Baldacchino și Falzon împotriva Maltei

Comunicat la 27 martie 2020 Publicat la 2 iunie 2020 SECȚIUNEA TERZĂ Cererea nr. 30806/19 Marie Louise BALDACCHINO și Sergio FALZON împotriva Maltai depusă la 6 iunie 2019 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții, dna Marie Louise Baldacchino și dl Sergio Falzon, sunt resortisanți maltezi, născuți în 1962 și respectiv în 1964 și locuiesc în Luqa și Tarxien. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr. Camilleri, avocat practicant în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții, frații, dețin o proprietate, „Marserg” St. Thomas Street, Fgura, pe care le-au moștenit de la părinții lor. La 8 iulie 1968, mama reclamanților a închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe, timp de șaptezeci de ani, la 80 lire malteze (MTL) (aproximativ 186 euro (EUR) pe an.

În 1974, terțul a închiriat proprietatea sub titlul de sub-enfiteusis unei alte terțe părți (Couple F.) până la sfârșitul concesiunii care trebuia să expire la 7 iulie 1985. La o dată neespecificată, Cuplul F. s-a bazat pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), pentru a menține proprietatea sub titlul de închiriere, închiriere în conformitate cu legea. Astfel, în conformitate cu legea, în 1985, chiria a fost crescută la 160 MTL pe an (aproximativ 373) și a fost de a crește din nou în 15 ani. În anul 2000, chiria plătită a fost MTL 320 (aproximativ 745) (care a fost mai mult decât cea permisă de lege, care ar fi trebuit să fie de aproximativ 519). Cu introducerea Actului X din 2009, chiria a crescut la fiecare trei ani în funcție de costul de viață.

În 2015, chiria plătită a fost de EUR 720.50. În urma unei încercări eșuate de a ajunge la un acord privind o nouă închiriere, proprietarii au refuzat să accepte chiria și chiriașii (Couple F.) au început să depună în instanță 1000 EUR pe an închiriere. Procedura de remediere constituțională În 2017 reclamanții au instituit proceduri de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordonanței, astfel cum au fost modificate de Act XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în cadrul unei închirieri impuse lor ca proprietari de o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și să ordone chiriașilor să nu mai poată se bazeze pe legea menționată mai sus pentru a păstra posesia proprietății. În cursul acestei proceduri, chiriașii s-au oferit să plătească anual 3,567 EUR, cu condiția ca nu să fie impusă o creștere suplimentară a chiriei. Chiriașii erau, de asemenea, pregătiți să încheie o obligație pe care copiii lor nu o moșteneau închirierea conform legii, după ce au murit. Reclamanții au remarcat că expertul numit de instanță a considerat că valoarea de închiriere este EUR 4.350 și că, până la înființarea procedurii, chiriașii s-au oferit doar să plătească 1000 EUR. Potrivit expertului guvernamental, la momentul întocmirii raportului (2018), proprietatea avea o valoare de vânzare de 130.000 EUR și avea o valoare de închiriere de 3.300 EUR pe an ținând seama de îmbunătățirile făcute de chiriași.

Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietății în 2016 a fost de 146.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind de 863, în 1990 de 1.269 EUR în 1995 de 1.827, în 2000 de 2.610 EUR în 2005 de 4.002, în 2010 de 4.220 EUR în 2015 și 2016 de 4.350 EUR. Astfel, valoarea totală de închiriere între 1985 și aprilie 2016 a fost de 4.350 EUR. 93,217, pe baza îmbunătățirilor efectuate de chiriași (în valoare de 4 360 EUR), în timp ce chiria totală plătită pentru această perioadă a fost de 16.765,50 EUR. Prin hotărârea din 30 ianuarie 2018, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților, acordată EUR 15.000 în compensare și a declarat că chiriașii nu mai puteau se baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății.

Niciun cost nu trebuia să fie plătit de către solicitanți. În special, instanța a respins opțiunea guvernului de a neînscrie Epuizarea remediilor ordinare, deoarece a considerat că Consiliul de reglementare închiriere („RRB”) nu este un remediu eficace, deoarece nu ar fi permis expulziarea chiriașilor protejați prin lege. Nici negocierile dintre părțile care nu erau în egalitate nu ar putea fi considerate drept un remediu alternativ. Curtea a fost de asemenea convinsă că reclamanții, singuri moștenitori ai părinților lor, și-au dovedit titlul proprietății.

Pe fond, instanța a constatat o încălcare în conformitate cu jurisprudența europeană și internă bine stabilită, menționând în special obiectivul legitim mai puțin important astăzi în comparație cu 1979 (în special având în vedere liberalizarea pieței de închiriere în 1995 care, cu toate acestea, și fără justificare, nu au afectat închirierile, cum ar fi cele din acest caz) și discrepanța dintre chiria stabilită prin lege și cea pe piața deschisă, indiferent de orice îmbunătățiri efectuate de chiriași, atât prin lege, cât și prin contract, trebuia să rămână în avantajul proprietarilor. Astfel cum solicită reclamanții, instanța a ordonat interzicerea chiriașilor să se bazeze pe legea relevantă în orice procedură de evacuare care urmează să fie inițiată.

În ceea ce privește compensarea - menționând că instanțele de competență constituțională nu au trebuit să atribuie valoarea de piață a proprietății - având în vedere daunele cauzate din 1985, care ar trebui să înceteze totuși în lumina ordinului menționat anterior, a considerat că dobânzile EUR 15.000 plus 5% până la data plății ar fi suficientă compensație. Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a respins ambele apeluri și a confirmat hotărârea de primă instanță. Costurile apelului au fost împărtășite de părți. Legea nr. XXVII din 2018, care a intrat în vigoare la 1 august 2018, cu condiția ca, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, proprietarul să nu poată trece la solicitarea expulzării ocupantului fără să se recurgă în primul rând la noua procedură prevăzută de această lege (a se vedea legislația internă relevantă mai jos).

Astfel, reclamanții au inițiat o procedură în fața RRB, în conformitate cu art. 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018. Cu toate acestea, au considerat că această procedură a fost lungă, condus la un statu quo continuu pentru solicitanți.

Legea internă relevantă Legea internă relevantă este prevăzută în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009) și Apap Bologna v. Malta , (n. 46931/12, § 25, 30 august 2016). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se citește după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi.

(2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea.

(3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când.

Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare.

(7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia.

(b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile de la litera (a) din prezenta subsecțiunea nu se aplică atunci când auzul unei cereri în temeiul articolului 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să dea solicitării expulzării ocupatorului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și coroborat cu art. 13 din Convenție că acestea au fost încă victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanțele interne, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate,

precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Ei consideră, de asemenea, că procedurile constituționale de remediere nu au fost un remediu eficace în sensul articolului 13. Acest lucru a fost și mai mult, având în vedere introducerea Actului nr. XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea lor, ca urmare a căreia reclamanții consideră că acestea continuă să sufere încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție.

Întrebări către părți au existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea unei decizii judiciare în favoarea reclamanților, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999 V)? Reclamanții au la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?

Communicated on 27 March 2020 Published on 2 June 2020

THIRD SECTION

Application no. 30806/19 Marie Louise BALDACCHINO and Sergio FALZON against Malta lodged on 6 June 2019

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Ms Marie Louise Baldacchino and Mr Sergio Falzon, are Maltese nationals, who were born in 1962 and 1964 respectively and live in Luqa and Tarxien. They are represented before the Court by Dr M. Camilleri, a lawyer practising in Valletta. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. Background to the case The applicants, siblings, co-own a property, ‘Marserg’ St. Thomas Street, Fgura, which they inherited from their parents. On 8 July 1968, the applicants’ mother rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for seventeen years, at 80 Maltese liras (MTL) (approximately 186 euros (EUR)) per year.

In 1974 the third party rented the property under title of sub-emphyteusis to another third party (Couple F.) until the end of the concession which was meant to expire on 7 July 1985. On an unspecified date, Couple F. relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), to retain the property under title of lease, at the rent according to law. Thus, in line with the law, in 1985 the rent was increased to MTL 160 per year (approximately EUR 373) and was to increase again in fifteen years’ time. In the year 2000 the rent being paid was MTL 320 (approximately EUR 745) (which was more than that allowed by law which should have amounted to approximately EUR 519). With the introduction of Act X of 2009 the rent increased every three years according to the cost of living index.

In 2015 the rent payable was EUR 720.50. Following a failed attempt to reach an agreement on a new lease the owners refused to accept the rent and the tenants (Couple F.) started depositing in court EUR 1,000 per year in rent. Constitutional redress proceedings In 2017 the applicants instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of, inter alia , Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to award compensation for the damage suffered and to order that the tenants no longer be able to rely on the above-mentioned law to retain possession of the property.

During these proceedings the tenants offered to pay EUR 3,567 annually on condition that no further increase of rent be imposed. The tenants were also ready to enter into an obligation that their children would not inherit the lease as allowed by law, once they died. The applicants noted that the court-appointed expert had considered the rental value to be EUR 4,350 and that until they instituted proceedings the tenants had only offered to pay EUR 1,000. According to the Government’s expert, at the time of the drawing up of the report (2018), the property had a sale value of EUR 130,000 and had a rental value of EUR 3,300 annually bearing in mind the improvements made by the tenants. According to the court-appointed expert the sale value of the property in 2016 was EUR 146,000 and the annual rental value was estimated as being in 1985 EUR 863, in 1990 EUR 1,269, in 1995 EUR 1,827, in 2000 EUR 2,610, in 2005 EUR 4,002, in 2010 EUR 4,220, in 2015 and 2016 EUR 4,350.

Thus, the total rental value between 1985 and April 2016 was EUR 93,217, on the basis of improvements made by the tenants (amounting to EUR 4,360), while the total rent paid for that period had been EUR 16,765.50. By a judgment of 30 January 2018 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicants’ property rights, awarded EUR 15,000 in compensation and declared that the tenants could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. No costs were to be paid by the applicants. In particular, the court rejected the Government’s objection of non ‑ exhaustion of ordinary remedies, as it considered that the Rent Regulation Board (‘RRB’) was not an effective remedy as it would not have allowed the eviction of the tenants who were protected by law.

Nor could the negotiations between the parties, who were not on an equal footing, be considered as an alternative remedy. The court was also satisfied that the applicants, sole heirs of their parents, had proved their title to the property. On the merits, the court found a violation in line with European and domestic well-established case-law noting in particular the less weighty legitimate aim today in comparison to 1979 (especially in view of the liberalisation of the rental market in 1995 which however, and without justification, did not affect leases such as those in the present case) and the discrepancy between the rent established by law and that on the open market, irrespective of any improvements done by the tenants which both by law and by contract had to remain to the advantage of the owners.

As requested by the applicants, the court ordered that the tenants be prohibited from relying on the relevant law in any future eviction proceedings to be instituted. As to compensation - noting that the courts of constitutional competence did not need to award the market value of the property – in view of the damage caused since 1985, which should however cease in light of the above-mentioned order, it considered that EUR 15,000 plus 5% interest until date of payment would be sufficient compensation. The parties appealed. The applicants appealed solely in relation to the award of compensation. By a judgment of 14 December 2018, the Constitutional Court rejected both appeals and confirmed the first-instance judgment.

Costs of the appeal were to be shared by the parties. Subsequent happenings Act No. XXVII of 2018 which entered into force on 1 August 2018 provided that despite a judgment in their favour, it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the new procedure provided by that law (see Relevant domestic law below). Thus, the applicants instituted proceedings before the RRB as required by Section 12B of the Ordinance introduced by Act No. XXVII of 2018. However, they considered that this procedure was a lengthy one, leading to a continued status quo for the applicants.

Relevant domestic law The relevant domestic law is set out in Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, § 19-22, 15 September 2009) and Apap Bologna v. Malta , (no. 46931/12, § 25, 30 August 2016). Section 12B of the Ordinance introduced by Act No. XXVII of 2018 published on 10 July 2018 and which entered into force on 1 August 2018 reads as follows: “(1) Where a person is in occupation of a dwelling house under title of lease created by virtue of a previous title of emphyteusis or sub-emphyteusis which commenced before the 1st June 1995 through the application of article 5, 12, or 12A the following conditions shall, insofar as they are inconsistent with the provisions of the said articles of this Ordinance apply in respect of such lease as from, the 10th April 2018 notwithstanding the provisions of the said articles of the Ordinance or of any other law.

(2) The owner shall be entitled to file an application before the Rent Regulation Board demanding that the rent be revised to an amount not exceeding two percent per annum of the open market freehold value of the dwelling house on the 1st January of the year during which the application is filed and that new conditions be established in respect of the lease.

(3) The procedure applicable to the hearing of applications before the Rent Regulation Board shall apply to the hearing of an application made under sub ‑ article (1): Provided that: (i) the Housing Authority shall be notified with the application and shall have a right to fully participate as amicus curiae in the proceedings; and (ii) the tenant and the landlord shall always be entitled to the benefit of legal aid in proceedings filed in terms of this article if they are not in full-time gainful employment; and (iii) at the initial stage of the proceedings the Board shall conduct a means test of the tenant which shall be based on the means test provided for in the Continuation of Tenancies (Means Testing Criteria) Regulations issued under articles 1531F and 1622A of the Civil Code or any regulations from time to time replacing them.

The means test shall be based on the income of the tenant between the 1st January and the 31st December of the year preceding the year when the proceedings are commenced and the capital of the tenant on the 31st December of the said year. The means test shall be conducted with particular reference , inter alia , to regulations 4 to 8 of the said regulations which shall apply mutatis mutandis. (4) Where the tenant does not meet the income and capital criteria of the means test the Board shall, after hearing any evidence and submissions produced by the parties, give judgement allowing the tenant a period of five years to vacate the premises. The compensation for occupation of the premises payable to the owner during the said period shall amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A.

(5) Where the tenant meets the income and capital criteria of the means test the Board shall proceed according to the following subarticles. (6) In establishing the amount of rent payable in accordance with sub-article (1) the Board shall give due account to the means and age of the tenant and to any disproportionate burden particular to the landlord and it may determine that any increase in rent shall be gradual. The Board, after briefly hearing the parties and examining any evidence which it considers relevant, may also order that an increased amount of rent be paid whilst the hearing of an application filed in terms of sub ‑ article (1) is pending.

(7) Where an amount of rent is established in terms of sub article (1) that rent shall apply in respect of the lease of the dwelling house, unless the lease is previously terminated, for a period of six years, after which it shall be subject to being revised in accordance with sub-article (1) unless an agreement is reached between the parties. (8) (a) Upon the happening of a material change in circumstances during the continuance of a lease established in accordance with article 5, 12 or 12A the owner shall be entitled to file an application before the Board demanding that the conditions of the lease be revised on account of their causing a disproportionate burden upon him.

(b) The owner may also demand the dissolution of the lease if he can prove through unequivocal evidence that the tenant is not a person in need of the social protection provided by articles 5, 12 or 12A and by this article: Provided that: (i) the provisions of paragraph (a) of this sub-article shall not apply where the hearing of an application under subarticle (1) is pending or has been determined for less than three years; (ii) the tenant shall always be deemed to be a person not in need of the social protection provided by articles 5, 12, 12A and by this article if the Housing Authority or the landlord offer alternative accommodation suitable to the tenant and guarantees the availability of such accommodation to the tenant for at least ten years for a rent which is not in excess of that which would have been payable by the tenant had the tenant continued the lease under articles 5, 12 or 12A.

(9) (a) Any person who has a right to be recognised as a tenant in terms of the proviso to the definition "tenant" in article 2 shall, unless the said is a person referred to in paragraph (a) of the said definition, only acquire a right to occupy the dwelling house for a period of five years upon the expiration of which he shall vacate the said dwelling house. The compensation for occupation of the dwelling house payable to the owner during the said period shall, unless the occupier meets the income and capital criteria of the means test referred to in paragraph (iii) of sub-article (3), amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A. (b) Any dispute as to whether the occupier meets the criteria of the means test may be referred by either party to the Board by application and the provisions of sub ‑ article (3) shall apply.

(10) The provisions of article 1555A of the Civil Code shall apply in respect of any lease which came into effect by virtue of articles 5, 12, 12A or this article.

(11) The provisions of this article shall also apply in all cases where any emphyteusis, sub-emphyteusis or tenancy in respect of a dwelling house regulated under articles 5, 12, or 12A has lapsed due to a court judgment based on the lack of proportionality between the value of the property and the amount receivable by the landlord and the person who was the emphyteuta or the sub-emphyteuta or the tenant still occupies the house as his ordinary residence on the 10th April 2018. In such cases it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the provisions of this article.” COMPLAINTS The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic courts given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants.

They also consider that constitutional redress proceedings had not been an effective remedy for the purposes of Article 13. This was even more so given the introduction of Act No. XXVII of 2018 which impeded the execution of the judgment in their favour, as a result of which the applicants consider that they continue to suffer a breach of Article 6 § 1 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009)? 2. Did the action of the national authorities, namely the introduction of Act No. XXVII of 2018, and in particular its Section 12B (11), interfere with the enforcement of a judicial decision in favour of the applicants, unduly delaying and possibly preventing its execution, in breach of Article 6 § 1 of the Convention (see Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, ECHR 1999 V)? 3. Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention (see Apap Bologna v. Malta , no. 46931/12, 30 August 2016)?