J&C Properties Limited împotriva Maltei

SEGUNDA SECȚIUNE CAUZĂ A PROPRIETĂȚILOR J&C LIMITED v. MALTA (Depunere nr. 16680/21) JUGG STRASBOURG 14 noiembrie 2023 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul J&C Properties Limited v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A doua secțiune), în calitate de comitet compus din: Jovan Ilievski , Președintele Lorraine Schembri Orland, Diana Sârcu , judecători și Dorothee von Arnim, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu.

16680/21) împotriva Republicii Malta depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 26 martie 2021 de J&C Properties Limited, înregistrată la "amrun", Malta („societatea reclamantă”), reprezentată de dr M. Camilleri și dr E. Debono, avocați care practică în Valletta; hotărârea de a notifica cererea guvernului maltez („Guvernul”), reprezentată de agenții lor, dr Soler, avocat de stat, și dr J. Vella, avocat de la biroul avocatului de stat; observații părților; după deliberarea în particular la 17 octombrie 2023, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cererea se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul legii XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei (denumită în continuare „Ordinul”) care afectează proprietatea societății reclamante la strada Sf.

Joseph High din 18 iunie 2007. În acel moment, chiria anuală plătită a fost de 390 euro (EUR) care a crescut la 450 EUR în 2013 și la 459 EUR în 2016 și a avut o creștere suplimentară la fiecare trei ani în funcție de indicele costurilor de viață. Societatea reclamantă a depus proceduri constituționale de recurs care se plângea că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a încălcat drepturile sale de proprietate și a limitat termenul cererii până la sfârșitul lunii decembrie 2017. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea anuală a pieței de închiriere a proprietăților în 2007 a fost de 4.590 EUR, ceea ce în 2012 de 6.300 EUR și în 2017 de 9.800 EUR pentru un bun al cărui valoare de vânzare a fost estimată la EUR 320.000.

Inchirierea estimată a pieței pe parcursul perioadei relevante a fost de aproximativ 87.000 EUR. Expertul propriu al societăților candidate a estimat că este jumătate din cele menționate. Prin hotărârea din 9 iulie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, a constatat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat EUR 15.000 în compensare și a susținut că chiriașul nu se mai putea baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului. Curtea a remarcat discrepanța uriașă dintre cele două rapoarte de experți și a considerat că valoarea reală este mai probabilă să fie un mijloc între ei. La apelul statului, prin hotărârea din 6 octombrie 2020, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță.

În urma procedurilor de la comitetul de reglementare închiriere, în cazul în care chiria a fost majorată, în conformitate cu modificările din 2018 la Ordonanța, chiriașii au părăsit proprietatea. În baza articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție singur și coroborat cu art. 13 din Convenție, societatea reclamantă s-a plâns că este încă o victimă a încălcării drepturilor convenției sale, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Societatea reclamantă s-a plâns că a fost încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția susținută de instanțele interne. Curtea se referă la principiile sale generale privind statutul victimelor și jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12 §§§§12 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). Curtea observă că instanța internă a recunoscut încălcarea și a acordat 15.000 EUR în compensație.

Curtea ia act de reflecțiile Curții Civile (Prima Sală), în competența sa constituțională, privind cele două rapoarte de experți (denumită expertul companiei solicitante care estimează proprietatea la jumătate din valoarea estimată de expertul desemnat de instanță) și le face proprii. Cu toate acestea, chiar având în vedere aceste considerații, constată că suma acordată pentru un bun care are o valoare medie de închiriere de aproximativ 7,350 EUR pe an în 2017, pentru o încălcare care persistă pentru un deceniu nu a fost adecvată, și mai mult decât atât atunci când aceeași sumă a fost menită să acopere, de asemenea, neîntrerupt Prejudiciu material.

Această considerație este suficientă pentru a concluziona că reparația oferită de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamantului, care reține astfel statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea, mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). Obiecția guvernului în acest sens este, prin urmare, respinsă. Curtea respinge, de asemenea, o opoziția guvernului de a nu epuiza recours interne (în măsura în care societatea reclamantă nu a recurs la Curtea Constituțională).

Curtea a făcut deja considerații relevante legate de eficacitatea Curții Constituționale pentru perioada până în 2018 în Cauchi c. Malta (n. 14013/19, §§ 55 și 77, 25 martie 2021) și pentru perioada până în 2019 în Pace v. Malta ([Comitet] nr. 53545/19, § 9, 29 septembrie 2022] și Grima și alții v. Malta ([Comitet] nr. 18052/20, § 8, 7 martie 2023). În ultimele cazuri, Curtea Constituțională a concluzionat că nu a putut fi considerată un remediu eficace pe care reclamanții le-au fost obligați să îl întreprindă în 2019. Curtea constată că această plângere nu este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă.

11. În ceea ce privește fondul, Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, §§ 52-59, 15 septembrie 2009). 12. Având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examina în detaliu fondurile plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite în instanța internă, societatea reclamantă a fost pusă în aplicare pentru a suporta o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimelor (a se vedea punctul 8 de mai sus), recursul acordat de instanța internă nu a oferit suficient ajutor societății solicitantă.

13. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru ca Curtea să constate că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALTE VIOLĂȚII ALEGATE ÎN CAUZA BON ESTABLIZAT-LAW 14. Societatea reclamantă s-a plângut, de asemenea, în conformitate cu art. 13 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1, că nu avea un remediu eficace care să poată remedia încălcarea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Prezenta plângere este reglementată de jurisprudența bine stabilită a Curții. (a) din Convenție, nici nu este inadmisibilă din alte motive. În consecință, aceasta trebuie declarată admisibilă.

După examinarea tuturor materialelor dinaintea acesteia și subliniind că, în circumstanțele prezentului caz, reclamantul a rămas victimă de încălcarea încălcării (a se vedea punctul 8 de mai sus) și că argumentele guvernului în legătură cu eficacitatea Curții Constituționale au fost respinse (a se vedea punctul 9 de mai sus), Curtea concluzionează că dezvăluie o încălcare a articolului 13 din Convenție în coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 având în vedere concluziile sale în, de exemplu, Aap Bologna (citată mai sus, §§ 89-91) și Portanier (citată mai sus, §§ 55-56).

APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEII 15. Societatea reclamantă a solicitat 18,482 euro (EUR) în ceea ce privește prejudiciu material (adică pierderi de închiriere între 2007 și 2017, cu valoarea în EUR 66.050 pe baza raportului arhitectului numit de instanță, la care au fost aplicate deducerile relevante bazate pe Cauchi , citat mai sus , și 5.000 EUR în prejudiciu moral . 16. Guvernul a considerat că nu este necesară nicio atribuire. 17. Curtea a luat act de considerațiile referitoare la cele două rapoarte de experți și a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cauze, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§ 102-07). prejudiciu material care pot fi considerate acoperite de atribuirea internă.

Pentru aceste motive, CURTEA, UNANIMOUS, declară cererea admisibilă; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție luată coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține litera (a) statul pârât trebuie să plătească societății reclamante, în termen de trei luni, 7.000 EUR (sapte mii de euro) în ceea ce privește prejudiciu material; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii societății reclamante pentru satisfacție echitabilă.

Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 14 noiembrie 2023, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Dorothee von Arnim Jovan Ilievski Președintele adjunct al grefierului

SECOND SECTION

CASE OF J&C PROPERTIES LIMITED v. MALTA (Application no. 16680/21) JUDGMENT STRASBOURG 14 November 2023 This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of J&C Properties Limited v. Malta, The European Court of Human Rights (Second Section), sitting as a Committee composed of: Jovan Ilievski , President , Lorraine Schembri Orland, Diana Sârcu , judges , and Dorothee von Arnim, Deputy Section Registrar, Having regard to: the application (no. 16680/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 26 March 2021 by J&C Properties Limited, registered in Ħamrun, Malta (“the applicant company”) which was represented by Dr M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta; the decision to give notice of the application to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr C. Soler, State Advocate, and Dr J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate; the parties’ observations; Having deliberated in private on 17 October 2023, Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1. The application concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (‘the Ordinance’) affecting the applicant company’s property at 18 St. Joseph High street, Ħamrun, as of June 2007. At that time the annual rent payable was 390 euros (EUR) which increased to EUR 450 in 2013 and to EUR 459 in 2016 and was to have further increases every three years according to the cost-of-living index. The applicant company lodged constitutional redress proceedings complaining that the application of Article 12 of the Ordinance was in breach of its property rights. It limited the time frame of the claim to the end of December 2017.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of protocol n o . 1 tO THE CONVENTION

OTHER ALLEGED VIOLATIONS UNDER WELL-ESTABLISHED CASE-LAW

14. The applicant company also complained under Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 that it had not had an effective remedy capable of redressing the violation under Article 1 of Protocol No. 1. This complaint is covered by the well ‑ established case-law of the Court. It is not manifestly ill ‑ founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention, nor is it inadmissible on any other grounds. Accordingly, it must be declared admissible.

Having examined all the material before it and noting that in the circumstances of the present case the applicant remained a victim of the violation complained of (see paragraph 8 above) and that the Government’s submissions in relation to the effectiveness of the Constitutional Court have been rejected (see paragraph 9 above), the Court concludes that it discloses a violation of Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 in the light of its findings in, for example, Apap Bologna (cited above, §§ 89-91) and Portanier (cited above, §§ 55-56).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

15. The applicant company claimed 18,482 euros (EUR) in respect of pecuniary damage (i.e. rental losses from 2007 to 2017 amounting to EUR 66,050 on the basis of the court-appointed architect’s report, to which were applied the relevant deductions based on Cauchi , cited above), and EUR 5,000 in non ‑ pecuniary damage.