CUSCHIERI AND OTHERS v. MALTA

PRIMEA DECIZIE DECIZIE Nr. 36806/21 Paul CUSCHIERI și alții împotriva Malta Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 20 septembrie 2022 în calitate de comitet compus din: Erik Wennerström , președinte, Lorraine Schembri Orland Ioannis Ktistakis , judecători și Liv Tigerstedt , grefierul adjunct al secțiunii având în vedere cererea (nr. 36806/21) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 16 iulie 2021 de către reclamanții enumerați în tabelul adăugat („reclamanții”) care au fost reprezentați de dr. K. Micallef, un avocat care practică în Valletta; după ce a deliberat, hotărăsește după cum urmează: Cazul se referă la o închiriere extinsă în temeiul articolului XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei (denumită în continuare „Ordinul de control al locuințelor”) care afectează proprietatea reclamanților de la Melita Junction, Sliema, începând cu 1983. În acest sens, s-a semnat un nou acord de închiriere și s-a convenit că chiria anuală plătibilă va fi de aproximativ 167 euro (EUR) până în decembrie 1985, în ciuda legii care permit o închiriere de 466 EUR. În mai 1998, chiria a fost crescută până la 466 EUR și în mai 2013 până la 650 EUR. După aceea a fost supusă creșterii inflației la fiecare trei ani, permise de lege, astfel, în 2016, chiria s-a ridicat la 663 EUR. În 2018, reclamanții au depus o procedură de recurs constituțional care se plângea că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a fost încălcarea drepturilor lor de proprietate. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietăților în 2018 a fost de 350.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a pieței proprietăților mobilate în 1983 a fost de 833, în 1988 EUR 1,963, în 1993 2,505 EUR, în 1998 3,196 EUR, în 2003 4,080 EUR, în 2008 5,715 EUR, în 2013 9,205 EUR și în 2018 11,118. Prin hotărârea din 8 iunie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat 20 000 EUR în compensație. , din faptul că reclamanții au așteptat treizeci și cinci de ani înainte de instituirea procedurii. Acuzații au apelat și reclamanții au solicitat o majorare a compensației acordate. Prin hotărârea din 27 ianuarie 2021, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță cu privire la fondul și a sporit compensația la 45 000 EUR (însoțită cu dobânzi de 5 % de la data fiecărei hotărâri cu privire la valoarea lichidată și, respectiv, la capitalul rămas). Acesta a ținut cont de faptul că, în conformitate cu raportul de experți și mărturie relevantă, valoarea de închiriere a proprietăților pentru perioada respectivă din 1983 până în 2018 a fost de 151.425 EUR, care ar putea fi redusă cu 30 % în cazul în care proprietatea ar fi fost închiriată fără mobilier, adică 105.998 EUR, prin urmare, atribuirea primului tribunal a fost prea scăzută. În ceea ce privește fondul, Curtea Constituțională a clarificat, de asemenea, că hotărârea de primă instanță se referă la perioada până la 10 aprilie 2018, care este perioada anterioară introducerii amendamentelor 2018, în special art. 12 B din Ordonanța. Între timp, din documentele depuse la cerere, reclamanții au inițiat proceduri în fața comitetului de reglementare a chiriei (RRB) în temeiul amendamentelor din 2018 care solicită o majorare a chiriei și prin hotărârea din 13 februarie 2020, aceasta din urmă a stabilit chiria la 7.000 EUR anual. art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 din Convenție Reclamanții s-au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 că au rămas victime ale încălcării susținute de instanțele de competență constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate și neutilizarea chiriașilor. Curtea se referă la principiile sale generale referitoare la statutul victimei și la cauza sa stabilită Legea în cazuri similare cu cele prezente (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, §§ 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). În acest caz, instanțele de competență constituțională au constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților și, prin urmare, au recunoscut în mod expres încălcarea. Curtea Constituțională, în creșterea compensației acordate în primă instanță, a acordat 45.000 de euro în compensații care acoperă prejudiciu material și moral (mai mult interes). Având în vedere practica Curții de atribuire a compensației (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19, §§§ 102 07, 25 Martie 2021, Curtea consideră că atribuirea pronunțată de Curtea Constituțională este suficient de similară cu cea acordată de Curte în prejudiciu material și moral și, prin urmare, a fost acordată reclamanților o cantitate adecvată de compensare (compară Bartolo Parnis și alții c. Malta (dec.), nr. 49378/18 și altele 3, § 48, 24 martie 2020) pentru încălcarea până în 2018. Cu toate acestea, Curtea remarcă că Curtea Constituțională nu a ordonat expulziarea chiriașilor sau a instituit în mod alternativ o închiriere viitoare mai mare (a se vedea Cauchi , citată mai sus § 30 , și Marshall și alții c. Malta , nr. 79177/16 , §§ 71-72, 11 februarie 2020) având în vedere că încălcarea se referă exclusiv la perioada anterioară a amendamentelor din 2018. În această privință, Curtea reiterează că, în cazul în care o închiriere viitoare mai mare este pusă în aplicare nu ar fi întotdeauna necesară expulzarea. Într-adevăr, atunci când măsura a urmărit un obiectiv legitim (cum ar fi protecția socială a chiriașilor nevoiți), adaptarea viitoarei închirieri la circumstanțe prezente ar putea fi suficientă pentru a repara disproporționalitatea existente și, prin urmare, să pună capăt încălcării (a se vedea Portanier v. Malta , nr. 55747/16, § 48, 27 august 2019). Curtea remarcă că, în cererea depusă în 2021 la Curtea, în timp ce se plânge de amendamentele din 2018 în general, reclamanții au omis să facă orice trimitere la procedura pe care au întreprins-o înainte de RRB și de hotărârea din 13 februarie 2020 care majorează chiria datorată sau susținând că nu au fost satisfăcuți de suma de închiriere pusă în aplicare în cazul lor. În plus, nu au informat Curtea, la nici o dată mai târziu, despre aceste proceduri sau despre faptul că a fost interzis un recurs împotriva unei astfel de decizii sau chiar că au întreprins o procedură constituțională care se plângea de rezultatul procedurii obișnuite – o cale pe care ar fi trebuit să o întreprindă dacă ar fi fost nesatisfăcută cu suma de închiriere pusă în aplicare în ceea ce privește proprietatea lor. În consecință, Curtea nu va face nicio considerație generală privind chiria pusă în aplicare, ca în sensul prezentului caz și având în vedere circumstanțele sale specifice, este suficient să se noteze că se pare că reclamanții au reușit să obțină satisfacție de către chiria mai ridicată pusă în aplicare. Prin urmare, a priori, trebuie considerat că încălcarea reclamată nu persistă (în comparație Testa și alții v. Malta (dec.), nr. 58910/19, § 42, 7 septembrie 2021). 10. De aceea, în circumstanțele prezentului caz, reclamanții și-au pierdut statutul de victimă în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Prezenta plângere este, prin urmare, incompatibilă ratione personae cu dispozițiile Convenției în sensul articolului 35 § 3 a) și trebuie să fie declarat inadmisibil în conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție. 11. Curtea reiterează că art. 13 nu se aplică în absența unei cereri argumentate (a se vedea Maurice c. Franța [GC], nr. 11810/03, § 106, CEDO 2005 IX). Având în vedere considerentele prezentate mai sus în ceea ce privește statutul de victimă al reclamanților, aceasta consideră că, în circumstanțele specifice ale prezentului caz, plângerea în temeiul articolului 13 este evident nefondată și trebuie respinsă în temeiul articolului 35 §§ 3 lit. (a) și al articolului 4 din Convenție. Alte plângeri 12. De asemenea, reclamanții au formulat alte plângeri în temeiul diferitelor dispoziții ale convenției. 13. Curtea consideră că, având în vedere tot materialul în posesia sa și în măsura în care chestiunile pe care le-a făcut-o sunt de competență, aceste plângeri nu îndeplinesc nici criteriile de admisibilitate prevăzute la articolele 34 și 35 din Convenție sau nu dezvăluie nicio apariție a unei încălcări a drepturilor și libertăților consacrate în Convenție sau în protocolurile sale. 14. Rezultă că aceste plângeri trebuie respinse în conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea inadmisibilă. Adoptată în engleză și notificată în scris la 13 octombrie 2022. Liv Tigerstedt Erik Wennerström Președintele adjunct al grefierului Erik Wennerström Apendice nr. Malteză Gżira Ailwin CUSCHIERI 1951 Malteză Swieqi Marie Josette SCALPELLO 1955 Malteză Sliema

FIRST SECTION

DECISION

Application no. 36806/21

Paul CUSCHIERI and Others

against Malta

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 20

September 2022 as a Committee composed of:

Erik Wennerström

, President,

Lorraine Schembri Orland

,

Ioannis Ktistakis

, Judges,

and Liv Tigerstedt,

Deputy Section Registrar

,

Having regard to:

the application (no.

36806/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 16 July 2021 by the applicants listed in the appended table (“the applicants”) who were represented by Dr

K. Micallef

, a lawyer practising in Valletta;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns an extended lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (the Housing Decontrol Ordinance – hereinafter ‘the Ordinance’) affecting the applicants’ property at Melita Junction, Sliema, as of 1983. In that light a new lease agreement was signed and it was agreed that the annual rent payable would be approximately 167 euros (EUR) until December 1985, despite the law allowing for a rent of EUR

2.

In 2018 the applicants lodged constitutional redress proceeding complaining that the application of Article 12 of the Ordinance was in breach of their property rights. According to the court-appointed expert, the sale value of the property in 2018 was EUR 350,000 and the annual market rental value of the furnished property in 1983 was EUR 833, in 1988 EUR

1,963, in 1993 EUR 2,505, in 1998 EUR 3,196, in 2003 EUR 4,080, in 2008 EUR

5,715, in 2013 EUR 9,205 and that in 2018 EUR 11,118.

3.

By a judgment of 8 June 2020 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and awarded EUR 20,000 in compensation. In awarding compensation, it took account,

inter alia

, of the fact the applicants had waited thirty-five years before instituting proceedings.

The defendants appealed and the applicants cross-appealed demanding an increase in the compensation awarded.

4.

By a judgment of 27 January 2021 the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment on the merits and increased the compensation to EUR 45,000 (together with 5 % interest from the date of each judgment on the liquidated amount and remaining capital respectively). It bore in mind that, according to the expert report and relevant testimony, the rental value of the property for the relevant period 1983 to 2018 amounted to EUR 151,425, which could be decreased by 30 % if the property were to be rented unfurnished, i.e. EUR 105,998, thus the award by the first court had been too low. No costs were to be paid by the applicants. On the merits the Constitutional Court also clarified that the first-instance judgment referred to the period until 10 April 2018 that is the period prior to the introduction of the 2018 amendments, particularly Article 12 B of the Ordinance.

5.

In the meantime, it appears from the documents lodged with the application, that the applicants instituted proceedings before the Rent Regulation Board (RRB) pursuant to the 2018 amendments requesting an increase in rent and by a judgment of 13 February 2020 the latter fixed the rent at EUR 7,000 annually.

THE COURT’S ASSESSMENT

Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 of the Convention

6.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 that they remained victims of the violation upheld by the courts of constitutional competence, given the low amount of compensation awarded and the failure to evict the tenants.

7.

The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30

August 2016).

8.

In the present case the courts of constitutional competence found a violation of the applicants’ property rights and thus expressly acknowledged the violation. The Constitutional Court, increasing the compensation granted at first instance, awarded EUR 45,000 in compensation covering pecuniary and non-pecuniary damage (plus further interest). Bearing in mind the Court’s practice in awarding compensation (see

Cauchi v. Malta

, no.

14013/19, §§

102

‑

07, 25

March 2021) the Court considers that the award made by the Constitutional Court is sufficiently similar to what the Court would have awarded in pecuniary and non

‑

pecuniary damage

and thus that an adequate amount of compensation was awarded to the applicants (compare

Bartolo Parnis and Others v.

Malta

(dec.), nos.

49378/18 and 3

others, §

48, 24

March 2020) for the violation until 2018.

9.

The Court, however, notes that the Constitutional Court had not ordered the eviction of the tenants or alternatively put in place a higher future rent (see

Cauchi

, cited above, §

30, and

Marshall and Others v. Malta

, no.

79177/16, §§

71-72, 11

February 2020) having considered that the violation solely concerned the period prior to the 2018 amendments. In this connection the Court reiterates that in the event that a higher future rent is put in place eviction would not always be necessary. Indeed, when the measure did pursue a legitimate aim (such as the social protection of needy tenants), the adaptation of the future rent to present circumstances might be sufficient to repair the existing disproportionality and thus bring the violation to an end (see

Portanier v. Malta

, no. 55747/16, § 48, 27 August 2019). The Court notes that in their application lodged with the Court in 2021, while complaining about the 2018 amendments generally, the applicants omitted to make any reference to the proceedings they undertook before the RRB and the judgment of 13 February 2020 increasing the rent due or claiming that they were dissatisfied with the amount of rent put in place in their case. Furthermore, they have not informed the Court, at any later date, about these proceedings or about whether an appeal was lodged against such a decision or even that they have undertaken constitutional redress proceedings complaining about the outcome of the ordinary proceedings – an avenue they would have had to undertake had they been dissatisfied with the amount of rent put in place in respect of their property. Accordingly, the Court will not make any general considerations on the rent put in place, as for the purposes of the present case and given its specific circumstances, it suffices to note that it appears that the applicants have managed to obtain satisfaction by the higher rent put in place. Therefore,

a priori

, it must be considered that the violation complained of does not persist (compare

Testa and Others v. Malta

(dec.), no.

58910/19, § 42, 7

September 2021).

10.

It follows that in the circumstances of the present case the applicants have lost their victim status for the purposes of Article 1 of Protocol No.

ratione

personae

with the provisions of the Convention within the meaning of Article 35 §

3 (a) and must be declared inadmissible in accordance with Article 35 § 4 of the Convention.

11.

The Court reiterates that Article 13 does not apply in the absence of an arguable claim (see

Maurice v. France

[GC], no. 11810/03, §

106, ECHR

2005

‑

IX). Bearing in mind the considerations made above in relation to the applicants’ victim status, it considers that in the specific circumstances of this case, the complaint under Article 13 is manifestly ill-founded and must be rejected pursuant to Article

35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.

Other Complaints

12.

The applicants also raised other complaints under various Convention provisions.

13.

The Court considers that, in the light of all the material in its possession and in so far as the matters complained of are within its competence, these complaints either do not meet the admissibility criteria set out in Articles 34 and 35 of the Convention or do not disclose any appearance of a violation of the rights and freedoms enshrined in the Convention or the Protocols thereto.

14.

It follows that these complaints must be rejected in accordance with Article

35 §

4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 13 October 2022.

Liv Tigerstedt

Erik Wennerström

Deputy Registrar

President

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

Paul CUSCHIERI

1948

Maltese

Gżira

2.

Ailwin CUSCHIERI

1951

Maltese

Swieqi

3.

Marie Josette SCALPELLO

1955

Maltese

Sliema