CASE OF J&C PROPERTIES LIMITED v. MALTA

SEGUNDA SECȚIUNE CAUZĂ A PROPRIETĂȚILOR J&C LIMITED v. MALTA (Depunere nr. 16680/21) JUGG STRASBOURG 14 noiembrie 2023 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul J&C Properties Limited v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A doua secțiune), în calitate de comitet compus din: Jovan Ilievski , Președintele Lorraine Schembri Orland, Diana Sârcu , judecători și Dorothee von Arnim, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 16680/21) împotriva Republicii Malta depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 26 martie 2021 de J&C Properties Limited, înregistrată la "amrun", Malta („societatea reclamantă”), reprezentată de dr M. Camilleri și dr E. Debono, avocați care practică în Valletta; hotărârea de a notifica cererea guvernului maltez („Guvernul”), reprezentată de agenții lor, dr Soler, avocat de stat, și dr J. Vella, avocat de la biroul avocatului de stat; observații părților; după deliberarea în particular la 17 octombrie 2023, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cererea se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul legii XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei (denumită în continuare „Ordinul”) care afectează proprietatea societății reclamante la strada Sf. Joseph High din 18 iunie 2007. În acel moment, chiria anuală plătită a fost de 390 euro (EUR) care a crescut la 450 EUR în 2013 și la 459 EUR în 2016 și a avut o creștere suplimentară la fiecare trei ani în funcție de indicele costurilor de viață. Societatea reclamantă a depus proceduri constituționale de recurs care se plângea că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a încălcat drepturile sale de proprietate și a limitat termenul cererii până la sfârșitul lunii decembrie 2017. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea anuală a pieței de închiriere a proprietăților în 2007 a fost de 4.590 EUR, ceea ce în 2012 de 6.300 EUR și în 2017 de 9.800 EUR pentru un bun al cărui valoare de vânzare a fost estimată la EUR 320.000. Inchirierea estimată a pieței pe parcursul perioadei relevante a fost de aproximativ 87.000 EUR. Expertul propriu al societăților candidate a estimat că este jumătate din cele menționate. Prin hotărârea din 9 iulie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, a constatat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat EUR 15.000 în compensare și a susținut că chiriașul nu se mai putea baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului. Curtea a remarcat discrepanța uriașă dintre cele două rapoarte de experți și a considerat că valoarea reală este mai probabilă să fie un mijloc între ei. La apelul statului, prin hotărârea din 6 octombrie 2020, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță. În urma procedurilor de la comitetul de reglementare închiriere, în cazul în care chiria a fost majorată, în conformitate cu modificările din 2018 la Ordonanța, chiriașii au părăsit proprietatea. În baza articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție singur și coroborat cu art. 13 din Convenție, societatea reclamantă s-a plâns că este încă o victimă a încălcării drepturilor convenției sale, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Societatea reclamantă s-a plâns că a fost încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția susținută de instanțele interne. Curtea se referă la principiile sale generale privind statutul victimelor și jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12 §§§§12 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). Curtea observă că instanța internă a recunoscut încălcarea și a acordat 15.000 EUR în compensație. Curtea ia act de reflecțiile Curții Civile (Prima Sală), în competența sa constituțională, privind cele două rapoarte de experți (denumită expertul companiei solicitante care estimează proprietatea la jumătate din valoarea estimată de expertul desemnat de instanță) și le face proprii. Cu toate acestea, chiar având în vedere aceste considerații, constată că suma acordată pentru un bun care are o valoare medie de închiriere de aproximativ 7,350 EUR pe an în 2017, pentru o încălcare care persistă pentru un deceniu nu a fost adecvată, și mai mult decât atât atunci când aceeași sumă a fost menită să acopere, de asemenea, neîntrerupt Prejudiciu material. Această considerație este suficientă pentru a concluziona că reparația oferită de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamantului, care reține astfel statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea, mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). Obiecția guvernului în acest sens este, prin urmare, respinsă. Curtea respinge, de asemenea, o opoziția guvernului de a nu epuiza recours interne (în măsura în care societatea reclamantă nu a recurs la Curtea Constituțională). Curtea a făcut deja considerații relevante legate de eficacitatea Curții Constituționale pentru perioada până în 2018 în Cauchi c. Malta (n. 14013/19, §§ 55 și 77, 25 martie 2021) și pentru perioada până în 2019 în Pace v. Malta ([Comitet] nr. 53545/19, § 9, 29 septembrie 2022] și Grima și alții v. Malta ([Comitet] nr. 18052/20, § 8, 7 martie 2023). În ultimele cazuri, Curtea Constituțională a concluzionat că nu a putut fi considerată un remediu eficace pe care reclamanții le-au fost obligați să îl întreprindă în 2019. Curtea constată că această plângere nu este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 11. În ceea ce privește fondul, Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, §§ 52-59, 15 septembrie 2009). 12. Având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examina în detaliu fondurile plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite în instanța internă, societatea reclamantă a fost pusă în aplicare pentru a suporta o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimelor (a se vedea punctul 8 de mai sus), recursul acordat de instanța internă nu a oferit suficient ajutor societății solicitantă. 13. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru ca Curtea să constate că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALTE VIOLĂȚII ALEGATE ÎN CAUZA BON ESTABLIZAT-LAW 14. Societatea reclamantă s-a plângut, de asemenea, în conformitate cu art. 13 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1, că nu avea un remediu eficace care să poată remedia încălcarea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Prezenta plângere este reglementată de jurisprudența bine stabilită a Curții. (a) din Convenție, nici nu este inadmisibilă din alte motive. În consecință, aceasta trebuie declarată admisibilă. După examinarea tuturor materialelor dinaintea acesteia și subliniind că, în circumstanțele prezentului caz, reclamantul a rămas victimă de încălcarea încălcării (a se vedea punctul 8 de mai sus) și că argumentele guvernului în legătură cu eficacitatea Curții Constituționale au fost respinse (a se vedea punctul 9 de mai sus), Curtea concluzionează că dezvăluie o încălcare a articolului 13 din Convenție în coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 având în vedere concluziile sale în, de exemplu, Aap Bologna (citată mai sus, §§ 89-91) și Portanier (citată mai sus, §§ 55-56). APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEII 15. Societatea reclamantă a solicitat 18,482 euro (EUR) în ceea ce privește prejudiciu material (adică pierderi de închiriere între 2007 și 2017, cu valoarea în EUR 66.050 pe baza raportului arhitectului numit de instanță, la care au fost aplicate deducerile relevante bazate pe Cauchi , citat mai sus , și 5.000 EUR în prejudiciu moral . 16. Guvernul a considerat că nu este necesară nicio atribuire. 17. Curtea a luat act de considerațiile referitoare la cele două rapoarte de experți și a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cauze, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§ 102-07). prejudiciu material care pot fi considerate acoperite de atribuirea internă. Pentru aceste motive, CURTEA, UNANIMOUS, declară cererea admisibilă; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție luată coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține litera (a) statul pârât trebuie să plătească societății reclamante, în termen de trei luni, 7.000 EUR (sapte mii de euro) în ceea ce privește prejudiciu material; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii societății reclamante pentru satisfacție echitabilă. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 14 noiembrie 2023, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Dorothee von Arnim Jovan Ilievski Președintele adjunct al grefierului

SECOND SECTION

CASE OF J&C PROPERTIES LIMITED v. MALTA

(Application no. 16680/21)

JUDGMENT

STRASBOURG

14 November 2023

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of J&C Properties Limited v. Malta,

The European Court of Human Rights (Second Section), sitting as a Committee composed of:

Jovan Ilievski

, President

,

Lorraine Schembri Orland,

Diana Sârcu

, judges

,

and Dorothee von Arnim,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

16680/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 26 March 2021 by J&C Properties Limited, registered in Ħamrun, Malta (“the applicant company”) which was represented by Dr M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta;

the decision to give notice of the application to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr

C.

Soler, State Advocate, and Dr

J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 17 October 2023,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The application concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (‘the Ordinance’) affecting the applicant company’s property at 18 St. Joseph High street, Ħamrun, as of June 2007. At that time the annual rent payable was 390 euros (EUR) which increased to EUR 450 in 2013 and to EUR 459 in 2016 and was to have further increases every three years according to the cost-of-living index. The applicant company lodged constitutional redress proceedings complaining that the application of Article

12 of the Ordinance was in breach of its property rights. It limited the time frame of the claim to the end of December 2017.

2.

According to the court-appointed expert, the annual market rental value of the property in 2007 was EUR 4,590, that in 2012 EUR

6,300 and that in

2017 EUR 9,800, for a property whose sale value was estimated at EUR

320,000. The estimated market rent over the relevant period was thus around EUR

87,000. The applicant companies’ own expert estimated the values as being half those just mentioned.

3.

By a judgment of 9 July 2019, the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and awarded EUR

15,000 in compensation and held that the tenant could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. The court noted the huge discrepancy between the two experts reports and considered that the real value was more likely to be a mean between them.

4.

On appeal by the State, by a judgment of 6 October 2020, the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment.

5.

Following proceedings before the Rent Regulation Board where the rent was increased, in line with the 2018 amendments to the Ordinance, the tenants left the property.

6.

Relying on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 of the Convention the applicant company complained that it was still a victim of the violation of its Convention rights given the low amount of compensation awarded.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of protocol n

o

. 1 tO THE CONVENTION

7.

The applicant company complained that it was still a victim of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention upheld by the domestic courts.

8

.

The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30 August 2016). The Court observes that the domestic courts have acknowledged the violation and awarded EUR 15,000 in compensation. The Court takes note of the reflections of the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, concerning the two expert reports (namely the applicant company’s expert estimating the property at half the value estimated by the court-appointed expert) and makes them its own. However, even in view of those considerations it finds that the sum awarded for a property having a mean rental value of, for example, around EUR 7,350 annually in 2017, for a violation persisting for a decade was not adequate. This is even more so when the same sum was also meant to cover non

‑

pecuniary damage. This consideration suffices to find that the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicant, who thus retains victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no.

55747/16, § 24, 27

August 2019). The Government’s objection to this effect is therefore dismissed.

9

.

The Court also dismisses the Government’s objection of non

‑

exhaustion of domestic remedies (in so far as the applicant company had not appealed to the Constitutional Court). The Court has already made relevant considerations related to the Constitutional Court’s effectiveness for the period until 2018 in

Cauchi v. Malta

(no.

14013/19, §§ 55 and 77, 25

March 2021) and for the period until 2019 in

Pace v. Malta

([Committee], no.

53545/19, §

9, 29 September 2022), and

Grima and Others v. Malta

([Committee], no. 18052/20, § 8, 7 March 2023). In the latter cases it concluded that the Constitutional Court could not be considered an effective remedy which the applicants were required to undertake in 2019. There is no reason to hold otherwise in the present case.

10.

The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

11.

As to the merits, the Court refers to its general principles as set out, for example, in

Amato

Gauci v. Malta

(no. 47045/06, §§

52-59, 15

September 2009).

12.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicant company was made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the objection on victim status (see paragraph 8 above), the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicant company.

13.

The foregoing considerations are sufficient for the Court to find that there has been a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention.

OTHER ALLEGED VIOLATIONS UNDER WELL-ESTABLISHED CASE-LAW

14.

The applicant company also complained under Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 that it had not had an effective remedy capable of redressing the violation under Article 1 of Protocol No.

‑

established case-law of the Court. It is not manifestly ill

‑

founded within the meaning of Article

35 §

3

(a) of the Convention, nor is it inadmissible on any other grounds. Accordingly, it must be declared admissible. Having examined all the material before it and noting that in the circumstances of the present case the applicant remained a victim of the violation complained of (see paragraph 8 above) and that the Government’s submissions in relation to the effectiveness of the Constitutional Court have been rejected (see paragraph 9 above), the Court concludes that it discloses a violation of Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 in the light of its findings in, for example,

Apap Bologna

(cited above, §§

89-91) and

Portanier

(cited above, §§ 55-56).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

15.

The applicant company claimed 18,482 euros (EUR) in respect of pecuniary damage (i.e. rental losses from 2007 to 2017 amounting to EUR

66,050 on the basis of the court-appointed architect’s report, to which were applied the relevant deductions based on

Cauchi

, cited above), and EUR

5,000 in non

‑

pecuniary damage.

16.

The Government considered that no award was necessary.

17.

The Court has taken note of the considerations in relation to the two expert reports and made all the considerations applicable in this type of cases, as set out in

Cauchi

(cited above, §§ 102-07). Noting in particular that the award of the Constitutional Court remains payable if not yet paid, the Court awards the applicant company EUR

7,000 in pecuniary damage and rejects the claim for non

‑

pecuniary damage which can be considered covered by the domestic award.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article 13 of the Convention taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant company, within three months, EUR 7,000 (seven thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amount at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicant company’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 14 November 2023, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Dorothee von Arnim

Jovan Ilievski

Deputy Registrar

President