Pace și alții împotriva Maltei

Publicat la 19 septembrie 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 38114/21 Mark PACE și alții împotriva Malta depusă la 23 iulie 2021 a comunicat la 29 august 2022 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la o închiriere comercială impusă asupra proprietăților reclamanților, care constă din o parte a Hotelului Britanic, Valletta, ca urmare a aplicării capitolului 69 din Legile Malta, prin care chiriașii plătesc anual aproximativ 1.634 euro (EUR), crescut în funcție de inflație la fiecare trei ani începând cu 2009. o serie de moșteniri care le-au dezvoltat din 1986 până în 2015. Reclamanții au depus o procedură de recurs constituțional care, printre altele , se plânge de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește acestea.

Potrivit expertului desemnat de instanță, având în vedere potențialul său de dezvoltare, inclusiv modificări cum ar fi transformarea pivniței într-un bar de vin comercial, și alte modificări care permit adăugarea unor ieșiri de catering și a camerelor de hotel, valoarea de vânzare a proprietății în 2018 a fost de 5.200.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a sale 249.600 EUR. Folosind venituri care variază între 3,5 % și 4,8 %, ea a considerat că valoarea anuală estimată de închiriere în perioada 1967-1972 este de 4,025 EUR, că în 1973-78 4,550 EUR, că în 1979 1984 5,750 EUR, că în 1985-1990 5,775 EUR, că în 1991-1996 9,800 EUR, că în 1997-2002 16,975 EUR, care în 2003-2008 EUR 29 750, și asta în 2009-2014 108.000 EUR.

Un alt arhitect a estimat valoarea vânzării ca fiind de 4.000.000 EUR ținând seama de îmbunătățirile realizate de chiriași și de 3.470.000 EUR fără astfel de îmbunătățiri. Prin hotărârea din 17 iunie 2020, Curtea Civilă Prima Sala în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și, ținând cont de factorii relevante, a acordat 510.000 EUR în compensație pentru perioada 1987-2018, care a inclus 10.000 EUR în prejudiciu moral. Acesta a refuzat să expulze chiriașul, dar a ordonat că chiriașul nu se mai poate baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. Acuzații au recurs, dar cu o hotărâre din 28 ianuarie 2021, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță, modificând numai ordinul costurilor, considerând, printre altele, că a fost prea târziu în această etapă pentru a contesta instanța care a desemnat opinia expertului în ceea ce privește estimările făcute.

Cu toate acestea, este relevant că chiriașii au efectuat îmbunătățiri largi asupra proprietății în tonul de 380.000 EUR, care ar fi în beneficiul reclamanților odată ce proprietatea le-a fost returnată (în conformitate cu legea din 2028), și care au avut un impact asupra valorilor de închiriere calculate ca fiind utilizate pentru estimarea pierderilor lor. Cu toate acestea, după presupunerea că proprietarii au fost în favoarea unor astfel de modificări (în caz contrar ar fi putut evacua chiriașii mai devreme), reclamanții ar putea, de asemenea, să solicite rambursarea cheltuielilor respective, după expirarea închirierii. Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și coroborat cu art. 13 din Convenție că acestea sunt încă victime de încălcare constatată, jurisdicțiile constituționale care nu au reușit să acorde reparații adecvate și să evacueze chiriașii.

În special, reclamanții au primit un recurs corespunzător? Părțile ar trebui să actualizeze Curții în ceea ce privește orice procedură de evacuare întreprinsă împotriva chiriașilor sau orice acord achiziționat în ceea ce privește chiria plătibilă. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? Reclamanții au la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerea lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, astfel cum este prevăzut la art. 13 din Convenție? Apendice nr. Ane de naștere a reclamantului Naționalitate Locul de reședință Mark PACE 1950 Maltese St. Julian’s Maria ARRIGO 1949 Maltese Siggiewi Maria Pia GALEA 1956 Maltese St. Julian’s PACE 1964 Maltese Lija Alessandra RADMILLI 1948 Sliema Malteză Paul RADMILLI 1976 Malteză Lija Rachel RADMILLI 1972 Malteză Louis Joseph SANT CASSIA 2021 Malteza Wardija

Published on 19 September 2022

FIRST SECTION

Application no. 38114/21 Mark PACE and Others against Malta lodged on 23 July 2021 communicated on 29 August 2022

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns an imposed commercial lease on the applicants’ property, consisting of part of the British Hotel, Valletta, as a result of the application of Chapter 69 of the Laws of Malta whereby the tenants were paying annually approximately 1,634 euros (EUR), increased according to inflation every three years as of 2009. The applicants acquired the various share of the property via a number of inheritances which devolved onto them from 1986 to 2015. The applicants lodged constitutional redress proceedings complaining, inter alia , of a breach of Article 1 of Protocol No. 1 in their respect. According to the court-appointed expert, bearing in mind its development potential, including changes such as transforming the cellar into a commercial wine bar, and other changes allowing for the addition of further catering outlets and hotel rooms, the property’s sale value in 2018 was EUR 5,200,000 and its annual rental value EUR 249,600.

Using yields varying from 3.5 % to 4.8 %, she considered that the estimated annual rental value in the period 1967-1972 as being EUR 4,025, that in 1973-78 EUR 4,550, that in 1979 ‑ 1984 EUR 5,750, that in 1985-1990 EUR 5,775, that in 1991-1996 EUR 9,800, that in 1997-2002 EUR 16,975, that in 2003-2008 EUR 29,750, and that in 2009-2014 EUR 108,000. Another architect estimated the sale value as being EUR 4,000,000 bearing in mind the improvements made by the tenants and EUR 3,470,000 without such improvements. By a judgment of 17 June 2020 the Civil Court First Hall in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 and, bearing in mind relevant factors, awarded EUR 510,000 in compensation for the period 1987 to 2018, which included EUR 10,000 in non-pecuniary damage.

It refused to evict the tenant but ordered that the tenant may no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. The defendants appealed but by a judgment of 28 January 2021 the Constitutional Court confirmed the first instance judgment, altering solely the order of costs. It considered, inter alia , that it was too late at that stage to challenge the court appointed expert’s opinion as to the estimates made. However, it was relevant that the tenants had made extensive improvements to the property in the tune of EUR 380,000 which would be to the benefit of the applicants once the property was returned to them (according to law in 2028), and which had an impact on the rental values calculated as used to estimate their losses.

However, on the assumption that the owners were in favour of such changes (otherwise they could have evicted the tenants earlier) the applicants could also ask for repayment of those expenses once the lease expires. The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that they are still victims of the violation found, the constitutional jurisdictions having failed to award appropriate redress and evict the tenants.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Are the applicants still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention upheld by the domestic courts? In particular, have the applicants been awarded appropriate redress? The parties should update the Court in respect of any eviction proceedings undertaken against the tenants or any agreement reached in respect of the rent payable.