FARRUGIA v. MALTA

Publicat la 1 iulie 2024 SEGUNDA SECȚIUNE Cerere nr. 3176/21 Margaret FARRUGIA împotriva Maltai depusă la 6 ianuarie 2021 a comunicat la 10 iunie 2024 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la o închiriere unilaterală impusă în temeiul articolului XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei (denumită în continuare „Ordinamentul”) care afectează proprietatea reclamantului în Birkirkara (care a moștenit în parte în 2010 și restul în 2013 ca unic moștenitor) începând cu 25 septembrie 1998. În acel moment, chiria anuală plătită a fost de 164 euro (EUR) și în 2013 a fost crescută la 455 EUR. Locatarul a continuat să plătească astfel de chirie în anii următori, în ciuda creșterilor permise de lege.

Valoarea anuală de închiriere a pieței proprietăților în 1998, potrivit expertului desemnat de instanță, a fost de 3.077 EUR și în 2009 de 6.000 EUR. Potrivit reclamantului, venitul potențial de închiriere pe parcursul perioadei relevante a fost de aproximativ 90.000 EUR. Reclamantul a depus o procedură de recurs constituțional care se plânge că legea (în special art. 12 alineatul (2) din Ordonanța), instituirea unei relații unilaterale de închiriere la o astfel de chirie redusă, a încălcat drepturile de proprietate, precum și cele ale predecesorilor ei în titlu. Ea a specificat că afirmațiile sale au făcut referire la perioada până la 31 decembrie 2018, fără a aduce atingere oricărei acțiuni suplimentare pe care le-ar putea întreprinde pentru a contesta modificările din 2018 la lege.

Prin hotărârea din 4 noiembrie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, începând din 1998, și a acordat 26,000 EUR în compensare. Niciun cost nu trebuia plătit de către solicitant. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în acest caz (a se vedea, printre altele, Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Reclamantul a avut la dispoziția ei un remediu intern eficace pentru plângerea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, conform prevederilor articolului 13 din Convenție (a se vedea Portanier c. Malta , nr. 55747/16, 27 August 2019)?

Published on 1 July 2024

SECOND SECTION

Application no. 3176/21 Margaret FARRUGIA against Malta lodged on 6 January 2021 communicated on 10 June 2024

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (‘the Ordinance’) affecting the applicant’s property in Birkirkara (which she inherited in part in 2010 and the rest in 2013 as sole heir) as of 25 September 1998. At that time the annual rent payable was 164 euros (EUR) and in 2013 it was increased to EUR 455. The tenant continued to pay such rent in the years thereafter despite the increases allowed by law. The property’s annual market rental value in 1998 according to the court-appointed expert was EUR 3,077 and in 2009 it was EUR 6,000. According to the applicant the potential rental income over the relevant period was around EUR 90,000.

The applicant lodged constitutional redress proceeding complaining that the law (in particular Article 12 (2) of the Ordinance), imposing a unilateral lease relationship at such a low rent, breached her property rights, as well as those of her predecessors in title. She specified that her claims referred to the period until 31 December 2018, without prejudice to any further action she might undertake to challenge the 2018 amendments to the law. By a judgment of 4 November 2020 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, as of 1998, and awarded EUR 26,000 in compensation. No costs were to be paid by the applicant.

None of the parties appealed.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present case (see, inter alia , Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009)? 2. Did the applicant have at her disposal an effective domestic remedy for her complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention (see Portanier v. Malta , no. 55747/16, 27 August 2019)?