Court was not an effective remedy since it systematically reduced the awards given by the first

‑

instance courts of constitutional competence.

Despite the order of the first-instance court to the effect that the tenant could no longer rely on the relevant law, the applicant was unable to institute eviction proceedings due to the introduction of Act No. XXVII of 2018 which provided that despite a judgment in their favour, it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the new procedure provided by that law.

Relevant domestic law

The relevant domestic law is set out in

Amato Gauci v.

Malta

(no.

47045/06, § 19-22, 15 September 2009).

Section 12B of the Ordinance introduced by Act No. XXVII of 2018 published on 10 July 2018 and which entered into force on 1 August 2018 reads as follows:

“(1) Where a person is in occupation of a dwelling house under title of lease created by virtue of a previous title of emphyteusis or sub-emphyteusis which commenced before the 1st June 1995 through the application of article 5, 12, or 12A the following conditions shall, insofar as they are inconsistent with the provisions of the said articles of this Ordinance apply in respect of such lease as from the 10th April 2018 notwithstanding the provisions of the said articles of the Ordinance or of any other law.

(2) The owner shall be entitled to file an application before the Rent Regulation Board demanding that the rent be revised to an amount not exceeding two percent per annum of the open market freehold value of the dwelling house on the 1st January of the year during which the application is filed and that new conditions be established in respect of the lease.

(3) The procedure applicable to the hearing of applications before the Rent Regulation Board shall apply to the hearing of an application made under sub

‑

article

(1):

Provided that:

(i) the Housing Authority shall be notified with the application and shall have a right to fully participate as

amicus

curiae

in the proceedings; and

(ii) the tenant and the landlord shall always be entitled to the benefit of legal aid in proceedings filed in terms of this article if they are not in full

‑

time gainful employment; and

(iii) at the initial stage of the proceedings the Board shall conduct a means test of the tenant which shall be based on the means test provided for in the Continuation of Tenancies (Means Testing Criteria) Regulations issued under articles 1531F and 1622A of the Civil Code or any regulations from time to time replacing them.

The means test shall be based on the income of the tenant between the 1st January and the 31st December of the year preceding the year when the proceedings are commenced and the capital of the tenant on the 31st December of the said year.

The means test shall be conducted with particular reference

, inter alia

, to regulations

4 to 8 of the said regulations which

shall apply

mutatis mutandis.

(4) Where the tenant does not meet the income and capital criteria of the means test the Board shall, after hearing any evidence and submissions produced by the parties, give judgement allowing the tenant a period of five years to vacate the premises. The compensation for occupation of the premises payable to the owner during the said period shall amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A.

(5) Where the tenant meets the income and capital criteria of the means test the Board shall proceed according to the following sub

‑

articles.

(6) In establishing the amount of rent payable in accordance with sub-article (1) the Board shall give due account to the means and age of the tenant and to any disproportionate burden particular to the landlord and it may determine that any increase in rent shall be gradual. The Board, after briefly hearing the parties and examining any evidence which it considers relevant, may also order that an increased amount of rent be paid whilst the hearing of an application filed in terms of sub

‑

article

(1) is pending.

(7) Where an amount of rent is established in terms of sub article (1) that rent shall apply in respect of the lease of the dwelling house, unless the lease is previously terminated, for a period of six years, after which it shall be subject to being revised in accordance with sub-article (1) unless an agreement is reached between the parties.

(8) (a) Upon the happening of a material change in circumstances during the continuance of a lease established in accordance with article 5, 12 or 12A the owner shall be entitled to file an application before the Board demanding that the conditions of the lease be revised on account of their causing a disproportionate burden upon him.

(b) The owner may also demand the dissolution of the lease if he can prove through unequivocal evidence that the tenant is not a person in need of the social protection provided by articles 5, 12 or 12A and by this article:

Provided that:

(i) the provisions of paragraph (a) of this sub

‑

article shall not apply where the hearing of an application under sub

‑

article (1) is pending or has been determined for less than three years;

(ii) the tenant shall always be deemed to be a person not in need of the social protection provided by articles 5, 12, 12A and by this article if the Housing Authority or the landlord offer alternative accommodation suitable to the tenant and guarantees the availability of such accommodation to the tenant for at least ten years for a rent which is not in excess of that which would have been payable by the tenant had the tenant continued the lease under articles 5, 12 or 12A.

(9) (a) Any person who has a right to be recognised as a tenant in terms of the proviso to the definition "tenant" in article 2 shall, unless the said is a person referred to in paragraph (a) of the said definition, only acquire a right to occupy the dwelling house for a period of five years upon the expiration of which he shall vacate the said dwelling house. The compensation for occupation of the dwelling house payable to the owner during the said period shall, unless the occupier meets the income and capital criteria of the means test referred to in paragraph (iii) of sub

‑

article

(3), amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A.

(b) Any dispute as to whether the occupier meets the criteria of the means test may be referred by either party to the Board by application and the provisions of sub

‑

article (3) shall apply.

(10) The provisions of article 1555A of the Civil Code shall

apply in respect of any lease which came into effect by virtue of

articles 5, 12, 12A or this article.

(11) The provisions of this article shall also apply in all cases where any emphyteusis, sub

‑

emphyteusis or tenancy in respect of a dwelling house regulated under articles 5, 12, or 12A has lapsed due to a court judgment based on the lack of proportionality between the value of the property and the amount receivable by the landlord and the person who was the emphyteuta or the sub

‑

emphyteuta or the tenant still occupies the house as his ordinary residence on the 10th April 2018. In such cases it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the provisions of this article.”

COMPLAINTS

The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that she was still a victim of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic court given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants. She also considered that constitutional redress proceedings were not an effective remedy for the purposes of Article 13. This was even more so given the introduction of Act

No. XXVII of 2018 which impeded the execution of the judgment in her favour, as a result of which the applicant considered that she was also suffering a breach of Article 6 § 1 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?

2.

Did the action of the national authorities, namely the introduction of Act No. XXVII of 2018, and in particular its Section 12B (11), interfere with the enforcement of a judicial decision in favour of the applicant, unduly delaying and possibly preventing its execution, in breach of Article

6 § 1 of the Convention (see

Immobiliare Saffi v. Italy

[GC], no.

22774/93, ECHR 1999

‑

V)?

3.

Did the applicant have at her disposal an effective domestic remedy for her complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article

13 of the Convention (see

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, 30

August 2016)?