Galea și Borg împotriva Maltei și încă o cerere

Publicat la 10 ianuarie 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cereri nr. 50473/20 și 55102/20 Simone GALEA și Dorothy BORG împotriva Malta și Joseph Zammit și Anna Busuttil v. Malta au comunicat la 14 decembrie 2021 DECLARAREA FACTElor Reclamanții sunt resortisanți maltezi reprezentați de avocați care practică în Valetta (a se vedea detaliile prevăzute în apendicele). Faptele cazurilor, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Cererea nr. 50473/20 Prima solicitantă deține o proprietate la 100/6 Nicolo’ Isuard Street, Sliema, pe care a moștenit-o de la tatăl ei în 2015. Mama ei, al doilea reclamant, are usufruct peste proprietate. Cazul se referă la o închiriere impusă ca urmare a aplicării capitolului 69 din Legile Maltei prin care chiriașii plătiu în 1987 502 EUR pe an au crescut la fiecare trei ani, în funcție de indexul inflației începând cu 2009. În 2020, chiria anuală plătită a fost de EUR.

1.080. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea anuală de închiriere în 1987 a fost de 917 EUR și în 2018 a fost de 14.112 EUR. Astfel, venitul de închiriere a pieței care ar putea fi obținut pe parcursul perioadei relevante a constituit 241.840 EUR. Prin hotărârea din 30 iunie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională constatată, printre altele, o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. Având în vedere orientările din raportul de experți și alegerile și comportamentul reclamanților, aceasta a acordat 15.000 EUR în prejudiciu material și 5.000 EUR în prejudiciu moral. Niciuna dintre părți a făcut apel. Într-o dată neespecificată, reclamanții au încheiat un nou acord de închiriere cu chiriașii, care nu mai a fost reglementat de legea impugnată.

Cazul se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul Legii nr. XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta care afectează proprietatea reclamantului din Paola la 17 decembrie 2007. În acel moment, chiria anuală plătibilă a fost de 291, iar în 2013 a crescut la 335 EUR, ceea ce ar crește la fiecare trei ani după aceea. Valoarea sale de închiriere a pieței, în conformitate cu instanța de judecată Expertul desemnat, a fost de 2,100 EUR pentru anii 2007-2012 și de 5,800 EUR pentru anii 2013-2018. La 27 septembrie 2019, reclamanții au depus o procedură constituțională care se plângea că aplicarea articolului 12 din capitolul 158 din Legile Malta, în special art. 12 alineatul (2), a încălcat drepturile lor de proprietate.

Decembrie 2018, fără a aduce atingere oricărei alte acțiuni pe care le-ar putea întreprinde pentru a contesta modificările din 2018 la legea de introducere a noului articol 12 B. Prin hotărârea din 17 iunie 2020, prima sală a Curții Civile în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 ca urmare a aplicării legii până în 2018 și a acordat EUR 15.000 în compensare. Acesta a remarcat că, în cererea lor, reclamanții și-au limitat cererile până în decembrie 2018 și a considerat că reclamanții au un nou remediu de urmărit în lumina amendamentelor din 2018 pentru viitor. Niciun cost nu trebuie plătit de către solicitanți. Între timp, la 3 iulie 2019 a fost achiziționat un acord prin care chiriașii plătesc 2400 EUR anual, în lumina amendamentelor 2018. Hotărârea se va încheia atunci când chiriașii mor.

Reclamanții se plâng în conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și în conjuncție cu art. 13 că au rămas victime de încălcarea susținută din cauza sumei scăzute de compensare acordate. Întrebări COMUNE au existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în prezent (a se vedea, printre altele, Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 Septembrie 2009)? A avut reclamanții la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Portanier c. Malta , nr. 55747/16, 27 august 2019)? Apendice No. Cerere nr. Locată pe data denumirii reclamantului de reședință Reprezentat cu 50473/20/11/20 Simone GALEA 24/01/1960 Sliema Dorothy BORG 17/12/1933 Sliema Michael CAMILLERI Edward DEBONO 55102/20 11/12/2020 Joseph ZAMMIT 03/06/1944 Paola Anna BUSUTTIL 7/4/1956 Paola Michael CAMILLERI Karl MICALLEF

Published on 10 January 2022

FIRST SECTION

Applications nos. 50473/20 and 55102/20 Simone GALEA and Dorothy BORG against Malta and Joseph Zammit and Anna Busuttil v. Malta communicated on 14 December 2021

STATEMENT OF FACTS

The applicants are Maltese nationals who are represented by lawyers practising in Valetta (see details set out in the Appendix). The circumstances of the cases The facts of the cases, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. Application no. 50473/20 The first applicant owns a property at 100/6 Nicolo’ Isuard Street, Sliema, which she inherited from her father in 2015. Her mother, the second applicant, has the usufruct over the property. The case concerns an imposed lease as a result of the application of Chapter 69 of the Laws of Malta whereby the tenants were paying in 1987 EUR 502 per annum increased every three years according to the index of inflation as of 2009. In 2020 the annual rent payable was EUR 1,080.

According to the court-appointed expert the annual rental value in 1987 was EUR 917 and in 2018 it was EUR 14,112. Thus, the market rental income which could be obtained over the relevant period amounted to EUR 241,840. By a judgment of 30 June 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found, inter alia , a violation of Article 1 of Protocol No. 1. Bearing in mind the guidelines in the expert report, and the choices and behaviour of the applicants, it awarded EUR 15,000 in pecuniary damage and EUR 5,000 in non-pecuniary damage. It declared that the tenant could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. Some of their claims being rejected, the applicants were to pay half of the costs of the proceedings.

None of the parties appealed. On an unspecified date the applicants entered into a new lease agreement with the tenants, which was no longer regulated by the impugned law. Application no. 55102/20 The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta affecting the applicant’s property in Paola as of 17 December 2007. At that time the annual rent payable was EUR 291, and in 2013 it increased to EUR 335, which would increase every three years thereafter. Its market rental value, according to the court ‑ appointed expert, was EUR 2,100 for the years 2007-2012 and EUR 5,800 for the years 2013-2018. On 27 September 2019 the applicants lodged constitutional redress proceeding complaining that the application of Article 12 of Chapter 158 of the Laws of Malta, in particular Article 12 (2) breached their property rights.

They specified that their claims referred to the period until 31 December 2018, without prejudice to any further action they might undertake to challenge the 2018 amendments to the law introducing the new Article 12 B. By a judgment of 17 June 2020, the Civil Court First Hall in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 as a result of the application of the law until 2018 and awarded EUR 15,000 in compensation. It noted that in their application the applicants had limited their claims to December 2018 and considered that the applicants had a new remedy to pursue in the light of the 2018 amendments for the future. No costs were to be paid by the applicants.

None of the parties appealed. In the meantime, on 3 July 2019 an agreement was reached by the parties whereby the tenants are paying EUR 2,400 annually, in the light of the 2018 amendments. The agreement will come to an end when the tenants die. COMPLAINTS The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 that they remained victims of the upheld violation due to the low amount of compensation awarded.

COMMON QUESTIONS

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present cases (see, inter alia , Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009)? 2. Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention (see Portanier v. Malta , no. 55747/16, 27 August 2019)? APPENDIX No. Application no. Lodged on Applicant name date of birth place of residence Represented by 50473/20 13/11/2020 Simone GALEA 24/01/1960 Sliema Dorothy BORG 17/12/1933 Sliema Michael CAMILLERI Edward DEBONO 55102/20 11/12/2020 Joseph ZAMMIT 03/06/1944 Paola Anna BUSUTTIL 7/4/1956 Paola Michael CAMILLERI Karl MICALLEF