Bonnici și alții împotriva Maltei și alte 2 cereri

Publicat la 10 ianuarie 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cererea nr. 15217/20 Francesca BONNICI și alții împotriva Maltai și alte două cereri (a se vedea lista anexată) comunicată la 16 decembrie 2021 DECLARAREA FACTELOR Reclamanții sunt resortisanți maltezi. O listă a reclamanților în ceea ce privește fiecare cerere este prezentată în apendice. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr. M. Camilleri, un avocat care practică în Valletta. Circumstanțele cauzelor Faptele cauzelor, astfel cum sunt prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează.

Cererea nr. 15217/20 depusă la 13 martie 2020 Cazul se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul legii XXIII din 1979 de modificare a Ordinei privind locuința (decontrol) (denumită în continuare „Ordinea”), capitolul 158 din Legile Malta, care afectează proprietatea reclamanților din Gzira începând cu 25 februarie 2001. Reclamanții au moștenit proprietatea în 2007. În 2001 chiria anuală plătită a fost de aproximativ 219 euro (EUR), în 2013 288 EUR și în 2016 293 EUR. Cu toate acestea, chiriașul a continuat să plătească doar 203 EUR pe an. Deși se pare că, într-o etapă ulterior, el a plătit toate datoriile sale. Potrivit unui expert numit de instanță, valoarea anuală de închiriere a pieței în 2001 a fost de 2.145 EUR în 2002 2.625 EUR în 2007 3.325 EUR în 2012 4.687 și în 2017 6.800 EUR.

Reclamanții au depus proceduri de recurs constituțional care se plângeau că au suferit o încălcare a drepturilor lor de proprietate. Prin hotărârea din 21 octombrie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat 15.000 EUR în compensație pentru daunele suferite de reclamanții începând din 2007. În special în scopul compensației, a remarcat că, în ciuda legii interne contrare (Ian Peter Ellis vs Maggur Cassar Reynaud Hotărârea Curții Constituționale din 27 ianuarie 2017), pentru ca reclamanții să solicite compensații și pentru perioada anterioră la data în care au moștenit proprietatea, comportamentul predecesorului lor în titlu a fost examinat.

Pe de o parte, a existat situația persoanelor care au făcut tot posibilul pentru a contesta situația creată de lege tot timpul relevant. Pe de altă parte, ați avut alții care au rămas pasivi, fie din cauza letargiei, fie pentru că au fost satisfăcuți de situația în ceea ce privește situația. În opinia instanței, acest caz a căzut în această categorie și reclamanții nu au putut beneficia financiar de pasivitatea predecesorului lor în titlu. În special, nararea evenimentelor reclamanților nu a fost credibilă, nici susținută de nici o documentare. De asemenea, a declarat că art. 12 alineatul (2) din Ordonanța nu mai este valabil între părți. Niciun cost nu trebuia să fie plătit de către solicitanți.

Între timp, în 2018 au fost inițiate proceduri în fața Comitetului de reglementare a chiriei („RRB”) pentru a crește chiria în temeiul modificărilor din 2018 la Ordonanța. Prin hotărârea din 9 ianuarie 2020, RRB a decis că, începând cu următoarea plată datorată, chiria ar trebui să crească la 5.400 EUR pe an (1,5 % din valoarea pieței). Niciuna dintre părți a invocat. Cererea nr. 18057/20 depusă la 22 aprilie 2020 Reclamanții (familiile Grima și Parnis Anglia) au deținut proprietatea la strada nr. 35 Dingli, Sliema. Ancienții reclamanților au intrat într-un contract de enfiteuză temporară în 1960, pentru o perioadă de șaptezeci de ani regenerabile încă o dată. Contractul nu a fost reînnoit la expirarea sa în 1977, dar chiriașii au continuat să trăiască acolo.

În cele din urmă prin intermediul Actului XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, chiriașul a menținut ocuparea proprietății sub titlul de închiriere în conformitate cu art. 12 alineatul (7) din Ordonanța. În martie 1979, chiria plătită a fost de aproximativ 466 EUR pe an, care a crescut la 685 EUR în 1994, până la 741 EUR în 2009, până la 803 EUR în 2013 și la 819 EUR în 2016. Potrivit unui expert desemnat de instanță, valoarea anuală de închiriere a pieței în 1977 a fost de 1.398 EUR, în 1982 de 1.677 EUR în 1987 de 2.516 EUR, în 1992 de 3.075 EUR în 1997 de 4.193, în 2002 de 5.590 EUR, în 2007 de 6.150 EUR, în 2012 de 6.709, în 2017 de 7.268 EUR și în 2019 de 8.400 EUR.

Reclamanții au depus o procedură constituțională care se plânge că au suferit o încălcare a drepturilor lor de proprietate. Prin hotărârea din 21 octombrie 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, a acordat 20 000 EUR în compensare, ținând cont de un număr de factori și a considerat că chiriașii nu mai puteau să se bazeze pe legea impugnată (articolele 12 alin. (2) și (7) din Ordonanța de a menține titlul proprietății. Acesta a considerat că expulziarea nu era necesară și că reclamanții puteau continua procedurile depuse în temeiul nou-promulgat art. B din Ordonanța (a se vedea mai jos). În ciuda legii interne contrare (Ian Peter Ellis vs Maggur Cassar Reynaud Hotărârea Curții Constituționale din 27 ianuarie 2017), instanța a considerat că, pentru reclamanții, trebuie examinat comportamentul predecesorului lor în titlu și pentru perioada anterioară datei moștenirii proprietății.

Pe de o parte, a existat situația persoanelor care au făcut tot posibilul pentru a contesta situația creată de lege în toate timpurile relevante. Pe de altă parte, ați avut alții care au rămas pasivi, fie din cauza letargiei, fie pentru că au fost mulțumiți cu situația în picioare. În opinia instanței, prezentul caz a căzut în ultima categorie, deoarece strămoșii lor nu s-au plâns niciodată în legătură cu situația, iar reclamanții nu au putut beneficia financiar de pasivitatea predecesorului lor în titlu. Prin urmare, a considerat că compensarea a fost datorată de la data în care reclamanții au moștenit proprietatea, adică 2015 în cazul familiei Grima și 2004 în cazul familiei Parnis Anglia.

Între timp, în 2018 au fost instituite proceduri în fața RRB pentru a crește chiria în temeiul amendamentelor 2018. Cazul este încă în așteptare. Cererea nr. 52795/20 depusă la 26 noiembrie 2020 Cazul se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul legii XXIII din 1979 de modificare a Ordinului care afectează proprietatea reclamanților din Tarxien (care a fost moștenită în 1987) începând cu 13 mai 1984. În acel moment, chiria anuală achiziționată a fost de aproximativ 134 EUR, în 1999 a crescut până la EUR 187 și în 2013 până la 259, care ar crește la fiecare trei ani după aceea, de 264 EUR în 2016. Valoarea sale de închiriere a pieței, în conformitate cu expertul desemnat de instanță în 1984, a fost de 1.330 EUR și de 6.800 EUR în 2018, de aproximativ 88.000 EUR în perioada 1984-2018, în timp ce valoarea primită în chirie a fost de aproximativ 8.000 EUR.

În 2019 reclamanții (care sunt căsătoriți) au depus o procedură de recurs constituțional plângând că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a încălcat drepturile de proprietate ale acestora și ale ascendenților începând cu 1990 (sic.). Decembrie 2018, fără a aduce atingere oricărei alte acțiuni pe care le-ar putea angaja să le pună în pericol modificările din 2018 la legea de instituire a noului articol 12 B din Ordin. Prin hotărârea din 17 iunie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, ca urmare a aplicării legii din 1987, data în care proprietatea a fost moștenită, deoarece strămoșii lor nu au luat nici un pas pentru a contesta legea, astfel nu s-a putut stabili că nu au fost nemulțumiți cu situația.

Acesta a considerat că amendamentele din 2018 invocate de Guvern în observațiile lor și care ar putea servi ca remediu pentru prevenirea continuării încălcării, au căzut în afara parametrilor cazului, acordând 15.000 EUR în compensație. În acest sens, Comisia a considerat că, deși este adevărat că legea nu prevedea un termen în care să prezinte cereri constituționale, reclamanții care au moștenit proprietatea în 1987 nu și-au depus plângere decât în 2019, astfel, în opinia instanței, că inacțiunea trebuie luată în considerare în scopul despăgubirii. Între timp, în 2019, reclamanții au depus un caz înaintea RRB care solicită să crească chiria până la 2 % din valoarea pieței de vânzare (în cazul în cauză 180.000 EUR) în conformitate cu amendamentele din 2018. La momentul introducerii cererii, cazul înainte de a fi suspendat la 24 de ani.

Noiembrie 2020. Reclamanții nu au informat Curții cu privire la alte decizii. Legea și practicile interne relevante Legea internă relevantă este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 19-22, 15 septembrie 2009). Potrivit hotărârii din numele lui Ian Peter Ellis vs Maggur Cassar Reynaud Curtea Constituțională din 27 ianuarie 2017: „În ceea ce privește momentul de pornire a încălcării susținute de instanța de primă instanță, Curtea consideră că punctul de pornire nu este data în care reclamanții au moștenit, inițial, parțial și mai târziu în întregime, proprietatea în cauză, dar în 1990 data în care contractul sub-emfiteusis s-a încheiat. În acea dată, ascendenții reclamanților în titlu ar fi trebuit să fi recăpătat posesia proprietății, dar nu ar fi putut face acest lucru din cauza intervenției legislative în cauză.

În acel moment, a fost impusă o relație de închiriere între proprietari și chiriași Cuplul C, și faptul că mai târziu proprietatea a fost moștenită este irelevantă în sensul evaluării instanței. Acest lucru se datorează faptului că, după cum au susținut corect, reclamanții au moștenit patrimoniul antecedentului lor în titlu și, prin urmare, orice pierderi suferite de acesta din urmă au fost, de asemenea, suferite de primul, care a moștenit un patrimoniu mai mic decât cel pe care l-ar fi moștenit, nu a fost pus în aplicare o închiriere impusă unilateral.” COMPLAINTS Reclamanții se plâng că încă au fost victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția susținută de instanța internă ca urmare a sumei scăzute de compensare acordate și a neexecutării chiriașilor.

Din aceleași motive, ei consideră că nu au avut niciun remediu eficace în temeiul articolului 13 în legătură cu plângerea acestora în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Întrebări PENTRU PARTE Sunt încă reclamanții victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția susținută de instanța internă? În special, ținând cont de faptul că instanța internă a acordat compensații numai în ceea ce privește perioada ulterioară la care reclamanții au devenit proprietari de proprietăți prin moștenire, au fost corectate în mod corespunzător pentru încălcarea drepturilor lor de proprietate susținute de instanța internă? Părțile sunt invitate să facă trimitere la orice jurisprudență sau jurisprudență internă relevantă în observațiile lor.

Reclamanții au la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerea lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, astfel cum este prevăzut la art. 13 din Convenție? Apendice nr. 15217/20 13/03/2020 Francesca BONNICI 1947 Sliema Anthony VASSALLO 1955 Sliema Joseph VASSALLO 1949 Sliema Michael CAMILLERI 18057/20 22/04/2020 Doreen GRIMA 1965 Marsascala Nicholas PARNIS ENGLAND 1969 San Pawl Tat-Tar Margaret PARNIS INGLANDA 1942 Kappara Michael CAMILLERI 52795/20 26/11/2020 Maria Fatima VASSALLO 1950 Tarxien John Edward VASSALLO 1946 Tarxien Michael CAMILLERI

Published on 10 January 2022

FIRST SECTION

Application no. 15217/20 Francesca BONNICI and Others against Malta and 2 other applications (see list appended) communicated on 16 December 2021

STATEMENT OF FACTS

The applicants are Maltese nationals. A list of the applicants in respect of each application is set out in the Appendix. They are represented before the Court by Dr M. Camilleri, a lawyer practising in Valletta. The circumstances of the cases The facts of the cases, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. Application no. 15217/20 lodged on 13 March 2020 The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending the Housing (Decontrol) Ordinance (‘the Ordinance’), Chapter 158 of the Laws of Malta, affecting the applicants’ property in Gzira as of 25 February 2001. The applicants inherited the property in 2007. In 2001 the annual rent payable was approximately 219 euros (EUR), in 2013 EUR 288 and in 2016 EUR 293. However, the tenant continued to pay only EUR 203 per year.

Although it would appear that, at a later stage, he paid up all his dues. According to a court-appointed expert the annual market rental value in 2001 was EUR 2,145, in 2002 EUR 2,625, in 2007 EUR 3,325, in 2012 EUR 4,687 and in 2017 EUR 6,800. The applicants lodged constitutional redress proceedings complaining that they had suffered a breach of their property rights.

By a judgment of 21 October 2019, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and awarded EUR 15,000 in compensation for damage suffered by the applicants as of 2007. In particular for the purpose of compensation it noted that, despite domestic-case law to the contrary ( Ian Peter Ellis vs Maggur Cassar Reynaud Constitutional Court judgment of 27 January 2017), for the applicants to claim compensation also for the period prior to the date when they inherited the property, the behaviour of their predecessor in title had to be examined. On the one hand, there was the situation of persons who had done their utmost to challenge the situation created by the law all throughout the relevant time.

On the other hand, you had others who remained passive, either because of lethargy or because they were satisfied with the situation as stood. In the court’s view the present case fell in the latter category and the applicants could not benefit financially of the passivity of their predecessor in title. In particular, the applicants’ narration of events was not credible, nor supported by any documentation. It also declared that Article 12 (2) of the Ordinance was no longer valid between the parties. No costs were to be paid by the applicants. None of the parties appealed. In the meantime, in 2018 proceedings were instituted before the Rent Regulation Board (‘RRB’) to increase the rent under the 2018 amendments to the Ordinance.

By a judgment of 9 January 2020, the RRB decided that, as from the next payment due, the rent should increase to EUR 5,400 a year (1.5 % of the market value). None of the parties appealed. Application no. 18057/20 lodged on 22 April 2020 The applicants (the Grima and Parnis England families) co-own the property at no. 35 Dingli street, Sliema. The applicants’ ancestor had entered into a contract of temporary emphyteusis in 1960, for a period of seventeen years renewable once more. The contract was not renewed on its expiry in 1977, but the tenants continued to live there. Eventually by means of Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the tenant maintained occupation of the property under title of lease according to Article 12 (7) of the Ordinance.

In March 1979 the rent paid was approximately EUR 466 annually, which increased to EUR 685 in 1994, to EUR 741 in 2009, to EUR 803 in 2013 and to EUR 819 in 2016. According to a court-appointed expert the annual market rental value in 1977 was EUR 1,398, in 1982 EUR 1,677 in 1987 EUR 2,516, in 1992 EUR 3,075, in 1997 EUR 4,193, in 2002 EUR 5,590, in 2007 EUR 6,150, in 2012 EUR 6,709, in 2017 EUR 7,268 and in 2019 EUR 8,400. The applicants lodged constitutional redress proceedings complaining that they had suffered a breach of their property rights. By a judgment of 21 October 2019, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1, awarded EUR 20,000 in compensation bearing in mind a number of factors and held that the tenants could no longer rely on the impugned law (Articles 12 (2) and (7) of the Ordinance) to maintain title to the property.

It considered that eviction was not necessary and that the applicants could continue to pursue the proceedings lodged under the newly enacted Article 12 B of the Ordinance (see below). Despite domestic-case law to the contrary ( Ian Peter Ellis vs Maggur Cassar Reynaud Constitutional Court judgment of 27 January 2017) the court considered that for the applicants to claim compensation also for the period prior to the date when they inherited the property, the behaviour of their predecessor in title had to be examined. On the one hand, there was the situation of persons who had done their utmost to challenge the situation created by the law all throughout the relevant time. On the other hand, you had others who remained passive, either because of lethargy or because they were satisfied with the situation as stood.

In the court’s view the present case fell in the latter category as their ancestors had never complained about the situation and the applicants could not benefit financially of the passivity of their predecessor in title. It thus considered that compensation was due from the date when the applicants inherited the property, that is 2015 in the case of the Grima family and 2004 in the case of the Parnis England family. In the meantime, in 2018 proceedings were instituted before the RRB to increase the rent under the 2018 amendments. The case is still pending.

Application no. 52795/20 lodged on 26 November 2020 The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending the Ordinance affecting the applicants’ property in Tarxien (which the first applicant inherited in 1987) as of 13 May 1984. At that time the annual rent payable was approximately EUR 134, in 1999 it increased to EUR 187, and in 2013 to EUR 259, which would increase every three years thereafter, amounting to EUR 264 in 2016. Its market rental value according to the court-appointed expert in 1984 was EUR 1,330 and EUR 6,800 in 2018, totalling approximately EUR 88,000 over the period 1984–2018, while that received in rent was around EUR 8,000. In 2019 the applicants (who are married) lodged constitutional redress proceeding complaining that the application of Article 12 of the Ordinance breached their and their ascendants’ property rights as of 1990 (sic.).

They specified that their claims referred to the period until 31 December 2018, without prejudice to any further action they might undertake to challenge the 2018 amendments to the law introducing the new Article 12 B of the Ordinance. By a judgment of 17 June 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1, as a result of the application of the law since 1987 date when the property was inherited, as their ancestors had not taken any steps to challenge the law, thus it could not be established that they were unhappy with the situation. It considered that the 2018 amendments relied on by the Government in their submissions, and which could possibly serve as a remedy preventing the continuation of the violation, fell outside the parameters of the case.

It awarded EUR 15,000 in compensation. In this connection it considered that while it was true that the law did not provide for a time-limit within which to bring forward constitutional claims, the applicants who had inherited the property in 1987 had only lodged their complaint in 2019, thus, in the court’s view, that inaction had to be taken into consideration for the purposes of compensation. No costs were to be paid by the applicants. None of the parties appealed. In the meantime, in 2019 the applicants filed a case before the RRB requesting it to increase the rent up to 2 % of the sale market value (in the present case EUR 180,000) in line with the 2018 amendments. At the time of the introduction of the application the case before the RRB was adjourned to 24 November 2020. The applicants have not informed the Court of any further decisions.

Relevant domestic law and practice The relevant domestic law is set out in Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, §§ 19-22, 15 September 2009). According to the judgment in the names of Ian Peter Ellis vs Maggur Cassar Reynaud Constitutional Court judgment of 27 January 2017: “In relation to the starting time of the violation upheld by the first-instance court, this Court considers that the starting point is not the date when the applicants inherited, originally partially and later in full, the property at issue, but 1990 date when the sub-emphyteusis contract came to an end. It was on that date that the applicant’s ascendants in title should have regained possession of the property but could not do so because of the legislative intervention at issue.

It was at that point in time that a lease relationship was imposed between the owners and the tenants Couple C, and the fact that later the property was inherited is irrelevant for the purposes of the court’s assessment. This is so because, as they rightly argued, the claimants inherited the patrimony of their antecedent in title and therefore any losses suffered by the latter were also suffered by the former, who had inherited a smaller patrimony than that which they would have inherited had a unilaterally imposed lease not been put in place.” COMPLAINTS The applicants complain that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention upheld by the domestic court as a result of the low amount of compensation awarded and the failure to evict the tenants.

For the same reasons they consider that they had no effective remedy under Article 13 in connection with their complaint under Article 1 of Protocol No. 1.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Are the applicants still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention upheld by the domestic court? In particular, bearing in mind that the domestic court only awarded compensation in respect of the period subsequent to the applicants’ having become owners of the property by way of inheritance, were they adequately redressed for the violation of their property rights upheld by the domestic court? The parties are invited to make reference to any relevant domestic law or case-law in their submissions. 2. Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention?

APPENDIX No. Application no. Lodged on Applicant name date of birth place of residence Represented by 15217/20 13/03/2020 Francesca BONNICI 1947 Sliema Anthony VASSALLO 1955 Sliema Joseph VASSALLO 1949 Sliema Michael CAMILLERI 18057/20 22/04/2020 Doreen GRIMA 1965 Marsascala Nicholas PARNIS ENGLAND 1969 San Pawl Tat-Tarġa Stephen PARNIS ENGLAND 1963 St. Julians Robin PARNIS ENGLAND 1972 Madliena Johanna PETRESKI 1965 Ta’ L-Ibraġġ Joseph GRIMA 1962 Pombroke Georgina GRIMA 1938 Valletta Margaret PARNIS ENGLAND 1942 Kappara Michael CAMILLERI 52795/20 26/11/2020 Maria Fatima VASSALLO 1950 Tarxien John Edward VASSALLO 1946 Tarxien Michael CAMILLERI