CASE OF ATTARD AND OTHERS v. MALTA

PRIMEI SECȚIUNI CAUZĂ DE ATTARD ȘI ALȚII V. MALTA (Declarația nr. 19853/20) JUDGMENT STRASBOURG 22 septembrie 2022 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Attard și alții v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Erik Wennerström , președinte, Lorraine Schembri Orland Ioannis Ktistakis , judecători, și Liv Tigerstedt, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 19853/20) împotriva Republicii Malta depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 11 mai 2020 de trei resortisanți maltezi, detalii relevante enumerate în tabelul adăugat, („reclamanții”) reprezentați de dr. M. Camilleri și dr. K. Micallef, avocați care practică în Valletta; hotărârea de a notifica cererea guvernului maltez („Guvernul”), reprezentată de agentul lor, dr. C. Soler, avocat de stat, și dr. J. Vella, avocat la biroul avocatului de stat; observații părților; după deliberarea în particular la 30 august 2022, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cazul se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul articolului XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei (denumită în continuare „Ordinamentul”) care afectează proprietatea reclamanților nr. 19, uże Ellul Mercer Street, Sliema (care au moștenit de la mama lor în 2017) începând cu 8 În septembrie 1999, chiria plătită era de 382 euro (EUR), care începând cu 2013 a crescut până la 529 EUR și începând cu 2016 până la 540 EUR. Valoarea anuală de închiriere a pieței în 1999, în conformitate cu expertul desemnat de instanță, era de 5.217 EUR și în 2018 de 8.400 EUR. În 2014 reclamanții și/sau predecesorul lor în titlu, au depus o procedură fără succes în fața comitetului de reglementare a închirierii (denumită în continuare „RB”) solicitându-i să declare că chiriașul a încălcat obligațiile impuse de închiriere și că nu a utilizat sediul ca reședință obișnuită. La 12 aprilie 2018, reclamanții au depus o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordonanței, astfel cum au fost modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în cadrul unei închirieri, impuse lor ca proprietăți o relație de închiriere unilaterală pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a unei relații de închiriere unilaterală , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și un remediu adecvat, inclusiv expulzarea chiriașului. Prin hotărârea din 21 noiembrie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, începând cu 8 septembrie 1999, ținând cont de faptul că reclamanții primiau aproximativ 5% din chiria de piață în conformitate cu evaluările instanței desemnate expert care au fost acceptate de instanță. 20,000 în pagube pecuniare și morale combinate. Remarcand că dovezile au arătat că proprietatea a fost în stare dilapidată și că nu a fost utilizată ca reședință de către chiriaș, instanța a ordonat expulzarea sa în termen de șase luni și că a plătit o chirie de 700 EUR pe lună până când el va concedia proprietatea. Niciun cost nu trebuia să fie plătit de către solicitanți. Reclamanții se plângea că acestea sunt încă victimele unei încălcări a drepturilor lor de proprietate, precum și o încălcare a dreptului lor la un remediu eficace, invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și art. 13 din Convenție. Reclamanții au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 că încă au fost victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Curtea observă că instanța internă a recunoscut încălcarea și a acordat 20.000 EUR în compensație atât pentru pecuniarie, cât și pentru neîntregire. Prejudiciu material. Curtea se referă la principiile sale generale referitoare la statutul victimelor și la jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12 , §§ 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). Având în vedere că proprietatea avea o valoare de închiriere de, de exemplu, EUR 8 400 în 2018, Curtea consideră că compensația acordată pentru o încălcare care persistă pe parcursul decenii nu a fost adecvată și că reparația acordată de instanța internă nu a oferit suficiente ajutor reclamanților, care, prin urmare, rețin statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea mutatis mutandis Portanier c. Malta, nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). Obiecția Guvernului în acest sens este respinsă. Curtea respinge, de asemenea, obiecția Guvernului de a nu epuiza recours interne (în măsura în care reclamanții nu au apelat la Curtea Constituțională). Curtea a făcut deja considerații relevante legate de eficacitatea Curții Constituționale pentru perioada până în 2018 Cauchi c. Malta (nr. 14013/19, §§ 55 și 77, 25 Martie 2021). Cazurile suplimentare interne invocate de Guvern în acest caz, legate de 2019, arată că Curtea Constituțională a crescut compensația în doar șase din șaisprezece apeluri în cazul în care acest lucru a fost solicitat. Prin exemplu, în două dintre cele zece cazuri în care recursul a fost respins, a redus compensația și, prin urmare, în ambele cazuri, Curtea a constatat încălcări relevante (a se vedea Aap Bologna v. Malta [Comitetul], nr. 47505/19, § 33, 9 decembrie 2021, și Hyzler și alții v. Malta [Comitetul], nr. 45720/19, §, 9 decembrie 2021. În mod similar, printre cele opt cazuri în care Curtea Constituțională nu a modificat compensația în apel, Curtea a constatat, de asemenea, încălcarea relevantă în singurul caz pe care a decis-o (a se vedea Gera De Petri Testaferrata v. Malta [Comitetul], nr. 19465/20, § 8, 28 aprilie 2022). Rezultă că cazurile invocate de Guvern nu dispun de concluziile anterioare ale Curții și constată că Curtea Constituțională nu a putut fi considerată un remediu eficace pe care reclamanții le-au fost obligați să îl întreprindă în 2019. Astfel cum s-a afirmat anterior, situația ar putea fi diferită în 2021 (a se vedea Cauchi , citat mai sus, § 77). Curtea constată că această plângere nu este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 10. În ceea ce privește fondul, Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, §§ 52-59, 15 septembrie 2009). 11. Având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examinarea în detaliu a meritelor plângerii, constatând că, astfel cum a fost stabilit de instanța internă, reclamanții au suportat o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimei (a se vedea punctul 7 mai sus), recursul oferit de instanța internă nu a oferit suficiente ajutor reclamanților. 12. Considerentele de mai sus sunt suficiente pentru ca Curtea să constate că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALTE VIOLĂȚII ALEGATE ÎN CAUZA BON ESTABLIZAT-LAW 13. Reclamanții au formulat, de asemenea, o altă plângere care este reglementată de jurisprudența bine stabilită a Curții. (a) din Convenție, nici nu este inadmisibilă din alte motive. În consecință, aceasta trebuie declarată admisibilă. După examinarea tuturor materialelor dinainte de aceasta și observarea faptului că, în circumstanțele prezentei cauze, reclamanții au rămas victime de încălcare (a se vedea punctul 7 mai sus) și că argumentele guvernamentale în legătură cu eficacitatea Curții Constituționale au fost respinse (a se vedea punctul 8 mai sus), Curtea concluzionează că dezvăluie o încălcare a articolului 13 din convenție coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 având în vedere concluziile sale în, de exemplu, Aap Bologna (citată mai sus, §§ 89-91) și Portanier (citată mai sus, §§ 55-56). APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 14. Reclamanții au solicitat 55.825.12 euro (EUR) ca prejudiciu material bazate pe evaluarea expertului desemnat de instanță și în conformitate cu calculul prevăzut în Cauchi (citat mai sus) care acoperă pierderile de închiriere pentru perioada 1999-2020 și 10.000 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale. 15. Guvernul a susținut că nu a existat nicio explicație în ceea ce privește calculul reclamanților în ceea ce privește prejudiciu material. În plus, ei au considerat că: (i) valorile prezentate de expert erau doar estimări și nu sume pe care reclamanții le-ar fi obținut cu siguranță; (ii) nu s-ar putea presupune că proprietatea ar fi fost închiriată pentru întreaga perioadă dacă chiriașii nu ar fi fost protejați prin lege în special având în vedere creșterea prețurilor proprietăților în ultimii ani; (iii) măsura a fost în interesul public și, prin urmare, nu a fost solicitată valoarea pieței. Guvernul a considerat, de asemenea, că reclamația pentru prejudiciu moral a fost excesivă 16. Curtea observă că instanța internă a acordat o închiriere viitoare mai ridicată până când chiriașul a fost evacuat, care este în conformitate cu estimările expertului, și, prin urmare, nu se datorează nicio închiriere în legătură cu această perioadă reclamanților. În ceea ce privește perioada în care au suferit o încălcare, Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cazuri, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§§1) 102-07). Remarcand, în special, că atribuirea Curții Constituționale rămâne plătibilă dacă nu este încă plătită, Curtea atribuie reclamanților, în comun, 40 000 EUR în prejudiciu material și 5.000 EUR, plus orice impozit care poate fi impugnabil pe această sumă, în ceea ce privește prejudiciile morale. Pentru aceste motive, CURTEA, UNANIMOUS, declară admisibilă cererea; că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; declară că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție luată coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească reclamanților, în comun, în termen de trei luni, următoarele sume: (i) 40.000 EUR (prezece mii de euro), în ceea ce privește prejudiciu material; (ii) 5.000 EUR (cincă mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză, și notificat în scris la 22 septembrie 2022, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul Curții. Liv Tigerstedt Erik Wennerström Președintele adjunct al grefierului APENDIX Nr. Denumirea reclamantului Anul de naștere Naționalitate Locul de reședință George Olof ATTARD 1952 Maltese Sliema Martin Fredereck ATTARD 1954 Maltese Sliema Wilhelmina SOTTILE ATTARD 1949 Maltese Sliema

FIRST SECTION

CASE OF

ATTARD AND OTHERS v. MALTA

(Application no. 19853/20)

JUDGMENT

STRASBOURG

22 September 2022

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Attard and Others v. Malta,

The European Court of Human Rights (First Section), sitting as a Committee composed of:

Erik Wennerström

, President,

Lorraine Schembri Orland

,

Ioannis Ktistakis

, Judges,

and Liv Tigerstedt, Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

19853/20) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 11 May 2020 by three Maltese nationals, relevant details listed in the appended table, (“the applicants”) who were represented by Dr M. Camilleri and Dr K. Micallef, lawyers practising in Valletta;

the decision to give notice of the application to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agent, Dr C. Soler, State Advocate, and Dr J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 30 August 2022,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of

1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta (hereinafter “the Ordinance”) affecting the applicants’ property no. 19, Ġuże Ellul Mercer Street, Sliema (which they inherited from their mother in 2017) as of 8

September 1999. At that time the rent payable was 382 euros (EUR), which as of 2013 increased to EUR 529 and as of 2016 to EUR 540. Its annual market rental value in 1999 according to the court-appointed expert was EUR

5,217 and in 2018 EUR 8,400.

2.

In 2014 the applicants and/or their predecessor in title, unsuccessfully lodged proceedings before the Rent Regulation Board (hereinafter “the RRB”) requesting it to declare that the tenant breached the obligations imposed by the lease and that he was not using the premises as his ordinary residence.

3.

On 12 April 2018 the applicants lodged constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance, as amended by Act

XXIII of 1979 which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease, imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They asked the court to award compensation for the damage suffered and an appropriate remedy including the eviction of the tenant.

4.

By a judgment of 21 November 2019, the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, found a violation of Article 1 of Protocol No.

1, as of 8 September 1999, bearing in mind that the applicants were receiving around 5% of the market rent according to the valuations of the court

‑

appointed expert which were accepted by the court. It awarded EUR

20,000 in pecuniary and non-pecuniary damage combined. Noting that the evidence had shown that the property was in dilapidated state and clearly not being used as a residence by the tenant, the court ordered his eviction within six months and that he pay a rent of EUR 700 per month until he vacates the property. No costs were to be paid by the applicants. None of the parties appealed.

5.

The applicants complained that they were still the victims of a violation of their property rights as well as a violation of their right to an effective remedy, invoking Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention and Article

13 of the Convention.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO.

1 TO THE CONVENTION

6.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic court given the low amount of compensation awarded.

7

.

The Court observes that the domestic court has acknowledged the violation and awarded EUR

20,000 in compensation for both pecuniary and non

‑

pecuniary damage. The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30 August 2016). Bearing in mind that the property had a rental value of, for example, EUR

8,400 in 2018, the Court considers that the compensation awarded for a violation persisting over decades was not adequate and that the redress provided by the domestic court did not offer sufficient relief to the applicants, who thus retain victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no.

55747/16, § 24, 27 August 2019). The Government’s objection to this effect is therefore dismissed.

8

.

The Court also dismisses the Government’s objection of non

‑

exhaustion of domestic remedies (in so far as the applicants had not appealed to the Constitutional Court). The Court has already made relevant considerations related to the Constitutional Court’s effectiveness for the period until 2018 in

Cauchi v. Malta

(no.

14013/19, §§ 55 and 77, 25

March 2021). The additional domestic cases relied on by the Government in the present case, related to 2019, show that the Constitutional Court increased compensation in only six of sixteen appeals where this was requested. By way of example, in two of the ten cases where the appeal was rejected, it reduced compensation, and consequently in both cases this Court found relevant violations (see

Apap Bologna

v. Malta

[Committee], no.

47505/19, §

33, 9

December 2021, and

Hyzler and Others v. Malta

[Committee], no.

45720/19, §, 9 December 2021). Similarly, amongst the eight cases where the Constitutional Court did not alter the compensation on appeal, the Court also found the relevant violation in the only case it has decided (see

Gera De Petri Testaferrata v. Malta

[Committee], no.

19465/20, § 8, 28 April 2022). It follows that the cases relied on by the Government do not dispel the Court’s earlier conclusions and finds that the Constitutional Court could not be considered an effective remedy which the applicants were required to undertake in 2019. As previously stated, the situation might be different in 2021 (see

Cauchi

, cited above, § 77).

9.

The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

10.

As to the merits, the Court refers to its general principles as set out, for example, in

Amato

Gauci v. Malta

(no. 47045/06, §§

52-59, 15

September 2009).

11.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic court, the applicants were made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the objection on victim status (see paragraph 7 above), the redress provided by the domestic court did not offer sufficient relief to the applicants.

12.

The foregoing considerations are sufficient for the Court to find that there has been a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention.

OTHER ALLEGED VIOLATION UNDER WELL-ESTABLISHED CASE-LAW

13.

The applicants also raised another complaint which is covered by the well

‑

established case-law of the Court. This complaint is not manifestly ill

‑

founded within the meaning of Article

35 §

3

(a) of the Convention, nor is it inadmissible on any other grounds. Accordingly, it must be declared admissible. Having examined all the material before it and noting that in the circumstances of the present case the applicants remained victims of the violation complained of (see paragraph 7 above) and that the Government’s submissions in relation to the effectiveness of the Constitutional Court have been rejected (see paragraph 8 above), the Court concludes that it discloses a violation of Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No.

1 in the light of its findings in, for example,

Apap Bologna

(cited above, §§

89-91) and

Portanier

(cited above, §§

55-56).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

14.

The applicants claimed 55,825.12 euros (EUR) as pecuniary damage based on the court-appointed expert’s valuation and in accordance with the calculation set out in

Cauchi

(cited above) covering rental losses for the period 1999-2020 and EUR 10,000 in respect of non-pecuniary damage.

15.

The Government submitted that there had been no explanation as to the applicants’ calculation in respect of pecuniary damage. Furthermore, they considered that: (i) the values submitted by the expert were only estimates, and not amounts that the applicants would certainly have obtained; (ii) it could not be assumed that the property would have been rented out for the whole period if the tenants had not been protected by law

‑

particularly given the boom in property prices over recent years; (iii) the measure had been in the public interest and thus the market value was not called for. The Government also considered that the claim for non-pecuniary damage was excessive

16.

The Court observes that the domestic court awarded a higher future rent until the tenant was evicted, which is in line with the expert’s estimates, and thus no award in relation to that period is due to the applicants. In relation to the period during which they suffered a violation, the Court has made all the considerations applicable in this type of cases, as set out in

Cauchi

(cited above, §§

102-07). Noting in particular that the award of the Constitutional Court remains payable if not yet paid, the Court awards the applicants, jointly, EUR

40,000 in pecuniary damage and EUR

5,000, plus any tax that may be chargeable on that amount, in respect of non

‑

pecuniary damage.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article 13 of the Convention taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicants, jointly, within three months, the following amounts:

(i)

EUR 40,000 (forty thousand euros), in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 5,000 (five thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 22 September 2022, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Liv Tigerstedt

Erik Wennerström

Deputy Registrar

President

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

George Olof ATTARD

1952

Maltese

Sliema

2.

Martin Fredereck ATTARD

1954

Maltese

Sliema

3.

Wilhelmina SOTTILE ATTARD

1949

Maltese

Sliema