SPITERI MAEMPEL AND OTHERS v. MALTA

PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE Nr. 26917/21 Mario SPITERI MAEMPEL și alții împotriva Malta Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 6 septembrie 2022 în calitate de comitet compus din: Erik Wennerström , președinte, Lorraine Schembri Orland Ioannis Ktistakis , judecători și Liv Tigerstedt , secretar adjunct al secțiunii având în vedere cererea (nr. 26917/21) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 14 mai 2021 de către reclamanții enumerați în tabelul adăugat („reclamanții”) reprezentați de dr. K. Micallef, un avocat care practică în Valletta; după deliberare, hotărăsește după cum urmează: Cererea se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul legii nr. XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei („Ordinea”) care afectează proprietatea reclamanților la 276 Bwieraq Street, Birkirkara, începând cu ianuarie 2003. Formularul de cerere conține diferite contradicții factuale, dar din hotărârea internă se pare că, în 2003, chiria anuală plătită a fost de aproximativ 128 euro (EUR). Mai târziu, a fost dublată la 256 EUR și în 2013 a crescut la 325 EUR anual, ceea ce ar crește la fiecare trei ani după aceea, în funcție de indicele costului vieții. În 2016 a fost de EUR 332 anual și în 2018 a fost de aproximativ 343 EUR. Reclamanții au depus o procedură de redresare constituțională plângând că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a încălcat drepturile lor de proprietate și au limitat cererile lor la decembrie 2018, fără a aduce atingere oricărei proceduri suplimentare care ar putea fi introduse în legătură cu amendamentele din 2018. Potrivit raportului arhitectului numit de instanță, proprietatea, o casă veche, a fost într-un stat foarte rău – în timp ce a existat electricitate, nu existau bucătărie sau baie, și anumite caracteristici par să fie contrar legilor sanitare, în plus zidurile și podelele erau, de asemenea, într-un stat rău. Era murdar și diferite camere erau folosite pentru a păstra păsări de curte. Cu toate acestea, atunci când estimarea valorii proprietății, expertul desemnat de instanță a apreciat proprietatea pe baza presupunerii că este într-un bun stat locuibil. Expertul, de asemenea, a luat în considerare potențialul său de dezvoltare având în vedere locația sa, și că diferite modificări/meglioramente ar putea fi făcute și extensii solicitate pentru a acoperi o amprentă de 200 mp.m. Pe baza acestor considerații, valoarea de vânzare în 2018 a fost estimată ca fiind de 350.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a pieței în anii anteriori, ca fiind, în 2003 3,600 EUR, în 2008 5,250 EUR, în 2013 9,625 EUR și în 2018 18,000 EUR. Pe baza acestui raport de experți, reclamanții au estimat că pierderea veniturilor lor pe întreaga perioadă a fost de aproximativ 182,000 EUR. Prin hotărârea din 15 decembrie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a acordat 26 000 EUR în prejudiciu material și 2.000 EUR în prejudiciu moral. Niciuna dintre părți a făcut apel. Reclamanții s-au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și coroborat cu art. 13 că acestea sunt încă victime de încălcare constatată de instanța internă, în măsura în care chiriașul nu a fost evacuat și nici o atribuire adecvată a compensației acordate. Curtea consideră oportun să se noteze că anterior a susținut că un recurs la Curtea Constituțională nu ar putea fi considerat un remediu eficace – în diferite cazuri privind, printre altele , plângerile în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește aplicarea Legii XXIII din 1979 de modificare a Ordonanței – în special până la sfârșitul anului 2018 (a se vedea, de exemplu, Cauchi c. Malta , nr. 14013/19, §§ 76-77, 25 martie 2021. În acest caz, a considerat că situația ar putea fi diferită în 2021 dacă starea practicii interne s-a evoluat în consecință și a remarcat că această chestiune va rămâne sub supravegherea Curții (ibid.). Curtea nu consideră necesar să se decidă, în acest caz, dacă, în 2021, Curtea Constituțională poate fi considerată ca un remediu eficient pe care reclamanții le-au trebuit să îl epuizeze. Acest lucru este astfel dat în vederea faptului că, chiar presupunând că această plângere nu este inadmisibilă pentru neepuizarea recourslor interne – reclamanții care nu au reușit să recurgă – este, în orice caz, inadmisibilă din următoarele motive. Curtea reiterează principiile sale generale privind statutul victimelor, astfel cum se prevede în Apap Bologna c. Malta (nr. 46931/12, §§ 41 și 43, 30 august 2016). În cazul în cauză, Curtea constată că a existat o recunoaștere a unei încălcări de către instanța internă. 10. În ceea ce privește dacă a fost acordată o redresare adecvată și suficientă, Curtea observă că, deși a fost pregătită de un expert numit de instanță și nerefutat de procurorul de stat în timpul procedurii interne, evaluarea bazată de către solicitanți și prezentată la această Curte nu a ținut seama de realitatea factuală a proprietăților în cauză în acest caz, cum ar fi dimensiunea sa reală și de statul în care a fost în timpul leasingului impus (a se vedea punctul 4 mai sus). În consecință, nu se poate considera rezonabil că reflectă o evaluare acceptabilă a valorii de închiriere pe piața proprietății în cauză pe parcursul perioadei relevante în care a fost închiriată (compare, Grech și alții v. Malta , nr. 69287/14 , § 76, 15 ianuarie 2019, și contrast, Fleri Soler și Camilleri v. Malta (justă satisfacție), nr. 35349/05, § 17, 17 În astfel de circumstanțe, Curtea consideră că reclamanții nu au demonstrat că atribuirea acordată de instanța internă nu constituie o compensare adecvată pentru încălcarea suferită. 11. Curtea constată, în continuare, că instanța internă nu a ordonat expulziarea chiriașilor sau a pus în mod alternativ o închiriere viitoare mai mare (a se vedea Cauchi , citat mai sus, § 30 și Marshall și alții v. Malta , nr. 79177/16 , §§ 71-72, 11 februarie 2020 . Cu toate acestea , este de relevanță faptul că reclamanții au optat să-și limiteze cererile până în 2018 (a se vedea Zammit și Busuttil v. Malta [dec.] , nr. 37464221 și 43204/21 , 19 octombrie 2012, și contrast , Cauchi , citat mai sus, § 10) și faptul că o nouă procedură potențial eficace capabilă să expulze chiriașul sau să pună în aplicare o închiriere viitoare mai mare era deschisă acestora (a se vedea, prin implicare, Said v. Malta [Comitet] (dec.), nr. 34562/20, §§ 10-11, 22 martie 2022). Reclamanții nu au informat Curții că au întreprins această procedură și nu au fost satisfacuți cu rezultatul său, iar în ultimul caz au instituit proceduri de recurs constituțional care se plângeau în legătură cu această chestiune. În astfel de circumstanțe, Curtea consideră că reclamanții și-au pierdut statutul de victimă în ceea ce privește plângerea lor prezentată în fața instanței interne și ulterior în fața acesteia. 4 din Convenția. 13. Curtea reiterează că art. 13 nu se aplică în absența unei cereri argumentale (a se vedea Maurice c. France [GC], nr. 11810/03, § 106, CEDO 2005 IX). Având în vedere considerentele prezentate mai sus în ceea ce privește statutul de victimă al reclamanților, aceasta consideră că, în circumstanțele specifice ale prezentului caz, plângerea în temeiul articolului 13 este evident nefondată și trebuie respinsă în temeiul articolului 35 §§ 3 lit. (a) și al articolului 4 din Convenție. 15. Curtea consideră că, având în vedere tot materialul în posesia sa și în măsura în care chestiunile reclamate sunt în competența sa, aceste plângeri fie nu îndeplinesc criteriile de admisibilitate prevăzute la articolele 34 și 35 din Convenție sau nu dezvăluie nicio apariție a unei încălcări a drepturilor și libertăților consacrate în Convenție sau în protocolele sale. 16. Prin urmare, aceste plângeri trebuie respinse în conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea inadmisibilă. Adoptată în engleză și notificată în scris la 29 septembrie 2022. Liv Tigerstedt Erik Wennerström Președintele adjunct al grefierului Erik Wennerström Apendice nr. Mario SPITERI MAEMPEL 1951 Maltese Balzan Marie-Therese DE MARCO 1956 Maltese Balzan Maria-Victoria FARRUGIA 1962 Maltese Balzan Nicola PACE 1956 Maltese Sliema Gerard Jude SPITERI MAEMPEL 1951 Maltese Lija Johanna SPITERI MAEMPEL 1953 Maltese Lija

FIRST SECTION

DECISION

Application no. 26917/21

Mario SPITERI MAEMPEL and Others

against Malta

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 6

September 2022 as a Committee composed of:

Erik Wennerström

, President,

Lorraine Schembri Orland

,

Ioannis Ktistakis

, Judges,

and Liv Tigerstedt,

Deputy Section Registrar

,

Having regard to:

the application (no.

26917/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 14 May 2021 by the applicants listed in the appended table (“the applicants”) who were represented by Dr

K. Micallef

, a lawyer practising in Valletta;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The application concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (“the Ordinance”) affecting the applicants’ property at 276 Bwieraq Street, Birkirkara, as of January 2003.

2.

The application form contains various factual contradictions, but from the domestic judgment it appears that, in 2003, the annual rent payable was approximately 128 euros (EUR). It was later doubled to EUR

256, and in 2013 it increased to EUR 325 annually, which would increase every three years thereafter according to the cost-of-living index. In 2016 it was EUR

332 annually and in 2018 it was approximately EUR 343.

3.

The applicants lodged constitutional redress proceeding complaining that the application of Article 12 of the Ordinance was in breach of their property rights. They limited their claims to December 2018, without prejudice to any further proceedings which could be brought in relation to the 2018 amendments.

4

.

According to the court-appointed architect report, the property, an old house, was in a very bad state – while there was electricity, there was no kitchen nor bathroom, and certain features appeared to be contrary to sanitary laws, moreover the walls and floor tiling were also in a bad state. It was dirty and various rooms were used to keep poultry. However, when estimating the value of the property the court-appointed expert valued the property on the assumption that it was in a good habitable state. The expert moreover took into account its development potential given its location, and that various alterations/improvements could be made, and extensions requested to cover a footprint of 200 sq.m. On the basis of those considerations, the sale value in 2018 was estimated as being EUR 350,000 and the consequent annual market rental value in the previous years as being, in 2003 EUR 3,600, in

2008 EUR 5,250, in 2013 EUR 9,625 and in 2018 EUR 18,000. On the basis of this expert report, the plaintiffs estimated that their loss of income over the entire period was around EUR 182,000.

5.

By a judgment of 15 December 2020 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No.

1 and awarded EUR 26,000 in pecuniary damage and EUR 2,000 in non

‑

pecuniary damage. None of the parties appealed.

THE COURT’S ASSESSMENT

Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 of the Convention

6.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 that they were still victims of the violation found by the domestic court, in so far as the tenant had not been evicted nor an appropriate award of compensation awarded.

7.

The Court finds it opportune to note that it has previously held that an appeal to the Constitutional Court could not be considered an effective remedy – in various cases concerning

inter alia

, complaints under Article

1 of Protocol No. 1 in relation to the application of Act

XXIII of 1979 amending the Ordinance – in particular until the end of 2018 (see, for example,

Cauchi v.

Malta

, no.

14013/19, §§

76-77, 25

March 2021). In that case it considered that the situation might be different in 2021 had the state of domestic practice evolved accordingly and noted that the matter will remain under the Court’s supervision (ibid.). The Court does not consider it necessary to decide, in the present case, whether in 2021 the Constitutional Court can be considered as an effective remedy which the applicants had to exhaust. This is so given that, even assuming that this complaint is not inadmissible for non-exhaustion of domestic remedies – the applicants having failed to appeal – it is in any event inadmissible for the following reasons.

8.

The Court reiterates its general principles concerning victim status as set out in

Apap Bologna

v. Malta

(no. 46931/12, §§

41 and

43, 30

August 2016).

9.

In the present case, the Court notes that there has been an acknowledgment of a violation by the domestic court.

10.

As to whether appropriate and sufficient redress was granted, the Court observes that, although prepared by a court-appointed expert and unrebutted by the State Attorney during the domestic proceedings, the valuation relied on by the applicants and submitted to this Court did not take account of the factual reality of the property at issue in the present case such as its actual size and the state it was in during the imposed lease (see paragraph 4 above). In consequence it cannot reasonably be considered to reflect an acceptable valuation of the rental value on the market of the property at issue over the relevant period during which it was rented (compare,

Grech and Others v. Malta

, no. 69287/14, § 76, 15 January 2019, and contrast,

Fleri Soler and Camilleri v. Malta

(just satisfaction), no.

35349/05, § 17, 17

July 2008). In such circumstances the Court considers that the applicants have not shown that the award made by the domestic court did not constitute adequate compensation for the violation suffered.

11.

The Court further notes that the domestic court had not ordered the eviction of the tenants or alternatively put in place a higher future rent (see

Cauchi

, cited above, §

30, and

Marshall and Others v. Malta

, no.

79177/16, §§

71-72, 11 February 2020). However, it is of relevance that the applicants opted to limit their claims to 2018 (see

Zammit and Busuttil v.

Malta

[Committee] (dec.), nos. 3746421 and 43204/21, 19

October 2012, and contrast,

Cauchi

, cited above, § 10) and that a new potentially effective procedure capable of evicting the tenant or putting in place a higher future rent was open to them thereafter (see, by implication,

Said v. Malta

[Committee] (dec.), no. 34562/20, §§ 10-11, 22 March 2022). The applicants have not informed the Court that they undertook that procedure and were unsatisfied with its outcome, and in the latter case that they instituted constitutional redress proceedings complaining about the matter. In such circumstances the Court considers that the applicants have lost their victim status in respect of their complaint brought before the domestic court and subsequently before this Court.

12.

The complaint is therefore incompatible

ratione

personae

with the provisions of the Convention within the meaning of Article 35 § 3 (a) and must be declared inadmissible in accordance with Article 35 §

4 of the Convention.

13.

The Court reiterates that Article 13 does not apply in the absence of an arguable claim (see

Maurice v. France

[GC], no. 11810/03, §

106, ECHR

2005

‑

IX). Bearing in mind the considerations made above in relation to the applicants’ victim status, it considers that in the specific circumstances of this case, the complaint under Article 13 is manifestly ill-founded and must be rejected pursuant to Article

35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.

Remaining complaints

14.

The applicants also raised other complaints under various Convention provisions.

15.

The Court considers that, in the light of all the material in its possession and in so far as the matters complained of are within its competence, these complaints either do not meet the admissibility criteria set out in Articles 34 and 35 of the Convention or do not disclose any appearance of a violation of the rights and freedoms enshrined in the Convention or the Protocols thereto.

16.

It follows that these complaints must be rejected in accordance with Article

35 §

4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 29 September 2022.

Liv Tigerstedt

Erik Wennerström

Deputy Registrar

President

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

Mario SPITERI MAEMPEL

1951

Maltese

Balzan

2.

Marie-Therese DE MARCO

1956

Maltese

Balzan

3.

Maria-Victoria FARRUGIA

1962

Maltese

Balzan

4.

Nicola PACE

1956

Maltese

Sliema

5.

Gerard Jude SPITERI MAEMPEL

1951

Maltese

Lija

6.

Johanna SPITERI MAEMPEL

1953

Maltese

Lija