GRIMA AND OTHERS v. MALTA and 2 other applications

Publicat la 10 ianuarie 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 18052/20 Doreen GRIMA și alții împotriva Maltai și alte două cereri (a se vedea lista anexată) comunicate la 16 decembrie 2021 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții sunt resortisanți maltezi, reprezentați de avocați care practică în Valetta (a se vedea detaliile din apendicele). Faptele cazurilor, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Cererea nr. 18052/20 Reclamanții dețin o proprietate la 40 de ani, Strada Mallia, Birkirkara, care au moștenit de la tatăl lor (și, prin urmare, dețin 25 % fiecare) și soț (și dețin astfel 50%) în decembrie 2015. Cazul se referă la o închiriere impusă unilateral în temeiul Legii XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta care afectează proprietatea reclamanților începând cu 1980. Chiria anuală plătită în 1980 a fost de aproximativ 150 euro (EUR), în 1995 a trebuit să crească până la aproximativ 229 în 2010 până la 314 EUR în 2013 până la 334 EUR și în 2016 până la 341. Cu toate acestea, chiriașul a continuat să plătească doar 203 EUR pe an. Potrivit unui expert desemnat de instanță, valoarea anuală de închiriere a pieței în 1980 a fost de 1.258 EUR, iar în 2019 de 7.200 EUR, prin urmare, în perioada 1980-2017, valoarea totală de închiriere a pieței ar fi ridicată la 101.114 EUR. Reclamanții au instituit o procedură de recurs constituțional care se plânge de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, indicând că plângerea lor se referă numai la perioada până în 2017, fără a aduce atingere oricărei proceduri suplimentare pe care le-ar putea întreprinde în ceea ce privește modificările din 2018. Prin hotărârea din 21 octombrie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a acordat 30 000 EUR în compensare. Acesta a considerat că strămoșii reclamanților nu ar fi putut avea o idee a inflației pe piața imobiliară atunci când a intrat în contractul enfiteusis în 1963 înainte de promulgarea legii impugnate. Ca urmare a acesteia din urmă, chiriașii au avut dreptul de a continua să locuiască în proprietate după încheierea contractului, de această dată sub titlul de închiriere, la o chirie scăzută. Astfel, familia reclamanților a suferit o încălcare din 1980, când contractul inițial a expirat. În plus, în ciuda creșterilor din lege, chiriașii au continuat să plătească doar 203 de euro anual. Prin urmare, reclamanții au suferit o sarcină disproporționată. Niciuna dintre părți a făcut apel. Cererea nr. 37022/20 Cazul se referă la o închiriere impusă unilateral în temeiul Legii XXIII din 1979, de modificare a capitolului 158 din Legile Malta care afectează proprietatea reclamanților din Si 725, care ar crește la fiecare trei ani. Valoarea de închiriere a pieței în conformitate cu expertul desemnat de instanță a fost de 6.183 EUR în 2012 și de 9.800 EUR în 2018. În 2012 reclamanții au încercat să expulze chiriașii prin proceduri înainte de RRB în absența utilizării. În 2018 reclamanții au cerut din nou fără succes chiriașilor să abandoneze proprietatea și să plătească daune. La 26 februarie 2018, reclamanții au instituit o procedură de recurs constituțional care se plânge de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prin hotărârea din 30 ianuarie 2020, Curtea Civilă (prima sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a acordat 15.000 EUR în compensație. Acesta a refuzat să expulze chiriașul, dar a ordonat ca el să nu se mai bazeze pe art. 12 din capitolul 158 pentru a menține titlul proprietarului. Fără costuri în cazul în care trebuie plătit de către solicitanți. Între timp, în 2018 au fost inițiate proceduri în fața comitetului de reglementare a chiriei (RRB) pentru a crește chiria în temeiul amendamentelor 2018. Cazul este încă în așteptare. Cerere nr. 50693/20 Cazul se referă la o închiriere impusă ca urmare a aplicării capitolului 69 din Legile Malta, prin care reclamanții care cofinanțează proprietatea la diferite acțiuni primesc 203 EUR pe an (în baza valorii de piață din 1914), crescut la fiecare trei ani în funcție de indexul inflației începând cu 2009. 82 anual și începând cu 2009 185 EUR anual. Închirierea poate fi reînnoită pe termen indefinit și moștenită, de fapt chiriașii inițiali au decedat și fiul lor a moștenit locația. Potrivit expertului numit de instanță, valoarea închirierii în 1987 a fost de 1.710 EUR anual și că în 2018 a fost de 14.625 EUR. Potențialul de venit în perioada relevantă a fost estimat la 160.000 EUR. Reclamanții au instituit o procedură de redresare constituțională care se plânge, printre altele , de încălcarea drepturilor lor de proprietate în măsura în care legea a permis fiului chiriașilor inițiali (care au murit în 2007 și respectiv în 2018) să continue închirierea pe termen indefinit la o cantitate redusă de chirie. Prin hotărârea din 1 iulie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat reclamanților 20.000 EUR în compensare. Acesta a refuzat să expulze chiriașul, dar a declarat că chiriașul nu se mai poate baza pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului. Jumătate din costurile procedurii trebuiau să fie plătite de către solicitanți. Niciuna dintre părți a făcut apel. După aceea, reclamanții au inițiat o procedură în fața RRB pentru a expulza chiriașul. Procedură este încă în așteptare. Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 că acestea rămân victime ale încălcării susținute de instanța internă din cauza cantității scăzute a compensației acordate și a incapacității de a evacua chiriași. Întrebarea COMMUN a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în prezent (a se vedea, inter alia Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? A avut reclamanții la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, în conformitate cu art. 13 din Convenția (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19, 25 martie 2021)? Apendice nr. 18052/20 02/04/20 Doreen GRIMA 1965 Marsascala Joseph GRIMA 1962 Pembroke Georgina GRIMA 1938 Valletta Michael CAMILLERI Edward DEBONO 37022/20 20/08/2020 Joseph VASSALLO 1944 Scarborough Ontario Antonia VASSALLO 1950 Scarborough Ontario Michael CAMILLERI Edward DEBONO 50693/20/2020 Joseph MICALLEF 1936 Tarxien Carmel MICALLEF 1940 Sliema Mary GRECH 1938 Pembroke Rose BU Victoria VELLA 1945 San Wann Theresa CHETCUTI 1947 Is-Swieqi Marcelle SIRACUSA 1949 Pembroke Maria Stella BORG 1958 Ibrag Neil BORG MELI 1986 Gżira Brian MELI 1966 Is-Swieqi Michael CAMILLERI Karl MICALLEF

Published on 10 January 2022

FIRST SECTION

Application no. 18052/20

Doreen GRIMA and Others against Malta

and 2 other applications

(see list appended)

communicated on 16 December 2021

STATEMENT OF FACTS

The applicants are Maltese nationals, who are represented by lawyers practising in Valetta (see details set out in the Appendix).

The circumstances of the cases

The facts of the cases, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

Application no. 18052/20

The applicants co-own a property at 40 Anġlu Mallia Street, Birkirkara, which they inherited from their father (and thus own 25 % each) and husband (and thus owns 50%) in December 2015. The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of

1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta affecting the applicants’ property as of 1980.

The annual rent payable in 1980 was approximately 150 euros (EUR), in 1995 it had to increase to approximately 229 in 2010 to EUR 314 in 2013 to EUR

334 and in 2016 to EUR 341. However, the tenant continued to pay only EUR 203 per year.

According to a court-appointed expert the annual market rental value in 1980 was EUR 1,258, and in 2019 EUR 7,200, thus over the period 1980 to 2017 the total market rental value would have amounted to EUR 101,114.

The applicants instituted constitutional redress proceedings complaining of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, indicating that their complaint concerned only the period until 2017, without prejudice to any further proceedings they might undertake in relation to the 2018 amendments.

By a judgment of 21 October 2019, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No.

1 and awarded EUR 30,000 in compensation. It considered that the applicants’ ancestor could not have had an idea of the inflation in the property market when he entered into the contract of emphyteusis in 1963 before the promulgation of the impugned law. As a result of the latter, the tenants had the right to continue to reside in the property after the contract came to an end, this time under title of lease, at a low rent. Thus, the applicants’ family had been suffering a violation since 1980, when the original contract had expired. Further, despite increases by law which were due, the tenants continued to pay only EUR 203 annually. The applicants had thus suffered a disproportionate burden.

None of the parties appealed.

Application no. 37022/20

The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta affecting the applicants’ property in Siġġiewi as of 1 May 2012. At that time the rent payable was EUR

725, which would increase every three years. Its market rental value according to the court-appointed expert was EUR 6,183 in 2012 and EUR

9,800 in 2018.

In 2012 the applicants attempted to evict the tenants

via

proceedings before the RRB to no avail. In 2018 the applicants again unsuccessfully asked the tenants to vacate the property and pay damages.

On 26 February 2018 applicants instituted constitutional redress proceedings complaining of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

By a judgment of 30 January 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No.

1 and awarded EUR 15,000 in compensation. It refused to evict the tenant but ordered that he may no longer rely on Article 12 of Chapter 158 to maintain title to the property. No costs where to be paid by the applicants.

None of the parties appealed.

In the meantime, in 2018 proceedings were instituted before the Rent Regulation Board (RRB) to increase the rent under the 2018 amendments. The case is still pending.

Application no. 50693/20

The case concerns an imposed lease as a result of the application of Chapter 69 of the Laws of Malta whereby the applicants who co-own the property at different shares are receiving EUR 203 per annum (based on the 1914 market value), increased every three years according to the index of inflation as of 2009. Prior to that the rent payable was approximately EUR

82 annually, and as of 2009 EUR 185 annually. The lease may be renewed indefinitely and inherited, in fact the original tenants passed away and their son inherited the tenancy. According to the court-appointed expert the rental value in 1987 was EUR 1,710, annually, and that in 2018 was EUR

14,625. The income potential over the relevant period was estimated at EUR

160,000.

The applicants instituted constitutional redress proceedings complaining,

inter alia

, of a breach of their property rights in so far as the law allowed the son of the original tenants (who died in 2007 and 2018 respectively) to continue the lease indefinitely at a low amount of rent.

By a judgment of 1 July 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and awarded the applicants EUR 20,000 in compensation. It refused to evict the tenant but declared that the tenant may no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. Half of the costs of the proceedings were to be paid by the applicants. None of the parties appealed.

Thereafter the applicants instituted proceedings before the RRB to evict the tenant. The proceedings are still pending.

COMPLAINTS

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 that they remain victims of the violation upheld by the domestic court due to the low amount of compensation awarded and the failure to evict the tenants.

COMMON QUESTIONS

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present cases (see,

inter alia

,

Amato Gauci v. Malta

, no.

47045/06, 15

September 2009)?

2.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article

13 of the Convention (see

Cauchi v. Malta

, no. 14013/19, 25

March 2021)?

APPENDIX

No.

Application

no.

Lodged on

Applicant name

date of birth

place of residence

Represented by

18052/20

02/04/2020

Doreen GRIMA

1965

Marsascala

Joseph GRIMA

1962

Pembroke

Georgina GRIMA

1938

Valletta

Michael CAMILLERI

Edward

DEBONO

37022/20

20/08/2020

Joseph VASSALLO

1944

Scarborough Ontario

Antonia VASSALLO

1950

Scarborough Ontario

Michael CAMILLERI

Edward

DEBONO

50693/20

16/11/2020

Joseph MICALLEF

1936

Tarxien

Carmel MICALLEF

1940

Sliema

Mary GRECH

1938

Pembroke

Rose BUĠEJA

1943

San Ġwann

Victoria VELLA

1945

San Ġwann

Theresa CHETCUTI

1947

Is-Swieqi

Marcelle SIRACUSA

1949

Pembroke

Maria Stella BORG

1958

Ibrag

Neil BORG MELI

1986

Gżira

Brian MELI

1966

Is-Swieqi

Michael CAMILLERI

Karl

MICALLEF