CASE OF ELLIS AND SCILIO v. MALTA

CASE OF ELLIS AND SCILIO v. MALTA (CtEDO, 2020)

A treia secțiune CAUZĂ DE ELLIS ȘI SCILIO c. MALTA (Declarația nr. 165/17) JUDGMENT STRASBOURG 30 iunie 2020 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Ellis și Scilio c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), în calitate de comitet compus din: Georgios A. Serghides, Președinte, Erik Wennerström, Lorraine Schembri Orland, judecători, și Olga Chernishov, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de doi resortisanți maltezi, dl Ian Peter Ellis și dna Elizabeth Scilio („reclamanții”), la 20 decembrie 2016; hotărârea de a anunța cererea guvernului maltez („Guvernul”); observațiile părților; după ce a deliberat în particular la 9 iunie 2020, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la acea dată: INTRODUCȚIE Cererea se referă la compensarea pentru încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește disproporționalitatea chiriei primite de către solicitanți. Instanțele interne au recunoscut încălcarea și a acordat compensații. Întrebarea se pune cu privire la dacă reclamanții rămân victime de încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 și dacă apare o problemă cu privire la eficacitatea remediului intern. Reclamanții s-au născut în 1950 și, respectiv, 1947 și trăiesc în Sliema. Reclamanții au fost reprezentați de Dr. Refalo, Dr. M. Refalo și Dr. S. Grech, avocați practicați în Valletta, Malta. Guvernul au fost inițial reprezentați de agentul lor, Dr. Grech, procuror general, și mai târziu de agentul lor V. Buttigieg, avocat de stat. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. CIRCUMSTANCELE CAUZULUI Contextul cazului Reclamanții proprietatea nr. 49, Old College Street, Sliema („proprietatea”) pe care le-au moștenit de la părinții lor care au murit la 4 februarie 2009 și 26 martie 2010. În 1957, proprietatea a fost solicitată în favoarea unei terțe părți. După acordul dintre părți, la 9 februarie 1958, terțul a plătit anual tatăl reclamantului 61 de lire britanice (GBP) în temeiul unui acord de leasing reglementat de legile speciale referitoare la închirieri protejate, în acest caz Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile din Malta (care a aplicat diverse restricții privind acordul de închiriere, cum ar fi imposibilitatea de a crește chiria și obligația de a reînnoi contractul de închiriere care a fost moștenit de descendenții chiriașilor). La 29 iulie 1958, proprietatea a fost dechiziționată și a rămas în posesia chiriașului sub titlul de închiriere conform legii și condițiilor menționate mai sus. În 1980, după acordul dintre părți, chiria a fost fixată la 100 Lira malteză (MLT) (aproximativ 233 euro (EUR)) anual. Aceeași chirie a continuat să fie depusă în registrul instanței de către moștenitorul terțului, care a moștenit închirierea în 1998, dar nu a fost recunoscută ca un chiriaș de către proprietari. Între 2004 și 2010 chiria a fost acceptată în timpul negocierilor dintre părți în legătură cu vacanța proprietății. Amendamentele la lege au îmbunătățit poziția proprietarilor începând din 2010 în conformitate cu art. 1513C din Codul Civil, care a stabilit o chirie minimă de 185 EUR până în 2013, de 197 EUR începând cu 2013 și de 210 EUR începând cu 2016 până în 2019. Procedura de recurs constituțională Reclamanții au instituit proceduri constituționale de recurs, printre altele , că dispozițiile Ordinului privind retragerea proprietății urbane, capitolul 69 din Legile Malta care le impune obligația de a reînnoi închirierea anuală fără posibilitatea de a crește chiria, au încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și să evacueze chiriașii. În argumentele lor, acestea și-au limitat cererea la perioada 1987 (în cazul în care Malta a introdus dreptul de cerere individuală). 10. Prin hotărârea din 30 noiembrie 2015, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională, printre altele , a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 [pentru perioada 1987], a refuzat cererea de a evacua chiriași, dar a acordat reclamanților 20.000 EUR în compensare. Curtea a constatat, de asemenea, o încălcare a articolului 14 în acest sens. Costurile trebuiau să fie plătite de procurorul general (cu excepția celor legate de o decizie de primă instanță anulată într-un recurs interlocutor). 11. Curtea a remarcat că, potrivit expertului desemnat de instanță, în 2012, proprietatea avea o valoare de vânzare de 560 000 EUR și o valoare de închiriere de 16 800 EUR anual (1 400 EUR lunar) în timp ce în 1987 avea o valoare de închiriere de 560 000 EUR. 2.703 anual. Curtea a remarcat că părțile nu au solicitat numirea unor experți suplimentare. Astfel, chiria plătită reclamanților este substanțial inferioră cu valoarea pieței sale și, prin urmare, nu a fost atins un echilibru echitabil între interesele implicate. Având în vedere instanța a desemnat evaluările experților și că plângerea reclamanților se referă la perioada după 1987, precum și la obiectivul legitim urmărit de măsura și faptul că reclamantul s-a plângut numai în 2010, a acordat 20 000 EUR arbitrio bon viri 12. Prin recursul ambelor părți, prin hotărârea din 24 iunie 2016, Curtea Constituțională, printre altele , a susținut concluzia că este încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, a redus compensația la 10.000 EUR care acoperă prejudicii materiale și morale și a ordonat chiriașilor să nu se mai bazeze pe legea relevantă pentru a păstra proprietatea. Acesta a remarcat faptul că nu este în favoarea instanțelor de competență constituțională atribuirea unor daune materiale care ar putea fi obținute în cadrul procedurilor ordinare, ci a respins argumentul Guvernului potrivit căruia reclamanții ar fi putut solicita Comitetului pentru reglementare închiriere (RRB) să-și crească chiria, deoarece acest lucru nu ar fi îmbunătățit semnificativ situația lor. Acesta a inversat hotărârea în legătură cu plângerea în temeiul articolului 14 care a fost susținută de instanța de judecată inferioară. O parte din costurile recursului trebuia să fie plătită de către reclamanți. În urma procedurii constituționale de recurs 13. În urma hotărârii Curții Constituționale, părțile au negociat o nouă chirie redusă cu condiția ca închirierea să se încheie în termen de opt luni. La o dată neespecificată în 2017, chiriașii au concediat proprietatea. Montanaro Gauci și alții v. Malta (nr. 31454/12, §§ 31 și 36, 30 august 2016). PRESUPUSA ÎNCĂLCARE A ARTICOLUL 1 AL PROTOCULUI N . 1 LA CONVENȚIE 15. Reclamanții se plâng că acestea sunt încă victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau sancțiuni.” Admisibilitatea 16. Guvernul a prezentat pentru prima dată o obiecție – în sensul că reclamanții au pierdut statutul victimelor ca urmare a hotărârii Curții Constituționale în favoarea lor – în argumentele lor cu privire la fondul și la satisfacția echitabilă, acestea nu au depus, anterior, observații privind admisibilitatea și meritul în termenul necesar. În mod similar, în aceleași argumente cu privire la fondurile pe care le-au considerat că reclamanții nu au avut drepturi de proprietate înainte de a moșteni proprietatea în 2009 și că strămoșii reclamanților au încheiat voluntar un acord de leasing, astfel încât reclamanții nu au avut nicio încălcare înainte de 2009. 17. Reclamanții au susținut că acestea sunt încă victime ale încălcării susținute, deoarece Curtea Constituțională nu a evacuat chiriașii și a acordat numai compensații minime, ceea ce s-a redus în continuare datorită ordinului de a plăti o parte din costurile. Acestea au remarcat, în special, faptul că Curtea Constituțională a acordat 10.000 EUR pentru durata încălcării, în timp ce expertul desemnat de instanță a estimat o valoare anuală de închiriere de 16,800 EUR. 1957. În plus, ei au remarcat că, ca moștenitori legali, au moștenit toate drepturile și obligația tatălui lor și, prin urmare, au avut dreptul de a plânge și de a solicita soluționare pentru încălcarea, astfel cum au fost acceptate de instanțe interne. 18. Curtea constată că guvernul și-a ridicat obiecțiile în afara termenului pentru a formula observații cu privire la admisibilitatea cererii. Cu toate acestea, Curtea observă că obiecțiile susținute privesc aspecte care se referă la jurisdicția Curții ratione personae și, respectiv, materiae, probleme pe care nu le împiedică să le examineze, chiar și în absența unei obiecții de către Guvern (a se vedea Buzadji c. Republica Moldova [GC], nr. 23755/07, § 70, 5 iulie 2016 și Pasquini c. San Marino , nr. 50956/16 , § 86, 2 mai 2019 și, contrario Khlaifia și alții c. Italia [GC], nr. 16483/12, §§§ 54, 15 Decembrie 2016 în contextul unei obiecții tardive de neeșuare). 19. Curtea constată, în primul rând, că aplicarea legislației care afectează drepturile proprietăților pe parcursul a multor ani constituie o interferență continuă în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1, astfel încât, în circumstanțe precum cele ale prezentului caz, atât tatăl reclamanților, cât și ulterior reclamanții au suferit o ingerință în drepturile lor de proprietate (a se vedea mutatis mutandis) Anthony Aquilina c. Malta , nr. 3851/12 , § 53, 11 decembrie 2014 . În plus, Curtea constată că, în circumstanțe similare, nu ar fi putut în mod rezonabil să aibă o idee clară cu privire la amploarea inflației prețurilor proprietăților în decenii viitoare și că deciziile instanțelor interne cu privire la cererea lor de a contesta astfel de legi au constituit o interferență în ceea ce privește reclamanții (heeris) (a se vedea, mutatis mutandis Zammit și Attard Cassar Malta , nr. 1046/12 , §§ 50-51, 30 iulie 2015 . Ca și în practica acestei Curți , instanța internă a acceptat, de asemenea , poziția reclamantului în ceea ce privește posesiunile lor , pe parcursul întregii perioade se plângea . În al doilea rând, Curtea își reiterează principiile generale privind statutul victimelor prevăzute în Apap Bologna c. Malta , (nr. 46931/12 , §§41 și 43, 30 august 2016). În cazul în cauză, Curtea constată că s-a constatat o încălcare de către instanțe interne. În ceea ce privește dacă s-a acordat un recurs adecvat și suficient, Curtea consideră că, chiar dacă valoarea de piață nu este aplicabilă și că evaluarea închirierii poate fi redusă datorită obiectivului legitim de emitere, o atribuire globală de EUR 10 000 de persoane care acoperă prejudicii materiale și morale pentru o proprietate în valoare de 16,800 EUR în chirie anuală nu pot fi considerate suficientă pentru o încălcare care a persistat din 1987. Acest lucru este suficient pentru a concluziona că reparația oferită de Curtea Constituțională nu a oferit suficiente ajutor reclamanților, care, prin urmare, menține statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea mutatis mutandis Portanier v. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). 21. Curtea remarcă că plângerea nu este vădit nefondată sau inadmisibilă din alte motive enumerate la art. 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 1 din Protocolul nr. 1. Se bazează pe concluziile Curții Constituționale și pe jurisprudența Curții 23. Guvernul a recunoscut că a existat o încălcare, dar a considerat că Curtea Constituțională l-a încheiat. 24. având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se reexamineze în detaliu fondurile plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite de instanțele interne, reclamanții au suportat o sarcină disproporționată. 25. Prin urmare, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Reclamanții au plâns că procedurile de recurs constituțional nu constituie un remediu eficace, în ceea ce privește încălcarea drepturilor lor de proprietate, astfel cum se prevede la art. 13 din Convenție, care se menționează după cum urmează: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoanele care acționează în calitate oficială.” Prin urmare, este necesar să se declare admisibilă.Meriți Observații părților 28. Considerând jurisprudența Curții, reclamanții au susținut că nu au avut un remediu eficace în ceea ce privește încălcarea drepturilor lor de proprietate, conform articolului 13 din Convenție. În special, în cazul lor, Curtea Constituțională nu a împiedicat continuarea încălcării, nici nu a furnizat o soluție adecvată. Reclamantul a făcut trimitere la un model sistemic de cazuri în care Curtea Constituțională a redus atribuția acordată de instanța de primă instanță și a ordonat ca reclamanții să plătească o parte din costurile; și a inversat orice ordine de expulzare făcută la prima instanță. Ei au considerat că un ordin că chiriașul nu se poate baza pe legea de a păstra titlul proprietății pe baza legii impugnate nu este echivalent cu un ordin de evacuare, în primul rând pentru că se poate întâmpla că proprietarul nu reușește să recupereze proprietatea, sau chiar dacă el sau ea a făcut-o nu ar fi fără o altă luptă. În cazul lor, reclamanții au negociat eliberarea proprietății cu chiriașul, totuși acest lucru a durat ceva timp. 29. Guvernul a susținut că procedurile de recurs constituțional constituie un remediu eficace care a remediat în mod corespunzător reclamanții în ceea ce privește plângerile lor. În special, în urma ordinului Curții Constituționale în sensul că chiriașii nu mai pot se bazea pe capitolul 69 din Legile Malta pentru a menține titlul proprietății, chiriașii au anulat proprietatea. Eficacitatea unei astfel de măsuri este evidentă în faptul că chiriașii ar trebui să abandoneze proprietățile sau să facă față unei acțiuni legale suplimentare. Guvernul a considerat, de asemenea, că o cantitate adecvată de compensare a fost acordată în circumstanțele cazului. Evaluarea Curții 30. Curtea reiterează principiile sale generale în temeiul articolului 13 astfel cum se prevede în Aap Bologna (citată mai sus, §§ 76-79). 31. Curtea se referă, de asemenea, la considerațiile sale formulate la Portanier (citată mai sus, §§ 47-53) în ceea ce privește cerința de a preveni presupusa încălcare sau continuarea sa în legătură cu abordarea Curții Constituționale de a ordona că chiriașii nu mai pot se baza pe legea de a păstra titlul proprietății. În sensul prezentului caz, este suficient să se constate că, în circumstanțele imediate, reclamanții au avut succes în regăsirea deținerii sediilor în urma hotărârii Curții Constituționale, prin urmare, încălcarea nu mai persistă. 32. În ceea ce privește furnizarea unei soluții adecvate pentru încălcarea care a avut loc deja, Curtea constată în mod repetat că sumele acordate în compensare de către Curtea Constituțională nu constituie o soluție adecvată, iar Curtea face trimitere la considerațiile sale de la punctul 20 de mai sus. Curtea consideră că, la fel ca o atribuire pentru prejudicii materiale în temeiul articolului 41 din Convenție, o atribuire pentru prejudicii materiale efectuată de o instanță internă trebuie să fie menită să pună reclamantul, cât mai mult posibil, în poziția în care ar fi avut loc încălcarea nu a avut loc. Aceste premii pecuniare nu sunt, de asemenea, des însoțite de o atribuire adecvată a prejudiciilor morale și sarcinată cu un ordin de plată a costurilor relevante (ibid. § 55 și Apap Bologna , citat mai sus, § 90). Nici o jurisprudență internă care a dispărea astfel de concluzii nu a fost adusă la atenția Curții în acest caz. 33. Având în vedere considerentele de mai sus referitoare la perioada relevantă, Curtea concluzionează că, deși procedurile constituționale de recurs sunt un remediu eficace în teorie, acestea nu au fost astfel în practică, în cazuri precum cele prezente. În consecință, acestea nu pot fi considerate un remediu eficace în sensul articolului 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 cu privire la plângerile argubile în ceea ce privește legile de închiriere în vigoare, care, deși sunt legale și urmăresc obiective legitime, impun unei sarcini individuale excesive reclamanților. Nu au fost semnalate alte remedii de către Guvern. 34. Prin urmare, a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIUNII 35. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și în cazul în care dreptul intern al Înaltei Parte contractante în cauză permite numai repararea parțială, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Daune 36. Reclamanții au solicitat 621 935,67 EUR în prejudicii materiale, care acoperă 304 014,10 EUR în chirie pierdută (de exemplu 311.002 EUR estimate de expertul desemnat de instanță din care a trebuit să deducă 6,987,90 EUR plătite de chiriași) și 317.921,66 EUR în dobânzi (la 8% prevăzute în dreptul intern). În plus, în timp ce guvernul a susținut că o astfel de evaluare a fost gonflată, în realitate, cea comisă de către ei, numai în sensul acestor proceduri, a produs rezultate similare și a solicitat în continuare 40 000 EUR în prejudicii morale. 37. Guvernul a susținut că concluziile instanței desemnate experți nu pot fi invocate pe măsură ce acestea au fost gonflate semnificativ. Guvernul a prezentat astfel raportul arhitectului propriu, deși arhitectul nu avea acces la proprietate, deoarece guvernul a susținut că încercările de a contacta proprietarii erau inutile. Potrivit acestui raport, care a descris proprietatea ca o „casa de orașe dublă maijestică” (considerată ca locuibilă în scopul raportului) în 2017, valoarea de vânzare a proprietății a fost de 720.000 EUR; chiria anuală pentru același an a fost de 19,800 EUR; și totalul de închiriere a proprietății ar putea în teorie obține pe piața deschisă între 1987 și 2017 a fost de 271.050 EUR. Cu toate acestea, Guvernul a considerat că pentru a acorda o astfel de sumă ar acorda reclamanților un profit nejustificat. În primul rând, pentru că nu există certitudine că proprietatea ar fi fost închiriată pe parcursul întregului timp dacă nu ar fi fost solicitată. În al doilea rând, chiriașii ar trebui să mențină proprietatea într-o stare bună de reparație și, în al treilea rând, măsura a fost în interesul public. Guvernul a considerat, de asemenea, că suma de dobândă este excesivă și nu ar trebui acordată. În opinia acestora, o sumă de 40 000 EUR ar fi suficientă prejudicii materiale și 5.000 EUR în comun (în afară de 10.000 EUR plătite în urma hotărârii Curții Constituționale) ar fi suficientă prejudicii morale. 38. Având în vedere considerațiile relevante pentru calcularea prejudiciilor materiale în astfel de cazuri (a se vedea, de exemplu, Portanier , citat mai sus, §§§ 62-64), Curtea atribuie reclamanților 148.000 EUR, în comun, în ceea ce privește prejudicii materiale. 39. Având în vedere atribuirea Curții Constituționale, care rămâne achiziționată reclamanților, Curtea nu trebuie să atribuie o sumă suplimentară în nerespectare. Prejudicii materiale, prin urmare, respinge o astfel de cerere. 40. După cum a fost solicitat, suma acordată trebuie plătită direct în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamanților (a se vedea, de exemplu, Denisov c. Ucraina [GC], nr. 76639/11, § 148, 25 În septembrie 2018 și astfel cum se prevede la p. 22 din Instrucțiunile de practică privind cererile de satisfacție echitabilă (depuse de Președintele Curții în conformitate cu art. 32 din Regulamentul Curții la 28 martie 2007)). Costuri și cheltuieli 41. Reclamanții au solicitat, de asemenea, 4,157,79 EUR pentru costurile și cheltuielile suportate în fața instanțelor naționale (așa cum se depune în fața depunerii costurilor, care încă trebuiau plătite guvernului) și 4,834,60 EUR pentru cele suportate în fața Curții. 42. Guvernul a susținut că costurile parțiale ale procedurii interne au fost datorate plângerii lor eșuate în temeiul articolului 42. 14 din Convenție. Pentru celelalte costuri legate de procedurile interne, Guvernul a susținut că nu au fost aduse dovezi de plată. În cele din urmă, ei au considerat că suma pentru proceduri în fața acestei Curte nu ar trebui să depășească 2000 EUR. 43. Legea, precum și justificarea legată de partea costurilor impuse la nivel intern și de faptul că sumele datorate guvernului rămân în obligație, Curtea consideră că este rezonabil atribuirea sumei de 5.000 EUR, în comun, care acoperă costurile sub toate șefurile, precum și orice impozit care poate fi imputabil reclamanților. 44. Conform solicitării, suma acordată trebuie plătită direct în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamanților. Dobânzile implicite 45. Curtea consideră oportună ca rata dobânzii implicite să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. cererea este admisibilă; deține că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească reclamanților, în comun, în termen de trei luni, următoarele sume, care urmează să fie plătite în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamanților: (i) 148.000 EUR (o sută și opt mii de euro) în ceea ce privește prejudicii materiale; (ii) 5000 EUR (cincă mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxat reclamanților, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 30 iunie 2020, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul Curții. Olga Chernishova Georgios A. Serghides Președintele adjunct al grefierului

THIRD SECTION

CASE OF

ELLIS AND SCILIO v. MALTA

(Application no. 165/17)

JUDGMENT

STRASBOURG

30 June 2020

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Ellis and Scilio v. Malta,

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting as a Committee composed of:

Georgios A. Serghides,

President,

Erik Wennerström,

Lorraine Schembri Orland,

judges,

and Olga Chernishova,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by two Maltese nationals, Mr

Ian Peter Ellis and Ms Elizabeth Scilio (“the applicants”), on 20

December 2016;

the decision to give notice to the Maltese Government (“the Government”) of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 9 June 2020,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

INTRODUCTION

The application concerns the compensation for a breach of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention in relation to the disproportionality of the rent received by the applicants. The domestic courts have acknowledged the violation and awarded compensation. The question arises as to whether the applicants remain victims of the violation of Article

1 of Protocol No. 1, and whether an issue arises as to the effectiveness of the domestic remedy.

THE FACTS

1.

The applicants were born in 1950 and 1947 respectively and live in Sliema. The applicants were represented by Dr

I.

Refalo, Dr M. Refalo and Dr S. Grech, lawyers practising in Valletta, Malta.

2.

The Government were initially represented by their Agent, Dr

P.

Grech, Attorney General, and later by their Agent Dr V. Buttigieg, State Advocate.

3.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.

THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE

Background to the case

4.

The applicants own property No. 49, Old College Street, Sliema (“the property”) which they inherited from their parents who died on 4

February 2009 and 26 March 2010.

5.

In 1957 the property had been requisitioned in favour of a third party. Upon agreement between the parties, as of 9 February 1958 the third party paid the applicants’ father 61 British pounds (GBP) annually under a lease agreement covered by the special laws concerning protected leases, in this case the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter 69 of the Laws of Malta (which applied various restrictions on the lease agreement, such as the impossibility of increasing the rent and the obligation to renew the lease which was inheritable by the tenant’s descendants).

6.

On 29 July 1958 the property was derequisitioned and remained in the tenant’s possession under title of lease according to the above-mentioned law and conditions.

7.

In 1980, upon agreement between the parties, the rent was fixed at 100

Maltese liras (MLT) (approximately 233 euros (EUR)) annually). The same rent continued to be deposited in the court’s registry by the heir of the third party, who inherited the lease in 1998, but was not recognised as a tenant by the owners. Between 2004 and 2010 the rent had been accepted during negotiations between the parties in relation to the vacation of the property.

8.

Amendments to the law improved the position of the owners from 2010 onwards in line with Article 1513C of the Civil Code which established a minimum rent of EUR 185 until 2013, of EUR 197 as of 2013 and EUR 210 as of 2016 until 2019.

Constitutional redress proceedings

9.

The applicants instituted constitutional redress proceedings claiming,

inter alia

, that the provisions of the Reletting Urban Property Ordinance, Chapter 69 of the Laws of Malta

‑

which imposed on them the obligation to renew the lease on a yearly basis without a possibility of increasing the rent was in breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They asked the court to award compensation for the damage suffered and to evict the tenants. In their submissions, they limited their claim to the period of 1987 onwards (when Malta introduced the right of individual petition).

10.

By a judgment of 30 November 2015 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence,

inter alia

, found a violation of Article

1 of Protocol No. 1 [for the period 1987 onwards], refused the request to evict the tenants but awarded the applicants EUR 20,000 in compensation. The court also found a violation of Article 14 in this connection. Costs were to be paid by the Attorney General (except for those related to a first

‑

instance decision quashed in an interlocutory appeal).

11.

The court noted that, according to the court-appointed expert, in

2012 the property had a sale value of EUR 560,000 and a rental value of EUR

16,800 annually (EUR 1,400 monthly) while in 1987 it had a rental value of EUR

2,703 annually. The court noted that the parties had not requested the appointment of additional experts. Thus, the rent payable to the applicants was substantially inferior to its market value and consequently a fair balance between the interests involved had not been reached. Bearing in mind the court

‑

appointed expert’s valuations and that the applicants’ complaint concerned the period after 1987 as well as the legitimate aim pursued by the measure and the fact that the applicant only complained in 2010, it awarded EUR

20,000

arbitrio bon viri

.

12.

On appeal by both parties, by a judgment of 24 June 2016 the Constitutional Court,

inter alia

, upheld the finding of a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention, reduced the compensation to EUR

10,000 covering both pecuniary and non-pecuniary damage and ordered that the tenants could no longer rely on the relevant law to retain the property. It noted that it was not for courts of constitutional competence to award material damage which could be obtained in ordinary proceedings, but rejected the Government’s argument that the applicants could have requested the Rent Regulation Board (RRB) to increase their rent since this would not have significantly improved their situation. It reversed the judgment in relation to the complaint under Article

14 which had been upheld by the lower court. Part of the costs of the appeal was to be paid by the applicants.

Following the constitutional redress proceedings

13.

Following the Constitutional Court judgment the parties negotiated a new reduced rent on condition that the lease would terminate within eighteen months. On an unspecified date in 2017, the tenants vacated the property.

RELEVANT LEGAL FRAMEWORK

14.

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Zammit and Attard Cassar

v. Malta

(no. 1046/12, §§ 26-27, 30 July 2015) and

Montanaro Gauci

and Others v. Malta

(no. 31454/12, §§

31 and

34

‑

36, 30

August 2016).

THE LAW

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of Protocol N

o

. 1 To THE CONVENTION

15.

The applicants complained that that they were still victims of the violation of Article

1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded. The provision reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

Admissibility

16.

The Government submitted an objection for the first time – to the effect that the applicants had lost victims status as a result of the Constitutional Court judgment in their favour – in their submissions on the merits and just satisfaction, them having, previously, failed to file any observations on the admissibility and merits within the required time-limit. Similarly, in the same submissions on the merits they considered that the applicants had no property rights prior to inheriting the property in 2009 and that the ancestor of the applicants had voluntarily entered into a lease agreement, thus the applicants had suffered no violation prior to 2009.

17.

The applicants submitted that they were still victims of the upheld violation as the Constitutional Court had not evicted the tenants and had awarded only minimal compensation, which was further reduced due to an order to pay part of the costs. They noted in particular that the Constitutional Court had awarded EUR 10,000 for the duration of the violation while the court-appointed expert had estimated an annual rental value of EUR 16,800. They further submitted that their father had had no choice to consent to the lease as the property had been requisitioned in

18.

The Court notes that the Government raised their objections outside the time-limit for making observations on the admissibility of the application. However, the Court observes that the objections raised concern matters that go to the Court’s jurisdiction

ratione personae

and

materiae

respectively,

matters which it is not prevented from examining of its own motion, even in the absence of an objection by the Government (see

Buzadji v.

the Republic of Moldova

[GC], no. 23755/07, § 70, 5

July 2016 and

Pasquini v. San Marino

, no.

50956/16, §

86, 2 May 2019 and,

a contrario

,

Khlaifia and Others v. Italy

[GC], no.

16483/12, §§

51

‑

54, 15

December 2016 in the context of a late non-exhaustion objection).

19.

The Court notes, firstly, that the application of legislation affecting landlords’ rights over many years constitutes a continued interference for the purposes of Article 1 of Protocol No. 1. Thus, in circumstances such as those of the present case, both the applicants’ father and subsequently the applicants suffered interference with their property rights (see,

mutatis mutandis

,

Anthony Aquilina v. Malta

, no. 3851/12, § 53, 11

December 2014). Further, the Court notes that it has already held, in similar circumstances, that, at the time, the owners (ancestors of the applicants) could not reasonably have had a clear idea of the extent of inflation in property prices in the decades to come, and that the decisions of the domestic courts regarding their request challenging such laws constituted interference in the applicants’ (heirs) respect (see,

mutatis mutandis

,

Zammit and Attard

Cassar

,

v.

Malta

, no. 1046/12, §§ 50-51, 30

July 2015). As with this Court’s practice, the domestic court has also accepted the applicant’s standing, in relation to their possessions, over the entire period complained of.

20

.

Secondly, the Court reiterates its general principles concerning victim status as set out in

Apap Bologna

v. Malta

, (no.

46931/12, §§

41 and

43, 30 August 2016). In the present case the Court notes that there has been an acknowledgment of a violation by the domestic courts. As to whether appropriate and sufficient redress was granted, the Court considers that even though the market value is not applicable and the rent valuations may be decreased due to the legitimate aim at issue, a global award of EUR

10,000 covering pecuniary and non-pecuniary damage for a property worth EUR

16,800 in annual rent can hardly be considered sufficient for a violation which persisted since 1987. That is enough to find that the redress provided by the Constitutional Court did not offer sufficient relief to the applicants, who thus retain victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v. Malta

, no.

55747/16, § 24, 27

August 2019).

21.

The Court notes that the complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

22.

The applicants submitted that there had been a violation of Article

1 of Protocol No. 1. They relied on the Constitutional Court’s findings and the case-law of this Court.

23.

The Government admitted that there had been a violation but considered that the Constitutional Court had brought it to an end.

24.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re-examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicants were made to bear a disproportionate burden.

25.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 13 OF THE CONVENTION

26.

The applicants complained that constitutional redress proceedings were not an effective remedy, in relation to the breach of their property rights, as required by Article

13 of the Convention, which reads as follows:

“Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.”

Admissibility

27.

The Court notes that this complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

The parties’ submissions

28.

Relying on the Court’s case-law the applicants submitted that they had not had an effective remedy in relation to the breach of their property rights, as required by Article

13 of the Convention. In particular, in their case the Constitutional Court had not prevented the continuation of the violation, nor provided adequate redress. The applicant referred to a systemic pattern of cases where the Constitutional Court reduced the award made by the first-instance court, and ordered that the applicants pay part of the costs; and reversed any order of eviction made at first-instance. They considered that an order that the tenant could not rely on the law to retain the title to the property on the basis of the impugned law was not equivalent to an order for eviction, firstly because it could happen that the owner does not manage to retrieve the property, or even if he or she did it would not be without a further struggle. In their case the applicants had negotiated the release of the property with the tenant, however this had taken some time.

29.

The Government submitted that constitutional redress proceedings were an effective remedy which adequately redressed the applicants in respect of their grievances. In particular, following the Constitutional Court’s order to the effect that the tenants could no longer rely on Chapter

69 of the Laws of Malta to retain the title to the property, the tenants had vacated the property. The effectiveness of such a measure was evident in the fact that tenants would have to vacate the property or face further legal action. The Government also considered that an adequate amount of compensation had been awarded in the circumstances of the case.

The Court’s assessment

30.

The Court reiterates its general principles under Article 13 as set out in

Apap Bologna

(cited above, §§ 76-79).

31.

The Court also refers to its considerations made in

Portanier

(cited above, §§ 47-53) in relation to the requirement of preventing the alleged violation or its continuation in connection with the Constitutional Court’s approach of ordering that the tenants can no longer rely on the law to retain the title to the property. It further notes that, as in

Portanier

, it suffices for the purposes of the present case to find that in the instant circumstances the applicants have been successful in regaining possession of the premises following the Constitutional Court’s judgment thus the violation no longer persists.

32.

As to providing adequate redress for the violation that has already occurred, the Court notes that it has repeatedly found that the sums awarded in compensation by the Constitutional Court do not constitute adequate redress. The Court makes reference to its considerations in paragraph

20 above. The Court considers that, just like an award for pecuniary damage under Article 41 of the Convention, an award for pecuniary damage made by a domestic court must be intended to put the applicant, as far as possible, in the position he or she would have enjoyed had the breach not occurred. It transpires from the information and cases brought before the Court that this is often not the case. Such pecuniary awards are also often not accompanied by an adequate award of non-pecuniary damage and burdened with an order for the payment of the relevant costs (ibid. § 55, and

Apap Bologna

, cited above, §

90). No domestic case

‑

law dispelling such conclusions has been brought to the Court’s attention in the present case.

33.

In the light of the above considerations relating to the relevant time, the Court concludes that although constitutional redress proceedings are an effective remedy in theory, they were not so in practice, in cases such as the present one. In consequence, they cannot be considered an effective remedy for the purposes of Article 13 in conjunction with Article 1 of Protocol

No.

1 concerning arguable complaints in respect of the rent laws in place, which, though lawful and pursuing legitimate objectives, impose an excessive individual burden on applicants. No other remedies have been referred to by the Government.

34.

There has accordingly been a violation of Article

13 of the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE

41 OF THE CONVENTION

35.

Article

41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

Damage

36.

The applicants claimed EUR 621,935.67 in pecuniary damage, covering EUR 304,014.10 in lost rent (namely EUR 311,002 estimated by the court-appointed expert from which had to be deducted the EUR

6,987.90 paid by the tenants) and EUR 317,921.66 in interest (at 8% provided in domestic law). They noted that during the domestic proceedings the Government had not rebutted nor contested such valuations. Moreover, while the Government had claimed that such a valuation was inflated, in reality the one commissioned by them, solely for the purposes of these proceedings, produced similar results. They further claimed EUR 40,000 in non-pecuniary damage.

37.

The Government submitted that the conclusions of the court

‑

appointed expert could not be relied on as they were significantly inflated. The Government thus submitted their own architect’s report, although the architect had not had access to the property since the Government alleged that attempts to contact the owners were futile. According to this report, which described the property as a “majestic double fronted town house” (considered as habitable for the purposes of the report) in 2017, the sale value of the property was EUR 720,000; the annual rent for the same year was EUR 19,800; and the total rent the property could in theory obtain in the open market from 1987 to 2017 was EUR 271,050. However, the Government considered that to award such an amount would be awarding the applicants an unjustified profit. Firstly, because there was no certainty that the property would have been leased throughout the entire period of time had it not been requisitioned. Secondly, the tenants had to keep the property in a good state of repair and, thirdly, the measure was in the public interest. The Government also considered that the sum in interest was excessive and should not be awarded. In their view a sum of EUR

40,000 would be sufficient pecuniary damage and EUR 5,000 jointly (beyond the EUR 10,000 paid following the Constitutional Court judgment) sufficient non-pecuniary damage.

38.

Bearing in mind the relevant considerations for calculating pecuniary damage in such cases (see, for example,

Portanier

, cited above, §§

62-64), the Court awards the applicants EUR 148,000, jointly, in respect of pecuniary damage.

39.

Bearing in mind the Constitutional Court’s award, which remains payable to the applicants, the Court need not award a further sum in non

‑

pecuniary damage, it therefore rejects such a claim.

40.

As requested, the amount awarded is to be paid directly into the bank account designated by the applicants’ representatives (see, for example,

Denisov v.

Ukraine

[GC], no.

76639/11, § 148, 25

September 2018, and as provided for in p. 22 of the Practice Direction on Just Satisfaction Claims (issued by the President of the Court in accordance with Rule 32 of the Rules of Court on 28 March 2007)).

Costs and expenses

41.

The applicants also claimed EUR 4,157.79 for the costs and expenses incurred before the domestic courts (as per submitted bill of costs, which were still to be paid to the Government) and EUR 4,834.60 for those incurred before the Court.

42.

The Government submitted that part costs of the domestic proceedings were due to their failed complaint under Article

14 of the Convention. For the remainder costs related to the domestic proceedings the Government submitted that no proof of payment had been brought. Lastly, they considered that the sum for proceedings before this Court should not exceed EUR 2,000.

43.

Regard being had to the documents in its possession and to its case

‑

law, as well as to the justification related to the part of the imposed costs domestically, and the fact that sums owed to the Government remain due, the Court considers it reasonable to award the sum of EUR

5,000, jointly, covering costs under all heads, plus any tax that may be chargeable to the applicants.

44.

As requested, the amount awarded is to be paid directly into the bank account designated by the applicants’ representatives.

Default interest

45.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol

No.

1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article

13 of the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicants, jointly, within three months, the following amounts, to be paid into the bank account designated by the applicants’ representatives:

(i)

EUR 148,000 (one hundred and forty-eight thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 5,000 (five thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 30 June 2020, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Olga Chernishova

Georgios A. Serghides

Deputy Registrar

President