CASE OF BALDACCHINO AND FALZON v. MALTA

CASE OF BALDACCHINO AND FALZON v. MALTA (CtEDO, 2021)

Primă secțiune CAUZĂ DE BALDACCHINO ȘI FALZON c. MALTA (Documentul nr. 30806/19) HOTĂRÂREA STASBOURG 14 octombrie 2021 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Baldacchino și Falzon c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Krzysztof Wojtyczek, președinte, Erik Wennerström, Ioannis Ktiskakis, judecători, și Attila Teplá, grefierul adjunct al secțiunii interioare, având în vedere: cererea (nr. 30806/19) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de doi resortisanți maltezi, dna Marie Louise Baldacchino și dl Sergio Falzon („reclamanții”), la 6 iunie 2019; hotărârea de a anunța cererea guvernului maltez („Guvernul”); observațiile părților; după ce a deliberat în particular la 21 septembrie 2021, emite următoarea hotărâre, adoptată la acea dată: INTRODUCȚIE Prezenta cerere se referă la încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește suma disproporționată de închiriere primită de solicitanți și eficacitatea remediilor disponibile în acest sens. FACTE Reclamanții s-au născut în 1962 și, respectiv, 1964 și trăiesc în Luqa și Tarxien. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr Camilleri, un avocat care practică în Valletta. Guvernul a fost reprezentat de agenții lor, dr C. Soler, avocat de stat, și dr J. Vella, avocat de la Biroul Avocatului de stat. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părțile, pot fi rezumate după cum urmează. La 8 iulie 1968, mama reclamanților a închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe, timp de șaptezeci de ani, la 80 lire malteze (MTL) (aproximativ 186 euro (EUR) pe an. În 1974, terțul a închiriat proprietatea sub titlul de sub-enfiteusis unei alte terțe părți (Couple F.) până la sfârșitul concesiunii care trebuia să expire la 7 iulie 1985. La o dată neespecificată, Cuplul F. s-a bazat pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), menținerea proprietății sub titlul de închiriere, la chirie în conformitate cu lege. Astfel, în conformitate cu legea, în 1985 chiria a fost crescută la 160 MTL pe an (aproximativ 373) și a fost de a crește din nou în 15 ani. În anul 2000 chiria fiind plătită a fost MTL 320 (aproximativ 745) EUR (care a fost mai mult decât cea permisă de lege, care ar fi trebuit să se ridice la aproximativ 519) EUR. Cu introducerea Actului X din 2009 chiria a crescut la fiecare trei ani în funcție de costul indicelui de viață. În 2015 chiria plătită a fost EUR 720.50. În urma unei încercări eșuate de a ajunge la un acord privind o nouă închiriere, proprietarii au refuzat să accepte chiria, iar chiriașii (Couple F.) au început să depună în instanță 1000 EUR pe an închiriere. În 2017, reclamanții au instituit o procedură de redresare constituțională susținând că dispozițiile Ordonanței modificate de Act XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a reține posesia imobilelor în temeiul unei închirieri impuse lor ca proprietăți o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a contractului de închiriere , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și să ordone chiriașilor să nu mai poată se bazeze pe legea menționată mai sus pentru a menține posesia proprietății. 10. În cadrul acestei proceduri chiriașii au oferit să plătească EUR 3.567 anual, cu condiția ca nu să fie impusă o majorare suplimentară a chiriei. De asemenea, chiriașii sunt pregătiți să încheie o obligație ca copiii lor să nu moștenească închirierea conform legii, după ce au murit. 1000. 11. Potrivit expertului Guvernului, la momentul întocmirii raportului (2018), proprietatea avea o valoare de vânzare de 130.000 EUR și avea o valoare de închiriere de 3 300 EUR pe an ținând seama de îmbunătățirile realizate de chiriași. 12. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietății în 2016 a fost de 3 300 EUR. 146.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind în 1985 863, în 1990 1,269, în 1995 1,827, în 2000 2,610 EUR, în 2005 4,002, în 2010 4,220 EUR, în 2015 și 2016 4,350 EUR. Astfel, valoarea totală de închiriere între 1985 și aprilie 2016 a fost de 93,217 EUR, pe baza îmbunătățirilor efectuate de chiriași (în valoare de 4,220 EUR) 4 360), în timp ce chiria totală plătită pentru această perioadă a fost de 16,765,50 EUR. 13. Prin hotărârea din 30 ianuarie 2018, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților, acordată EUR 15.000 în compensare și au declarat că chiriașii nu se mai putea baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. Niciun cost nu trebuia plătit de către solicitanți. 14. În special, instanța a respins obiecția Guvernului de a nu epuiza remediile obișnuite, deoarece a considerat că Consiliul de reglementare închiriere („RB”) nu era un remediu eficace, deoarece nu ar fi permis expulziarea chiriașilor protejați de lege. Nici negocierile dintre părțile care nu erau în egalitate nu puteau fi considerate drept un remediu alternativ. Curtea a fost de asemenea convinsă că reclamanții, singuri moștenitori ai părinților lor, și-au dovedit titlul proprietății. 15. Pe fond, instanța a constatat o încălcare în conformitate cu jurisprudența europeană și internă bine stabilită, menționând în special obiectivul legitim mai puțin important astăzi în comparație cu 1979 (în special având în vedere liberalizarea pieței de închiriere în 1995 care, cu toate acestea, și fără justificare, nu au afectat închirierile, cum ar fi cele din acest caz) și discrepanța dintre chiria stabilită prin lege și cea pe piața deschisă, indiferent de orice îmbunătățiri efectuate de chiriași, atât prin lege, cât și prin contract, trebuia să rămână în avantajul proprietarilor. 16. După cererea reclamanților, instanța a ordonat interzicerea chiriașilor să se bazeze pe legea relevantă în orice viitoare procedură de evacuare care urmează să fie înființată. În ceea ce privește compensarea – menționând că instanțele de competență constituțională nu au trebuit să atribuie valoarea de piață a proprietăților – având în vedere daunele cauzate din 1985, care ar trebui să înceteze totuși în lumina ordinului menționat anterior, a considerat că dobânzile EUR 15.000 plus 5% până la data plății ar fi suficientă compensație. 17. Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a respins ambele apeluri și a confirmat hotărârea de primă instanță. Costurile apelului au fost împărtășite de părți. Actul XXVII din 2018, care a intrat în vigoare la 1 august 2018, cu condiția ca, în ciuda unei hotărâri în favoarea acestuia, proprietarul să nu poată iniția să solicite expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând de noua procedură prevăzută de această lege (a se vedea legislația internă relevantă mai jos). Astfel, în 2019 reclamanții au inițiat o procedură în fața RRB, în conformitate cu art. 12B din Ordonanța introdusă prin Legea XXVII din 2018. Cu toate acestea, au considerat că această procedură, care era încă în așteptare, a fost lungă și a condus la un statu quo continuu pentru solicitanți. 21. La 3 martie 2020, reclamanții au instituit, de asemenea, un nou set de proceduri de recurs constituțional care plâng că art. 12B din Ordinul introdus prin Legea XXVII din 2018 a fost încălcarea drepturilor lor în temeiul articolului 6 și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Procedurile sunt încă în așteptare. (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009); Aap Bologna Malta (n. 46931/12, § 25, 30 august 2016); și Cauchi v. Malta (n. 14013/19, § 22, 25 martie 2021). PRESUPUSA ÎNCĂLCARE A ARTICOLULUI 1 PROTOCOL N . 1 LA CONVENȚIE 23. Reclamanții au plâns că încă au fost victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanțele interne, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Dispoziția se referă după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Admisibilitatea 24. Guvernul nu a formulat explicit o obiecție cu privire la statutul de victimă al reclamantului. Cu toate acestea, Curtea a susținut deja că nu este împiedicat să examineze propria moțiune a unei reclamante statutul de victimă, deoarece se referă la o chestiune care se referă la competența Curții (a se vedea Buzadji c. Republica Moldova [GC], nr. 23755/07, § 70, CEDH 2016 (extracte), și Unifaun Theatre Productions Limited and Altros c. Malta , nr. 37326/13 , § 64, 15 mai 2018). 25. Curtea reiterează principiile sale generale privind statutul victimelor, astfel cum se prevede în Apap Bologna , §§ 41 și 43, citate mai sus). 26. În cazul în cauză, Curtea constată că s-a constatat o încălcare de către instanțe interne. În ceea ce privește dacă s-a acordat un recurs adecvat și suficient, Curtea consideră că, chiar dacă valoarea de piață nu este aplicabilă și că evaluarea închirierii poate fi redusă datorită obiectivului legitim de emitere, o atribuire globală a EUR 15.000 de persoane care acoperă prejudicii materiale și morale pentru o încălcare care a persistat din 1985 în ceea ce privește o proprietate cu o valoare de închiriere de, de exemplu, 4,350 EUR în 2015, sunt insuficiente. Acest lucru este suficient pentru a concluziona că recursul acordat de instanța internă în cazul în cauză nu a oferit suficiente ajutor reclamanților, care, astfel, rețin statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea, mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). 28. Curtea constată că plângerea nu este, vădit nefondată, nici inadmisibilă pentru alte motive enumerate la art. 35 din Convenție, prin urmare, trebuie declarată admisibilă. 1985, o sarcină excesivă și disproporționată a fost pusă asupra lor datorită prelungirii drepturilor chiriașilor de drept pentru o închiriere neconsecutivă. În plus, nu au existat garanții procedurale disponibile. Ei se bazează pe principiile generale și concluziile stabilite în jurisprudența Curții privind astfel de cazuri. 12B nu a făcut nimic pentru a ameliora situația și doar a continuat să perpetreze încălcarea drepturilor lor, atât de mult încât procedurile în temeiul acestei dispoziții instituite în 2019 au fost încă în așteptare înainte de RRB. 30. Guvernul a susținut că nu a existat nicio încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1. Acest lucru a fost chiar mai mult, având în vedere că, în afară de chiria primită de către reclamanții, au obținut, de asemenea, 15.000 EUR de la instanțele interne. De asemenea, au remarcat că, în ceea ce privește afirmațiile lor, reclamanții au contestat noul articol 12B, această chestiune era încă în așteptare în fața instanțelor interne. 31. Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci (citat mai sus, § 52-59). 32. Având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesară reexaminarea în detaliu a meritelor plângerii. Curtea a constatat deja în contextul statutului de victimă al reclamanților (a se vedea punctul 27 de mai sus), recursul furnizat de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamanților. 33. În plus, Curtea consideră că nu trebuie să abordeze amendamentele introduse prin Legea XXVII din 2018 - o plângere care este în prezent în fața instanțelor interne - deoarece, în orice caz, acestea nu au avut nicio influență asupra situației suferite de reclamanții până la introducerea acestor amendamente în 2018 și nu au avut niciun impact până în prezent. 34. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALLEGAT ÎNCĂLCAREA ARTICOLULUI 13 AL CONVENȚIEI 35. Reclamanții se plângeau că procedurile de recurs constituțional nu au fost un remediu eficace în sensul articolului 13. Acest lucru a fost și mai mult, având în vedere introducerea Actului XXVII din 2018. Dispoziția se citește după cum urmează: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoanele care acționează în calitate oficială.” 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Meritouri Observațiile părților (a) Reclamanții 37. Considerând jurisprudența Curții, în special Aap Bologna (citată mai sus), care se aplică în mod egal în cazul în cauză, reclamanții au susținut că nu au avut un remediu eficace în ceea ce privește încălcarea drepturilor lor de proprietate, conform articolului 13 din Convenție. În special, instanța internă nu a reușit în mod sistematic să prevină continuarea încălcării și să furnizeze reparații adecvate, așa cum s-a întâmplat în cazul lor. Ei au subliniat că atunci când expulzarea a fost ordonată de prima instanță-curte, aceasta va fi revocată de Curtea Constituțională. 38. În ceea ce privește o declarație că un chiriaș nu se mai putea baza pe legea impugnată, ei au remarcat că în cazul Brian Psaila vs Procurorul General și al , hotărât de Curtea Constituțională la 27 martie 2020, aceasta din urmă a susținut partea hotărârii instanței de primă instanță care a afirmat că chiriașii nu se pot baza pe – în acest caz – art. 12 din Ordonanța de a continua reședința în proprietate, având în vedere totuși că ar putea avea titlul în temeiul noului articol 12B din Ordonanța. În opinia reclamanților, acest lucru a fost contradictoriu, deoarece titlul în temeiul articolului 12B depindea de titlul dobândit în temeiul articolului 12 principal al Ordinării. Fie că, după cum ar fi, situația în care se află a fost una în care Curtea Constituțională va constata că legea în cauză nu se aplică între părți, dar nu ar ordona expulziarea. Acesta a optat în schimb să deschidă ușa reclamanților pentru a iniția procedurile de expulzie – cel puțin pe hârtie – cu toate acestea, știind că, în practică și în drept, o astfel de expulzie nu ar putea avea succes, deoarece RRB ar respinge reclamația în conformitate cu art. 12B (11) nou promulgat din Ordonanța, care nu a permis astfel de acțiuni, astfel cum se arată în decizia din propriul caz. 39. În plus, ei au considerat că introducerea articolului 12B din Ordonanța în 2018 a arătat o reluare continuă de către stat să ofere un remediu adecvat. (b) Guvernul 40. Guvernul a susținut că Curtea Constituțională a acordat compensații adecvate și a împiedicat continuarea încălcării, deoarece a confirmat declarația că chiriașii nu se mai pot baza pe legea impugnată. În plus, ei au considerat că expulziarea nu ar fi întotdeauna necesară și că ar fi draconian să expulze un chiriaș, în afara contextului unei proceduri conforme art. 6 în acest sens. Guvernul a fost de părere că cel mai rezonabil remediu ar fi compensarea monetară care remediază încălcarea trecută și împiedică orice încălcare viitoare. 41. În plus, Guvernul a susținut că, chiar dacă remediile constituționale sunt considerate insuficiente, agregatul de căi de recurs disponibile reclamanților a îndeplinit cerințele articolului 13. Ei au făcut trimitere la noul articol 12B din Ordonanța, care a oferit reclamanților posibilitatea de a evacua chiriași și de a solicita o creștere a chiriei. Acestea au prezentat exemple de cazuri în care RRB a crescut chiria la 1,2 până la 2 % din valoarea pieței. Evaluarea Curții 42. Curtea își reiterează principiile generale prevăzute în Apap Bologna (citată mai sus, §§ 76-79). 43. Curtea a constatat în repetate rânduri că, deși procedurile constituționale constituie o soluție eficace în teorie, acestea nu sunt așa în practică în cazuri precum cele actuale. În consecință, acestea nu pot fi considerate un remediu eficace în sensul articolului 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 cu privire la plângeri argumentabile în ceea ce privește legile de închiriere în vigoare, care, deși legale și urmăresc obiective legitime, impun unei sarcini individuale excesive reclamanților (a se vedea Portanier, citat mai sus, § 53). Nici o jurisprudență internă nu a fost adusă în atenția Curții pentru a dispărea aceste concluzii, relevante pentru timpul material. 44. În măsura în care guvernul se bazează pe noua procedură introdusă în temeiul articolului 12B din Ordin, Curtea constată că această nouă procedură introdusă în 2018 a fost disponibilă numai după depunerea cererii lor constituționale și cu câteva luni înainte de a fi hotărâtă de Curtea Constituțională. Prin urmare, eficacitatea acesteia trebuie examinată ca un remediu în urma constatării unei încălcări de către o instanță internă. Într-adevăr, Curtea a constatat deja că acest lucru nu a fost eficace în circumstanțe similare cu cele ale prezentului caz (a se vedea Cauchi , § În plus, în cazul în care această procedură nu pare să aibă nici o consecință asupra situației reclamanților. În special, în cazul reclamanților, se pare că nu a fost încă luată o decizie (a se vedea punctul 20 mai sus), și la mai mult de doi ani de la hotărârea internă, acestea continuă să fie victime ale încălcării constatate. 45. Aceste considerații de mai sus sunt suficiente pentru a permite Curții să concluzioneze că agregatul remediilor propuse de Guvern nu a furnizat reclamanților un remediu eficace. 46. În consecință, a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție. ALTE VIOLAȚII ALEGATE A CONVENȚIEI 47. În sfârșit, reclamanții se plângea că introducerea Actului XXVII din 2018 împiedică executarea hotărârii în favoarea lor, din cauza căreia reclamanții consideră că au suferit o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ... fiecare are dreptul la o audiere echitabilă ... de [a] ... tribunal ...” 48. Guvernul a susținut că reclamanții au introdus un nou set de proceduri de recurs constituțional în legătură cu această plângere și că aceste proceduri sunt încă în așteptare. Astfel, jurisdicțiile constituționale malteze nu au avut încă posibilitatea de a evalua dacă art. 12B din Ordonanța a respectat Convenția, negând astfel Curții beneficiul opiniilor instanțelor interne. 49. Reclamanții au considerat că, în astfel de situații, nu ar trebui să fie obligați să reînceapă procedurile constituționale de remediere pentru a încerca să pună capăt încălcării drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 care a persistat de atât de mulți ani, așa cum ar fi fost cazul unei plângeri în temeiul articolului 13. În plus, au remarcat că Legea XXVII din 2018 de introducere a articolului 12B a intrat în vigoare în aprilie 2018, adică, în timp ce procedurile constituționale de reparare erau în desfășurare. Legea că, în urma hotărârii în favoarea lor, ei ar putea începe procedurile de evacuare a chiriașilor. Cu toate acestea, art. 12B (11) a pus capăt acestei așteptări. 50. Reclamanții au remarcat că ceea ce aștepta Guvernul este că reclamanții așteaptă un număr de ani pentru cel de-al doilea set de proceduri de redresare constituțională care urmează să se încheie și doar atunci să aducă un nou caz în fața Curții, pe care au considerat-o necorespunzător, având în vedere constatările repetate ale Curții că Curții constituționale nu era un remediu eficace. Evaluarea Curții 51. Cauchi (citat mai sus, § 96), cu privire la aceeași plângere, Curtea a considerat că nu există nici o sugestie că jurisdicțiile constituționale nu ar fi un remediu eficace în sensul acestui tip de plângere, iar Curtea a constatat că nu există circumstanțe speciale care să aprobe reclamantul în acest caz de cerința de a epuiza căile de recurs interne în acest sens. În acest caz, nimic nu a fost adus în atenția Curții capabil de a modifica această concluzie. 52. Rezultă că plângerea este inadmisibilă pentru neepuizarea recourslor interne, în conformitate cu art. 35 § § § 1 și 4 din Convenție. APLICAȚIA ARTICOLUL 41 AL CONVENȚIEI 53. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractanți în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, satisfacție echitabilă părții vătămate.” Daune 54. Reclamanții au solicitat 80.000 de euro (EUR) în ceea ce privește prejudicii materiale pentru toate încălcările care au persistat dincolo de 2018, având în vedere valoarea de închiriere a proprietății, determinată de expert în procedurile interne, și au solicitat de asemenea 15.000 EUR în prejudicii morale. 55. Guvernul a susținut că nu a existat nicio explicație în ceea ce privește calculul reclamanților în ceea ce privește prejudicii materiale. În plus, reclamanții au primit deja aproximativ 18.000 EUR în chirie de la chirie de la chiriași și 15.000 EUR de către instanțe interne. În orice caz, ei au considerat că pur și simplu adăugarea presupusă pierdere de închiriere ar da reclamanților un profit nejustificat din următoarele motive: (i) acestea sunt doar estimări și nu sume pe care reclamanții ar fi obținut cu siguranță; (ii) nu s-ar putea presupune că proprietatea ar fi fost închiriată pentru întreaga perioadă dacă chiriașii nu ar fi fost protejați de Ordonanța În special având în vedere creșterea prețurilor proprietăților în ultimii ani; (iii) chiriașii au trebuit să mențină proprietatea într-o bună stare de reparare și în cazul în cauză au cheltuit 4 380 EUR în acest sens; și (iv) măsura a fost în interesul public și, prin urmare, nu a fost solicitată valoarea de piață. Guvernul a considerat, de asemenea, că reclamația pentru prejudicii morale este excesivă. 56. Curtea va continua să stabilească compensația la care reclamanții au dreptul de a pierde controlul, utilizarea și bucuria proprietăților pe care le-au suferit începând cu 1985. 57. Remarcă că, în afară de a se baza în general pe evaluarea experților, reclamanții nu au explicat calcularea lor. 58. În orice caz, Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de caz, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§ 102-07). 59. Remarcand, în special, că atribuirea instanței interne rămâne achitabilă dacă nu este încă plătită și că sumele depuse în instanță de către chiriași rămân recuperabile, Curtea conferă reclamanților în comun 28 000 EUR în prejudicii materiale. 60. De asemenea, acordă reclamanților 8.000 EUR, în comun, în ceea ce privește prejudiciile morale, plus orice impozit care poate fi taxabil. Costuri și cheltuieli 61. Reclamanții au solicitat, de asemenea, 8.962.62 EUR (care, printre altele , EUR 5.000 reprezintă taxe extrajudiciare neeleminate și alte sume necuantificate în mod specific se referă la plățile în curs de desfășurare din partea Guvernului) pentru costurile și cheltuielile suportate în fața instanțelor interne. 62. Guvernul a susținut că costurile atribuite guvernului au fost deja plătite (cum se arată în documentele prezentate) și că orice cost reclamat care nu rezultă dintr-o factură judiciară impozabilă a costurilor nu erau obligatorii. Prin urmare, reclamanții nu ar trebui acordate mai mult de 1000, 63 EUR. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și neapărat și sunt rezonabile în ceea ce privește cuantitatea. În cazul în cauză, având în vedere documentele în posesia sa și criteriile de mai sus, precum și sumele deja plătite de guvern și lipsa clarității în ceea ce privește diferitele sume reclamante, Curtea le atribuie 1000 EUR, în comun, în costuri și cheltuieli, precum și orice impozit care poate fi imputabil reclamanților. Curtea consideră oportun ca rata dobânzii implicite să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. plângerile privind art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 admisibile și cu restul cererii inadmisibile; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1; deține, (a) statul pârât trebuie să plătească reclamanților, în comun, în termen de trei luni: (i) 28,000 EUR (20,000 EUR), în ceea ce privește prejudicii materiale; (ii) 8,000 EUR (opt mii EUR), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (iii) 1000 EUR (o mie EUR), plus orice impozit care poate fi taxabil pentru solicitanți, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că, de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de neîndeplinire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 14 octombrie 2021, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Attila Teplán Krzysztof Wojtyczek Președintele adjunct al grefierului interimar

FIRST SECTION

CASE OF

BALDACCHINO AND FALZON v. MALTA

(Application no. 30806/19)

JUDGMENT

STRASBOURG

14 October 2021

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Baldacchino and Falzon v. Malta,

The European Court of Human Rights (First Section), sitting as a Committee composed of:

Krzysztof Wojtyczek,

President,

Erik Wennerström,

Ioannis Ktistakis,

judges,

and

Attila Teplán

,

Acting Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

30806/19) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by two Maltese nationals, Ms Marie Louise Baldacchino and Mr Sergio Falzon (“the applicants”), on 6 June 2019;

the decision to give notice to the Maltese Government (“the Government”) of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 21 September 2021,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

INTRODUCTION

1.

The present application concerns a breach of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention in relation to the disproportionate amount of rent received by the applicants, and the effectiveness of the available remedies in this regard.

THE FACTS

2.

The applicants were born in 1962 and 1964 respectively and live in Luqa and Tarxien. They are represented before the Court by Dr

M.

Camilleri, a lawyer practising in Valletta.

3.

The Government were represented by their Agents, Dr C.

Soler, State Advocate, and Dr J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate.

4.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.

BACKGROUND TO THE CASE

5.

The applicants, siblings, co-own a property, ‘Marserg’ St. Thomas Street, Fgura, which they inherited from their parents.

6.

On 8 July 1968, the applicants’ mother rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for seventeen years, at 80

Maltese liras (MTL) (approximately 186 euros (EUR)) per year. In 1974 the third party rented the property under title of sub-emphyteusis to another third party (Couple F.) until the end of the concession which was meant to expire on 7

July 1985.

7.

On an unspecified date, Couple F. relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), to retain the property under title of lease, at the rent according to law. Thus, in line with the law, in 1985 the rent was increased to MTL 160 per year (approximately EUR 373) and was to increase again in fifteen years’ time. In the year 2000 the rent being paid was MTL

320 (approximately EUR 745) (which was more than that allowed by law which should have amounted to approximately EUR 519).

8.

With the introduction of Act X of 2009 the rent increased every three years according to the cost of living index. In 2015 the rent payable was EUR

720.50. Following a failed attempt to reach an agreement on a new lease the owners refused to accept the rent, and the tenants (Couple F.) started depositing in court EUR 1,000 per year in rent.

CONSTITUTIONAL REDRESS PROCEEDINGS

9.

In 2017 the applicants instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to award compensation for the damage suffered and to order that the tenants no longer be able to rely on the above-mentioned law to retain possession of the property.

10.

During these proceedings the tenants offered to pay EUR

3,567 annually on condition that no further increase of rent be imposed. The tenants were also ready to enter into an obligation that their children would not inherit the lease as allowed by law, once they died. The applicants noted that the court-appointed expert had considered the rental value to be EUR

4,350 and that until they instituted proceedings the tenants had only offered to pay EUR

1,000.

11.

According to the Government’s expert, at the time of the drawing up of the report (2018), the property had a sale value of EUR 130,000 and had a rental value of EUR

3,300 annually bearing in mind the improvements made by the tenants.

12.

According to the court-appointed expert the sale value of the property in 2016 was EUR

146,000 and the annual rental value was estimated as being in 1985 EUR

863, in 1990 EUR 1,269, in 1995 EUR

1,827, in

2000 EUR

2,610, in 2005 EUR

4,002, in 2010 EUR 4,220, in 2015 and

2016 EUR

4,350. Thus, the total rental value between 1985 and April 2016 was EUR

93,217, on the basis of improvements made by the tenants (amounting to EUR

4,360), while the total rent paid for that period had been EUR

16,765.50.

13.

By a judgment of 30 January 2018 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicants’ property rights, awarded EUR

15,000 in compensation and declared that the tenants could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. No costs were to be paid by the applicants.

14.

In particular, the court rejected the Government’s objection of non-exhaustion of ordinary remedies, as it considered that the Rent Regulation Board (“the RRB”) was not an effective remedy as it would not have allowed the eviction of the tenants who were protected by law. Nor could the negotiations between the parties, who were not on an equal footing, be considered as an alternative remedy. The court was also satisfied that the applicants, sole heirs of their parents, had proved their title to the property.

15.

On the merits, the court found a violation in line with European and domestic well-established case-law noting in particular the less weighty legitimate aim today in comparison to 1979 (especially in view of the liberalisation of the rental market in 1995 which however, and without justification, did not affect leases such as those in the present case) and the discrepancy between the rent established by law and that on the open market, irrespective of any improvements done by the tenants which both by law and by contract had to remain to the advantage of the owners.

16.

As requested by the applicants, the court ordered that the tenants be prohibited from relying on the relevant law in any future eviction proceedings to be instituted. As to compensation – noting that the courts of constitutional competence did not need to award the market value of the property – in view of the damage caused since 1985, which should however cease in light of the above-mentioned order, it considered that EUR

15,000 plus 5% interest until date of payment would be sufficient compensation.

17.

The parties appealed. The applicants appealed solely in relation to the award of compensation.

18.

By a judgment of 14 December 2018, the Constitutional Court rejected both appeals and confirmed the first-instance judgment. Costs of the appeal were to be shared by the parties.

SUBSEQUENT EVENTS

19.

Act XXVII of 2018 which entered into force on 1 August 2018 provided that despite a judgment in favour, it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the new procedure provided by that law (see Relevant domestic law below).

20

.

Thus, in 2019 the applicants instituted proceedings before the RRB as required by Article 12B of the Ordinance introduced by Act XXVII of 2018. However, they considered that this procedure, which was still pending, was a lengthy one, leading to a continued status quo for the applicants.

21.

On 3 March 2020 the applicants also instituted a fresh set of constitutional redress proceedings complaining that Article 12B of the Ordinance introduced by Act XXVII of 2018, was in breach of their rights under Article 6 and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. The proceedings are still pending.

RELEVANT LEGAL FRAMEWORK

22.

The relevant domestic law is set out in

Amato Gauci v.

Malta

(no.

47045/06, § 19-22, 15 September 2009);

Apap Bologna

v.

Malta

(no.

46931/12, § 25, 30 August 2016); and

Cauchi v. Malta

(no.

14013/19, §

22, 25 March 2021).

THE LAW

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL N

o

. 1 TO THE CONVENTION

23.

The applicants complained that that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic courts given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants. The provision reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

Admissibility

24.

The Government did not explicitly raise an objection as to the applicants’ victim status. However, the Court has already held that it is not prevented from examining of its own motion an applicant’s victim status since it concerns a matter which goes to the Court’s jurisdiction (see

Buzadji v.

the

Republic

of

Moldova

[GC], no. 23755/07, § 70, ECHR

2016 (extracts), and

Unifaun Theatre Productions Limited and Others v.

Malta

, no.

37326/13, §

64, 15 May 2018).

25.

The Court reiterates its general principles concerning victim status as set out in

Apap Bologna

, §§

41 and

43, cited above).

26.

In the present case, the Court notes that there has been an acknowledgment of a violation by the domestic courts. As to whether appropriate and sufficient redress was granted, the Court considers that even though the market value is not applicable and the rent valuations may be decreased due to the legitimate aim at issue, a global award of EUR

15,000 covering pecuniary and non-pecuniary damage for a breach which has persisted since 1985 in relation to a property with a rental value of, for example, EUR 4,350 in 2015, is insufficient.

27

.

That is enough to find that the redress provided by the domestic court in the present case did not offer sufficient relief to the applicants, who thus retain victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no. 55747/16, § 24, 27

August 2019).

28.

The Court notes that the complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

29.

The applicants submitted that on the termination of the concession in

1985 an excessive and disproportionate burden was put on them due to the extension of the tenants’ rights at law for an inconsequential rent. Moreover, there had been no procedural safeguards available to them. They relied on the general principles and conclusions established in the Court’s case-law concerning such cases. The also considered that the new Article

12B did nothing to ameliorate the situation and only continued to perpetrate the breach of their rights, so much so that the proceedings under this provision they instituted in 2019 were today still pending before the

RRB.

30.

The Government submitted that there had been no violation of Article

1 of Protocol No. 1. This was even more so given that apart from the rent received by the applicants they had also obtained EUR 15,000 from the domestic courts. They also noted that in so far as in their submissions the applicants had challenged the new Article 12B, the matter was still pending before the domestic courts.

31.

The Court refers to its general principles as set out, for example, in

Amato

Gauci

(cited above, §§ 52-59).

32.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicants were made to bear a disproportionate burden. Moreover, as

the Court has already found in the context of the applicants’ victim status (see paragraph 27 above), the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicants.

33.

Furthermore, the Court considers that it need not address the amendments introduced by Act XXVII of 2018 - a complaint which is currently before the domestic courts - because in any event these had no bearing on the situation suffered by the applicants until the introduction of these amendments in 2018, and have had no impact to date.

34.

There has accordingly been a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 13 OF THE CONVENTION

35.

The applicants complained that constitutional redress proceedings had not been an effective remedy for the purposes of Article 13. This was even more so given the introduction of Act XXVII of 2018. The provision reads as follows:

“Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.”

Admissibility

36.

The Court notes that the complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

The parties’ submissions

(a)

The applicants

37.

Relying on the Court’s case-law, particularly

Apap Bologna

(cited above), which applied equally to the present case, the applicants submitted that they had not had an effective remedy in relation to the breach of their property rights, as required by Article

13 of the Convention. In particular, the domestic courts had systemically failed to prevent the continuation of the violation and provide adequate redress, as had happened in their case. They emphasized that when eviction was ordered by the first instance-court it would be revoked by the Constitutional Court.

38.

As to a declaration that a tenant could no longer rely on the impugned law, they noted that in the case of

Brian Psaila vs Attorney General et al

, decided by the Constitutional Court on 27 March 2020, the latter had upheld the part of the judgment of the first-instance court stating that the tenants could not rely on – in that case – Article 12 of the Ordinance to continue residing in the property, considering however that they could have title under the new Article 12B of the Ordinance. In the applicants’ view, this was contradictory because title under Article 12B was dependent on title acquired under the principal Article 12 of the Ordinance. Be that as it may, the situation as it stood was one where the Constitutional Court would find that the law in question did not apply between the parties, but would not order eviction. It opted instead to open the door for applicants to initiate eviction proceedings – at least on paper – knowing, however, that in practice and in law such an eviction could not be successful because the

RRB would reject the claim in line with the newly enacted Article

12B

(11) of the Ordinance, which did not allow for such action, as shown by the decision in her own case.

39.

Furthermore, they considered that the introduction of Article 12B of the Ordinance in 2018 showed a continued reluctance by the State to provide an adequate remedy.

(b)

The Government

40.

The Government submitted that the Constitutional Court had awarded adequate compensation and prevented the continuation of the violation, as it had confirmed the declaration that the tenants could no longer rely on the impugned law. They further considered that eviction would not always be necessary, and that it would be draconian to evict a tenant, outside of the context of an Article 6 compliant procedure to that effect. The Government was of the view that the most reasonable remedy would be monetary compensation which remedies the past violation and prevents any future violation.

41.

Moreover, the Government argued that even if constitutional remedies were deemed to be insufficient, the aggregate of the remedies available to the applicants satisfied the requirements of Article 13. They referred to the new Article 12B of the Ordinance, which provided the applicants with the possibility of evicting the tenants and requesting an increase in rent. They submitted examples of cases where the RRB increased the rent to 1.2 to 2 % of the market value.

The Court’s assessment

42.

The Court reiterates its general principles as set out in

Apap Bologna

(cited above, §§

76-79).

43.

The Court has repeatedly found that although constitutional redress proceedings are an effective remedy in theory, they are not so in practice in cases such as the present one. In consequence, they cannot be considered an effective remedy for the purposes of Article 13 in conjunction with Article

1 of Protocol

No.

1 concerning arguable complaints in respect of the rent laws in place, which, though lawful and pursuing legitimate objectives, impose an excessive individual burden on applicants (see

Portanier

, cited above, §

53). No domestic case-law has been brought to the Court’s attention to dispel those conclusions, relevant to the material time.

44.

In so far as the Government relied on the new procedure introduced under Article 12B of the Ordinance, the Court notes that this new procedure introduced in 2018 was only available to the applicants after they lodged their constitutional application and a few months before it was decided by the Constitutional Court. Its effectiveness is thus to be examined as a remedy following the finding of a violation by a domestic court. Indeed, the Court has also already found that this was not effective in circumstances similar to those of the present case (see

Cauchi

, §

85, cited above). Moreover, in the present case those proceedings do not appear to have had any consequence on the applicants’ situation. In particular, in the applicants’ case, it does not appear that a decision has yet been taken (see paragraph

20 above), and more than two years after the domestic judgment they continue to be victims of the violation found.

45.

The foregoing considerations are sufficient to enable the Court to conclude that the aggregate of the remedies proposed by the Government did not provide the applicants with an effective remedy.

46.

There has accordingly been a violation of Article

13 of the Convention.

OTHER ALLEGED VIOLATIONS OF THE CONVENTION

47.

Lastly, the applicants complained that the introduction of Act XXVII of 2018 impeded the execution of the judgment in their favour, as a result of which the applicants consider that they suffered a breach of Article 6 § 1 of the Convention.

“In the determination of his civil rights and obligations ... everyone is entitled to a fair ... hearing ... by [a] ... tribunal ...”

The parties’ submissions

48.

The Government submitted that the applicants had brought a new set of constitutional redress proceedings in relation to this complaint, and that those proceedings were still pending. Thus, the Maltese constitutional jurisdictions had not yet had the opportunity to assess whether Article

12B of the Ordinance complied with the Convention, thereby denying the Court the benefit of the views of the domestic courts.

49.

The applicants considered that in such a situation they should not be required to restart constitutional redress proceedings to seek to put an end to the breach of his rights under Article 1 of Protocol No.

1 which had persisted over so many years, as would have been the case for a complaint under Article

12B had entered into force in April 2018, that is, while the constitutional redress proceedings had been underway. At the time, they had had a legitimate expectation, based on case

‑

law, that following the judgment in their favour they would be able to start proceedings to evict the tenants. However, Article 12B (11) had put a stop to that expectation.

50.

The applicants noted that what the Government was expecting was that the applicants await a number of years for the second set of constitutional redress proceedings to come to an end, and only then bring a new case before the Court, which they considered was inappropriate given the repeated findings of the Court that the Constitutional Court was not an effective remedy.

The Court’s assessment

51.

In

Cauchi

(cited above, § 96), concerning the same complaint, the Court considered that there was no suggestion that the constitutional jurisdictions would not be an effective remedy for the purposes of this type of complaint, and the Court found that there were no special circumstances absolving the applicant in that case from the requirement to exhaust domestic remedies in this regard. In the present case, nothing has been brought to the Court’s attention capable of altering that finding.

52.

It follows that the complaint is inadmissible for non

‑

exhaustion of domestic remedies, pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE

41 OF THE CONVENTION

53.

Article

41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

Damage

54.

The applicants claimed 80,000 euros (EUR) in respect of pecuniary damage for all the violations complained of, which persisted beyond 2018, in view of the rental value of the property as determined by the expert in the domestic proceedings. They also claimed EUR

15,000 in non

‑

pecuniary damage.

55.

The Government submitted that there had been no explanation as to the applicants’ calculation in respect of pecuniary damage. Moreover, the applicants had already received around EUR

18,000 in rent from the tenants and EUR 15,000 by the domestic courts. In any event, they considered that simply adding up the alleged loss of rent would yield the applicants an unjustified profit for the following reasons: (i) they were only estimates, and not amounts that the applicants would certainly have obtained; (ii) it could not be assumed that the property would have been rented out for the whole period if the tenants had not been protected by the Ordinance

‑

particularly given the boom in property prices over recent years; (iii) the tenants had had to maintain the property in a good state of repair and in the present case had spent EUR

4,380 in that respect; and (iv) the measure had been in the public interest and thus the market value was not called for. The Government also considered that the claim for non-pecuniary damage was excessive.

56.

The Court will proceed to determine the compensation to which the applicants are entitled for the loss of control, use and enjoyment of the property which they have suffered as of 1985.

57.

It notes that quite apart from relying generally on the expert valuations the applicants have not explained their calculation.

58.

In any event the Court has made all the considerations applicable in this type of case as set out in

Cauchi

(cited above, §§ 102-07).

59.

Noting in particular that the award of the domestic court remains payable if not yet paid and that the sums deposited in court by the tenants remain retrievable, the Court awards the applicants jointly EUR

28,000 in pecuniary damage.

60.

It also awards the applicants EUR

8,000, jointly, in respect of non

‑

pecuniary damage, plus any tax that may be chargeable.

Costs and expenses

61.

The applicants also claimed EUR 8,962.62 (of which,

inter alia

, EUR

5,000 represent non-itemised extrajudicial fees and other not specifically quantified amounts refer to outstanding payments from the Government) for the costs and expenses incurred before the domestic courts.

62.

The Government submitted that the costs attributed to the Government had already been paid (as shown by the documents submitted) and that any costs claimed which do not result from a judicial taxed bill of costs were not due. Thus, the applicants should not be awarded more than EUR

1,000.

63.

According to the Court’s case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these were actually and necessarily incurred and are reasonable as to quantum. In the present case, regard being had to the documents in its possession and the above criteria, as well as the sums already paid by Government and a lack of clarity in respect of the different sums claimed by the applicants, the Court awards them EUR 1,000, jointly, in costs and expenses, plus any tax that may be chargeable to the applicants.

Default interest

64.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the complaints concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 admissible and the remainder of the application inadmissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article

13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1;

Holds,

(a)

that the respondent State is to pay the applicants, jointly, within three months:

(i)

EUR 28,000 (twenty-eight thousand euros), in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 8,000 (eight thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(iii)

EUR 1,000 (one thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 14 October 2021, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Attila Teplán

Krzysztof Wojtyczek

Acting Deputy Registrar

President