CASE OF DEBONO AND DIMECH v. MALTA

SEGUNDA SECȚIUNE CAUZĂ DE DEBONO ȘI DIMECH c. MALTA (Documentul nr. 17094/21) HOTĂRÂREA STASBOURG 18 aprilie 2023 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Debono și Dimech c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A doua secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Jovan Ilievski , Președintele Lorraine Schembri Orland, Diana Sârcu , judecători și Dorothee von Arnim, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nr. 17094/21) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 26 martie 2021 de doi resortisanți maltezi, dl Anthony Devono și dna Simone Dimech, născut în 1956 și, respectiv, 1954 și care trăiesc în Ta’ Xbiex („reclamanții”), reprezentate de dl Camilleri, avocat practicant în Valletta; decizia de a notifica plângerile în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția și în combinație cu art. 1 13 din Convenție, la Guvernul Maltez („Guvernul”), reprezentat de agenții lor, dr Soler, avocatul de stat, și dr Vella și dr Falzon, avocați de la biroul avocatului de stat și de a declara inadmisibil restul cererii; observațiile părților; după deliberarea privată la 28 martie 2023, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la acea dată: OBIECTUL CAUZEI Cauza se referă la o închiriere (rezidențială) impusă pe proprietatea reclamanților din Sliema (care au moștenit în 2004), ca urmare a aplicării capitolului 69 din Legile Malta, prin care chiriașii plătiu anual 112 EUR în 1996, 185 EUR în 2010 și 203 EUR în 2016, în conformitate cu legea. printre altele, încălcarea drepturilor lor de proprietate în ceea ce privește efectele legii aveau asupra lor, în măsura în care le-a permis chiriașilor actuali (couple M.) să mențină un drept la proprietate, în timp ce plătește o cantitate disproporționată de închiriere redusă. Ei au cerut instanței să lichideze daunele suferite de acestea ca urmare. Potrivit expertului în instanță, proprietatea în 1986 avea o valoare anuală de închiriere de 1.440 EUR, în 2003 de 3.675 EUR, în 2008 de 5.075 EUR, în 2013 de 7.800 EUR și în 2018 de 15.000 EUR, bazată pe o valoare de vânzare în 2018 de 300.000 EUR. Potrivit raportului, rentabilitatea închirierii în 2004 era de 3,5% începând cu 2013 a fost de 4% și începând cu 2018 a fost de 5 %. Prin hotărârea din 8 mai 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat, printre altele , o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește reclamanții și a acordat 20 000 EUR în compensare. Acesta a ordonat ca chiriașii să nu se mai bazeze pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului. La apelul statului, în măsura în care este relevant, prin hotărâre de 8 Octombrie 2020, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea și a remarcat că reclamanții au suferit o încălcare numai începând din 2004. Acest lucru nu a fost atât de mult pentru că a fost data în care au moștenit proprietatea (cum susținea statul) dat fiind că ei au moștenit, de asemenea, drepturile de proprietate ale strămoșilor lor, ci mai degrabă pentru că a fost anul în care locatarul original a murit și chiriașii actuali au moștenit închirierea. Acesta a ordonat reclamanților să plătească 1/6 din costurile procedurii în ceea ce privește cererile nesfârșite în temeiul articolului 14. La 12 octombrie 2020, reclamanții au inițiat o procedură în fața consiliului de reglementare a închirierii (RRB) care solicită expulzarea chiriașilor. Prin hotărâre de 25 de ani. Martie 2021 RRB a ordonat expulzarea chiriașilor în termen de treizeci de zile. Nici una dintre părți nu a făcut apel și chiriași a evacuat proprietatea. Reclamanții s-au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 că acestea au rămas victime de încălcarea susținută de instanțele interne din cauza sumei de compensare acordate și a neexecuției de evacuare a chiriașilor. EVALUAREA TRIBUNALULUI ALEGAT ÎNCĂLCAREA ARTICOLULUIUI 1 din Protocolul nr. 1 TO CONVENȚIE Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția că acestea rămân victime de încălcarea susținută de instanțe interne. Curtea remarcă că, de la materialul de care este disponibil, la nivel intern, reclamația reclamanților a fost legată de perioada care urma moștenirea locației de către actualul locatar (a se vedea punctul 2 de mai sus), adică, 2004 – o chestiune care nu a avut legătură cu data în care reclamanții au moștenit proprietatea, care a fost, de asemenea, coincidentă în 2004. Curtea Constituțională – care, în calitate de instanță internă, are obligația de a verifica limitele cererilor reclamanților, evitând astfel acționarea ultrapetita – a confirmat, de asemenea, această concluzie (a se vedea punctul 5 de mai sus). Curtea observă că instanța internă a recunoscut încălcarea (în anul 2004) și a acordat 20.000 EUR în compensare pentru prejudiciu material și moral. Curtea se referă la principiile sale generale referitoare la statutul victimelor și la jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna Malta , nr. 46931/12 §§§§12 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). Având în vedere că proprietatea avea o valoare de închiriere de, de exemplu, EUR 5.075 în 2008 Curtea consideră că compensația acordată pentru o încălcare care persistă peste cincisprezece ani nu a fost adecvată. Această considerație este suficientă pentru a concluziona că reparația acordată de instanța internă nu a oferit suficiente ajutor reclamantilor, care, astfel, menține statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 Prin urmare, obiecția Guvernului în acest sens este respinsă. Curtea respinge, de asemenea, obiecția Guvernului de a nu epuiza recursurile interne (în măsura în care reclamanții nu au făcut apel la Curtea Constituțională). Curtea a făcut deja considerații relevante legate de eficacitatea Curții Constituționale pentru perioada până în 2018 la Cauchi c. Malta (nu. 14013/19, § 55 și 77, 25 martie 2021 și pentru perioada până în 2019 – relevantă pentru acest caz – în Pace c. Malta ([Comitet], nr. 53545/19, § 9, 29 septembrie 2022) și Grima și alții c. Malta ([Comitet] nr. 18052/20, § 8, 7 Martie 2023), ambele constatând că un recurs la Curtea Constituțională nu a putut fi considerat un remediu eficace pe care reclamanții le-au fost obligați să îl întreprindă în 2019. Nimic nu a fost adus la atenția Curții pentru a dispărea concluziilor respective. 12. Curtea constată că această plângere nu este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 13. În ceea ce privește fondul, Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, §§ 52-59, 15 septembrie 2009). 14. Având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examina în detaliu fondurile plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite în instanța internă, reclamanții au suportat o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimelor (a se vedea punctul 10 mai sus), recursul oferit de instanța internă nu a oferit suficiente ajutor reclamanților. 15. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru ca Curtea să constate că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALTE VIOLĂȚII ALEGATE ÎN CAUZA BON ESTABLIZAT-LAW 16. De asemenea, reclamanții se plângeau în conformitate cu art. 13 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1, că nu aveau un remediu eficace capabil de a remedia încălcarea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Prezenta plângere este reglementată de jurisprudența bine stabilită a Curții. (a) din Convenție, nici nu este inadmisibilă din alte motive. În consecință, aceasta trebuie declarată admisibilă. După examinarea tuturor materialelor dinainte de aceasta și observarea faptului că, în circumstanțele prezentului caz, reclamanții au rămas victime de încălcarea încălcării (a se vedea punctul 10 de mai sus) și că argumentele guvernamentale în legătură cu eficacitatea Curții Constituționale au fost respinse (a se vedea punctul 11 de mai sus), Curtea concluzionează că dezvăluie o încălcare a articolului 13 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 având în vedere concluziile sale în, de exemplu, Aap Bologna (citată mai sus, §§ 89-91) și Portanier (citată mai sus, §§ 55-56). APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 17. Reclamanții au solicitat 58.727,34 euro (EUR) în ceea ce privește prejudiciu material bazate pe evaluarea expertului desemnat de instanță și în conformitate cu calculul lor bazat pe Cauchi (citată mai sus) care acoperă pierderile de închiriere pentru perioada 1987-2020, 8,000 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale și 1.027,24 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile suportate în fața instanțelor naționale. 18. Guvernul a pus la îndoială calculele reclamanților și, în plus, au considerat că: (i) valorile prezentate de expert sunt doar estimări și nu sumele pe care reclamanții le-ar fi obținut cu siguranță; (ii) nu se poate presupune că proprietatea ar fi fost închiriată pentru întreaga perioadă în cazul în care chiriașii nu ar fi fost protejați prin lege în special având în vedere creșterea prețurilor proprietăților în ultimii ani; și măsura a fost în interesul public și, prin urmare, nu a fost solicitată valoarea pieței. Guvernul a considerat, de asemenea, că pretinderea pentru prejudiciu moral este excesivă. 19. Curtea a reținut deja la punctul 9 de mai sus faptul că reclamanții se limitează la perioada următoare 2004, astfel, orice afirmații legate de perioada de antecedente trebuie respinse. În ceea ce privește perioada ulterioară în care au suferit o încălcare, Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cazuri, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§§§) 102-07). Remarcand, în special, că atribuirea instanței interne rămâne plătibilă dacă nu este încă plătită, Curtea condamnă reclamanții, în comun, 23 000 EUR în prejudiciu material și respinge cererea pentru prejudiciu moral care pot fi considerate acoperite de atribuirea internă. 20. Având în vedere documentele în posesia sa și motivele referitoare la ordinea costurilor adresate reclamanților, cererea pentru costuri și cheltuielile la nivel intern este respinsă. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, declară cererea admisibilă; susține că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție luată în conjuncție cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească, în comun, în termen de trei luni, 23 000 EUR (20-3 mii de euro), în ceea ce privește prejudiciu material; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 18 aprilie 2023, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Dorothee von Arnim Jovan Ilievski Președintele adjunct al grefierului

SECOND SECTION

CASE OF DEBONO AND DIMECH v. MALTA

(Application no. 17094/21)

JUDGMENT

STRASBOURG

18 April 2023

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Debono and Dimech v. Malta,

The European Court of Human Rights (Second Section), sitting as a Committee composed of:

Jovan Ilievski

, President

,

Lorraine Schembri Orland,

Diana Sârcu

, judges

,

and Dorothee von Arnim,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

17094/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 26

March 2021 by two Maltese nationals, Mr

Anthony Debono and Ms

Simone Dimech, born in 1956 and 1954 respectively and living in Ta’ Xbiex (“the applicants”), who were represented by Mr

M.

Camilleri, a lawyer practising in Valletta;

the decision to give notice of the complaints under Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention alone, and in conjunction with Article

13 of the Convention, to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr

C.

Soler, State Advocate, and Dr

J.

Vella and Dr

A.

Falzon, Advocates at the Office of the State Advocate, and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 28 March 2023,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns an imposed (residential) lease on the applicants’ property in Sliema (which they inherited in 2004), as a result of the application of Chapter

69 of the Laws of Malta whereby the tenants were paying annually EUR

112 in 1996, EUR

185 in 2010 and EUR

203 in 2016, according to law.

2

.

The applicants lodged constitutional redress proceedings complaining

inter alia

of a breach of their property rights in relation to the effects the law was having on them in so far as it allowed the current tenants (couple

M.) to maintain a right to the property, while paying a disproportionately low amount of rent. They asked the court to liquidate damage suffered by them as a result.

3.

According to the court-appointed expert the property in 1986 had an annual rental value of EUR

1,440, in 2003 of

EUR 3,675, in 2008 of EUR

5,075, in 2013 of EUR

7,800 and in 2018 of EUR

15,000, based on a sale value in 2018 of EUR

300,000. According to the report while the rental yield in 2004 was 3.5% as from 2013 it was 4% and as of 2018 it was 5 %.

4.

By a judgment of 8 May 2019 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found,

inter alia

, a violation of Article 1 of Protocol No. 1 in respect of the applicants and awarded EUR

20,000 in compensation. It ordered that the tenants may no longer rely on the impugned law to maintain title to the property.

5

.

On appeal by the State, in so far as relevant, by a judgment of 8

October 2020 the Constitutional Court confirmed the judgment. It noted that the applicants had suffered a violation only as of 2004. This was so not because that was the date when they had inherited the property (as argued by the State) given that they also inherited their ancestor’s property rights, but rather because that was the year when the original tenant passed away and the current tenants had inherited the lease. It ordered the applicants to pay 1/6 of the costs of the proceedings in relation to unsuccessful claims under Article

14.

6.

On 12 October 2020 the applicants instituted proceedings before the Rent Regulation Board (RRB) requesting the eviction of the tenants. By a judgment of 25

March 2021 the RRB ordered the eviction of the tenants within thirty days. None of the parties appealed and the tenants vacated the property.

7.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention alone and in conjunction with Article

13 that they remained victims of the violation upheld by the domestic courts due to the low amount of compensation awarded and the failure to evict the tenants.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of Protocol No.

1 tO THE CONVENTION

8.

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that they remain victims of the violation upheld by the domestic courts.

9

.

The Court notes that, from the material available to it, at the domestic level the applicants’ complaint was related to the period following the inheritance of the tenancy by the current tenant (see paragraph 2 above), that is, 2004 onwards – a matter unrelated to the date when the applicants inherited the property, which coincidentally was also 2004. The Constitutional Court – which as a domestic court has the duty to verify the limits of an applicant’s requests thereby avoiding acting

ultra petita

– also confirmed that conclusion (see paragraph 5 above). It follows that it is for the period following 2004 that the Court must determine whether the applicants are still victims.

10

.

The Court observes that the domestic courts have acknowledged the violation (as of 2004) and awarded EUR

20,000 in compensation for both pecuniary and non

‑

pecuniary damage. The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v.

Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30 August 2016). Bearing in mind that the property had a rental value of, for example, EUR

5,075 in 2008 the Court considers that the compensation awarded for a violation persisting over fifteen years was not adequate. This consideration suffices to find that the redress provided by the domestic court did not offer sufficient relief to the applicants, who thus retain victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no.

55747/16, § 24, 27

August 2019). The Government’s objection to this effect is therefore dismissed.

11

.

The Court also dismisses the Government’s objection of non

‑

exhaustion of domestic remedies (in so far as the applicants had not appealed to the Constitutional Court). The Court has already made relevant considerations related to the Constitutional Court’s effectiveness for the period until 2018 in

Cauchi v. Malta

(no.

14013/19, §§ 55 and 77, 25

March 2021) and for the period until 2019 – relevant to the present case – in

Pace v.

Malta

([Committee], no. 53545/19, §

9, 29 September 2022) and

Grima and Others v. Malta

([Committee], no. 18052/20, § 8, 7

March 2023), both finding that an appeal to the Constitutional Court could not be considered an effective remedy which the applicants were required to undertake in 2019. Nothing has been brought to the Court’s attention to dispel those conclusions.

12.

The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

13.

As to the merits, the Court refers to its general principles as set out, for example, in

Amato

Gauci v. Malta

(no. 47045/06, §§

52-59, 15

September 2009).

14.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicants were made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the objection on victim status (see paragraph 10 above), the redress provided by the domestic court did not offer sufficient relief to the applicants.

15.

The foregoing considerations are sufficient for the Court to find that there has been a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention.

OTHER ALLEGED VIOLATIONS UNDER WELL-ESTABLISHED CASE-LAW

16.

The applicants also complained under Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 that they had not had an effective remedy capable of redressing the violation under Article 1 of Protocol No.

‑

established case-law of the Court. It is not manifestly ill

‑

founded within the meaning of Article

35 §

3

(a) of the Convention, nor is it inadmissible on any other grounds. Accordingly, it must be declared admissible. Having examined all the material before it and noting that in the circumstances of the present case the applicants remained victims of the violation complained of (see paragraph 10 above) and that the Government’s submissions in relation to the effectiveness of the Constitutional Court have been rejected (see paragraph 11 above), the Court concludes that it discloses a violation of Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No.

1 in the light of its findings in, for example,

Apap Bologna

(cited above, §§

89-91) and

Portanier

(cited above, §§

55-56).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

17.

The applicants claimed 58,727.34 euros (EUR) in respect of pecuniary damage based on the court-appointed expert’s valuation and in accordance with their calculation based on

Cauchi

(cited above) covering rental losses for the period 1987-2020, EUR 8,000 in respect of non-pecuniary damage and EUR 1,027.24 in respect of costs and expenses incurred before the domestic courts.

18.

The Government questioned the applicants’ calculations. Furthermore, they considered that: (i) the values submitted by the expert were only estimates, and not amounts that the applicants would certainly have obtained; (ii) it could not be assumed that the property would have been rented out for the whole period if the tenants had not been protected by law

‑

particularly given the boom in property prices over recent years; and the measure had been in the public interest and thus the market value was not called for. The Government also considered that the claim for non-pecuniary damage was excessive.

19.

The Court has already held at paragraph 9 above that the applicants’ claim is limited to the period following 2004, thus any claims related to the antecedent period must be rejected. In relation to the subsequent period during which they suffered a violation, the Court has made all the considerations applicable in this type of cases, as set out in

Cauchi

(cited above, §§

102-07). Noting in particular that the award of the domestic court remains payable if not yet paid, the Court awards the applicants, jointly, EUR

23,000 in pecuniary damage and rejects their claim for non

‑

pecuniary damage which can be considered covered by the domestic award.

20.

Having regard to the documents in its possession, and the reasons in relation to the order of costs addressed to the applicants, the claim for costs and expenses at the domestic level is rejected.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article 13 of the Convention taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicants, jointly, within three months, EUR 23,000 (twenty-three thousand euros), in respect of pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amount at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 18 April 2023, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Dorothee von Arnim

Jovan Ilievski

Deputy Registrar

President