CASE OF HYZLER AND OTHERS v. MALTA

CASE OF HYZLER AND OTHERS v. MALTA (CtEDO, 2021)

PRIMEA SECȚIUNE CAUZĂ DE HYZLER ȘI ALȚII v. MALTA (Declarația nr. 45720/19) HOTĂRÂREA STRASBOURG 9 decembrie 2021 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Hyzler și alții v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Krzysztof Wojtyczek, președinte, Erik Wennerström, Lorena Schembri Orland, judecători, și Attila Teplán, grefierul adjunct al secțiunii interioare, având în vedere: cererea (nr. 45720/19) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de opt resortisanți maltezi („reclamanții”), la 27 august 2019; hotărârea de a notifica guvernului maltez („Guvernul”) plângerile în temeiul articolelor 6, 13 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 și de a declara inadmisibilă restul cererii; observațiile părților; după deliberarea în particular la 16 noiembrie 2021, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la acea dată: INTRODUCȚIE Prezenta cerere se referă la o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește suma disproporționată de închiriere primită de către solicitanți și eficacitatea remediilor disponibile, astfel cum se prevede la art. 13. FACTELE O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Reclamanții au fost reprezentați de dr M. Camilleri Guvernul a fost reprezentat de agenții lor, dr. C. Soler, avocatul de stat, și dr. J. Vella, avocatul de la Biroul Avocatului de Stat. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. La 2 decembrie 1971, predecesorul reclamanților în titlu închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe părți, timp de șaptezeci de ani. La 3 decembrie 1988, la expirarea enfiteusisului, chiriașul a invocat Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordinul privind locuința (Decontrol) (denumit în continuare „Ordinul”), pentru a menține proprietatea sub titlul de închiriere, la chirie conform legii, aproximativ 233 euro (EUR) pe an. În conformitate cu legea, în 2003 chiria a fost crescută la aproximativ 466 EUR. Potrivit Guvernului cu introducerea Actului X din 2009, chiria ar fi trebuit să crească în funcție de rata inflației începând cu 1 ianuarie 2013 și să crească din nou în funcție de rata inflației la trei ani după aceea. Cu toate acestea, reclamanții nu au solicitat creșterile în chirie datorită legii. În 2015, reclamanții au instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordonanței modificate de Act XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia locurilor în temeiul unei închirieri impuse lor ca proprietăți o relație de închiriere unilaterală pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a unor închirieri care nu au fost aplicate în mod corespunzător. , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și ca chiriașii să nu mai poată se bazeze pe legea menționată mai sus pentru a păstra posesia proprietății, precum și pentru a ordona expulziarea lor. 10. Potrivit expertului solicitant, valoarea de închiriere a proprietății în 1988 a fost de 3.100 EUR pe an și valoarea sa de închiriere în 2015 de 7.800 EUR pe an. Potrivit expertului guvernamental și expertul chiriașilor, valoarea de închiriere în 2015 a fost de 6.820 EUR și, respectiv, 6.000 EUR. 11. Prin hotărârea din 9 mai 2018, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților, a acordat 20 000 EUR în compensare și a declarat nul și fără efect. Niciun cost nu trebuia plătit de către solicitanți. 12. Părțile au apelat. Reclamanții au apelat numai în ceea ce privește atribuirea compensației. 13. Prin hotărârea din 29 martie 2019, Curtea Constituțională a confirmat concluziile unei încălcări, dar a redus compensația la EUR 15.000. În plus, a revocat concluzia că legea urma să fie nulă și fără efect, dar a considerat că chiriașii (numai) nu mai puteau baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului. Costurile apelului reclamanților și costurile 1/4 ale apelului statului au fost plătite de către solicitanți. Actul XXVII din 2018, care a intrat în vigoare la 1 august 2018, a modificat de asemenea Ordonanța și a prevăzut, printre altele , că, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, proprietarul nu este legal să efectueze cererea expulzării ocupantului fără să se folosească în primul rând de noua procedură prevăzută de art. 12B. Amato Gauci v. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009) Aap Bologna Malta (n. 46931/12, § 25, 30 august 2016) și Cauchi v. Malta (n. 14013/19, § 22, 25 martie 2021). HOTĂRÂREA CAUZULUI 16. Curtea observă că, în cererea lor, reclamanții au formulat o serie de plângeri repetitive care invocă de fiecare dată art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția singur și coroborat cu art. 13 și cu art. 6 coroborat cu art. 13, toate în raport cu situația care rezultă din Actul XXIII din 1979 și Actul XXVII din 2018. 17. În observațiile lor, Guvernul a prezentat obiecții de admisibilitate și obiecții cu privire la fonduri în ceea ce privește ambele intervenții legislative. În plus, în a doua rundă de argumente, au făcut trimitere la Legea privind reforma rezidențială controlată, Legea XXIV din 2021, care a intrat în vigoare la 1 iunie 2021, înlocuind art. 12B anterior introdus prin legea XXVII din 2018. 18. Cu toate acestea, Curtea constată că plângerile comunicate guvernului au fost numai următoarele: (i) în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 citit singur și coroborat cu art. 13 din Convenție, că reclamanții au fost încă victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanțe interne (denumit în continuare că în ceea ce privește Actul) XXIII din 1979) având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor; (ii) faptul că procedurile constituționale de remediere nu erau astfel un remediu eficace în sensul articolului 13 (conjunct cu plângerea de mai sus); și (iii) că introducerea Legii XXVII din 2018 a împiedicat executarea hotărârii în favoarea lor, din cauza căreia reclamanții au considerat că suferă o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. 19. Atunci când Curtea a anunțat plângerile de mai sus către Guvernul reclamant, părțile au fost informate că restul cererii a fost declarat inadmisibil de către vicepreședintele secțiunii care a stat într-o formație de un singur judecător. 20. Curtea observă că chestiunile prezentate în diferitele plângeri se suprapun într-o măsură, însă, domeniul de aplicare al cauzei se limitează la plângerile comunicate guvernului contestat, astfel cum s-a menționat mai sus. ARTICOLUL 1 ALEGAT AL PROTOCOLUL N. 1 LA CONVENȚIE 21. Reclamanții se plângeau că încă erau victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanțele interne, având în vedere cantitatea scăzută de compensare acordată, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Dispoziția se menționează după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Admisibilitatea 22. Guvernul a susținut că reclamanții și-au pierdut statutul de victimă, deoarece Curtea Constituțională a recunoscut încălcarea și a acordat 15.000 de euro în compensare. 23. Reclamanții au considerat că nu și-au pierdut statutul de victimă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. Cauchi v. Malta (n. 14013/19, § 27-32, 25 martie 2021). 24. Curtea reiterează principiile sale generale privind statutul victimelor, astfel cum se prevede în Apap Bologna v. Malta (n. 46931/12, §§ 41 și 43, 30 august 2016). 25. În cazul în cauză, Curtea constată că s-a constatat o încălcare de către instanțe interne. În ceea ce privește dacă s-a acordat un recurs adecvat și suficient, Curtea consideră că, chiar dacă valoarea de piață nu este aplicabilă și că evaluarea închirierii poate fi redusă datorită obiectivului legitim de emitere, o atribuire globală a EUR 15.000 de persoane care acoperă prejudicii materiale și morale pentru o încălcare care a persistat din 1988 în ceea ce privește o proprietate cu o valoare de închiriere de 6,820 EUR în 2015, de exemplu, în conformitate cu expertul guvernamental, nu sunt suficiente. Acest lucru este suficient pentru a concluziona că reparația oferită de instanța internă în acest caz nu a oferit suficiente ajutor reclamanților, care, astfel, rețin statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea, mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). 27. Curtea constată că plângerea nu este vădit nefondată, nici inadmisibilă pentru alte motive enumerate la art. 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Reclamanții au susținut că, la încheierea concesiunii în 1988, s-a pus asupra acestora o sarcină excesivă și disproporționată datorită prelungirii drepturilor chiriașilor în favoarea unei închirieri neconsecutive. În plus, nu au existat garanții procedurale de care se bazau. Ei se bazează pe principiile și concluziile generale stabilite în jurisprudența Curții privind astfel de cazuri. 29. Guvernul a susținut că nu s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1. Acest lucru a fost chiar mai mult, având în vedere că, în afară de chiria primită de către reclamanții, au obținut, de asemenea, 15.000 EUR de la instanțe interne. 30. Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 52-59, 15 septembrie 2009). 31. Având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se revizuiască în detaliu fondurile plângerii. Curtea a constatat deja în contextul statutului de victimă al reclamanților (a se vedea punctul 26 de mai sus), recursul acordat de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamanților. 32. În consecință, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ÎNCĂLCAREA ALEGATĂ A ARTICOLUL 13 DE CONVENȚIE 33. Reclamanții au plâns că procedurile de recurs constituțional nu au fost un remediu eficace în sensul articolului 13. Acest lucru a fost și mai mult, având în vedere introducerea Actului XXVII din 2018, care împiedică posibilitatea de a expulza chiriașii. Dispoziția se referă după cum urmează: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoanele care acționează în calitate oficială.” Prin urmare, este necesar să se declare admisibilă.Meriți Observații părților 35. Considerând jurisprudența Curții, în special Aap Bologna și Cauchi (ambele menționate mai sus), care se aplică în mod egal în cazul în cauză, reclamanții au susținut că nu au avut un remediu eficace în ceea ce privește încălcarea drepturilor lor de proprietate, conform articolului 13 din Convenție. În special, instanța internă nu a reușit în mod sistemat să împiedice continuarea încălcării și să ofere o soluție adecvată, așa cum s-a întâmplat în cazul lor. În plus, au considerat că introducerea articolului 12B din Ordonanța în 2018 a arătat o reluare continuă de către stat de a oferi un remediu adecvat. 36. Guvernul a susținut că Curtea Constituțională a acordat compensații adecvate și a împiedicat continuarea încălcării, deoarece a confirmat declarația că chiriașii nu se mai pot baza pe legea impugnată. În plus, ei au considerat că expulziarea nu ar fi întotdeauna necesară și că ar fi draconian să expulze un chiriaș, în afara contextului unei proceduri conforme art. 6 în acest sens. Guvernul a fost de părere că cel mai rezonabil remediu ar fi compensarea monetară care remediază încălcarea trecută și împiedică orice încălcare viitoare. 37. În plus, Guvernul a susținut că, chiar dacă remediile constituționale sunt considerate insuficiente, agregatul de căi de recurs disponibile reclamanților îndeplinește cerințele de la art. 13 și au făcut trimitere la art. 12B din Ordonanța introdusă în 2018, ceea ce a permis reclamanților posibilitatea de a expulza chiriași și de a solicita o creștere a chiriei. Acestea au prezentat exemple de cazuri în care RRB a crescut chiria la 1,2 până la 2 % din valoarea pieței. Majoritatea acestor cazuri nu au fost apelate să semnalizeze satisfacția proprietarilor cu constatările RRB. De asemenea, au remarcat că RRB a avut potențialul de a oferi ajutor imediat, în măsura în care art. 12B (6) cu condiția ca, după audierea scurtă a părților și examinarea oricărei dovezi pe care le consideră relevante, RRB să poată, de asemenea, să se plătească o cantitate crescută de chirie în timp ce auzirea unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare. Astfel, părțile ar putea depune o cerere de ajutor imediat. Evaluarea Curții își reiterează principiile generale prevăzute în Aap Bologna (citată mai sus, §§ 76-79). Curtea a constatat în mod repetat că, deși procedurile constituționale de recurs sunt un remediu eficace în teorie, acestea nu sunt în practică în cazuri precum cele prezente. În consecință, acestea nu pot fi considerate un remediu eficace în sensul articolului 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 privind plângerile argumentabile în ceea ce privește legile de închiriere în vigoare, care, deși legale și urmăresc obiective legitime, impun unei sarcini individuale excesive reclamanților (a se vedea, printre altele, Portanier , citat mai sus § 56). Nici o jurisprudență internă nu a fost adusă Curții în atenția de a dispărea concluziilor respective, relevante pentru timpul material. În plus, aceste concluzii sunt consolidate de circumstanțele prezentului caz în cazul în care, printre altele , reclamanții au primit o compensație insuficientă pentru încălcarea suferită de-a lungul anilor (a se vedea alin. În măsura în care guvernul se bazează pe noua procedură introdusă în temeiul articolului 12B din Ordonanța, Curtea constată că această nouă procedură introdusă în 2018 nu a fost disponibilă decât pentru reclamanții după ce au depus cererea lor constituțională și cu câteva luni înainte de a fi hotărâtă de Curtea Constituțională. În examinarea eficacității sale ca remediu în urma constatării unei încălcări de către o instanță internă – care este, în scopul de a determina dacă ar putea pune capăt încălcării –, Curtea nu a putut accepta faptul că art. 12B a fost conceput pentru a face față eficientă și semnificativă a problemei interferenței disproporționate care rezultă din legislația aplicabilă în materie de închiriere, care a fost deja recunoscută de instanțe interne (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19 , § 85 , 25 martie 2021 . 41. În cazul în cauză, Guvernul și-a elaborat argumentele cu privire la acest remediu și a dat alte exemple pentru a-și susține eficacitatea. Cu toate acestea, Curtea remarcă că nu este necesară să facă o astfel de evaluare în sensul prezentului caz. Într-adevăr, fără a aduce atingere oricărei concluzii viitoare - chiar presupunând acest articol 12B din Ordonanța a fost capabilă să pună capăt încălcării în curs, nu a avut nici o influență asupra situației suferite de solicitanți până la introducerea acestor amendamente în 2018, pentru care nu a putut da remediere. Deoarece reclamanții nu au dispunut de un remediu adecvat pentru încălcarea care a avut loc deja înainte de 2018 (a se vedea, de asemenea, punctul 39 de mai sus), Curtea trebuie să concluzioneze că agregatul de remedii propus de Guvern nu a furnizat reclamanților un remediu eficace. 42. În consecință, a existat o încălcare a articolului 13 din convenție. ALTE VIOLĂȚII ALLEGATE A CONVENȚIEI 43. În sfârșit, reclamanții se plângea că introducerea legii XXVII din 2018 împiedică executarea hotărârii în favoarea lor, din cauza căreia reclamanții consideră că au suferit o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. "În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ... fiecare are dreptul la o audiere corectă ... de [a] ... tribunal ..." 44. Guvernul a susținut că reclamanții nu au introdus o nouă serie de proceduri de recurs constituțional în legătură cu această plângere. Astfel, jurisdicțiile constituționale malteze nu au avut încă posibilitatea de a evalua dacă art. 12B din Ordonanța respectă Convenția, negând astfel Curtea beneficiul opiniilor instanțelor interne. 45. Reclamanții au considerat că, într-o astfel de situație, nu ar trebui să fie obligați să reînceapă procedurile constituționale de remediere pentru a încerca să pună capăt încălcării drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care a persistat de mult timp, așa cum ar fi fost cazul unei plângeri în temeiul articolului 13. În plus, au remarcat faptul că Actul XXVII din 2018 de introducere a articolului 12B a intrat în vigoare în 2018, adică, în timp ce procedurile constituționale de redresare erau în curs de desfășurare. În acel moment, au avut o așteptare legitimă, pe baza jurisprudenței, că, în urma hotărârii în favoarea lor, vor putea începe procedurile de evacuare a chiriașilor. Cu toate acestea, art. 12B (11) a oprit această așteptare. 46. Cauchi (citată mai sus, § 96), cu privire la aceeași plângere în temeiul articolului 6 § 1, Curtea a considerat că nu există nici o sugestie ca jurisdicțiile constituționale să nu fie un remediu eficace în sensul acestui tip de plângere și a constatat că nu există circumstanțe speciale care să aprobe reclamantul în acest caz de cerința de a epuiza măsurile interne în acest sens. În acest caz, nimic nu a fost adus în atenția Curții capabil de a modifica această concluzie. 47. Rezultă că plângerea este inadmisibilă pentru neepuizarea recourslor interne, în conformitate cu art. 35 § § § 1 și 4 din Convenție. APLICAȚIA ARTICOLUL 41 AL CONVENȚIEI 48. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă dreptul intern al Înaltelor Părți contractante în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, satisfacție echitabilă părții vătămate.” Daune 49. Reclamanții au solicitat 100 000 de euro (EUR) în ceea ce privește prejudicii materiale pentru toate încălcările care au persistat dincolo de 2018, având în vedere valoarea închirierii proprietăților, determinată de diferitele experți în procedurile interne, și au solicitat de asemenea 15.000 EUR în prejudicii morale. 50. Guvernul a susținut că nu a existat nicio explicație în ceea ce privește calculul reclamanților în ceea ce privește prejudicii materiale. În plus, reclamanții au primit deja aproximativ 15.000 EUR în chirie de la chirie de la chiriași și 15.000 EUR de către instanțe interne. În orice caz, ei au considerat că pur și simplu adăugarea presupusă pierdere de închiriere ar da reclamanților un profit nejustificat din următoarele motive: (i) acestea sunt doar estimări și nu sume pe care reclamanții ar fi obținut cu siguranță; (ii) nu s-ar putea presupune că proprietatea ar fi fost închiriată pentru întreaga perioadă dacă chiriașii nu ar fi fost protejați de Ordonanța În special având în vedere creșterea prețurilor proprietăților în ultimii ani; (iii) chiriașii au trebuit să mențină proprietatea într-o bună stare de reparare și în cazul în cauză au cheltuit 4 380 EUR în acest sens; și (iv) măsura a fost în interesul public și, prin urmare, nu a fost solicitată valoarea pieței. Guvernul a considerat, de asemenea, că reclamația pentru prejudicii morale este excesivă. 51. Având în vedere domeniul de aplicare al cauzei (a se vedea punctele 18-20 de mai sus) și în legătură cu încălcările constatate, Curtea trebuie să determine compensația la care reclamanții au dreptul pentru pierderea controlului, utilizarea și bucuria proprietăților pe care le-au suferit începând cu decembrie 1988. 52. Curtea remarcă că, în afară de a se baza în general pe evaluarea experților, reclamanții nu au explicat calculul lor. 53. În orice caz, Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de caz, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§ 102-107). 54. Remarcand în special faptul că atribuirea instanței interne rămâne plătibilă dacă nu este încă plătită, Curtea condamnă reclamanții în comun 40 000 EUR în prejudicii materiale. 55. De asemenea, acordă reclamanților 5.000 EUR în comun în ceea ce privește prejudiciile morale. Costuri și cheltuieli 56. Reclamanții au solicitat 4,689 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile care acoperă 1,689 EUR în cheltuielile interne ale instanței, conform factului de impozitare prezentat și 3,000 EUR în taxele juridice. 57. Guvernul nu a contestat costurile interne, ci a susținut că nu au fost furnizate fonduri de către reclamanții cererii lor de taxe juridice. 58. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost efectiv și neapărat suportate și sunt rezonabile în ceea ce privește cuantitatea. În acest caz, având în vedere criteriile de mai sus, Curtea atribuie reclamanților în comun 1,689 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile. Curtea consideră oportun ca rata dobânzii implicite să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. plângerile referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 admisibile și cu restul cererii inadmisibile; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1; deține litera (a) statul pârât trebuie să plătească împreună reclamanților, în termen de trei luni, următoarele sume: (i) 40.000 EUR (50.000 EUR) în ceea ce privește prejudicii materiale; (ii) 5.000 EUR (5.000 EUR), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (iii) 1 689 EUR (1 mie șase sute și optzeci și nouă de euro), plus orice impozit care poate fi imputabil reclamanților, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 9 decembrie 2021, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul Curții. {signature_p_2} Attila Teplán Krzysztof Wojtyczek Președintele adjunct al Registrului interimar Apendice Lista reclamanților Nr. Anul nașterii solicitant Rebecca HYZLER 1956 Locul reședinței Malteze Swieqi Alan BONAVIA 1956 Maltese St. Julians Rachel BORG 1959 Maltese Sliema Maltese Pierre Marie CAMILLERI 1964 Maltese Balzan Rose Marie CAMILLERI 1939 Maltese Balzan Audrey MICALEF 1959 Maltese Sliema Michael MOUSU’ 1968 Maltese Birkirkara Alison RIPARD 1963 Maltese Balzan

FIRST SECTION

CASE OF

HYZLER AND OTHERS v. MALTA

(Application no. 45720/19)

JUDGMENT

STRASBOURG

9 December 2021

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Hyzler and Others v. Malta,

The European Court of Human Rights (First Section), sitting as a Committee composed of:

Krzysztof Wojtyczek,

President,

Erik Wennerström,

Lorraine Schembri Orland,

judges,

and Attila Teplán,

Acting Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

45720/19) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by eight Maltese nationals (“the applicants”), on 27 August 2019;

the decision to give notice to the Maltese Government (“the Government”) of the complaints under Articles 6, 13 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 16 November 2021,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

INTRODUCTION

1.

The present application concerns a breach of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention in relation to the disproportionate amount of rent received by the applicants, and the effectiveness of the available remedies as required by Article 13 in this regard.

THE FACTS

2.

A list of the applicants is set out in the Appendix. The applicants were represented by Dr

M. Camilleri

, a lawyer practising in Valletta.

3.

The Government were represented by their Agents, Dr C.

Soler, State Advocate, and Dr J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate.

4.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.

BACKGROUND TO THE CASE

5.

The applicants co-own a property, No. 20 ‘Lourdes’ Depiro Street, Sliema, which they inherited.

6.

On 2 December 1971, the applicants’ predecessor in title rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for seventeen years.

7.

On 3 December 1988, on the expiry of the emphyteusis, the tenant relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), to retain the property under title of lease, at the rent according to law, approximately

233 euros (EUR) per year. In line with the law, in 2003 the rent was increased to approximately EUR

466.

8.

According to the Government with the introduction of Act X of 2009, the rent should have increased according to the rate of inflation as of 1

January 2013 and increased again according to the rate of inflation every three years thereafter. However, the applicants had not demanded the increases in the rent due according to law.

CONSTITUTIONAL REDRESS PROCEEDINGS

9.

In 2015 the applicants instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to award compensation for the damage suffered and to order that the tenants no longer be able to rely on the above-mentioned law to retain possession of the property, as well as to order their eviction.

10.

According to applicant’s expert, the rental value of the property in

1988 was EUR 3,100 annually and its rental value in 2015 EUR

7,800 annually. According to the Government’s expert and the expert of the tenants, the rental value in 2015 was EUR 6,820 and EUR

6,000 respectively.

11.

By a judgment of 9 May 2018 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicants’ property rights, awarded EUR 20,000 in compensation and declared the impugned law null and without effect. No costs were to be paid by the applicants.

12.

The parties appealed. The applicants appealed solely in relation to the award of compensation.

13.

By a judgment of 29 March 2019, the Constitutional Court confirmed the findings of a violation, but reduced the compensation to EUR

15,000. It further revoked the finding that the law was to be null and without effect but considered that the tenants (only) could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. Costs of the applicants’ appeal and 1/4 costs of the State’s appeal were to be paid by the applicants.

SUBSEQUENT EVENTS

14.

Act XXVII of 2018 which entered into force on 1 August 2018 also amended the Ordinance and provided,

inter alia

, that despite a judgment in their favour, it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the new procedure provided by its Article 12B.

RELEVANT LEGAL FRAMEWORK

15.

The relevant domestic law is set out in

Amato Gauci v.

Malta

(no.

47045/06, § 19-22, 15 September 2009)

Apap Bologna

v.

Malta

(no.

46931/12, § 25, 30 August 2016), and

Cauchi v. Malta

(no.

14013/19, §

22, 25 March 2021).

THE LAW

THE SCOPE OF THE CASE

16.

The Court observes that, in their application, the applicants made a series of repetitive complaints invoking each time Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention alone and in conjunction with Article

13 as well as Article

6 in conjunction with Article

13, all together, in relation to the situation arising out of Act XXIII of 1979 and Act

XXVII of 2018.

17.

In their observations the Government submitted admissibility objections and submissions on the merits in relation to both legislative interventions. Moreover, in their second round of submissions they referred to the Controlled Residential Leases Reform Act, Act

XXIV of 2021 which came into force on 1 June 2021, replacing the previous Article

12B introduced by means of Act XXVII of 2018.

18.

However, the Court notes that the complaints communicated to the Government were solely the following: (i) under Article 1 of Protocol No.

1 read alone and in conjunction with Article 13 of the Convention, that the applicants were still victims of the violation of Article 1 of Protocol

No.

1 upheld by the domestic courts (namely that in relation to Act

XXIII of 1979) given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants; (ii) that the constitutional redress proceedings were thus not an effective remedy for the purposes of Article

13 (in conjunction with the above complaint); and (iii) that the introduction of Act XXVII of 2018 impeded the execution of the judgment in their favour, as a result of which the applicants considered that they were suffering a breach of Article 6 §

1 of the Convention.

19.

When the Court gave notice of the above complaints to the Respondent Government, the parties were informed that the remainder of the application was declared inadmissible by the Vice-President of the Section sitting in a single-judge formation.

20.

The Court observes that the issues raised in the various complaints are to an extent overlapping, however, the scope of the case is limited to the complaints communicated to the respondent Government as mentioned above. It follows that any submissions falling out of that context will not be referred to except in so far as they are strictly tied to the communicated complaints.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL N

o

. 1 TO THE CONVENTION

21.

The applicants complained that that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic courts given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants. The provision reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

Admissibility

22.

The Government submitted that the applicants had lost their victim status as the Constitutional Court had acknowledged the violation and awarded EUR 15,000 in compensation.

23.

The applicants considered that they had not lost their victim status given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants. They relied on the Court’s findings in

Cauchi v. Malta

(no. 14013/19, § 27-32, 25 March 2021).

24.

The Court reiterates its general principles concerning victim status as set out in

Apap Bologna

v. Malta

(no. 46931/12, §§

41 and 43, 30

August 2016).

25.

In the present case, the Court notes that there has been an acknowledgment of a violation by the domestic courts. As to whether appropriate and sufficient redress was granted, the Court considers that even though the market value is not applicable and the rent valuations may be decreased due to the legitimate aim at issue, a global award of EUR

15,000 covering pecuniary and non-pecuniary damage for a breach which has persisted since 1988 in relation to a property with a rental value of, for example, EUR 6,820 in 2015, according to the Government’s own expert, is insufficient.

26

.

That is enough to find that the redress provided by the domestic court in the present case did not offer sufficient relief to the applicants, who thus retain victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no. 55747/16, § 24, 27

August 2019).

27.

The Court notes that the complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

28.

The applicants submitted that on the termination of the concession in 1988 an excessive and disproportionate burden was put on them due to the extension of the tenants’ rights at law for an inconsequential rent. Moreover, there had been no procedural safeguards available to them. They relied on the general principles and conclusions established in the Court’s case-law concerning such cases.

29.

The Government submitted that there had been no violation of Article

1 of Protocol No. 1. This was even more so given that apart from the rent received by the applicants they had also obtained EUR

15,000 from the domestic courts.

30.

The Court refers to its general principles as set out, for example, in

Amato

Gauci v. Malta

(no.

47045/06, § 52-59, 15 September 2009).

31.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicants were made to bear a disproportionate burden. Moreover, as

the Court has already found in the context of the applicants’ victim status (see paragraph

26 above), the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicants.

32.

There has accordingly been a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 13 OF THE CONVENTION

33.

The applicants complained that constitutional redress proceedings had not been an effective remedy for the purposes of Article 13. This was even more so given the introduction of Act XXVII of 2018 which impeded the possibility of evicting the tenants. The provision reads as follows:

“Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.”

Admissibility

34.

The Court notes that the complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

The parties’ submissions

35.

Relying on the Court’s case-law, particularly

Apap Bologna

and

Cauchi

(both cited above), which applied equally to the present case, the applicants submitted that they had not had an effective remedy in relation to the breach of their property rights, as required by Article

13 of the Convention. In particular, the domestic courts had systemically failed to prevent the continuation of the violation and provide adequate redress, as had happened in their case. Furthermore, they considered that the introduction of Article 12B of the Ordinance in 2018 showed a continued reluctance by the State to provide an adequate remedy.

36.

The Government submitted that the Constitutional Court had awarded adequate compensation and prevented the continuation of the violation, as it had confirmed the declaration that the tenants could no longer rely on the impugned law. They further considered that eviction would not always be necessary, and that it would be draconian to evict a tenant, outside of the context of an Article 6 compliant procedure to that effect. The Government was of the view that the most reasonable remedy would be monetary compensation which remedies the past violation and prevents any future violation.

37.

Moreover, the Government argued that even if constitutional remedies were deemed to be insufficient, the aggregate of the remedies available to the applicants satisfied the requirements of Article 13. They referred to Article

12B of the Ordinance introduced in 2018, which provided the applicants with the possibility of evicting the tenants and requesting an increase in rent. They submitted examples of cases where the RRB increased the rent to 1.2 to 2 % of the market value. Most of these cases had not been appealed signalling the satisfaction of the owners with the findings of the RRB. They further noted that the RRB had the potential of providing immediate relief in so far as Article 12B

(6) provided that after briefly hearing the parties and examining any evidence which it considers relevant, the RRB may also order that an increased amount of rent be paid whilst the hearing of an application filed in terms of sub

‑

article (1) is pending. Thus, the parties could lodge a request for immediate relief.

The Court’s assessment

38

The Court reiterates its general principles as set out in

Apap Bologna

(cited above, §§

76-79).

39

.

The Court has repeatedly found that although constitutional redress proceedings are an effective remedy in theory, they are not so in practice in cases such as the present one. In consequence, they cannot be considered an effective remedy for the purposes of Article

13 in conjunction with Article

1 of Protocol

No.

1 concerning arguable complaints in respect of the rent laws in place, which, though lawful and pursuing legitimate objectives, impose an excessive individual burden on applicants (see,

inter alia

,

Portanier

, cited above, §

56). No domestic case-law has been brought to the Court’s attention to dispel those conclusions, relevant to the material time. Moreover, those conclusions are reinforced by the circumstances of the present case where,

inter alia

, the applicants have been awarded insufficient compensation for the breach suffered over the years (see paragraph

26 above), and thus the violation was not adequately redressed.

40.

In so far as the Government relied on the new procedure introduced under Article 12B of the Ordinance, the Court notes that this new procedure introduced in 2018 was only available to the applicants after they had lodged their constitutional application and a few months before it was decided by the Constitutional Court. In examining its effectiveness as a remedy following the finding of a violation by a domestic court – that is, for the purposes of determining whether it could bring the violation to an end – the Court could not accept that Article 12B was designed to deal effectively and meaningfully with the issue of the disproportionate interference arising from the applicable rent laws, which has already been recognised by the domestic courts (see

Cauchi v.

Malta

, no.

14013/19, §

85, 25 March 2021).

41.

In the present case, the Government have elaborated their arguments in respect of this remedy and given further examples to substantiate its effectiveness. However, the Court notes that it does not need to delve into such an assessment for the purposes of the present case. Indeed - without prejudice to any future findings - even assuming that Article

12B of the Ordinance was capable of bringing the ongoing violation to an end, it has had no bearing on the situation suffered by the applicants until the introduction of these amendments in 2018, in respect of which it could not give redress. Since the applicants did not have a remedy capable of providing adequate redress for the violation that had already occurred prior to 2018 (see also paragraph

39 above) the Court must conclude that the aggregate of the remedies proposed by the Government did not provide the applicants with an effective remedy.

42.

There has accordingly been a violation of Article

13 of the Convention.

OTHER ALLEGED VIOLATIONS OF THE CONVENTION

43.

Lastly, the applicants complained that the introduction of Act

XXVII of 2018 impeded the execution of the judgment in their favour, as a result of which the applicants consider that they suffered a breach of Article

6 § 1 of the Convention.

“In the determination of his civil rights and obligations ... everyone is entitled to a fair ... hearing ... by [a] ... tribunal ...”

44.

The Government submitted that the applicants had not brought a new set of constitutional redress proceedings in relation to this complaint. Thus, the Maltese constitutional jurisdictions had not yet had the opportunity to assess whether Article 12B of the Ordinance complied with the Convention, thereby denying the Court the benefit of the views of the domestic courts.

45.

The applicants considered that in such a situation they should not be required to restart constitutional redress proceedings to seek to put an end to the breach of his rights under Article 1 of Protocol No.

1 which had persisted over many years, as would have been the case for a complaint under Article

12B had entered into force in 2018, that is, while the constitutional redress proceedings had been underway. At the time, they had had a legitimate expectation, based on case

‑

law, that following the judgment in their favour they would be able to start proceedings to evict the tenants. However, Article 12B (11) had put a stop to that expectation.

46.

In

Cauchi

(cited above, § 96), concerning the same complaint under Article

6 § 1, the Court considered that there was no suggestion that the constitutional jurisdictions would not be an effective remedy for the purposes of this type of complaint. It found that there were no special circumstances absolving the applicant in that case from the requirement to exhaust domestic remedies in this regard. In the present case, nothing has been brought to the Court’s attention capable of altering that finding.

47.

It follows that the complaint is inadmissible for non

‑

exhaustion of domestic remedies, pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE

41 OF THE CONVENTION

48.

Article

41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

Damage

49.

The applicants claimed 100,000 euros (EUR) in respect of pecuniary damage for all the violations complained of, which persisted beyond 2018, in view of the rental value of the property as determined by the different experts in the domestic proceedings. They also claimed EUR

15,000 in non

‑

pecuniary damage.

50.

The Government submitted that there had been no explanation as to the applicants’ calculation in respect of pecuniary damage. Moreover, the applicants had already received around EUR

15,000 in rent from the tenants and EUR

15,000 by the domestic courts. In any event, they considered that simply adding up the alleged loss of rent would yield the applicants an unjustified profit for the following reasons: (i) they were only estimates, and not amounts that the applicants would certainly have obtained; (ii) it could not be assumed that the property would have been rented out for the whole period if the tenants had not been protected by the Ordinance

‑

particularly given the boom in property prices over recent years; (iii) the tenants had had to maintain the property in a good state of repair and in the present case had spent EUR

4,380 in that respect; and (iv) the measure had been in the public interest and thus the market value was not called for. The Government also considered that the claim for non-pecuniary damage was excessive.

51.

Having regard to the scope of the case (see paragraphs 18 to 20 above) and in connection with the violations found, the Court must proceed to determine the compensation to which the applicants are entitled for the loss of control, use and enjoyment of the property which they have suffered as of December 1988.

52.

The Court notes that, apart from relying generally on the experts’ valuations, the applicants have not explained their calculation.

53.

In any event, the Court has made all the considerations applicable in this type of case as set out in

Cauchi

(cited above, §§ 102-107).

54.

Noting in particular that the award of the domestic court remains payable if not yet paid, the Court awards the applicants jointly EUR

40,000 in pecuniary damage.

55.

It also awards the applicants jointly EUR 5,000 in respect of non

‑

pecuniary damage.

Costs and expenses

56.

The applicants claimed EUR 4,689 in respect of costs and expenses covering EUR 1,689 in domestic court expenses as per submitted taxed bill of costs and EUR 3,000 in legal fees.

57.

The Government did not dispute the domestic costs but submitted that no substantiation had been provided by the applicants of their claim for legal fees.

58.

According to the Court’s case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these were actually and necessarily incurred and are reasonable as to quantum. In the present case, regard being had to the above criteria, the Court awards the applicants jointly EUR 1,689 in respect of costs and expenses.

Default interest

59.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the complaints concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 admissible and the remainder of the application inadmissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article

13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicants jointly, within three months, the following amounts:

(i)

EUR 40,000 (forty thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 5,000 (five thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(iii)

EUR 1,689 (one thousand six hundred and eighty-nine euros), plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 9 December 2021, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

{signature_p_2}

Attila Teplán

Krzysztof Wojtyczek

Acting Deputy Registrar

President

APPENDIX

List of applicants

No.

Applicant’s Name

Birth year

Nationality

Place of residence

1

Rebecca HYZLER

1956

Maltese

Swieqi

2

Alan BONAVIA

1956

Maltese

St. Julians

3

Rachel BORG

1959

Maltese

Sliema

4

Pierre Marie CAMILLERI

1964

Maltese

Balzan

5

Rose Marie CAMILLERI

1939

Maltese

Balzan

6

Audrey MICALLEF

1959

Maltese

Sliema

7

Michael MOUSU’

1968

Maltese

Birkirkara

8

Alison RIPARD

1963

Maltese

Balzan