BALDACCHINO AND FALZON v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
BALDACCHINO AND FALZON v. MALTA (CtEDO, 2020)
Comunicat la 27 martie 2020 Publicat la 2 iunie 2020 SECȚIUNEA TERZĂ Cererea nr. 30806/19 Marie Louise BALDACCHINO și Sergio FALZON împotriva Maltai depusă la 6 iunie 2019 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții, dna Marie Louise Baldacchino și dl Sergio Falzon, sunt resortisanți maltezi, născuți în 1962 și respectiv în 1964 și locuiesc în Luqa și Tarxien. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr. Camilleri, avocat practicant în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții, frații, dețin o proprietate, „Marserg” St. Thomas Street, Fgura, pe care le-au moștenit de la părinții lor. La 8 iulie 1968, mama reclamanților a închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe, timp de șaptezeci de ani, la 80 lire malteze (MTL) (aproximativ 186 euro (EUR) pe an. În 1974, terțul a închiriat proprietatea sub titlul de sub-enfiteusis unei alte terțe părți (Couple F.) până la sfârșitul concesiunii care trebuia să expire la 7 iulie 1985. La o dată neespecificată, Cuplul F. s-a bazat pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), pentru a menține proprietatea sub titlul de închiriere, închiriere în conformitate cu legea. Astfel, în conformitate cu legea, în 1985, chiria a fost crescută la 160 MTL pe an (aproximativ 373) și a fost de a crește din nou în 15 ani. În anul 2000, chiria plătită a fost MTL 320 (aproximativ 745) (care a fost mai mult decât cea permisă de lege, care ar fi trebuit să fie de aproximativ 519). Cu introducerea Actului X din 2009, chiria a crescut la fiecare trei ani în funcție de costul de viață. În 2015, chiria plătită a fost de EUR 720.50. În urma unei încercări eșuate de a ajunge la un acord privind o nouă închiriere, proprietarii au refuzat să accepte chiria și chiriașii (Couple F.) au început să depună în instanță 1000 EUR pe an închiriere. Procedura de remediere constituțională În 2017 reclamanții au instituit proceduri de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordonanței, astfel cum au fost modificate de Act XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în cadrul unei închirieri impuse lor ca proprietari de o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și să ordone chiriașilor să nu mai poată se bazeze pe legea menționată mai sus pentru a păstra posesia proprietății. În cursul acestei proceduri, chiriașii s-au oferit să plătească anual 3,567 EUR, cu condiția ca nu să fie impusă o creștere suplimentară a chiriei. Chiriașii erau, de asemenea, pregătiți să încheie o obligație pe care copiii lor nu o moșteneau închirierea conform legii, după ce au murit. Reclamanții au remarcat că expertul numit de instanță a considerat că valoarea de închiriere este EUR 4.350 și că, până la înființarea procedurii, chiriașii s-au oferit doar să plătească 1000 EUR. Potrivit expertului guvernamental, la momentul întocmirii raportului (2018), proprietatea avea o valoare de vânzare de 130.000 EUR și avea o valoare de închiriere de 3.300 EUR pe an ținând seama de îmbunătățirile făcute de chiriași. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietății în 2016 a fost de 146.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind de 863, în 1990 de 1.269 EUR în 1995 de 1.827, în 2000 de 2.610 EUR în 2005 de 4.002, în 2010 de 4.220 EUR în 2015 și 2016 de 4.350 EUR. Astfel, valoarea totală de închiriere între 1985 și aprilie 2016 a fost de 4.350 EUR. 93,217, pe baza îmbunătățirilor efectuate de chiriași (în valoare de 4 360 EUR), în timp ce chiria totală plătită pentru această perioadă a fost de 16.765,50 EUR. Prin hotărârea din 30 ianuarie 2018, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților, acordată EUR 15.000 în compensare și a declarat că chiriașii nu mai puteau se baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. Niciun cost nu trebuia să fie plătit de către solicitanți. În special, instanța a respins opțiunea guvernului de a neînscrie Epuizarea remediilor ordinare, deoarece a considerat că Consiliul de reglementare închiriere („RRB”) nu este un remediu eficace, deoarece nu ar fi permis expulziarea chiriașilor protejați prin lege. Nici negocierile dintre părțile care nu erau în egalitate nu ar putea fi considerate drept un remediu alternativ. Curtea a fost de asemenea convinsă că reclamanții, singuri moștenitori ai părinților lor, și-au dovedit titlul proprietății. Pe fond, instanța a constatat o încălcare în conformitate cu jurisprudența europeană și internă bine stabilită, menționând în special obiectivul legitim mai puțin important astăzi în comparație cu 1979 (în special având în vedere liberalizarea pieței de închiriere în 1995 care, cu toate acestea, și fără justificare, nu au afectat închirierile, cum ar fi cele din acest caz) și discrepanța dintre chiria stabilită prin lege și cea pe piața deschisă, indiferent de orice îmbunătățiri efectuate de chiriași, atât prin lege, cât și prin contract, trebuia să rămână în avantajul proprietarilor. Astfel cum solicită reclamanții, instanța a ordonat interzicerea chiriașilor să se bazeze pe legea relevantă în orice procedură de evacuare care urmează să fie inițiată. În ceea ce privește compensarea - menționând că instanțele de competență constituțională nu au trebuit să atribuie valoarea de piață a proprietății - având în vedere daunele cauzate din 1985, care ar trebui să înceteze totuși în lumina ordinului menționat anterior, a considerat că dobânzile EUR 15.000 plus 5% până la data plății ar fi suficientă compensație. Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a respins ambele apeluri și a confirmat hotărârea de primă instanță. Costurile apelului au fost împărtășite de părți. Legea nr. XXVII din 2018, care a intrat în vigoare la 1 august 2018, cu condiția ca, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, proprietarul să nu poată trece la solicitarea expulzării ocupantului fără să se recurgă în primul rând la noua procedură prevăzută de această lege (a se vedea legislația internă relevantă mai jos). Astfel, reclamanții au inițiat o procedură în fața RRB, în conformitate cu art. 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018. Cu toate acestea, au considerat că această procedură a fost lungă, condus la un statu quo continuu pentru solicitanți. Legea internă relevantă Legea internă relevantă este prevăzută în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009) și Apap Bologna v. Malta , (n. 46931/12, § 25, 30 august 2016). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se citește după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi. (2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea. (3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când. Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare. (7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia. (b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile de la litera (a) din prezenta subsecțiunea nu se aplică atunci când auzul unei cereri în temeiul articolului 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să dea solicitării expulzării ocupatorului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și coroborat cu art. 13 din Convenție că acestea au fost încă victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanțele interne, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Ei consideră, de asemenea, că procedurile constituționale de remediere nu au fost un remediu eficace în sensul articolului 13. Acest lucru a fost și mai mult, având în vedere introducerea Actului nr. XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea lor, ca urmare a căreia reclamanții consideră că acestea continuă să sufere încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție. Întrebări către părți au existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea unei decizii judiciare în favoarea reclamanților, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999 V)? Reclamanții au la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?