BORG v. MALTA

Comunicat la 31 august 2018 SECȚIUNE TERZă Cerere nr. 75199/16 Rose BORG împotriva Malta depusă la 2 decembrie 2016 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Rose Borg, este un național maltez, născut în Sliema în 1954. Ea este reprezentată în fața Curții de Dr. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Proprietatea reclamantului nr. 54 (în trecut 36) în strada Sacred Heart, Birkirkara. La 7 februarie 1981, reclamantul a încheiat un contract temporar de enfiteusis cu o terță parte (couple G.), timp de douăzeci de ani, la o închiriere anuală de teren de 70 Lira malteză (MTL) (aproximativ 163 În 2002, la expirarea închirierii, cuplul G. s-a bazat pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) pentru a menține proprietatea în titlu de închiriere, la închirierea anuală a MTL 140, aproximativ 326 EUR, astfel cum prevede legea respectivă. Reclamantul a instituit o procedură constituțională care susține că secțiunea 12 din Ordonanța, astfel cum a fost modificată de Legea XXIII din 1979, care a acordat empyhteutae dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unei închirieri - impusă la ea ca proprietară o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prin hotărârea din 25 februarie 2016, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a susținut cererea menționată anterior. 3,450 pe an. Cu toate acestea, în 2002 cea mai mare chirie pe care reclamantul o putea cere în conformitate cu legea era echivalentă cu 326 EUR pe an, reprezentând doar 14,5 % din valoarea sa de închiriere. Potrivit aceluiași expert, care a prezentat evaluări detaliate pe baza anuală, chiria plătită de cuplul G. în 2004 a reprezentat 11,7 % din valoarea de închiriere atunci și pentru anii 2009-2013 a reprezentat 9,44% din valoarea de închiriere atunci. Astfel, în timp ce valoarea de închiriere a proprietății pe piața deschisă a crescut cu aproximativ 55 %, chiria plătită de chiriași în urmă. De fapt, nici măcar indicele de inflație care a crescut cu aproximativ 22,2 % în aceeași perioadă a reflectat realitatea inflației în ceea ce privește proprietățile prezentate de experți locali. Astfel, reclamantul suferă o sarcină disproporționată. Același lucru este valabil chiar și după modificările din 2010, care au ameliorat ușor suma de închiriere plătită. Curtea a constatat că secțiunea 12 din Ordonanța, modificată de Legea XXIII din 1979, a fost nuloasă și, prin urmare, că cuplul G. nu mai putea ocupa proprietatea pe baza unui contract pe baza unei astfel de dispoziții. 15.000 în compensare, având în vedere i) că reclamantul a fost datorată din 2002; ii) că interesul public implicat a diminuat cu trecerea timpului; iii) că instanța a desemnat expert a estimat chiria între 2002 2013 ca fiind de EUR 35.535, în timp ce cele plătite s-au ridicat la 3 586 EUR; iv) că remedierea constituțională nu are nevoie neapărat de valoarea pieței închirierii. La apelul acuzaților, prin hotărâre din 11 iulie 2016, Curtea Constituțională a susținut constatarea unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, precum și ordinul ca chiriașii să nu se mai bazeze pe legea relevantă (în măsura în care s-a constatat că este incompatibil cu Convenția) să păstreze proprietatea. Cu toate acestea, aceasta a reformat valoarea compensației și ținând cont că reclamantul a avut posibilitatea de a elimina în cele din urmă chiriașul, Curtea Constituțională a acordat reclamantului EUR 5.000 de prejudiciu material și moral. O patra parte a costurilor procurorului general în cadrul procedurii de recurs ar trebui să fie plătită de către reclamant. Curtea Constituțională a ordonat notificarea unei copie a hotărârii către Președintele Parlamentului. Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește prezentul caz este prevăzută în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009). COMPLAINTA Reclamantul s-a plâns încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Întrebarea părților a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)?

Communicated on 31 August 2018

THIRD SECTION

Application no. 75199/16

Rose BORG

against Malta

lodged on 2 December 2016

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Rose Borg, is a Maltese national, who was born in Sliema in 1954. She is represented before the Court by Dr

M.

Camilleri and Dr

E. Debono, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicant owns property No. 54 (previously 36) in Sacred Heart Street, Birkirkara.

On 7 February 1981 the applicant had entered into a temporary emphyteusis contract with a third party (couple G.), for twenty

‑

one years, at an annual ground rent of 70 Maltese Lira (MTL) (approximately 163

euros

(EUR)).

In 2002, on the expiry of the lease, couple G. relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”) to retain the property under title of lease, at the annual rent of MTL 140, approximately EUR

326, as provided by the relevant law.

2.

Constitutional redress proceedings

The applicant instituted constitutional redress proceedings claiming that Section 12 of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted the empyhteutae the right to retain possession of the premises under a lease - imposed on her as owner a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

By a judgment of 25 February 2016 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence upheld the above-mentioned claim. It noted that according to the court

‑

appointed expert the rental value of the property in 2002 was equivalent to EUR 2,222 annually, while that in 2013 was EUR

3,450 annually. However, in 2002 the highest rent which the applicant could demand according to law was equivalent to EUR

326 annually, representing only 14.5 % of its rental value. According to the same expert, who had presented detailed valuations on an annual basis, the rent paid by couple G. in 2004 represented 11.7 % of the then rental value and for the years 2009-2013 represented 9.44% of the then rental value. Thus, while the rental value of the property on the open market increased by around 55 %, the rent paid by the tenants lagged behind. Indeed not even the index of inflation

‑

which had increased by around 22.2 % during the same period

‑

had reflected the reality of the inflation in relation to property as submitted by local experts. Thus, the applicant was suffering a disproportionate burden. The same was true even following the 2010 amendments which had slightly ameliorated the amount of rent payable.

The court found Section 12 of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 to be null and thus that couple G. could no longer occupy the property on the basis of a contract based on such a provision. The court awarded EUR

15,000 in compensation, having considered i) that the applicant was due damage since 2002; ii) that the public interest involved diminished with the passage of time; iii) that the court

‑

appointed expert had estimated the rent between 2002

‑

2013 as amounting to EUR

35,535, while that paid had amounted to EUR 3,586; iv) that constitutional redress needed not necessarily amount to the market value of the rent.

On appeal by the defendants, by a judgment of 11 July 2016 the Constitutional Court upheld the finding of a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention as well as the order that the tenants could no longer rely on the relevant law (in so far as it had been found to be incompatible with the Convention) to retain the property. It however reformed the amount of compensation and bearing in mind that the applicant had a possibility of eventually evicting the tenant, the Constitutional Court awarded the applicant EUR

5,000 covering both pecuniary and non-pecuniary damage. One fourth of the costs of the Attorney General in appeal proceedings were to be paid by the applicant. The Constitutional Court ordered that a copy of the judgment be notified to the Speaker of Parliament.

B.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Amato Gauci v. Malta

, (no.

47045/06, §§ 19-25, 15

September 2009).

COMPLAINT

The applicant complained she was still a victim of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?