PACE AND OTHERS v. MALTA

SEGUNDA SECȚIUNE DECIZIE Cererea nr. 38114/21 Mark PACE și alții împotriva Malta Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A doua secțiune), care a stat la 12 decembrie 2023 ca comitet compus din: Pauliine Koskelo , Președintele Lorraine Schembri Orland, Davor Derenčinović , judecători și Dorothee von Arnim, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere cererea (nu). 38114/21) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 23 iulie 2021 de opt resortisanți maltezi, detaliile relevante sunt enumerate în tabelul adăugat („reclamanții”), reprezentat de dr. N. DeBono, avocat practicant în Valletta; hotărârea de a anunța plângerile în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția numai și coroborat cu art. 13 din Convenție guvernului maltez („Guvernul”), reprezentată de agenții lor, dr. Soler, avocatul de stat și dr. Falzon, avocat de la biroul avocatului de stat, și de a declara inadmisibilă restul cererii; Observațiile părților; după deliberare, hotărăște după cum urmează: OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la o închiriere comercială impusă asupra proprietăților reclamanților, care constă din o parte a British Hotel, Valletta (denumită în continuare „beneficiul”), ca urmare a aplicării capitolului 69 din Legile Malta, prin care chiriașii plătesc anual aproximativ 1.634 euro (EUR), a crescut în funcție de inflație la fiecare trei ani începând cu 2009. Reclamanții au achiziționat diferitele acțiuni ale părții relevante ale proprietăților prin intermediul unui număr de moșteniri care le-au dezvoltat din 1986 până în 2015. Reclamanții au depus proceduri de recurs constituțional care, printre altele , se plângea de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește acestea, ca urmare a aplicării capitolului 69 și a modificărilor sale în 2009. În 1997 arhitectul reclamanților a estimat valoarea vânzării proprietăților la 25 000 de lire malteze (aproximativ 58,200 EUR). Potrivit expertului desemnat de instanță, având în vedere potențialul său de dezvoltare, inclusiv modificări cum ar fi transformarea pivniței într-un bar de vin comercial, și alte modificări care permit adăugarea unor ieșiri de catering și a camerelor de hotel, valoarea vânzării proprietăților, în 2018, a fost estimată la 5.200.000 EUR și, în consecință, valoarea anuală de închiriere a acestuia la EUR. 249.600. Utilizarea rezultatelor variază între 3,5% și 4,8%, ea a considerat că valoarea anuală estimată de închiriere în perioada 1967-1972 este de 4,025 EUR, că în 1973-78 4,550 EUR, că în 1979 1984 5,750 EUR, că în 1985-1990 5,775 EUR în 1991-1996 9,800 EUR, că în 1997-2002 16,975 EUR în 2003-2008 29,750 EUR și că în 2009-2014 EUR 108.000. Un alt arhitecte desemnat de chiriași a estimat valoarea de vânzare în 2018 ca fiind de 4 000 000 EUR ținând cont de îmbunătățirile realizate de chiriași și de 3 470 000 EUR fără astfel de îmbunătățiri. Prin hotărârea din 17 iunie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 și, ținând cont de factori relevante, inclusiv de îmbunătățiri efectuate de chiriași, a acordat 510.000 EUR în compensație pentru perioada 1987 (așa cum au solicitat reclamanții) până în 2018 (data depunerii procedurii), care a inclus 10.000 EUR în prejudiciu moral. Acesta a refuzat să expulze locatarul, dar a ordonat ca chiriașul să nu se mai bazeze pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. Numai acuzații au apelat și prin o hotărâre din 28 ianuarie 2021, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță, modificând numai ordinea costurilor. , că a fost prea târziu la această etapă pentru a contesta opinia expertului desemnat de instanță în ceea ce privește estimările făcute. Cu toate acestea, este relevant că chiriașii au efectuat îmbunătățiri mari ale proprietăților în valoare de 380.000 EUR, care ar fi în beneficiul reclamanților odată ce proprietatea a fost returnată lor și care au avut un impact asupra valorilor de închiriere calculate în conformitate cu estimarea pierderilor lor. Cu toate acestea, după presupunerea că proprietarii au fost în favoarea unor astfel de modificări (în caz contrar ar fi putut să-i expulze pe chiriași mai devreme), chiriașii ar putea, de asemenea, să solicite rambursarea acestor cheltuieli după expirarea închirierii. La 1 februarie 2021, reclamanții au inițiat o procedură ordinară în fața comitetului de reglementare a chiriei (RRB). Prin hotărârea din 31 mai 2021, RRB a ordonat expulziarea chiriașilor în termen de nouăzeci de zile și reclamanții au recăpătat posesia proprietăților lor. Reclamanții s-au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 din Convenție că acestea sunt încă victime de încălcare constatată de instanțele interne, jurisdicțiile constituționale care nu au reușit să acorde reparații adecvate și să evacueze chiriașii. Reclamanții au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că au rămas victime ale încălcării susținute de instanțele interne. 10. Curtea consideră oportună să noteze că, în conformitate cu cererea lor, plângerea reclamanților este adresată compensației acordate pentru perioada de mai mult de treizeci de ani, adică. 1987-2018 (perioada evaluată de instanța internă) și necapitul de a evacua chiriașii. Prin urmare, este doar plângerea în ceea ce privește perioada respectivă care a fost comunicată guvernului și, prin urmare, numai această perioadă face obiectul procedurii dinaintea prezentei instanțe. Curtea se referă la principiile sale generale privind statutul victimei și cauzele sale stabilite Legea în cazuri similare cu cele din prezent (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna Malta , nr. 46931/12, §§ 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). Curtea observă că instanța internă a recunoscut încălcarea și a acordat 500.000 EUR în compensare pentru prejudiciu material și 10.000 EUR în prejudiciu moral. În ceea ce privește dacă a fost acordată o redresare adecvată și suficientă, Curtea observă că, deși a fost pregătită de un expert numit de instanță și nerefutat de procurorul de stat în momentul potrivit în timpul procedurii interne, evaluarea bazată pe reclamanții și prezentată la această Curte nu a ținut seama de realitatea factuală a proprietăților în cauză în acest caz și s-a bazat pe potențialul său de dezvoltare. Valoarea sale de vânzare, pe baza potențialului, a fost terenul de a calcula valorile anterioare de închiriere, în ciuda proprietății care nu sunt atât de dezvoltate și închiriate. De exemplu, în 1997, un alt expert a considerat valoarea de vânzare a proprietății ca fiind de 58.200 EUR, în timp ce, potrivit expertului desemnat de instanță, proprietatea a avut o valoare de închiriere de 16.975 EUR în același an, ceea ce ar însemna o valoare anuală nerealiste de închiriere de aproximativ 30% din valoarea de vânzare. În consecință, evaluarea invocată de solicitanți nu poate fi considerată în mod rezonabil ca reflectă o evaluare acceptabilă a valorii de închiriere pe piața proprietății în cauză pe parcursul perioadei relevante în care a fost închiriată (compară Grech și alții v. Malta , nr. 69287/14 , § 76, 15 ianuarie 2019, și contrastul Fleri Soler și Camilleri v. Malta (justa satisfacție), nr. 35349/05, § 17, 17 Iulie 2008) și pe această bază nu se poate spune că atribuirea acordată de instanța internă nu constituie o compensație adecvată. În plus, ținând seama de celelalte evaluări prezentate în cadrul procedurii interne de către chiriași și, într-o anumită măsură, de considerentele formulate de Curtea Constituțională în ceea ce privește îmbunătățirile, ținând seama de practica Curții de atribuire a compensației (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19 , §§§ 102 07, 25 Martie 2021, Curtea consideră că compensația acordată de Curtea Constituțională este suficient de similară cu cea acordată de Curte în prejudiciu material și moral și, prin urmare, a fost acordată reclamanților o cantitate adecvată de compensare (compară Bartolo Parnis și alții c. Malta (dec.), nr. 49378/18 și altele 3, § 48, 24 martie 2020 și Testa și alții c. Malta (dec.), nr. 58910/19, § 39, 7 septembrie 2021, pentru încălcarea până în 2018. 12. Curtea observă că Curtea Constituțională nu a ordonat expulzarea chiriașilor sau a pus în mod alternativ o închiriere viitoare mai mare (a se vedea Cauchi) , citat mai sus, § 30). Cu toate acestea, a făcut o declarație în sensul că chiriașii nu se mai pot baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. Curtea și-a transmis anterior rezervările cu privire la această abordare (ibid., § 31; a se vedea, printre altele, Portanier v. Malta , nr. 55747/16, §§ 49-54, 27 august 2019, și Marshall și alții v. Malta , nr. 79177/16, § 73, 11 februarie 2020). În Cauchi (citat mai sus, § 31), în contextul închirierilor impuse în temeiul capitolului 158, Curtea a declarat în mod clar că o astfel de declarație nu a avut niciun efect în punerea în aplicare a încălcării. Cu toate acestea, spre deosebire de Cauchi , citat mai sus, și Galea c. Malta (n. 28712/19, § 27, 7 octombrie 2021), în cazul în care o acțiune de expulsie bazată pe o astfel de declarație a fost împiedicată de art. 12B (11) din capitolul 158 introdus prin amendamentele din 2018 la lege, în cazul în cauză, închirierea a fost reglementată prin capitolul 69 din Legile din Malta. Astfel, la momentul respectiv, o expulzie bazată pe o astfel de declarație nu a fost împiedicată de nicio dispoziție de drept și ar fi putut duce la unele rezultate favorabile, fie prin intermediul expulzării sau a unui acord amiabil (a se vedea, de exemplu, Grima v. Malta [Comitetul] nr. 38660/20, §§ 2 și 3, 22 Septembrie 2022; Aap Bologna c. Malta [Comitet], nr. 47505/19, §§ 18 și 20, 9 decembrie 2021; și Ellis și Scilio c. Malta [Comitet], nr. 165/17, § 13, 30 iunie 2020). Într-adevăr, reclamanții au urmărit o procedură înainte de RRB și au recăpătat posesia proprietăților lor în termen de câteva luni de la hotărârea Curții Constituționale (a se vedea punctul 7 mai sus). În aceste circumstanțe, Curtea consideră că încălcarea nu mai persistă (a se vedea mutatis mutandis Portanier , citat mai sus, § 54 și Darmanin v. Malta (dec.) [Comitet], nr. Prin urmare, obiecția Guvernului trebuie menținută deoarece reclamanții și-au pierdut statutul de victimă în sensul plângerii în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care este, prin urmare, incompatibil ratione personae cu dispozițiile Convenției în sensul articolului 35 § (a) și trebuie respins în conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție. 14. Având în vedere considerentele prezentate mai sus în ceea ce privește statutul de victimă al reclamanților, Curtea consideră că, în circumstanțele specifice ale prezentului caz, plângerea luată în conformitate cu art. 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 este evident nefondată și trebuie respinsă în temeiul articolului 35 §§ 3 litera (a) și al articolului 4 din Convenție (Darmanin , citat mai sus § 20, și comparat Bartolo Parnis și alții , citat mai sus § 54 . Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea inadmisibilă. Efectuată în limba engleză și notificată în scris la 18 ianuarie 2024. Dorothee von Arnim Pauliine Koskelo Președintele adjunct Registrului Apendicele Listea reclamanților: nr. Numărul de naștere Anul de naștere Naționalitate Locul de reședință Mark PACE 1950 Maltese St. Julians John PACE 1964 Malteză Lija Rachel RADMILLI 1972 Malteză Sf. Julians Maria Pia GALEA 1956 Malteză Sf. Julians Maria ARRIGO 1949 Malteză S.A. Iewi Alessandra RADMILLI 1948 Malteză Sliema Louis Joseph SANT CASSIA 1946 Malteza Wardija Paul RADMILLI 1976 Malteza Lija

SECOND SECTION

DECISION

Application no. 38114/21

Mark PACE and Others

against Malta

The European Court of Human Rights (Second Section), sitting on 12

December 2023 as a Committee composed of:

Pauliine Koskelo

, President

,

Lorraine Schembri Orland,

Davor Derenčinović

, judges

,

and Dorothee von Arnim,

Deputy

Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

38114/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 23 July 2021 by eight

Maltese nationals, relevant details are listed in the appended table (“the applicants”), who were represented by Dr N. DeBono, a lawyer practising in Valletta;

the decision to give notice of the complaints under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 of the Convention to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr

C.

Soler, State Advocate, and Dr

A.

Falzon, Advocate at the Office of the State Advocate, and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The application concerns an imposed commercial lease on the applicants’ property, consisting of part of the British Hotel, Valletta, (hereinafter ‘the property’) as a result of the application of Chapter 69 of the Laws of Malta whereby the tenants were paying annually approximately 1,634 euros (EUR), increased according to inflation every three years as of 2009. The applicants acquired the various shares of the relevant part of the property

via

a number of inheritances which devolved onto them from 1986 to 2015.

2.

The applicants lodged constitutional redress proceedings complaining,

inter alia

, of a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in their respect, as a result of the application of Chapter 69 and its amendments in 2009.

3

.

In 1997 the applicants’ architect had estimated the sale value of the property at 25,000 Maltese liras (approximately EUR 58,200).

4.

According to the court-appointed expert, bearing in mind its development potential, including changes such as transforming the cellar into a commercial wine bar, and other changes allowing for the addition of further catering outlets and hotel rooms, the property’s sale value, in 2018, was estimated at EUR 5,200,000 and accordingly its annual rental value at EUR

249,600. Using yields varying from 3.5% to 4.8%, she considered that the estimated annual rental value in the period 1967-1972 as being EUR

4,025, that in 1973-78 EUR 4,550, that in 1979

‑

1984 EUR

5,750, that in 1985-1990 EUR 5,775, that in 1991-1996 EUR

9,800, that in 1997-2002 EUR 16,975, that in 2003-2008 EUR 29,750, and that in 2009-2014 EUR

108,000. Another architect appointed by the tenants estimated the sale value in 2018 as being EUR 4,000,000 bearing in mind the improvements made by the tenants and EUR 3,470,000 without such improvements.

5.

By a judgment of 17 June 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No.

1 and, bearing in mind relevant factors, including the improvements made by the tenants, awarded EUR 510,000 in compensation for the period 1987 (as claimed by the applicants) to 2018 (date of the lodging of the proceedings), which included EUR 10,000 in non-pecuniary damage. It refused to evict the tenant but ordered that the tenant may no longer rely on the impugned law to maintain title to the property.

6.

Only the defendants appealed and by a judgment of 28 January 2021 the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment, altering solely the order of costs. It considered,

inter alia

, that it was too late at that stage to challenge the court-appointed expert’s opinion as to the estimates made. However, it was relevant that the tenants had made extensive improvements to the property in the amount of EUR 380,000 which would be to the benefit of the applicants once the property was returned to them and which had an impact on the rental values calculated as used to estimate their losses. However, on the assumption that the owners were in favour of such changes (otherwise they could have evicted the tenants earlier) the tenants could also ask for repayment of those expenses once the lease expires.

7

.

On 1 February 2021, the applicants instituted ordinary proceedings before the Rent Regulation Board (RRB). By a judgment of 31 May 2021, the RRB ordered the eviction of the tenants within ninety days and the applicants regained possession of their property.

8.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that they were still victims of the violation found by the domestic courts, the constitutional jurisdictions having failed to award appropriate redress and evict the tenants.

THE COURT’S ASSESSMENT

9.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that they remained victims of the violation upheld by the domestic courts.

10.

The Court finds it opportune to note that according to their application the applicants’ complaint is directed at the compensation awarded for the period of “over more than thirty years” i.e. 1987-2018 (the period assessed by the domestic courts) and the failure to evict the tenants. It is therefore only the complaint in respect of that period which has been communicated to the Government and thus only that period is the subject of the proceedings before this Court.

11

.

The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v.

Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30 August 2016). The Court observes that the domestic courts have acknowledged the violation and awarded EUR 500,000 in compensation for pecuniary damage and EUR 10,000 in non

‑

pecuniary damage. As to whether appropriate and sufficient redress was granted, the Court observes that, although prepared by a court-appointed expert and unrebutted by the State Attorney at the appropriate time during the domestic proceedings, the valuation relied on by the applicants and submitted to this Court did not take account of the factual reality of the property at issue in the present case and was based on its development potential. Its sale value, based on the potential, was the ground to calculate previous rental values despite the property not being so developed and rented out. For example, in 1997, another expert considered the property’s sale value as being EUR 58,200 while according to the court-appointed expert, the property had a rental value of EUR 16,975, in that same year, which would mean an unrealistic annual rental value of around 30% of its sale value. In consequence the valuation relied on by the applicants cannot reasonably be considered to reflect an acceptable valuation of the rental value on the market of the property at issue over the relevant period during which it was rented (compare

Grech and Others v. Malta

, no.

69287/14, § 76, 15 January 2019, and contrast

Fleri Soler and Camilleri v. Malta

(just satisfaction), no.

35349/05, § 17, 17

July 2008) and on that basis it cannot be said that the award made by the domestic court did not constitute adequate compensation. Moreover, taking into account the other valuation submitted during the domestic proceedings by the tenants, and to a certain extent the considerations made by the Constitutional Court in relation to the improvements, bearing in mind the Court’s practice in awarding compensation (see

Cauchi v.

Malta

, no.

14013/19, §§

102

‑

07, 25

March 2021) the Court considers that the compensation granted by the Constitutional Court is sufficiently similar to what the Court would have awarded in pecuniary and non

‑

pecuniary damage

and thus that an adequate amount of compensation was awarded to the applicants (compare

Bartolo Parnis and Others v.

Malta

(dec.), nos.

49378/18 and 3

others, §

48, 24

March 2020, and

Testa and Others v.

Malta

(dec.), no.

58910/19, §

39, 7

September 2021) for the violation until 2018.

12.

The Court observes that the Constitutional Court had not ordered the eviction of the tenants or alternatively put in place a higher future rent (see

Cauchi

, cited above, § 30). It however made a declaration to the effect that the tenants may no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. The Court has previously aired its reservations about this approach (ibid., § 31; see also,

inter alia

,

Portanier v.

Malta

, no. 55747/16, §§ 49-54, 27 August 2019, and

Marshall and Others v.

Malta

, no. 79177/16, § 73, 11

February 2020). In

Cauchi

(cited above, §

31) in the context of imposed leases under Chapter 158, the Court clearly stated that such a declaration had not had any effect in bringing the violation to an end. However, unlike in

Cauchi

, cited above, and

Galea v. Malta

(no.

28712/19, § 27, 7 October 2021) where an action for eviction based on such a declaration was impeded by Article 12B (11) of Chapter 158 introduced

via

the 2018 amendments to the law, the lease in the present case was governed by Chapter 69 of the Laws of Malta. Thus, at the time, an eviction based on such a declaration was not impeded by any provision of law and could have led to some favourable results, whether by means of eviction or an amicable agreement (see, for example,

Grima v. Malta

[Committee], no.

38660/20, §§

2 and

3, 22

September 2022;

Apap Bologna v.

Malta

[Committee], no.

47505/19, §§

18 and 20, 9 December 2021; and

Ellis and Scilio v. Malta

[Committee], no.

165/17, § 13, 30 June 2020). Indeed, the applicants pursued proceedings before the RRB and regained possession of their property within a few months of the Constitutional Court judgment (see paragraph 7 above). In these circumstances, the Court considers that the violation no longer persists (see,

mutatis mutandis

,

Portanier

, cited above, § 54, and

Darmanin v. Malta

(dec.) [Committee], no.

56311/19, §

18, 19 October 2021).

13.

It follows that the Government’s objection must be upheld as the applicants have lost their victim status for the purposes of their complaint under Article 1 of Protocol No. 1, which is therefore incompatible

ratione personae

with the provisions of the Convention within the meaning of Article

35 §

3

(a) and must be rejected in accordance with Article 35 § 4 of the Convention.

14.

Bearing in mind the considerations made above in relation to the applicants’ victim status, the Court considers that in the specific circumstances of the present case the complaint under Article 13 taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 is manifestly ill-founded and must be rejected pursuant to Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention (

Darmanin

, cited above, § 20, and compare

Bartolo Parnis and Others

, cited above, §

54).

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 18 January 2024.

Dorothee von Arnim

Pauliine Koskelo

Deputy Registrar

President

Appendix

List of applicants:

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

Mark PACE

1950

Maltese

St. Julians

2.

John PACE

1964

Maltese

Lija

3.

Rachel RADMILLI

1972

Maltese

St. Julians

4.

Maria Pia GALEA

1956

Maltese

St. Julians

5.

Maria ARRIGO

1949

Maltese

Siġġiewi

6.

Alessandra RADMILLI

1948

Maltese

Sliema

7.

Louis Joseph SANT CASSIA

1946

Maltese

Wardija

8.

Paul RADMILLI

1976

Maltese

Lija