ATTARD AND OTHERS v. MALTA

Publicat la 4 octombrie 2021 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 19853/20 George Olof ATTARD și alții împotriva Maltai depusă la 11 mai 2020 comunicat la 15 septembrie 2021 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Au fost reprezentate în fața Curții de Dr. M. Camilleri și dr. K. Micallef, avocați care practică în Valletta și dr. F. Cassar un avocat care practică în Gżira. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de reclamanți, pot fi rezumate după cum urmează. Cazul se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul Legii XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legea Malta (denumită în continuare „Ordinul”) care afectează proprietatea reclamanților din Sliema (care au moștenit în 2017) începând cu 8 septembrie 1999. În acel moment, chiria plătibilă era de 382, care, începând cu 2013, a crescut la 529 EUR și începând cu 2016 la 540 EUR. Valoarea anuală de închiriere a pieței în 1999, potrivit expertului desemnat de instanță, era de 529 EUR. 5.217, în 2004 5.943, în 2009 6.744, în 2014 7.384 EUR și în 2018 8.400 EUR. În 2014 reclamanții și/sau predecesorul lor în titlu au depus proceduri în fața Comitetului pentru reglementare închiriere (denumit în continuare „RB”) solicitându-i să declare că chiriașul a încălcat obligațiile impuse de închiriere și că nu a folosit sediul ca reședință obișnuită. Prin hotărârea din 12 decembrie 2017, RRB și-a respins cererea. Acesta a considerat că daunele asupra proprietății nu au fost cauzate de locatar și că proprietatea nu a fost abandonată de el, în ciuda dovezilor că nu au existat servicii de apă și energie electrică ca urmare a facturilor nerambursate. Hotărârea a fost apelată, dar recursul a fost retras după ce hotărârea menționată mai jos a devenit finală. La 12 aprilie 2018, reclamanții au depus o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordonanței, astfel cum au fost modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în cadrul unei închirieri, impuse lor ca proprietăți o relație de închiriere unilaterală pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a unei relații de închiriere unilaterală , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și un remediu adecvat, inclusiv expulzarea chiriașului. Prin hotărârea din 21 noiembrie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, începând cu 8 septembrie 1999, având în vedere faptul că reclamanții primiau aproximativ 5% din chiria pieței în conformitate cu evaluările instanței desemnate expert care au fost acceptate de instanță. Acesta a acordat 20 000 EUR în prejudiciu material și moral combinate. Având în vedere faptul că dovezile arătau că proprietatea era în stare dilapidată și că nu era utilizată ca reședință de către chiriaș, instanța și-a ordonat expulziarea în termen de șase luni și că plătea o chirie de 700 EUR pe lună până când va concedia proprietatea. În această procedură, chiriașul care a fost notificat corespunzător nu a apărut și nu a formulat niciun argument în apărarea sa. Niciuna dintre părți nu a făcut apel. Legea internă relevantă Legea internă relevantă este stabilită în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009 COMPLAINTS Reclamanții se plâng că au fost încă victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția constatată de instanța internă ca urmare a sumei scăzute de compensare acordate. Din același motiv, ei au considerat că nu au avut niciun remediu eficace în temeiul articolului 13 în legătură cu plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Reclamanții au la dispoziție un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție? Apendice nr. Numele reclamantului Anul nașterii Reședința Locul de reședință George Olof ATTARD 1952 Sliema Malteză Martin Fredereck ATTARD 1954 Sliema Malteză Wilhelmina SOTTILE ATTARD 1949 Sliema Malteză

Published on 4 October 2021

FIRST SECTION

Application no. 19853/20

George Olof ATTARD and Others

against Malta

lodged on 11 May 2020

communicated on 15 September 2021

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. They were represented before the Court by Dr M. Camilleri and Dr K. Micallef, lawyers practising in Valletta as well as Dr F. Cassar a lawyer practising in Gżira.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

Background

The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of

1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta (hereinafter “the Ordinance”) affecting the applicants’ property in Sliema (which they inherited in 2017) as of 8 September 1999. At that time the rent payable was EUR 382, which as of 2013 increased to EUR 529 and as of 2016 to EUR 540. Its annual market rental value in 1999 according to the court-appointed expert was EUR

5,217, in 2004 EUR 5,943, in 2009 EUR 6,744, in 2014 EUR

7,384 and in 2018 EUR 8,400.

In 2014 the applicants and/or their predecessor in title, lodged proceedings before the Rent Regulation Board (hereinafter “the RRB”) requesting it to declare that the tenant breached the obligations imposed by the lease and that he was not using the premises as his ordinary residence. They asked the RRB to order that the property be returned to them. By a judgment of 12 December 2017, the RRB rejected their request. It considered that the damage to the property had not been due to the tenant and that the property had not been abandoned by him, despite evidence that there had been no water and electricity services as a result of unpaid bills. The judgment was appealed but the appeal was withdrawn after the below-mentioned judgment became final.

Constitutional redress proceedings

On 12 April 2018 the applicants lodged constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance, as amended by Act XXIII of 1979 which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease, imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They asked the court to award compensation for the damage suffered and an appropriate remedy including the eviction of the tenant.

By a judgment of 21 November 2019, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No.

1, as of 8 September 1999, bearing in mind that the applicants were receiving around 5% of the market rent according to the valuations of the court

‑

appointed expert which were accepted by the court. It awarded EUR

20,000 in pecuniary and non-pecuniary damage combined. Noting that the evidence had shown that the property was in dilapidated state and clearly not being used as a residence by the tenant, the court ordered his eviction within six months and that he pay a rent of EUR 700 per month until he vacates the property. No costs were to be paid by the applicants. In these proceedings, the tenant who had been duly notified did not appear and did not make any submissions in his defence.

None of the parties appealed.

Relevant domestic law

The relevant domestic law is set out in

Amato Gauci v.

Malta

(no.

47045/06, § 19-22, 15 September 2009

).

COMPLAINTS

The applicants complain that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention found by the domestic court as a result of the low amount of compensation awarded. For the same reason they considered that they had no effective remedy under Article

13 in connection with their complaint under Article 1 of Protocol No. 1.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?

2.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article

13 of the Convention?

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

George Olof ATTARD

1952

Maltese

Sliema

2.

Martin Fredereck ATTARD

1954

Maltese

Sliema

3.

Wilhelmina SOTTILE ATTARD

1949

Maltese

Sliema