CAUCHI AND OTHERS v. MALTA

Comunicat la 24 aprilie 2019 THIRD SECTION Cerere nr. 19600/18 Catherine CAUCHI și alții împotriva Malta depusă la 20 aprilie 2018 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Ele au fost reprezentate în fața Curții de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Devono, avocați practicant în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Proprietatea reclamanților deține proprietatea nr. 31 și 32, strada Ejtun, Marsaxlokk, care primul reclamant a moștenit inițial de la tatăl său decedat. La 8 iunie 1973, reclamantul și mama ei au închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea nr. 31 la o terță, timp de șaptezeci de ani, la 25 lire malteze (MTL) (aproximativ 58 euro (EUR) pe an. La 1 februarie 1983, reclamantul închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) atât nr. 31 cât și 32, ejtun Street, Marsaxlokk pentru o perioadă de douăzeci și un an la același nivel de mai sus Prețul menționat pe casă. S-a precizat că în 1988 închirierea de teren ar ridica 70 MTL pe casă (aproximativ 164) pe an. Acest contract a înlocuit contractul anterior din 1973. În ianuarie 2004, la expirarea contractului de enfiteuză temporară, terțul a invocat Actul XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la chiria aplicabilă în temeiul legii. Astfel, proprietarii au fost obligați să recunoască închirierea la chiria prevăzută prin lege, adică 245 EUR pe an. Primul reclamant, precum și soțul ei, în cele din urmă înlocuit de copiii săi (restul reclamanților), au instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordinării modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia locurilor în temeiul unei închirieri Le-a impus ca proprietari o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite. Prin hotărârea din 2 mai 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a susținut cererea menționată anterior. Curtea a remarcat că, potrivit instanței desemnate expert, valoarea închirierii proprietăților la expirarea închirierii, în 2004, a fost de EUR 2.750 pe an în timp ce reclamanții primeau 245 EUR pe an. Prin urmare, între 2004 și 2016, reclamanții au suferit pierderi de aproximativ 40.000 EUR. Astfel, reclamanții suferă de o sarcină disproporționată. Având în vedere că pierderile calculate mai sus sunt doar indicative și nu reflectă pierderile reale, instanța a acordat reclamanților 30.000 EUR în neregulă Prejudiciu material. Curtea a ordonat ca chiriașii să nu se bazeze pe art. 12 alineatul (2) litera (b) litera (i) din Ordin, astfel cum a fost modificată pentru a cere titlu de proprietate. Nu au fost impuse costuri reclamanților. La recursul procurorului general, prin hotărârea din 26 ianuarie 2018, Curtea Constituțională a susținut constatarea unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, precum și ordinul ca chiriașii să nu se mai bazeze pe legea relevantă de a păstra proprietatea. Cu toate acestea, aceasta a reformat suma compensației și a acordat reclamanților 10.000 EUR care acoperă atât pecuniarie, cât și neîntregi prejudiciu material, menționând că prima instanță nu a avut în vedere interesul public în cauză și subliniind faptul că chiriașul nu va mai putea beneficia de legea modificată. O jumătate din costurile procedurii de recurs au fost plătite de către reclamanți.Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește acest caz este prevăzută în Amato Gauci c. Malta (nu. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009). COMPLAINTE Reclamanții se plângeau că încă erau victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Întrebarea părților a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? APENDIX Catherine CAUCHI este un național maltez născut în 1941, locuiește în Valletta Jeremy CAUCHI este un național maltez născut în 1969, locuiește în Valletta John CAUCHI este un național maltez născut în 1963, locuiește în Valletta Thomas CAUCHI este un național maltez născut în 1964, locuiește în Valletta

Communicated on 24 April 2019

THIRD SECTION

Application no. 19600/18

Catherine CAUCHI and others

against Malta

lodged on 20 April 2018

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. They were represented before the Court by Dr M. Camilleri and Dr

E. Debono, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicants own property No. 31 and 32, Żejtun Street, Marsaxlokk, which the first applicant originally inherited from her deceased father.

On 8 June 1973, the applicant and her mother had rented (under title of temporary emphyteusis) the property No. 31 to a third party, for seventeen years, at 25 Maltese liras (MTL) (approximately 58 euros (EUR)) per year.

On 1 February 1983, the applicant rented (under title of temporary emphyteusis) both No. 31 and 32, Żejtun Street, Marsaxlokk for a period of twenty

‑

one years at the same above

‑

mentioned price per house. It was stipulated that in 1988 the ground rent would raise to MTL 70 per house (approximately EUR 164) per year. This contract replaced the earlier contract of 1973.

In January 2004, on the expiry of the contract of temporary emphyteusis, the third party relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”) to retain the property under title of lease, at the rent applicable according to law. Thus, the owners were forced to recognise the lease at the rent stipulated by law, i.e. EUR 245 per year.

2.

Constitutional redress proceedings

The first applicant, and her husband, eventually superseded by his children (the remaining applicants), instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to award compensation for the damage suffered.

By a judgment of 2 May 2017 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence upheld the above-mentioned claim. The court noted that according to the court

‑

appointed expert, the rental value of the property on the expiration of the lease, in 2004, was EUR

2,750 annually while the applicants were receiving EUR 245 annually. Therefore between 2004 and 2016 the applicants had suffered losses of around EUR

40,000. Thus, the applicants were suffering a disproportionate burden.

Bearing in mind that the above

‑

calculated losses were only indicative and did not reflect real losses, the court awarded the applicants EUR

30,000 in non

‑

pecuniary damage. The court ordered that the tenants could not rely on Section 12 (2) (b) (i) of the Ordinance as amended to claim title to the property. No costs were imposed on the applicants.

On appeal by the Attorney General, by a judgment of 26

January

2018 the Constitutional Court upheld the finding of a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention as well as the order that the tenants could no longer rely on the relevant law to retain the property. It however reformed the amount of compensation and awarded the applicants EUR

10,000 covering both pecuniary and non

‑

pecuniary damage, noting that the first court had not taken account of the public interest at issue and emphasizing that the tenant will no longer be able to benefit from the amended law. One half of the costs of the appeal proceedings were to be paid by the applicants.

B.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Amato Gauci v. Malta

, (no.

47045/06, §§ 19-25, 15

September 2009).

COMPLAINT

The applicants complained that they were still victims of the violation of Article

1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?

APPENDIX

Catherine CAUCHI is a Maltese national who was born in 1941, lives in Valletta

Jeremy CAUCHI is a Maltese national who was born in 1969, lives in Valletta

John CAUCHI is a Maltese national who was born in 1963, lives in Valletta

Thomas CAUCHI is a Maltese national who was born in 1964, lives in Valletta