J&C PROPERTIES LIMITED v. MALTA

Publicat la 23 mai 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 16680/21 PROPRIETĂȚI J&C LIMITATE împotriva Maltai depusă la 26 martie 2021 comunicată la 3 mai 2022 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul Legii nr. XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei care afectează proprietatea societății reclamante la 18 St. Joseph High street, începând cu iunie 2007. În acel moment, chiria anuală achiziționată a fost de 390 euro (EUR) care a crescut până la EUR. 450 în 2013 și până la 459 EUR în 2016 și trebuia să aibă creșteri suplimentare la fiecare trei ani, în conformitate cu indicele costurilor de viață.

Societatea reclamantă a depus o procedură de remediere constituțională plângând că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a încălcat drepturile sale de proprietate și a limitat termenul cererii până la sfârșitul lunii decembrie 2017. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de piață de închiriere a proprietăților în 2007 a fost de 4.590 EUR anual, ceea ce în 2012 de 6.300 EUR anual și în 2017 de 9.800 EUR anual, pentru un bun al cărui valoare de vânzare a fost estimată la EUR 320.000. Inchirierea de piață estimată până în 2018 a fost de aproximativ 87.000 EUR. Expertul statului a estimat valorile de închiriere ca fiind jumătate din cele menționate. Prin hotărârea din 9 iulie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a acordat EUR 15.000 în compensare și a susținut că chiriașul nu se mai putea baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului.

Curtea a remarcat discrepanța uriașă dintre cele două rapoarte de experți și a considerat că valoarea reală este mai probabilă să fie un mijloc între ei. La apelul statului, prin hotărârea din 6 iunie 2020, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță. Inchiriații au părăsit proprietatea la scurt timp după aceea. Considerând numai la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și coroborat cu art. 13, societatea reclamantă se plânge că este încă o victimă a încălcării având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Societatea reclamantă este încă victimă a încălcării susținute de instanța internă? În special, acceptarea constatărilor instanței interne în legătură cu rapoartele de experți, a fost acordată o compensație adecvată?

A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? Societatea reclamantă are un remediu eficace în sensul articolului 13 coroborat cu plângerea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr.

Published on 23 May 2022

FIRST SECTION

Application no. 16680/21

J&C PROPERTIES LIMITED

against Malta lodged on 26 March 2021 communicated on 3 May 2022

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta affecting the applicant company’s property at 18 St. Joseph High street, Ħamrun, as of June 2007. At that time the annual rent payable was 390 euro (EUR) which increased to EUR 450 in 2013 and to EUR 459 in 2016 and was to have further increases every three years according to the cost-of-living index. The applicant company lodged constitutional redress proceeding complaining that the application of Article 12 of the Ordinance was in breach of its property rights. It limited the time frame of the claim to the end of December 2017. According to the court-appointed expert, the market rental value of the property in 2007 was EUR 4,590 annually, that in 2012 EUR 6,300 annually and that in 2017 EUR 9,800 annually, for a property whose sale value was estimated at EUR 320,000.

The estimated market rent until 2018 was around EUR 87,000. The State’s expert estimated the rental values as being half those just mentioned. By a judgment of 9 July 2019 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 and awarded EUR 15,000 in compensation and held that the tenant could no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. The court noted the huge discrepancy between the two experts reports and considered that the real value was more likely to be a mean between them. On appeal by the State, by a judgment of 6 June 2020, the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment. The tenants left the property shortly thereafter.

Relying on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 the applicant company complains that it is still a victim of the violation given the low amount of compensation awarded.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Is the applicant company still a victim of the violation upheld by the domestic court? In particular, accepting the domestic court’s findings in relation to the expert reports, has adequate compensation been awarded? 2. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention? 3. Did the applicant company have an effective remedy for the purposes of Article 13 in conjunction with its complaint under Article 1 of Protocol No. 1?